RAPPORTS AVEC LE DROIT PUBLIC URBAIN

La propriété urbaine se divise en deux grandes espèces : l’une est régie par le droit domanial, l’autre par le droit urbain. La première se rattache directement à la propriété carolingienne, la seconde remonte à la fondation de la ville et se subdivise en deux catégories : l’alleu et la tenure libre.

Ne connaissant aucune seigneurie foncière, la propriété allodiale ne relève que de la coutume urbaine et des magistrats municipaux. Les mutations se font devant les échevins de la keure secundum jus civitatis et les formalités

de l’effestucation et de la garantie naer sede, costume ende usage van der poort. Les pouvoirs du propriétaire libre (i) ne sont limités que par des lois d’ordre public, ainsi il ne peut soustraire son hereditas à la juridiction échevinale. S’il peut la convertir en censive, qui elle aussi est régie par le droit urbain, il lui est défendu par contre de l’ériger en fief, puisque c’est là enlever une parcelle du sol urbain à l’autorité de la loi urbaine pour la soumettre à la juridiction des hommes du comte.

La possession d’une propriété immobilière assurait au bourgeois une situation privilégiée dans la ville. A Gand, les propriétaires fonciers nous apparaissent comme les premiers de la cité, ils prennent le nom de viri hereditarii , de ervachteghe lieden, ils habitent des steenen, des domus turritae. C’est eux qui président aux destinées de la ville. Leur ancienneté, leurs richesses immobilières, leur situation de grands marchands en imposent au reste de la population. Pendant plusieurs siècles ils fournissent seuls des échevins à la ville. Ils se trouvent déchus de ce privilège lorsque, sous la poussée [d’une démocratie enrichie, l’oligarchie des XXXIX est renversée. Leur témoignage a un poids considérable. Les chartes s’en occupent. Celle de 1191 dispose à ce sujet dans différents articles ( 2 ). Le batelier peut payer le tonlieu, en l’absence du péager ou de sa femme ou de son domestique, au voisin propriétaire foncier dabit vicino suo hereditario, et celui-ci rend ensuite témoignage du paiement (3). Dans l’ordonnance sur les plaids en matière mobilière et de rapt le vir hereditarius [occupe une situation privilégiée (4). Il y est dit néanmoins nullus homo heredi-

(0 Nous emploierons le terme de propriétaire libre pour marquer celui qui a une propriété parfaite c’est à dire non soumise à un cens ou alleu. Le propriétaire censal par contre est celui qui possède une propriété imparfaite ou tenure, sujette à un cens foncier.

( 2 ) Warnkônig-Gheldolf, Histoire de FL, III, n° 6, §§ 7, 8, 10, 11, 12.

( 3 ) Ibid. III, no 9, § 8.

( 4 ) § 4 et ailleurs.

tarins potest ferre testimonium super débita pecuniae nisi in tanto in quanto hereditas ejus valeat in triplo (i), disposition répétée dans la grande charte des Gantois du 8 avril 1297 (n. s.) ( 2 ). En cas de faux témoignage, l’homme héritage était récusé à toujours. Cette autorité extraordinaire attachée à la parole de l’homme héritable s’explique en grande partie par l’importance de sa propriété foncière. Un texte de Middelbourg nous le dit pour cette ville : Nullus in Middelburch manens potest testimonium dicere qui neque terram, neque domum in Middelburch habuerit nec in charta tributi invenitur (3).

Les hommes héritables étaient investis d’une juridiction gracieuse ou volontaire. Devant eux les bourgeois pouvaient passer des actes de mutation immobilière, signer des reconnaissances de dette, constituer des rentes. Ces viri hereditarii remplissaient ainsi des fonctions identiques à celles du notaire public des temps modernes. Ils faisaient ensuite devant les échevins record de l’acte à la passation duquel ils avaient présidé, et les échevins inscrivaient la déclaration dans le registre public. Voici la teneur d’une telle déclaration : Kenlyc sy allen lieden die nu syn ende wesen sullen dat her Willem Van Zele, priester, ende Gheerolf de Pape, alse arvaghteghe lieden in de stede van ghend, quamen voer Scepenen van der heure in de selve stede, Boudiné van Scromarden ende Hughen van der Most , ende

BROCHTEN OVER IN WETTELICKE RECOERDE dat si gheweest

(î) § 1. A Hambourg, le erfseten borgher ne peut témoigner au delà de la valeur de son héritage. Hamburger Stadtrecht 1292, XXVI, p. 111 (éd. Lappenberg). —Voyez aussi Stadtrecht de 1270, 1,16,17; II, 5; VI, 1, 5, 6, 22; VII, 14, 20; IX, 8; — 1292, XII.

(a) Coût, de Gand, I, p. 456, Origines XXIII, art. 75. Voyez aussi les art. 83, 90, 91. L'art. 71 permet au vir hereditarius de garder momentanément le forain arrêté et l’art. 79 de saisir le bien du forain. Dans ces textes on distingue fort bien le bourgeois ordinaire du bourgeois homme héritable.

(3) Kluit, Hist. Crit. Com. Holl. et Zel., II, I“ a pars, 396.

hadden in propren personen, alse arvachteghe lieden gheboden ende gheroupen daer aile dese dinghen ghedaen , belooft ende gheordinert waren in al der manieren dat hier na volgt ende de chierographie in houdt van woerde te woerde : “ Kenlyc sij etc. dat .... (suit l’acte même qui se termine en ces termes) : Hier over waren gheroupen in oerconscepen alse arvachteghe lieden in ghend der Willem Van Zeele, priester, ende Gheerolf de Pape. 'Dit was ghedaen M- CCC. ende L up den 24 sten dach van Meye. „ Ende dit recoerd was aldus ghedaen ende overbrocht int scependom heer Gillis Pynvisch ende sier ghesellen up den ll sten dach van Wedemaent uit jaer M-CCC-L { i). Devant les viri hereditarii pouvait se faire Peffestucation, qui, d’après le Plocitum de pecunia, devait toujours s’accomplir en dehors de cette exception, devant trois échevins ( 2 ). Le record avertissait le magistrat de la mutation opérée. La grande charte de 1297 prévoyait le cas où un des viri hereditarii était venu à mourir ou était mourant avant d’avoir accompli la formalité du record. Malgré cet évènement l’acte passé conservait toute sa force. En cas de décès, l’homme héritable survivant portait témoignage de l’acte accompli au moyen du double du chirograpbe qu’il détenait, pourvu que l’autre double fût retrouvé dans la maison du défunt (s). En cas de mort imminente, l’homme héritable

( 1 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, I, fol. 74. A Lubeck, la situation est identique. Voici à titre de renseignement un exemple de 1427, tiré du Nieder-Stadtbuch de cette ville : Notandum quod Hinricus Blomendal et Everhardus Lauweken coram consulibus extensis brachiis et erectis digitis ad sancta Dei evangelia iuraverunt quod eis constaret quod Johannes Wokener ex una et Heyno Bulen, parte ex altéra, fuerunt compositi et concordati sicut in eorum literis memorialibus clarius continetur et est talis : (ici suit le contenu de l’acte dressé en 1418). Tughe desser vorgescreven stucke sind beschedene manne . . . Henrik Blomendal und Everd Lauweken de des mit Heino Bulen denkbreve hebben.

( 2 ) § 24, Warnkœnig-Gheldolf, op. cit., III, P. J.. n° 14. A Ypres, le nombre des échevins est encore variable au XIRe siècle. Il est généralement de cinq pour les mutations immobilières; de deux en matière de bail.

(3) Goût, de Gand, I, 477, art. 119 de la charte de 1297. — Voyez un exemple : Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, I, fol. 32, acte du 18 mars 1367.

pouvait devant un ou plusieurs échevins, appelés à la hâte, faire record de ce qui était à sa connaissance et ce record devait valoir comme s’il comparaissait personnellement devant les échevins (t).

Les mutations de la propriété censale étaient entourées de certaines garanties que n’offrait pas la transmission de la propriété allodiale. Pour la censive, outre les formalités accomplies devant le magistrat, le vendeur adhéritait l’acheteur en présence du seigneur foncier, ou bien s’obligeait à faire connaître l’acquéreur dans le plus bref délai au seigneur foncier hem te doen comen ten landboecke van den lantheere. Celui-ci était tenu d’annoter dans Son terrier tous les actes juridiques dont la censive était l’objet. Son intérêt l’engageait d’ailleurs à le faire soigneusement, car il s’agissait pour lui de pouvoir prouver en toute circonstance d’une façon certaine la mouvance de l’immeuble, le montant du cens et les personnes qui en étaient débitrices. Ce système de publicité était inapplicable à la propriété allodiale puisqu’il n’y avait pas de seigneur foncier et partant pas de terrier ; en outre l’inscription dans les registres scabinaux était facultative. Dans de telles circonstances, tous les dangers de la clandestinité ne pouvaient tarder à se montrer : les propriétaires libres vendaient, hypothéquaient leurs immeubles sans s’inquiéter de l’inscription dans le registre des échevins de la keure. Les tiers, qui achetaient ou prenaient rente sur de tels fonds, étaient insuffisamment garantis et les propriétaires eux-mêmes, désireux d’aliéner avantageusement ou d’hypothéquer ; finissaient par ne plus trouver de sérieux acquéreurs, car nous dit l’ordonnance de 1552, portée pour remédier à cette situation devenue intenable, Von trouve chaque jour que ces biens sont grevés 'plus ou moins qu’on ne le fait connaître, le tout au grand préjudice et tourment de la commune en général ( 2 ). Aussi

(1) Coutume de Gand, I, 477, art. 120.

( 2 ) Ibidem, II, Pièce 175,

l’ordonnance dispose que dorénavant on ne pourra plus faire valablement une affectation hypothécaire, une mutation, une donation ou une vente de ces alleux, maisons et héritages (huus ende erve), qu’à condition de faire ces actes devant les échevins de la Keure et de les porter à la connaissance du greffier à ce commis par le bailli et les échevins pour les lui faire agréer, soussigner et annoter dans un registre spécialement tenu à cet effet. En cas de difficultés ou d’incertitude on recourrait à ce registre. En outre l’ordonnance enjoint à tout propriétaire d’alleux et à quiconque a sur semblable bien quelque rente ou autre charge par acte passé avant la publication de l’ordonnance, de venir en faire la déclaration endéans les six mois de la promulgation au greffe de la Keure, sous peine pour le propriétaire de trois livres par. d’amende au profit des pauvres de la ville et pour le crédirentier de se voir déchu de son rang en cas de contestation avec d’autres créanciers dûment inscrits, et de ne prendre rang qu’à partir du jour de l’inscription (i). La coutume de Gand inséra cette disposition spéciale relative aux francs biens : Maisons et héritages francs, ne ressortissant pas sous un seigneur foncier dans la ville et l'échevinage, ainsi que les réalisations et hypothèques d'iceux, sont à la connaissance de sept échevins de la Keure, qui en font adhéritance et déshéritance avec effestucation. En faveur de l’acheteur, on ordonne la caution et la garantie ; et l’on tient un registre spécial pour l’inscription de l’accomplissement de ces formalités ( 2 ). En 1552, le règne de la clandestinité expire et la publicité est sérieusement établie (3).

(t) Goût, de Gand, II, Pièce 175, Ord. du 2 Mars 1552 (n. s.).

( 2 ) Goût, de Gand, I, 29, R. VI, 8.

( 3 ) Déjà en 1529, les échevins avaient ordonné aux propriétaires d’alleux de tenir des terriers où chacun devait inscrire les mutations intervenues. Une telle publicité, livrée à la négligence et à la fraude des particuliers, étant bientôt jugée insuffisante, les magistrats portent l’ord. de 1552 qui organise enfin la publicité par les soins de l’administration,