CRITIQUE DE LA THÉORIE DE GOBBERS

L’opuscule de Gobbers sur la propriété à Cologne renferme un singulier mélange d’erreurs. Les unes ne peuvent s’expliquer que par un manque de connaissances historiques, les autres par l’emploi de sources en tous

( 2 ) P. 403. Exemples analogues, a 0 1307, p. 415; — a 0 1309, p. 419; — a 0 1330, p. 444; — a° 1335, p. 449; — a 0 1348, p. 461; — a 0 1357, p. 465 etc.

( 5 ) Zur Geschichte des Eigenthums in der Stadt Wirzburg mit 36 Urkunden 1878, p. 37.

( 4 ) Zur Geschichte des Grundbesitzes und des Crédits in den Oberhessischen Stâdten, Giessen 1883 (Dritter Jahresbericht des Oberhessischen Vereins für Localgescbichte).

points insuffisantes, la plupart par l’application d’une méthode purement juridique dans un domaine où l’histoire et la critique historique doivent prendre une large part. Il envisage la propriété urbaine au Moyen-Age comme un problème de pur droit privé, il en recherche la définition, lui attribue certaines subtilités juridiques et aborde les actes de mutation immobilière en juriste moderne. C’était infailliblement se laisser entraîner à l’élaboration d’une théorie que l’historien ne pouvait accueillir qu'avec réserve (i).

Gobbers se sépare en trois points d’Arnold :

a) il trouve que la censive urbaine ne remonte pas au droit domanial;

b) il n’admet pas au profit du censitaire un droit de propriété véritable sur l’ amelioratio;

c) il entend caractériser différemment les phases de l’évolution de la propriété.

Nous nous occuperons ici exclusivement du premier point (a).

Selon Gobbers l’origine de. la tenure urbaine se ramène à un bail temporaire ou plutôt encore à un bail viager, préexistant dans la ville à la tenure héréditaire (Erbleihe). Seulement cet auteur oublie de nous dire comment, par quelles causes économiques, ce bail à terme a pu prendre naissance dans la ville. Il ne nous apporte pas non plus de textes où nous voyons fonctionner le bail temporaire. S’il avoue ne pas pouvoir fournir de documents explicites, il déclare néanmoins découvrir dans les actes d’accensement les vestiges de l’institution qu’il place à la base de la censive urbaine. Il remarque que dans les actes les plus anciens, on considère comme essentiel de déterminer expressément le caractère hérédi-

(1) Voyez les pages remarquables écrites par R. flœniger dans les Jahrb. für Nationalôkonomie u. Statistik, XLII, et son appréciation sur le travail de Gobbers, p. 571 des mêmes Jahrbücher.

( 2 ) Pour le second point voyez le chap. X, § 2, n° 2. - Le troisième point, qui n'a pas de raison d’être tant dans Arnold que dans Gobbers, est exposé au chap. X, § 2, n° 3, a, initio.

taire de la censive. On y stipule en effet que l’accensement se fait non seulement au profit du contractant mais aussi au profit de ses enfants et de tous ses héritiers et ayantscause, telle la clause : Waltero et uxori eorumque heredibus concessimus ut tant ipsi quamdiu vixerint quant heredes post mortem ipsorum possideant (i). Une telle stipulation présuppose une époque où le bail n’était pas héréditaire. Il y a plus, dans la plupart des actes d’accensement, on insère la clause censum nunquam augmentari, et cette clause non plus ne peut être une superfétation. Elle nous fait songer à une période pendant laquelle le cens .était sujet à des variations. Ces variations ne peuvent s’expliquer que si nous supposons l’existence d’un bail à l’expiration duquel on change le montant du loyer. Lorsque le bail se transforme en contrat héréditaire, le preneur croit nécessaire de se garantir par une stipulation expresse contre tout changement ultérieur du cens ( 2 ).

Voilà dans toute sa force l’argumentation de M. Gobbers. Il ne nous sera pas difficile, pensons-nous, de répondre à une théorie qui ne repose en réalité que sur une pure spéculation juridique. Sur le seul fondement de deux déductions in abstracto, l’auteur conclut à l’existence dans la ville primitive d’une institution dont les monuments historiques ne nous ont pas conservé la moindre trace. Si nous consultons les textes les plus anciens du Moyen-Age, nous retrouvons partout le bail héréditaire ou, pour mieux dire, la censive. Les chirographes de la première moitié du XII e siècle nous en parlent et ils ne nous la présentent pas comme une nouveauté; il en est de même des chartes politiques, des chroniques, des cartulaires. Quand au XII e siècle, l’abbé de Saint Vaast d’Arras

(1) Acte de 1230, cité par Gobbers p. 13.

( 2 ) Nous traduisons Beliehene par preneur et Erbleihe par bail héréditaire pour rester dans l’idée de Gobbers. Ces expressions sont évidemment inexactes. Il faut dire censitaire et censive. L’emploi de ces mots nous éloignerait de l’idée du bail temporaire, imaginé par Gobbers comme se trouvant à la base de la tenure urbaine.

et l’archevêque de Rheims abandonnent à la population de jour en jour croissante leur cultura , leur terra indominicata, ils la divisent en parcelles constituées en autant de tenures héréditaires. Pourquoi ces contemporains n’exploitent-ils pas leurs terres suivant le mode de la location temporaire?

Une théorie, qui ne trouve pas son soutien dans les textes, est fort compromise. De plus si nous examinons ce que Gobbers considère comme les vestiges du bail à terme disparu, ces prétendus vestiges ne tardent pas à s’évanouir. L’argument, tiré de la clause de l’hérédité au profit du censitaire et de ses héritiers, cessera de présenter quelque valeur, si nous n’envisageons pas à l’exemple de Gobbers les actes d’accensement isolément, mais si nous comparons leur rédaction à celle des autres documents juridiques contemporains. Nous retrouvons la mention des héritiers dans les ventes et les donations, pour ne citer que les contrats les plus usuels; on déclare véndre à l’acheteur et à tous ses héritiers, donner au donataire, à ses enfants, à ses héritiers et successeurs; or, personne ne songera à inférer de là que jadis la vente ne conférait à l’acheteur et la donation au bénéficiaire que des droits exclusivement temporaires. Si nous parcourons les Schreinsurkunden, documents des plus précieux pour l’histoire du droit privé à Cologne, nous remarquons, dès les premières pages, la grande importance accordée aux héritiers dans tout acte juridique quelconque. D’ailleurs la logique de Gobbers se tourne contre lui. Si la mention et omnibus heredibus dans l’acte d’accensement prouve que primitivement l’acte n’était émis qu’en faveur d’une seule personne, que dire de la mention et nullis heredibus? Est-ce aussi une preuve qu’à une époque antérieure l’acte se donnait régulièrement au profit de tous les héritiers? Ainsi vers 1159-1169, Mathilde et son fils Louis concèdent à Gozbert et à sa femme Willeburge et nullis eorum heredibus une maison moyennant un cens de 11 sous par an (î).

(i) Hœniger, Kôlner Schreinsurk., Mart. 4 , II, 5 .

Pas plus que la précédente la clause censum nunquam augmentari ne nous ramène à une époque où la concession était temporaire. Elle s’explique par des considérations d’ordre purement économique. Quand les propriétaires accensèrent leurs fonds dans une ville naissante, faute de connaître le bail à terme qui nous est si familier, ils recoururent au mode existant de la concession héréditaire. Mais la ville par un développement rapide constitua bientôt un centre de pure activité commerciale et industrielle. Grâce à cette prospérité, le sol urbain devenu plus précieux acquit une plus-value considérable tandis que l’argent plus abondant subit la loi de la baisse. Gomme le cens, payé pour prix d’une tenure et resté invariable depuis sa naissance, parut dérisoire, les seigneurs fonciers, victimes de ces fluctuations économiques, s’efforcèrent de remettre l’équilibre dans leurs revenus en mettant les cens en rapport avec la valeur actuelle des fonds ; ils le firent surtout lorsqu’après un incendie il s’agissait pour le tenancier de reconstruire sur l 'area ( 4 ). Mais les censitaires n’entendaient rien à ce changement, .ils prétendaient eux profiter de ce surcroît de valeur par le louage, la rente et l’hypothèque ; de là entre le censier et le censitaire des différends, dont nous retrouvons l’écho dans l’histoire de nos cités flamandes. Le pouvoir central intervint pour maintenir les droits du tenancier. Par lettres patentes du 1er Août 1302, Jean, comte de Namur, statue de commun accord avec les magistrats de Bruges que le cens foncier tel qu’il existe actuellement à charge des propriétés tant

( 1 ) Qu’on se rappelle les terribles incendies qui au Moyen-Age détruisirent parfois des villes entières. Ainsi à Gand l'incendie de 1176. — A Alost, violent incendie en 1360, on rapporte que les cendres volèrent jusque près de Gand. (Memorieboek, I, 83). — La même année destruction par le feu de 300 maisons à Gand hors la porte du Sablon (ibidem). — En 1376, dans la seigneurie de S‘-Pierre les flammes réduisirent en ruines 5000 maisons, de nombreuses chapelles et plusieurs églises (ibid., p. 101).

bâties que non-bâties, sises dans l’échevinage de Bruges, ne pourra jamais et sous aucun prétexte être majoré (i). Par d’autres lettres du 28 Mars 1306, Robert de Béthune renouvelle la même défense : il est estauli et commande de par nous et de par les eschievins devantdis , que masures ne plaches de tierres gisans dedens lesckievignage de Bruges, qui sont ou seront donnei a chens ne puissent jamais iestre renhieri de leur premier chens pour choze qui aviegne ne pour arsin ne pour autre choze ( 2 ). On comprend que, malgré cette protection légale, certains censitaires eurent cependant soin d’insérer la clause censum numquam augmentari afin de se garantir davantage encore contre toute prétention ultérieure du seigneur foncier ( 3 )* A Cologne, nous retrouvons les traces de la situation difficile que la plus-value du sol urbain avait créée entre les intérêts respectifs du censier et du censitaire. Non seulement nous voyons le tenancier stipuler que le cens ne variera pas, mais nous voyons aussi le concédant se réserver le droit de l’augmenter afin de pouvoir tirer profit de l’accroissement éventuel de la valeur de la parcelle

(0 Inventaire des archives de la ville de Bruges, I, 111. — Warnkœnig-Gheldolf, IV, P. J., n° 35.

( 2 ) Inv. des arch. de la ville de Bruges, I, 204. — Warnkœnig-Gheldolf, IV, P. J., n° 49. — Warnkœnig (texte allemand), II, n° 66, Charte de 1304, § 11.

( 3 ) Parfois les chartes politiques attribuent expressément le surcroît de cens au tenancier, ainsi 1a, charte de Villeneuve-le-Roi de 1175 (Ordonn. XI, p. 199) nous-dit : Milites vendiciones habebunt domorum et terrarum suarum censualium videlicet de quibus censum percipiunt : sed incrementum census burgensium erit. — La charte de Soest de 1120 mentionne dans le § 35 les tentatives des seigneurs fonciers pour augmenter le cens et les réprime sévèrement : Si quis magister censuum contra quempiam burgensem nostrum proposuerit quod debitum censum non dederit, et insuper censum anuum augmentare temptaverit, possessor sola manu tactis reliquiis veritatem suam comprobabit, et sic inpetitor possessorem amplius non gravabit. Seibertz, Urk. Buch. des Herz. Westfalen, p. 53. — A Munster, parmi les droits des bourgeois établis avant 1221, nous lisons au § 51 : amplior pensio non requiretur, nisi que de sola area fuerat primitus constituta. Wilmans, Westf. U. B., III, n° 173.

concédée. Un acte de la fin du XII e siècle nous le montre clairement. Un doyen de St George fait donation à son couvent d’une maison avec terrain, grevée de 30 esc. de cens. Il se réserve le droit de disposer de la plus-value que le cens peut acquérir dans la suite, plus-value qui était très probable, puisque l 'area de la maison fort spacieuse était propre à recevoir de nouvëlles habitations : quoniam autem prefate domus area lata est et spaciosa et edificiis in ea construendis idonea, quicquid in ea structum vel edificàtum fuerit seu quocumque modo factum, ut in majorem summam census excrescat, liberum mihi de hoc disponere pro mee voluntatis arbitrio (d).

La clause susdite se rencontre à Cologne dans le bail à long terme et dans le bail viager, ce qui prouve qu’elle ne peut avoir la portée que lui attribue Gobbers. Vers 1159, Chrétien de Sautculen acquiert une halle d’un certain'Hériman eo pacto ut singulis annis quamdiu vixerint 15 sol • pro censu inde persolvat et Herimannus censum illum nec

AUGERE, NEC MINUERE DEBET (2).

1178-1183. Hériman vend à sa femme Irmengarde un marc de cens, prélevé in loco et halla inter pellifices sita, in qua stat Sigewinus de novo foro ita ut post mortem Sigewini eundem censum ampliare possit et minuere (3).

A Strasbourg, Conrad Virnecorn cède à trois sœurs converses une area pour cent ans, en Juin 1244, ce moyennant 5 sous et 2 chapons par an sine omni augmentation (4). De même à Lubeck, Jean Van der Fàhre acquiert le 6 Juillet 1319 une erve à titre de censive avec stipulation: unde de tyns den scal man en nicht vor hogen, wenne se scolen dar erveleken be bliven kind na kinde ( 5 ).

(1) Lacomblet, Niederrh. Urk. buch, 1, 357. — Arnold, pp. 38 et 39.

(2 ) Hœniger. op. cit., Mart. 4, II, 17.

(5) Ibid., Mart, 9, V,17.

( 4 ) Strassb. Urkb. I, n° 288.

( 5 ) Lübecker Urk. Buch, II, n° 376, p. 325. — On sait qu’à Lubeck, après l’incendie qui désola la ville à la fin du XIIIs siècle, on coupa court à toutes les difficultés en autorisant le rachat du cens foncier primitif.

Non seulement les prétendus vestiges du bail à terme n’existent pas dans les actes, mais une foule de considérations d’ordre économique et historique combattent la dérivation de la censive du louage.

Pour bien apprécier une institution juridique, il s’agit de prendre au préalable une connaissance exacte du milieu social et économique dans lequel elle s’est développée. L’isoler c’est s’exposer à n’y rien comprendre. Si le lecteur songe un moment au mode de fondation des villes et à leur développement progressif, il décidera, avant tout autre examen, que le bail à terme ou le louage n’a pu se trouver au berceau de la ville.

Le bail à terme ou le louage est en effet un produit de la civilisation. Quand la population est clair-semée, chacun s’installe sur son propre fonds et ne demande rien à son voisin. Mais quand la population devient plus dense, on partage sa demeure, on en cède une partie non en propriété mais à titre précaire. Arnold en parlant du bail à ferme temporaire, qui nous apparaît à Lubeck dès 1262, remarque avec raison que le développement économique devait être plus avancé ici que dans le Sud ou au Rhin, où l’on en était encore à cette époque à la concession jure hereditario(\). Gobbers, en vertu de je ne sais quelle évolution fantaisiste, fait disparaître le bail à terme, qui devait être sensiblement le même que notre louage moderne, devant une forme moins parfaite, la tenure héréditaire, pour le remettre en vigueur après deux siècles d’interruption à la fin du XIV e siècle et surtout au XV e !

Si Gobbers avait cessé un moment de procéder en juriste, il se serait aperçu que dans la ville naissante, où tout restait à bâtir, où il s’agissait de loger les nombreux immigrants qui affluaient de tous côtés, parfois sans