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ressources, il ne pouvait y avoir place pour le bail à terme. Celui-ci conférait au preneur non pas un droit de disposition sur l’objet loué mais uniquement un droit de jouissance, ce qui le forçait à conserver la chose comme elle lui avait été remise. Or quel avantage le citadin pouvait-il avoir à garder une area pendant un terme fixé? Ne la prenait-il pas pour y bâtir et non pour la cultiver? Et qui aurait voulu bâtir, avec la perspective de devoir abandonner le terrain au bout d’un certain temps? Admettons un moment que le bail à terme, imaginé par Gobbers, accordait au preneur le droit de construire sur le sol loué, à quelles difficultés inextricables n’aurait-on pas abouti? Pour régler les droits respectifs du propriétaire et du locataire à la fin du bail, il aurait fallu un ensemble complet de législation : or les sources, où nous voyons tout le droit en état de formation, ne nous parlent de rien de tel. Supposer même l’existence des règles compliquées du louage aux X e et XI e siècles dans une ville, où il n’y a même pas encore une organisation régulière, nous paraît absolument impossible. De telles règles ne conviennent en effet qu’à une société à structure plus ou moins achevée.

Quant aux considérations de Gobbers expliquant la transformation du bail à terme en bail héréditaire, elles s’appliquent tout aussi bien à l’introduction immédiate de la censive ( 1 ).

L’acte le plus ancien allégué par Gobbers remonte à l’année 1177, et constate une constitution de censive. Dans la théorie de l’auteur, la censive devait être très jeune encore en 1177, or les Schreinsurkunden, que Gobbers a cru devoir négliger, nous ramènent à l’année 1130 et nous montrent la censive en pleine efflorescence. Pourquoi ne nous mentionnent-elles pas le louage comme forme dominante si l’évolution s’est faite réellement dans le sens indiqué par lui? Nous avons recherché et trouvé l’histoire de la

maison qui fit l’objet de l’accensement de 1177. Il était intéressant de savoir ce qu’était la condition juridique de cet immeuble avant la concession jure hereditario de 1177. Puisqu’elle appartenait à l’abbaye de St Trond, les Annales S. Trudonis devaient nous en parler. Elles nous renseignent en effet que la maison, tombée en ruines, fut rachetée par l’abbaye en 1157 (i). Ce rachat fut inscrit, comme suit dans les SchreinsurJcunden : Wiricus, prepositus S. Trudonis , vice abbatis sui Gerardi, hereditatem Winrici Berneri filii quam de ecclesia S. Trudonis habuit, redemit et ecclesi§ su§ readquisivit ; ipse Winricus et mater ejus et heredes eorum in presentia judicum et parrochianorum reddiderunt et effestucaverunt ( 2 ). Ce texte suppose une censive, non un louage. La maison avait été en effet accensée tout au commencement du XIR siècle. Rodolphe, auteur de la chronique de St Trond, vécut de 1070 à 1138; il fut élu abbé en 1107, or c’est lui qui nous rapporte que l’abbaye possédait à Cologne deux maisons, qui lui devaient 18 deniers à titre de cens foncier, et une troisième, la dominicain domus, concédée par ce même Rodolphe agissant en sa qualité d’abbé à un certain Bernerus, certainement le même dont les héritiers vendirent leur jus hereditarium à l’abbaye en 1157 (3). La maison rachetée fut reconstruite et resta durant vingt ans la propriété de l’abbaye. En 1177, elle fit l’objet d’un second accensement au prix de 6 marcs par an (4).

Aussi loin donc que nous puissions remonter dans les

(0 M. G. H. SS. X, p. 346.

( 2 ) Fœniger, Schreinsurk. 2, 1, 49.

(s) G. de Borman, Chron. de S* Trond, I, pp. 162 et 163.

(4) Hceniger, Mart. 11, II, 1. — G. Piot, Cartulaire de S * 2 * 4 Trond, I. p. 133. ; — Pour l’histoire de cette maison voyez Hceniger, Mart. 2, 1, 49,

— 2, V, 1. - P. 27 notes 2 et 3, — p. 39 note 1, - 2, IV, 41, — 3, III, 3,

— 5, V, 12, — 11, II, 1; — Chronique de S 4 Trond (édition G. de Borman), I, p. 162 et p. 163; — Cartulaire de S 4 Trond, éd. C. Piot, I, p. 133. — Le Livre de Guill. de Ryckel (1249-1272) publié par H. Pirenne, 1896, pp. 86-87.

sources, nous nous heurtons à la censive (Erbleïhe) et nous ne découvrons nulle part la moindre trace du bail à terme de Gobbers. A Wurzbourg, l’acte le plus ancien, cité par Rosenthal(0 ; est de 1119, il constate une concession jure hereditario. A Strasbourg, l’acte le plus ancien, trouvé par Jaeger(2), est de 1133, il se rapporte lui aussi à un accensement sub jure hereditatis perpetuae.

Si la censive au milieu du XII e siècle constitue encore la règle, nous voyons cependant apparaître déjà sporadiquement le bail temporaire ou le louage tel que nous le pratiquons. Le développement économique est arrivé à un degré tel que le bourgeois ne peut plus se contenter d’une institution aussi peu mobile que la censive. De son côté la vie juridique devient plus intense et comporte désormais des conceptions plus compliquées. Dans de telles circonstances, la naissance du bail à terme ou autrement dit du louage devient non seulement possible mais même nécessaire, aussi nous en constatons les premiers symptômes. Les quatre premières chartes aux inscriptions de biens de Cologne nous fournissent déjà pour la paroisse de Saint Martin neuf exemples de baux à terme (3). Dans la paroisse de Niederich au contraire, le jus hereditarium reste toujours exclusivement la règle (4). Dans les chartes

( 3 ) Hœniger, Mart. 2, II, 26 : bail d’une maison pour 2 ans.