DE L’ALLEU URBAIN NE REMONTANT PAS A LA LIBÉRATION DU SOL URBAIN

De l’alleu urbain constitué par le rachat du cens foncier.

Ce serait une erreur de croire que les propriétés, qui nous apparaissent dans les Registres allodiaux des XVI e ,

( 1 ) Waitz. Urk. p. 41.

XVII e et XVIII e siècles, sous le nom de Vrij Huus, Vrij Erve, se ramènent à une origine commune. Si ces registres, à cause des accensements successifs, ne peuvent nous donner la liste complète de toutes les propriétés affranchies par la remise du cens seigneurial, ils renferment par contre une certaine quantité de biens redevenus libres par le rachat du cens foncier. Il suffit en effet de remonter dans l’histoire de certaines maisons pour se convaincre qu’à un moment donné elles changent de nature, que de censales elles deviennent allodiales. Elles apparaissent libres de tout cens, à côté des propriétés dont la liberté remonte à l’affranchissement du sol urbain, elles sont placées identiquement sur le même rang et quand l’ordonnance du 2 Mars 1552 (n. s.) prescrit la tenue de registres terriers par les soins de l’autorité publique (t), les propriétaires les déclarent au greffe de la Keure où elles sont inscrites au terrier sous la dénomination de Vrij Huus Vrij Erve ( 2 ). Ce rachat du cens foncier ne contient rien qui doive nous étonner : du jour, en effet, où le dominium du seigneur foncier s’est converti en un simple droit au cens et que ce cens est entrainé comme valeur propre et indépendante dans la circulation générale des richesses, le censitaire est à même de l’acquérir comme tout tiers. Tel bourgeois, seigneur foncier, désire vendre une rente perpétuelle en vue de se procurer un capital; son censitaire se présente et lui offre le capital demandé pour prix des cinq sous qu’il lui doit à titre de cens foncier. Qu’importe au vendeur de

( 1 ) Cf. p. 4, note 1.

( 2 ) Dans les registres terriers on voit certains francs biens accompagnés de la mention d’un vieux cens foncier “ alhoewel bélast met .... ouder landcheins. „ Il importe de remarquer que ce cens foncier frappe une partie déterminée de l'immeuble, la cuisine, le jardin, une dépendance quelconque. Si on est dans l’impossibilité d’indiquer la partie grevée par suite de la confusion qui s'est introduite dans les charges du bien, on se contente alors de mentionner la partie indivise qui répond de la prestation foncière. Presque toujours ce vieux cens foncier est dû à un établissement écclésiastique, qui permet rarement le rachat.

conserver son cens plutôt que de créer une nouvelle rente à charge de ses biens ? Le cens, au XlVe siècle déjà, vaut-il autre chose qu’une rente perpétuelle? Le censitaire achète donc au lieu d’une rente nouvelle le cens foncier qu’il doit, en d’autres termes il se libère d’une obligation et soustrait son bien à la puissance du seigneur foncier pour l’ériger en bien propre et indépendant.

Ce n’est qu’à la condition de pouvoir libérer le fonds pendant an et jour des 16 liv. par. qui le grèvent à titre de cens foncier que Jean Busceel l’achète le 4 Septembre 1353 aux héritiers de Salomon Van den Wyngaerde (î).

En 1368 (Mardi avant Pâques), Simon Sloeve, tuteur, et Alexandre Conte, administrateur des biens de la demoiselle Callekin, fille naturelle d’Oddoch Mathets, vendent à Lambert Vromond, mandataire du comte de Flandre, un immeuble, occupé jadis par Oddoch et situé rue de la Vigne. Le tout était franc bien sauf une dépendance, sise sur le terrain de l’église St Jacques et grevée de 40 esc. par. de cens foncier par an. L’acte mentionne que le bien avait été jadis censive pour le tout mais que ledit Oddoch avait racheté le cens foncier dû à la Table des Pauvres de St Michel : ende wat meer ute al den erve van der vors. gheelre stede ghing, dat zuverde de vors. Oddoch de eleghegheestheeren van Sente Michiels alsoot blyct bi den cyrographen diere af ghemaect syn ende die scepenen zaghen ( 2 ).

Le 28 Juillet 1379, Arnold Roels vend sa maison et une partie du terrain sur lequel elle s’élève (huus met som der erven) à Jean de Borchgrave. Cette maison en formait jadis deux : l’une payait à titre de cens foncier 46 esc. par. à la Table du St Esprit de St Jacques, et 9 esc. 1 den. par.

CO Arch. Com. Gand. Reg. Keure, I, fol. 104 v°.

( 2 ) Reg. Keure, fol. 84. Plusieurs rues s'appelaient rue de la Vigne, Celle dont il est question ici se trouvait, selon nous, dans le Vieux- Bourg. Si l’emplacement que nous indiquons est exact, nous avons ainsi un exemple de franc bien constitué dans l’ancien domaine du comte de Flandre.

1 chapon aux quotidiens de l’église St Jean; l’autre ne payait à l’époque de la vente que 9 esc. 1 den. par. 1 chapon aux susdits quotidiens. On remarque dans l’acte que cette dernière maison payait jadis aussi 46 esc. par. mais que Jean de Brune, possesseur de la maison, les rachetant à Baudouin de Vos et à sa sœur, libéra ainsi l’immeuble en partie (i) : ende uten andren huse gaed noch te landcheinse elks jaers 9 sc. ende eenen penninc par. ende cappoen , toebehorende der vors. cotidianen , maer wilen ginc ooc Mer ute 46 sc. par. te landcheinse tsiaers, dewelke toebehoerde Boydine Devos ende siere suster, Jan Arps wive, ende

DESE 46 SCEL. PAR. JAERLIKER RENTE COGHTE ENDE GHEGREEGH IN SINEN TIJD DER JAN DE BRUNE, BESITTERE VAN DESEN VORS.

gheheelen huus, jeghen Boudiné Devos ende siere suster vors., ende Aldus es bleven ende blijft dit vors. huus ende erve som ghevrijt. Le prix de la vente est de 40 liv. gros tourn., dont le vendeur reconnaît avoir reçu 20 liv. gr. tourn.; le restant du prix est transformé en une rente rachetable de 1 liv. gr. tourn., assignée par Jean de Borchgrave up dit vors. gheel huus ende som de eerve, behoudende der landheeren rechte. La rente est rachetable au prix de 20 liv. gr. tourn. Le tout se fait en présence des seigneurs fonciers dans les limites de leurs droits als lantheeren van den vors. huus

EVENVERRE DAT UP HAERLIEDER ERVE STREGT (2).

D’autres fois le bien se trouve libéré par ce fait que le seigneur foncier rentre en possession de son terrain soit qu’il en rachète le domaine utile, soit que la censive lui fasse retour pour non paiement du cens.

(1) On voit se vérifier ici la vérité de la remarque faite p. 32, note 2 in fine.

( 2 ) Arch. Com. Gand. Reg. Keure fol. 55. — A Ypres, nous constatons un phénomène semblable de libération. Citons un exemple : En Août 1309, Pierre de Langhe, bourgeois d’Ypres, prend à cens de l’hôpital Bardonc une terre, sise rue de Gourtrai, pour 3 liv. 6 esc. par. En 1404, le fonds est libéré du cens foncier moyennant 25 écus et l'assignation d’une rente de 6 esc. par. sur la maison de dame Alene van Sint Omaers. Arch. Com. Ypres, Cartulaire de S te Cristine et de l’hôpital dit Bardonc, fol. 14 v°. et fol. 15 v°.

C’est ainsi que Jacques Braem rentre en possession du domaine utile d’un terrain, dont le censitaire avait été exproprié pour non acquittement du cens. Quant à la superficie, elle lui appartient déjà en propriété indivise avec Liévin Van den Bossche. Le 11 Mai 1398, Jacques Braem et Liévin Van den Bossche comparaissent devant échevins : l’un et l’autre déclarent vendre à dame Marguerite Van der Wostinen een huus staende ten Crommenesschè , tandis que Jacques Braem seul déclare aliéner de erve daer tvors. huus up staet (i).

Par la vente en pleine propriété d’une parcelle par l’autorité municipale.

Certaines propriétés doivent leur nature allodiale à la vente en pleine propriété par la ville d’une parcelle du sol urbain. Ainsi une partie du sud de la place d’Armes fut donnée à charge de cens par la ville au XVL siècle à la confrérie de St Sébastien ( 2 ), tandis qu’une autre partie fut aliénée en toute propriété à Liévin Borluut, qui figure du chef de cet immeuble dans le registre des francs biens (3). Les alleux, situés rue du Marais et place de la Calandre l doivent en partie leur origine à une telle vente ; primitivement l’upstal de la cuve s’étendait en cet endroit ( 4 ), la ville l’accensa mais elle dut aussi en céder quelques parcelles en toute propriété, puisque nous y constatons de bonne heure la présence de plusieurs francs biens. D’autres naquirent par la remise du cens foncier.

(0 Arch. Com. Gand. Reg. Keure, XV, fol. 59.

(s) Reg. 44 fol. 32 v°. Acte du 9 Nov. 1548. Get acte nous dit que jusque là le terrain était resté vague. La cession a lieu moyennant un cens récognitif “ in cheinse bij vorme van recognitien, ter stede profyte, zes groten tsiaers telken Kersavonde. „*

( 3 ) Reg. LL, fol. 171. Acte de vente 4 Juin 1550, le prix est de 50 liv. gros.

(*) Voyez nos recherches à ce sujet, au chap. III du présent ouvrage.

Par l’Amortissement.

Ce mode exceptionnel de constituer l’alleu urbain assure aux fonds des établissements religieux non seulement la liberté foncière mais aussi l’exemption de tout service public. Les échevins de la ville donnent au couvent des Frères Mineurs de Gand une pièce de terre gisant devant leur église ( 1 ), et le comte Guy accorde des lettres d’amortissement en 1282, le vendredi après la Saint-Remi : laquelle pieche de tere nous lors aviemes aultre fois franchie par no letres patentes , ke ilz ont de nous, encoire la pieche de tere devant dicte lor franchissons de tous serviches et de toutes querques (2).

L’EXISTENCE DE L’ALLEU DIT « VRIJ HUUS VRIJ ERVE » N’EST PAS UN PHÉNOMÈNE LOCAL.

Si notre théorie est exacte, s’il est vrai que la propriété spéciale, dénommée Vrij Huis Vrij Erve , ne doit son origine qu’à la libération du sol urbain à la suite de la

(i) Aujourd’hui place du Commerce devant le Palais de Justice.

(* j Arch. Com. Gand, Reg. NN, fol. 378. — Amortissement dé l’ancien manoir du châtelain dans lequel Simon de Mirabello fonde le couvent Ten Walle en 1341, voyez V. Van der Haeghen, Kl. ten Walle, pièces 23 et 25. — Amortissement du terrain de la chapelle des Tisserands, rue courte du Jour, 1372, Second Cart. de Gand, pp. 95 et 96.

remise soit volontaire soit forcée du cens payé au comte par les premiers habitants, il en résulte que cette propriété ne peut constituer une particularité locale. Elle doit nécessairement se rencontrer partout où la fondation de la ville s’est faite dans les mêmes conditions qu’au Portus Gandensis.

Dans toute l’histoire du franc bien de Gand, une seule chose paraît spéciale et locale, c’est la dénomination Vrij Huis Vrij Erve, inscrite sur certaines façades et expressément réservée à la propriété allodiale. Ailleurs on se contentait de dire : Vrij goed — eyghen goed — zuver goed pour désigner une propriété qui juridiquement était identique à notre alleu. Du reste à Gand même la dénomination Vrij Huis Vrij Erve n’a pas été usitée de tout temps, comme nous l’avons vu ( i).\ Les mots vrij eyghen goet étaient aussi d’un emploi fréquent et dans les actes, même du XVD siècle, on ne se sert pas uniquement de la qualification Vrij Huus Vrij Erve (2), Warnkœnig s’est laissé égarer par l’emploi de cette expression lorsqu’il nous dit qu’ « à Bruges il n’a pas rencontré de ces francs alleux roturiers, distingués à Gand par la dénomination Vrij Huis Vrij Erve. » Il explique leur absence par la circonstance qu’ « originairement tout le territoire était possédé par le comte soit en propriété soit tout au moins à titre de suzerain haut justicier. » (3) Or nous savons que c’est précisément dans la terre du seigneur laïque haut justicier que se trouve l'alleu urbain. Aussi à Bruges, fondée dans les mêmes conditions que Gand, sa présence est manifeste.

(i) Cf. p. 2 et suiv.

' ( 2 ) Dans l’ord. du 2 Mars 1552 (n. s.) se rapportant exclusivement à la propriété allodiale, on dit huusen ende erven vrij eyghen goedt wesende — niet sorterende teneghen lantheere — et plus loin eyghen huusen ende erven. Arch. Gom. Reg. CG, fol. 153 v°.

( 3 ) Warnkœnig-Gheldolf, IV, p. 60. Cet auteur confond aussi le cens remis en 1127 avec le cens foncier d’origine économique, qui, quoiqu’il dise, se rencontre à Bruges comme partout ailleurs.

Après la remise du cens par Guillaume de Normandie en 1127, les biens sont désormais aussi libres que ceux des Gantois, et on les nomme dans la suite, comme à Gand, ervachtichede ou simplement erve et eyghen goet ( 1 ). Le .10 Juin 1481, la ville de Bruges achète une cave, sise sous la prison ; c’était un fief mouvant de la cour de Bourgogne. La ville demande au duc que ladite cave, qui, avant d’être érigée en fief, avait été autrefois franche, soit de nouveau déclarée propriété allodiale van de natuere ende condicie van eyghen goede ende erve, et le duc ordonne la conversion en franc alleu ( 2 ).

A Ypres, une coutume de 1414 nous prouve que les poorters étaient assis sur leur propre fonds ou sur celui d’autres poorters à titre de censitaires ( 3 ). A Alost, nous croyons à la présence du franc bien urbain appelé ici comme à Gand huus ende erve (4). A Anvers, son existence est indéniable. L’alleu s’y nomme allodium. Son aliénation se fait coram judice et scabinis A.ntwer'pice et probis vins illius villœ in qua allodium jacet. Vallodium est opposé dans le texte à hereditas, expression réservée à la censive (s). A Leyde, on distingue les fonds accensés des terres non encore bâties et non encore concédées à cens : tant ende erve dat nye betimmert noch voirtijts

( t ) Charte du 25 Mai 1281, §§ 22 et 22bis, Warnkœnig-Gheldolf IV P. J., no 16.

(h) Inv. de la ville de Bruges, VI, 210 à 212.

(3) Warnkœnig-Gheldolf, II, 235 note 2. Je n’ai pu retrouver ce document. — Voyez la collection des chirographes au dépôt des archives de la ville. Un acte du 24 Avril 1281 (n. s.) mentionne la vente d’une “ cambre et le tiere desous. „ Le franc bien s’indique généralement par maison et hyretage, ce qui correspond à notre huus ende erve.

[*) Arch. Com. Gand : Fond Hôpital St-Jacques, carton II, acte du 1 Mai 1364. —Ibidem, acte du 22 Sept. 1364; —ibidem, acte du 15 Juillet 1370. Nous avouons que pour Alost la question est discutable.

(») Brab. Yeesten, I, p. 621, XVIII. Lettres concernant les acquisitions faites par ceux d’Anvers du 7 Mars 1221. On y mentionne encore le feodum, de sorte quà Anvers, comme à Gand, on rencontre trois espèces de biens : l 'allodium, ïhereditas et le feodum.

uutgegeven en heeft geffleest, dat lant ende erve sal die ghene diet toebehoirt, in poortrechte ofte in erfpachte mogen uutgeven orn jaerlicxe renten (i). A Arras, un recensement de 1382 mentionne toutes les maisons de la ville. Plusieurs doivent des rentes à des monastères, à des hôpitaux, au vidame de Chartres, à des bourgeois, tandis que plusieurs autres se trouvent indiquées avec cette mention « et ne doit nient a forain. » Wautier Haterel qui perçoit des cens sur différents fonds ne paie rien pour ses propres terres (2).

Les assises de Jérusalem distinguent dans leurs dispositions sur la transmission des immeubles entre la terre tenue du roi, celle tenue d’un autre bourgeois et celle qui est franche. Si le vendeur est en la terre du roi et rend cens, il paye 1 marc à la cour et l’acheteur de la terre ou de la maison paie 3 besans. Si la terre ou la maison est franche si que elle ne rende riens a Boy ne a autre qui que soit, le vendeur n’a rien à payer tandis que l’acheteur donne 3 besans à la cour (3). A Amiens, nous rencontrons une tenure dite franche, mais malgré son nom elle n’a rien de commun avec l’alleu urbain. Si elle ignore certaines charges elle connaît par contre le cens foncier (4); elle correspond, pensons-nous, à ce que nous appellerons la tenure libre du droit urbain.

Dans les villes marchandes de l’Allemagne nous avons pareillement retrouvé le franc bien. A Hambourg, le cens est remis en 1189 par Adolphe III de Schauenbourg. Or, chose remarquable, nous y constatons la présence d’une classe de propriétaires fonciers, qui prennent le nom caractéristique de erfseten Borgere , ce qui correspond parfaite-

(!) H. G. Hamaker. De Middeneeuwsche Keurboeken van de Stad Leiden, Leiden 1873, Keurboek 1450, III, XLVI, 206.

(s) Acad. d’Arras, XXXVIII, pp. 277-294-295-301.

( 5 ) § 29 et § 262.

( 4 ) Mon. du Tiers-Etat, I, p. 78.

ment à nos viri hereditarii (i). A Lubeck, on signale le vri torfachtig egenijt). A Brême, on oppose la terre libre, nommée erve, à la censive appelée Wikbolde (3) ; de même à Paderborn, les Wibbelde guider sont opposés aux erbe (4). A Dortmund, ville située integraliter in fundo sacri imperii ; les bourgeois par opposition aux habitants de la curtis regalis possèdent fundum et aream suam libéré absgue omni pensione et trïbuto (s). A Bâle pour autant que les actes publiés par Arnold nous permettent de juger, nous avons trouvé mentionnée sous le nom de lidig eigen une propriété qui paraît ignorer le cens foncier ( 6 ). A Fribourg-en-Brisgau, la terre appelée erbe (7) est possédée secundum jus civium et soumise au paiement du cens fixé lors de la fondation de la ville, elle est ce qu’est l’héritage du Gantois avec cette seule différence qu’à Gand le cens seigneurial est aboli tandis qu à Fribourg il passe à la ville qui ne le remet pas à ses bourgeois (s).

(0 Hamburger Urk. Buch, n° 285, p. 253. - Le droit de 1270 parle au livre I de Verve ou franc bien, au livre II de Vervetyns ou censive. Hamb. Stadtrecht, éd. Lappenberg. Voyez plus loin au chap. VI.

( 2 ) Pauli. Wieboldsrenten, p. 2 n. 4.

(3) Philippi. Zur Verfassungsgesch. der westfâlischen Bischofsstâdte, Osnabrück, 1894, p. 33, texte de 1259.

0) Ibidem, p. 37 note 81, texte de 1422.

(3) Frensborff. Dortmunder Statuten, I, 26 p. 33. — Ibidem p. XVI et p. XX.

(6) Arnold. Gesch. des Eigenthums, p. 457, a 0 1343; p. 458, a 0 1345.

(7) § 66. E. Gothein, Wirtschaftsegsch. des Schwarzwaldes und der angrenzenden Landschaften, Strassburg 1892, p. 168, note 4 : Si quis bonum quod in vulgari dicitur Erbe alicui obligaverit.

(8) Voyez p. 13 et p. 18, note 3. — A Lunebourg, le privilège de 1247 stipule : de areis ædificandis ut lïbero jure possideantur. Kraut. Das alte Stadtrecht von Lüneburg, p. 4. - A Mersebourg, les curtüia des marchands paient au roi un cens, dont Othon II fait donation à 1 évêque, tandis qu’à Magdebourg les negotiatores paraissent posséder le sol de leurs demeures en propriété libre. - Rietschel. Markt und Stadt, p. 62 et 63.

Nous avons signalé deux autres modes de création du franc bien : le rachat individuel du cens foncier et le retour de la tenure au seigneur foncier pour non paiement de la rente foncière. Ces deux modes se retrouvent en Allemagne. A côté des areae déclarées libres par l’acte de fondation même de la ville ou par la remise du cens seigneurial apparaissent les tenures libérées. A Lubeck, après l’incendie de 1276, une ordonnance du conseil permet le rachat des oldeme wortinsê ( 1 ). A Dortmund, le statut de 1346 autorise le tenancier, qui assure sa maison contre l’incendie et la couvre de tuiles, à racheter le penninck ghulde qui la grève. Si la maison était déjà garantie contre le feu avant la publication de l’ordonnance, le rachat n’est possible que du consentement du seigneur foncier (2). A Hambourg, le droit de 1270 dispose que le censitaire qui ne paie pas le cens peut être chassé de son fonds (3). Un droit semblable règne dans d’autres villes.

Les Schreinsurfcunden publiées par R. Hœniger nous permettent de constater la propriété libre à Cologne (4). Elle se dessine en effet nettement au milieu des innombrables censives qui couvrent le territoire de la ville. Est bien libre de tout cens foncier la maison avec terrain, dont un chanoine de l’église S* e Marie fait donation à son église : 1172-1178, Notum sit quod Tidricus beate Marie canonicus proprietatem dqmus et aree, in qua ipse manet, ecclesiç

(1) Hach. Das Alte Lübische Recht, God. II, art. 125 et 127, p. 310. — Paüli. Lübeckische Zustânde zu Aufang des XIV. Jahrh. Lübeck 1847, p. 47. — Pauli. Wieboldsrenten, pp. 17 à 26. — Voyez ibidem, p. 26 un exemple de ce rachat. Déjà avant l’incendie on trouve des exemples de libération individuelle. Voyez ibidem, p. 12 et 13 un acte de 1227.

( 2 ) Frensdorff. Dortmunder Statuten, Appendice VI, pp. 201-202.

( 3 ) Hamburger Stadtrecht 1270, II, 3. Ed. Lappenberg, p. 13.

( 4 ) Kôlner Schreinsurkunden das 12 Jahrhunderts, Quellen zur Rechts- und Wirtschaftgeschichte der Stadt Kôln, herausgegeben von Robert Hœniger, Bd. I, Bonn 1884-1888; Bd. II, Bonn, 1893-1894-

beate Marie tradidit. ( 1 ). Quand le juif Salomon achète vers 1135 à son coreligionnaire Isaac une domus et curia quam Isaac Judeus edificavit, il stipule expressément qu’il possédera le bien en pleine propriété, sans cens : emimus milni et posteris meis heredibus ad habendam proprie -absque censu (2). Bien plus, voici des biens qui acquièrent la liberté dans le courant du XIL siècle par le rachat du cens foncier. Vers 1135-1142 Adelbert et sa femme Elisabeth achètent la maison qu’ils occupent sous condition ut nüllum gensum de domo in perpetuum persolvat (3 ). Herman, abbé de Siberg et le prieur Othon renoncent au cens annuel de 20 den. que paie le censitaire Théodéric de Metz resignaverunt annualem gensum, 20 scilicet den., quem Teodericus Metensis de domo sua inter aurifabros sita annuatim ecclesiç persolvebat, désormais le censitaire ne paiera plus rien ita