CHAPITRE II.— Introduction de l'Act Torrens en Australie

Le 2 juillet 1858 fut promulguée en South Australia la loi à laquelle sir Robert Torrens avait donné ses efforts et qui inaugurait un nouveau régime de propriété foncière. Trente années écoulèrent avant que cette réforme si intéressante fût connue en France. D'abord signalée par une note laconique de M. La Huppe, parue dans la Revue économique, la loi nouvelle fut publiée et commentée par M. Yves Guyot dans une série d'articles parus dans Le Globe (1). Ce fut le signal de vigoureuses études sur l’Act Torrens, qui réalisait une véritable révolution économi-

que. Enfin M. Charles Gide a publié sur l’œuvre législative

(1) Numéros des 28 juillet, 11 août, 1er septembre 1882, 28 septembre, 3 octobre 1883, 25 avril 1884, 2 janvier, 6 février 1885. La propriété foncière et le système Torrens, Journal des économistes, octobre 1882, p. 13 : La science économique, p. 34; Communication et discussion à la Société d'économie politique du 4 août 1884, Journal des économistes, t. XXII, p. 288 ; Alfred Dain, Le système Torrens, de son applicalion en Tunisie et en Algérie, 1885, Jourdan, Alger ; M. E. Maxwell, Exposé théorique et pratique du système Torrens, traduit par M. Tersant. Jourdan, Alger, 1889. Bulletin de statistique et de législation comparée du ministère des finances. Juin 1885.

de Torrens une monographie à laquelle, au cours de ce travail, nous ferons de fréquents emprunts (1).

Le nom de Torrens était populaire dans l'Australie du Sud. Le père de Robert Torrens était un des fondateurs de la colonie de South Australia. Sa situation personnelle, les services qu’il avait rendu à la colonie, enfin ses fonctions de Registrar General (Directeur de l’Enregistrement), tout présageait le succès de la réforme dont il prenait l'initiative.

Avant la réforme de Torrens le régime foncier australien réflétait toutes les complications de la législation anglaise. On vivait sous le régime des deeds (2), dont l’ensemble constituait pour chaque propriété une sorte d'état civil obscur, véritable nid à controverses. Ces vices de la législation anglaise furent signalés dans un article du «South Australian Registrer », journal de la colonie.C’était un véritable réquisitoire. L'article tomba sous les yeux de R. Torrens qui, déjà frappé de la facilité avec iaquelle s’opérait les transferts de propriété des navires, se demanda si on ne pourrait pas faire bénéficier le sol des mêmes avantages. IL élabora un projet et le soumit à! des jurisconsultes et des économistes : mais on lui fit pres-

sentir les résistances et les attaques qu’il allait s’attirer

(1) Bullelin de la Société de législalion comparée, année 1884, t. 14-15, p. 228.

(2) Le deed, d’après la définition qu’en donne M. Lehr (Eléments de droit civil anglais, n° 316), est un écrit sur papier ou parchemin dàment scellé et délivré et destiné à prouver que la personne dont il émane a donné son consentement aux énonciations qu’il contient.

GÉNÉRALITÉS 25 de la part de ceux qu'en anglais on appelle « solicitors » et « lawyers ». —.II s’y attendait: les systèmes les plus vicieux ont toujours trouvé pour défenseurs irréductibles ceux qu'ils font vivre, et ce n’est pas comme l'a dit M. Ch. Gide aux conducteurs de diligence qu’il faut demander de favoriser la création des chemins de fer. Torrens commença une Campagne énergique. Il se présenta à la députation et dans une réunion électorale tenue au théâtre d’Adélaïde il s’exprimait dans ces termes : « L'esprit conservateur des Anglais s'attache avec une sorte de vénération à une constitution de la propriété qui a pris naissance dans le système féodal et répugne à l’abandonner pour un système mieux adapté aux exigences de la civilisation moderne. Je veux illustrer mon système en vous rappelant que dans l’ancien temps, avant la guerre des Deux- Roses, chaque baron ou même chaque libre propriétaire entourait sa terre d’un fossé qui ne pouvait être traversé que sur un pont-levis el à la place des portes commodes d'aujourd'hui avait une herse qu'il levait ou laissait tomber pour admettre ses amis ou écarter ses ennemis. Le visiteur aussi, au lieu d’avoir un libre accès, devait sonner du cor à la porte extérieure et parlementer avec le gardien perché au sommet de la tour avant d’être admis. Si quelqu'un s’avisait maintenant d'entourer sa maison d’un fossé profond et bourbeux et d'observer toutes ces cérémonies chaque fois qu'un visiteur le demande, nous le traiterions de fou. Or voilà justement ce que nous pralti-

quons à l’égard de la propriété foncière : nous en fermons

l’accès par les mêmes détours que ceux auxquels on était obligé de recourir pour se soustraire à l'oppression de la féodalité, et l’analogie est si frappante que dans cette procédure nous avons encore l'habitude d'employer ce même jargon anglo-normand que parlaient les seigneurs quand ils parlementaient à la porte de leur maison (1). » A Salisbury, dans un banquet qu’on lui offrit, Torrens disait d’une façon non moins humoristique : « tout homme peut vendre un cheval sans l’intermédiaire d'un homme d’affaires et même un navire valant dix et même trente mille livres sterling; mais dès qu'il a affaire à la terre il ne peut se passer de l'assistance d’un homme d'affaires et souvent même la propriété qu'il a payée est tellement incertaine ou grevée de charges qu'il ne peut pas savoir au juste s’il achète une terre ou un procès ..…., On m'a dit que j'entreprenais un travail d'Hercule ; Hercule a réussi à nettoyer les écuries d’Augias dans lesquelles il ne pouvait y avoir une plus grande accumulation de décombres que dans un recueil de lois. Et comment s’y prit-il pour les nettoyer ? En y faisant passer une rivière. Si donc les citoyens d’Adélaïde veulent bien détourner le Torrens à travers notre système de lois, peut-être le succès sera-t-il Le même (explosion d’hilarité) (2). »

A la suite de cette campagne, Torrens fut élu député. Il

présenta son projet de loi. Est-il besoin de dire que la réfor-

(1) Ch. Gide, loc.cit., tiré d’un document intitulé « Speeches of Robert Torrens Esq » imprimé à Adélaïde, (2) M. Gide, Loc, cit,

me fut vigoureusement attaquée par les hommes de loi ? Elle fut cependant votée grâce à une circonstance heureuse et qu'il nous faut rappeler, On donnait lecture presqu’à la même époque à la Chambre des communes d'Angleterre d’un rapport favorable au système Torrens. Cette lecture eut son écho en Australie et la Chambre des députés de l'Australie du Sud finit par adopter le projet par 19 voix contre 7 sur 26 votants. La seconde chambre (Legislative council) confirma le bill, qui fut sanctionné le 27 janvier 1858 par le gouverneur. La loi était appliquée le 2 juillet de la même année. Elle à reçu des modifications de détail en 1861 et 1878 (1). Torrens était en Australie Registrar général, il fut donc chargé lui-même de faire passer dans le domaine de la pratique la loi qu’il avait conçue tout entière. Les premiers essais d'application ayant donné des résultats satisfaisants, il fit une campagne de conférences dans les autres colonies pour assurer la diffusion de ses théories. Partout où il porta la parole, il rencontra des encouragements et des sympathies, mais son système trouva surtout un accueil favorable parmi les colons de nationalité germanique que les analogies de la loi avec leur législation d’origine avaient frappés. Les autres colonies adoptèrent successivement PAct Torrens. Dès 1862 le gouvernement de Victoria lui donne la sanction législative (ordonnance sur le transfert des immeubles n° 801 de 1880 et la loi de 1890); puis c'est la colo-

(1) Nos 8 de 1861 et 128 de 1878.

nie de New South Wales (loi n° 9 de 1862, 7 de 1873, 10 de 1878); de Queensland (n° 14 de 1861, 18 de 1877); de Tasmanie (n° 16 de 1861, amendée par les lois n° 1 de 1863, 17 de 1867, 9 de 1887); de New Zeland (lois de 1870, 1871, 1874, 1876 et 1888); de Western Australia (n°s 13 de 1874, et lois modificatives n° 17 de 1878, 17 de 1879, 23 de 1880).

Enfin l’Act Torrens à pénétré dans la Colombie britannique, les iles Fidji et les Struits Settlements (1).

Les efforts de Torrens ne se localisèrent pas dans la colonie. Il partit en Angleterre en 1863. L’Irlande montra de l'empressement pour la réforme. Le transfert des droits réels y recevait déjà une certaine publicité, mais ce régime avait moins pour but une bonne organisation de la propriété foncière que de faire connaître les noms des catholiques que des lois d'exception empêchaient de possé. der le sol. On vota en 4878 une loi destinée à mettre en vigueur les principes del’Act Torrens. Elle échoua. Nous verrons plus loin pour quelles causes les deux tentatives de 1862 (2) et de 1875 (3) n’ont pas réussi en Angleterre. L'avenir dira quelle destinée est réservée à la loi du 1er janvier 1898 (#4).

(1) Rapport présenté d’après les observations de son Excellence le gouverneur des Straits Settlements au Comité de législation de la colonie par M. W. E. Maxwell, traduit de l’anglais par M. de Tersant, Alger, Jourdan, 1889. |

(2) 25 et 26 Vict., ch. 53.

(3) 38 et 39 Vict., ch. 81.

(4) Jacques Dumas, Le nouveau régime de publicité des droits réels en

Angleterre, Revue polilique et parlementaire, 4 septembre 1898, ne 51, p. 533.

L’Act Torrens n’a pas seulement rayonné dans les colonies anglaises, des expériences de ce régime foncier ont été faites en Tunisie, à Madagascar, une 3° va l’être au Congo français, un projet est en préparation pour la Nouvelle-Calédonie. L'une d’elles (nous le verrons au cours

de cette étude) a été couronnée par le succès.

CHAPITRE III. — Des quatre principes de publicité, de légalité, de foi due aux registres et de spécialité.

On oppose généralement au système français sur la constitution et le transfert des droits réels le système germanique dont l’Act Torrens réalise une des plus intéressantes applications. Ce système est caractérisé par quatre principes fondamentaux: la publicité, la légalité, la foi due aux registres et la spécialité.

En France le Code civil exige pour le transfert des droits réels le seul consentement des parties. Aucune tradition : c'est une législation purement spiritualiste, si l’on peut employer ce néologisme. Dans le droit germanique au contraire le principe dit de publicité impose comme condition de l'existence du droit l'inscription sur un registre public. L'écriture devient ainsi le mode normal de transmission du droit. Si ce principe est moins conforme à la nature des choses et ne procède pas comme le droit français d’une analyse serrée de la convention préexistante et génératrice du droit, il n'en a pas moins

des effets utiles que nous mettrons plus loin en relief. En

fait un droit qui n’est pas prouvé est souvent un droit inexistant et c’est obéir à une nécessité supérieure de vouloir, pour l’organisation d’un bon régime foncier, matérialiser le contrat dans quelques mots d’écrit.

Mais il n’est pas suffisant de révéler l’existence du droit par une inscription sur un registre, il faut encore le soumettre à une vérification préalable, de là le principe de légalité qui vient heureusement compléter le premier et aux termes duquel l’autorité compétente qui veille à l'inscription des droits réels sur les registres Terriers contrôle les déclarations des parties et leurdonne la force légale. Cette vérification du droit prend le caractère d’une véritable décision de justice. [ci apparaît le principe de la foi due aux registres qui ne s’est dégagée que lentement des deux principes précédents dont il est une conséquence logique et nécessaire. Ainsi se trouvent réalisées du même coup la révélation du droit aux yeux de tous et sa preuve. Est-il besoin de dire les bienfaits d’un pareil régime foncier ? Les recherches si longues, si difficiles dans les actes d’origine de propriété, deviennentsuperflues, de plus le nombre des transactions immobilières augmente, car la publicité du registre et la force probante de l'inscription rassurent les acquéreurs et les créanciers hypothécaires. Eux-mêmes quand ils seront les titulaires du droit vont d’ailleurs bénéficier des mêmes avantages. Pas de discussion possible sur leurs droits, pas de cause de résolution tenant la propriété incertaine, enfin point de sûretés supérieures à crain-

dre. Les seuls droits, existants sont ceux révélés par l’écri-

ture. Mais on comprend qu'il faut que l'organisation ma: térielle des registres destinés à révéler l’état de la propriété foncière cadre avec ces nouveaux principes. Aussi les législations fidèles à cette méthode ont-elles créé le système de la publicité réelle. L’immeuble n’est pas connu par le nom du propriétaire comme dans la loi française, mais par l'inscription : un compte est ouvert au registre pour chaque immeuble et tous les incidents de la vie juridique qui peuvent le modifier viennent se réfléter sur le livre terrier comme en un miroir. C’est le principe de spécialité.Tous ces états d'inscriptions et de transcriptions si laborieusement obtenus de la conservation des hypothèques avec toutes les chances d'erreur qui les rendent dangereux pour Les tiers deviennent ainsi inutiles : en consultant le registre foncier ou la copie du registre, on peut d’un seul coup d’œil connaitre toutes les charges qui grèvent le bien. Le principe de la spécialité, indispensable au fonctionnement du régime hypothécaire se trouve aussi respecté et appliqué par l'inscription. Chaque hypothèque est inscrite sur un feuillet spécial à l’immeuble, et si la même hypothèque en affecte plusieurs, mention doit en être faite au feuillet de chaque immeuble grevé ! Publicité et spécialité de l’inscription, légalité, foi due aux registres, autant de mesures successives qui acheminent la propriété vers cette mobilisation du sol si nécessaire à la mise en valeur de la richesse fon-

cière.

Nous verrons comment ces principes ont été réalisés dans l’Act Torrens et nous serons amenés, au cours de cette étude, à des comparaisons avec les autres législations étran-

gères.