LES DROITS DU CENSITAIRE

Arnold, Gobbers, Jaeger et Rosenthal nous parlent dans leur dissertation des droits et des devoirs du censitaire ; ils en font même l’objet principal de leur étude, puisque la propriété urbaine leur paraît avant tout une question de pur droit privé. Quoique ce côté de la question ait été généralement bien traité par ces auteurs, nous croyons cependant utile d’y revenir, d’abord parce que nous pensons pouvoir fournir en cette matière des renseignements nouveaux, ensuite et surtout parce qu’il s’agit de considérer ici encore la distinction fondamentale que nous avons établie entre la censive urbaine libre et la censive domaniale.

Le contrat d’accensement confère au censitaire le droit de posséder et de jouir, il lui attribue le dominium utile en même temps qu’un droit réel dans la chose. La possession constitue le caractère essentiel de la tenure, tout acte d’accensement l’exprime clairement ad possidendum hereditario jure, possidere in perpetuum; le censitaire luimême s’appelle parfois possesseur (i). A la différence de la censive domaniale, il est de la nature même de la tenure du droit urbain de s’aliéner librement. L’acte peut contenir cette clause de libre disposition. Le 13 novembre 1357, la ville de Gand donne à cens à Jacques Willebaert une habitation (chambre) moyennent 5 esc. par. par an, il est dit expressément que le censitaire fera de la chambre ce qu’il lui plaira : ende mids desen sal Jacop vors. ende syne naercommers de vors. camere horboren euwélike ende maken ende temmeren derinne al dat sij

(0 Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, V, fol. 42, acte 30 juin 1376.

zullen willen tharen profyte ende makent hancx ende anclevende an syn huus ( 1 ).

Le droit du censitaire est perpétuel et héréditaire : in perpetuum jure hereditario possidere ; tenen eeuweliken ende erfeliken tseinse nemen. Les héritiers le trouvent dans la succession, se le partagent ou l’attribuent à un seul moyennant le paiement d’une soulte aux cohéritiers.

Le contrat d’accensement à son origine est solennellement dressé en présence de multiples témoins et revêtu des sceaux des principaux figurants. Dans la suite ces formes se simplifient, surtout pour la censive urbaine, qui se constitue par la comparution des parties devant les magistrats municipaux et l’inscription dans le registre scabinal. L’accensement équivaut en quelque sorte à une vente : il y a un objet (immeuble accensé) ; un prix (cens à acquitter) ; un vendeur ; un acheteur. Dans certaines sources on se sert même des expressions réservées à la vente pour désigner l’acquisition d’une censive. Dans un registre terrier de St Bavon nous lisons : Fulcro émit Godescalçi Silvestris

HEREDITATEM HEREDITARIO JURE — WillelmUS de Weputte

émit partent terciam de terra Walteri Scuren hereditarie (2). A Cologne, du moins dans la paroisse des SS. Apôtres, on se sert couramment des expressions emere aream ea conditione ut annuatim in perpetuum . . . sol. persolvantur — acquirere aream in proprietatem, avec stipulation du cens à payer (3). Ailleurs, comme à Ypres, le contrat d’accensement nous apparaît au contraire comme un contrat à titre gratuit. L’abbé de Grimberghe, accensant en 1220 une maison à Salomon de Vos et à ses héritiers sub annuali censu 60 sol. flandr. monete, dit en terminant : Ut autem hec donatio rata permaneat. .. ( 4 ).

( 1 ) Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, I, fol, 11.

( 2 ) Cart. de St-Bavon, n° 146, a 0 1220.

( 3 ) Hœniger, op. cit., Ap. 3 III, 34; — 3, 31.

( 4 ) Bibliothèque d’Ypres. Reg. Rubrum.. fol. 43.

Le censitaire a le droit de bâtir sur la parcelle du sol, qui lui est concédée, c’est même là généralement le but de Paccensement ( 1 ). Le contrat mentionne fréquemment cette faculté. Lorsque l’archevêque de Rheims divise sa cultura en 1183, il l’abandonne aux bourgeois ad domos construendas et novum ibidem burgum pariter edificandum ( 2 ). Une telle mention n’est cependant pas nécessaire, puisque, sauf le cas de stipulation contraire, le censitaire a le droit de disposer à son gré du terrain. C’est ce que nous affirme en 1443 un certain Quansims qui prend à cens un terrain, sis à Gand à la porte de Bruges. Comme il désire y élever dés habitations, les voisins l’en empêchent sous prétexte que le terrain est commun. Quansims expose devant les échevins qu’ayant pris légalement le terrain à cens, il lui est loisible d’en faire ce qu’il lui plaît. Les juges admettent ce motif et décident dat de vors. Arend Quansims . . . den vors. grond van erven sal moghen behuusen, daer up doen temmeren, ende metsen up dats hem ghelieft, ende emmer sijnen vrijen wille doen der mede als met sinen propren goede sonder enich empêchement ( 3 ). Il faut une stipulation expresse pour enlever au censitaire le droit de construire sur l 'area. Les abbés de Saint Pierre et de Saint Bavon défendent parfois de bâtir sur la terre concédée, si celle-ci est décimale et quae terra decimalis est ad presens, et fuit a tempore a quo memoria non existet , et debet in perpetuum remanèrè dictàé éCclesiae decimalis, et quôd inaedificare non potèrünt de caetèro in eadem ( 4 ).

Nous nous heurtons ici à une grave question : à qui appartient la propriété de la maison construite par le

(î) La charte de la reine Mathilde de 1191 dispose qu’un chaéun pourra librement construire sur sa terre.

( 2 ) Varin, Arch. Admin. I, f. 402. — Voyez aussi p. 458 et p. 502.

(3) Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, fol. 10. Procès du 26 juillet 1443.

(4) Contrat passé entre l’infirmerie du Poortacker et Philippe Meuze, évêque de Tournai en 1281. Diericx, Mém. II, 642. note 1.

censitaire, est-ce au constructeur ou au seigneur foncier ? Arnold (4) dans sa savante dissertation a pleinement prouvé que le censitaire avait seul la propriété de ce qu’on appelait dans les sources de l’époque la meliorotio, et nous aurions pu nous dispenser de revenir sur cette question, si Gobbers n’avait cru devoir combattre l’opinion d’Arnold ( 2 ). Selon lui le droit du censitaire à Vamelioratio ne constitue pas un droit indépendant, il se confond avec le droit à l’objet accensé. Voici en quels termes il s’exprime : Sein Recht an der Besserung ist ein Bestandtheil seines Recht am Object. Diese Sache liegt so einfach, dass es unbegreiflich erscheint, wie Arnold auf weiten ümwegen das eigentliche Rechtsverhàlteniss der Besserung zu ergründen sucht und schliesslich dann zu der Selbstàndigkeit des Rechts der Besserung gelangt. Bas Recht der Besserung ist seinen Ursprung nach von dem Leiherecht nicht unabhdngig .... (3); et plus loin nous lisons : Wir dürfen als annehmen, dass es in Kôln kein selbstàndiges Recht an der Besserung gab, geschweige denn ein Eigenthum daran ( 4 ). Aussi en cas de retour de la censive pour nonpaiement du cens, la melioratio suit le sort de Varea, non pas parce que le seigneur foncier a sur elle un droit tout spécial mais parce qu’elle représente une partie du sol (s).

En affirmant l’union intime de la maison et du sol, en se représentant la superficie comme une partie du fonds, Gobbers incline vers l’application du principe romain superficies solo cedit, or cette fègle de droit était absolument inconnue

( 1 ) PP. 172 et suiv.

( 2 ) Nous avons réfuté en long et en large l’opinion de Gobbers sur l’origine de la censive urbaine. Nous abordons ici le second point sur lequel Gobbers est en divergence d’opinion avec Arnold. Voyez plus haut p. 68.

dans le droit du Moyen-Age. Il oublie que la maison est un meuble, qu’elle se vend, se déplace, se démonte en un instant, que juridiquement elle n’adhère pas plus au sol que la table et les bancs qui la garnissent. Elle est si bien un meuble que la coutume de Saffelaere (4 février 1260) croit devoir stipuler que celui qui amènera sa maison hors de la villa encourra une amende de deux sous (î). D’autres lois édictent des pénalités contre celui, qui transportera sa maison ou qui la démontera pendant la nuit ( 2 ). Les sources établissent une distinction constante entre l 'area et la domus : Y area est chargée du cens et le seigneur foncier à la directe sur elle; la domus est la propriété de censitaire ( 3 ). Elles nous montrent constamment le censitaire vendant, donnant sa maison indépendamment du sol qui la supporte. Les Kolner Schreinsurkunden nous fournissent de nombreux exemples (4). Les documents de Gand sont on ne peut plus explicites. Henri de Donze donne en 1282 à l’abbaye de Saint Pierre : medietatem domus et masurae sine domistagio, existentium ante monasterium Sancti Pétri Gan-

densis . medietatem dicte domus et masure ad ipsum

pertinentem (s). L’expression sine domistagio est fort exacte, puisque le donateur n’avait pas à donner le fonds, qui appartenait à l’abbé, seul et unique propriétaire dans la seigneurie; il pouvait au contraire parfaitement disposer de ses meubles. Les nombreux exemples, dans lesquels

(t) Van Lokeren, ch. et doc. de l’abbaye de St-Pierre, I, n° 707 : Qui propriam domurn extra vïllarn de Saffelaer deduxerit, solvat domino 2 sol., gui domum emerit in villa de Saffelaer et eam de villa asportari fecerit, solvat de qualibet marcha 12 denarios.

( 2 ) Warnkônig, V, urk. 55, p. 100. — E. Verwys et J. Verdam, Middelnederlandsch Woordenboek, ’s Gravenhage, depuis 1882, v° Huusbrec.

( 3 ) Pour autant que nous puissions appliquer à ün meuble le terme propriété que la terminologie de l’époque réserve spécialement à la propriété immobilière libre.

(4) Hœniger. Op. cit., M. 1, I, 2; — Ibid. 3; — Ibid. 5; — I, II, 4 .

( 5 ) Arch. de l’Etat de Gand, Gart. St-Pierre n° 1, vol. II, fol. 202.

nous voyons le censitaire engager, grever, aliéner tout ou partie de sa maison, disent explicitement que l’acte juridique porte uniquement sur la maison et non pas sur le fonds (huus sonder erven — domus sine hofstatt) (- 1 ). Vice versa le seigneur foncier vend l 'area seule sans la maison( 2 ). Dans la vente d’un ensemble de cens fonciers, on distingue le cens grevant le fonds et la maison, up thuus ende up derve, du cens grevant uniquement le fonds, up derve van den huse ( 3 ). Le 12 septembre 1360, Jourdain ser Sanders, Pierre ser Simoens et Jean Utendale, propriétaires du sol et de la maison, dite tTorreke, sise au marché du Vendredi, vendent la maison en toute propriété à Pierre de Coninc tandis qu’ils donnent à cens le sol au même Pierre de Coninc pour 1 liv, gros par an ( 4 ). Le 20 novembre 1386, la maison est de nouveau vendue séparément avec mention de la charge foncière établie en 1360 ( 5 ).

Sans doute nous voyons très souvent le cens acquitté tant pour la maison que pour le fonds, mais il importe de remarquer que le cens, frappant à l’origine uniquement Yarea, finit par passer à la maison, comme le droit de propriété du censitaire à la superficie finit par s’étendre à Yarea. Nos sources nous présentent de très fréquents exemples de censitaires, tributaires du fonds, propriétaires de la maison, qui remettent au seigneur foncier la maison et le fonds pour les reprendre à un

(0 Arnold, p. 383, Bâle a° 1297; — Ibid. p. 414, a 0 1306. —Arch, Com. à Gand. F. Hôp. St-Jacques, III, .acte du 6 mai 1402; — Ibid, acte du 29 juillet 1429; — Comptes communaux, I, fol. 93 v°;— Reg. de la Keure, fol. 27 v°, a 0 1374; — Ibid. fol. 28, etc. etc.

( 2 ) Cf. un ex. 2° Cart. de Gand p. 55, a° 1317. L’analyse de cet acte est fautive, elle mentionne la vente d’une maison dite de Bonte Leeu or il s’agit de la vente du fonds, hofstede, par le censier. C’est là une erreur que nous avons mainte fois constatée dans les analyses.

( 3 ) Voyez Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, 1420-21, fol, 28.

( 4 ) Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, fol. 4.

(b) Même dépôt. Reg. Keure, fol. 20 v°.

cens plus élevé que le cens primitif payé pour l 'area ( 1 ) ou bien encore le censitaire accense la maison à un tiers en stipulant que le nouveau censitaire paiera outre la redevance nouvelle le cens foncier qui grève déjà le fonds ( 2 ). A partir de ce moment maison et fonds constituent la censive.

Si le censitaire n’avait pas la propriété exclusive de la maison de bois qu’il a achetée et placée sur le fonds accensé, on ne comprendrait pas pourquoi on stipule que les améliorations resteront au propriétaire, et on ne verrait pas davantage pourquoi on défend au tenancier de faire des améliorations.

Une difficulté apparente réside dans ce fait qu’en cas de retour de la censive pour non-paiement du cens, la maison accompagne toujours le fonds. Ce retour s’opère, non pas comme le suppose Gobbers, parce que la maison est considérée comme une partie intégrante du sol, mais en vertu d’une clause pénale spéciale, insérée très souvent dans l’acte d’accensement, ou en vertu du droit du créancier gagiste au gage donné. Très souvent le censier exige que le censitaire construise une maison en déans l’année, afin de s’assurer un gage certain. Le 3 novembre 1425, Gathérine ser Sanders donne à cens à Jean Scamps un terrain, sis derrière la rue du Bourg, et fait promettre au censitaire binnen den eersten jaere te doen maekene een huus up de vofs. erve in contre-

(0 11 va sans dire que cette cession de la part du censitaire n’est pas gratuite. Elle constitue une opération analogue à l’arrentement.

( 2 ) Voici un exemple : Le 4 juillet 1380, Jean Borluut donne à cens à Pierre van Calkene une chambre, sise sur le terrain de la ville, pour 28 esc. par. par an. Le censitaire paiera en outre le .cens foncier qui grève le fonds au profit de la ville : Kenlic zij etc. dat Jan Borluut, filius Jans soene, heeft ghegheven teenen eeuwelicken chinse Pietere van Calkene, eene caemer van de drien die hi hadde staende over de Vriedagsmaerth up der stede erve van ghend, dats te wetene de middelste caemere van den drien, elcoç siaers omme 28 sq. par. ende boven-

pande (i). La clause générale d’amélioration est même régulièrement insérée dans les actes d’accensement ( 2 ).

Pour achever notre démonstration, nous ajouterons que quelques chartes municipales exigent du bourgeois un certain patrimoine, comme condition sine qua non de l’acquisition de la bourgeoisie. Ce patrimoine ne doit pas être immobilier, il peut consister en un capital d’argent ou en une maison, propria domus (3). En déclarant la propriété d’une propria domus suffisante, la loi implique que la maison constitue à elle seule une valeur propre et indépendante. Une propriété compliquée, comme se la figure Gobbers, n’existe pas.

La propriété de Vamelioratio, distincte du sol, est une création du droit germanique. Le droit romain ne nous présente rien de semblable. La théorie des impenses ne saurait trouver Son application ici, elle comprend plus ou moins, se rapporte aux immeubles comme aux meubles, établit certaines règles pour l’évaluation des impenses etc. Quant à la vertio in rem, elle ne s’applique pas davantage puisqu’elle appartient à la théorie des obligations.

DIEN, SO SAL PlETER VORSEIT JAERLICX GHELDEN DE LANDCYNS DIE UUTER ERVE VORSEIT JAERLICX GAET DAER DESE CAEMER UP STAAT, SONDER MIN-

deringhe van den 28 scel. Arch. Corn. Gand. Reg. Keure, fol. 24, texte cité par Diericx, Mém. I, p. 127, note 1.

(0 Arch. Gom. de Gand. Reg. Keure, fol. 41; — Cf. un autre ex. Ibid. fol. 3 v°, a“ 1357.-

(®) Es sculdech de vors. piecke van erven te beterne ende niet te ergherne. Actes d’accensement 28 mai 1398. Reg. Keure, fol. 58 v 0 ; — 3 novembre 1374. Reg. Keure, fol. 8 v°; — 30 juin 1376. Reg. Keure, fol. 42, etc.

(a) Gb. d’Abbeville, § 8, Mon. du Tiers-Etat, IV, p. 10. — Ch. de Middelburg, Kluit, Hist. Crit. Holl. et Zél. III, p. 296. — Laon, Giry, Documents, p. 18. — Le droit de Lubeck implique que le censitaire est propriétaire de la superficie, puisqu’en cas de vente il est obligé de donner la préférence au dominus fundi qui peut acheter la maison pour le prix fixé par deux experts. — Hach, Das âlteste Lübische Recht. Gode I, art. 87, p. 212. — Voyez plus haut p. 170.

Dans les pages suivantes, nous passerons successivement en revue les principaux droits du censitaire. Ces droits sont : aliéner, grever, engager, louer.

A. Aliéner.

La censive libre, profondément différente de la censive domaniale, tant par la naissance que par le droit spécial qui la régissait, devait inévitablement se distinguer de cette dernière par ses caractères juridiques. Autant la seconde était imprégnée d’un caractère de dépendance vis à vis du dominus fundi, autant la première était libre et indépendante. Le propriétaire d’un grand domaine tenait en effet dans une étroite dépendance la personne et les biens de son hôte. Celui-ci ne pouvait vendre sans son autorisation expresse, et en cas d’aliénation, il devait présenter d’abord le bien au seigneur foncier, comme à Arras, ou bien le lui remettre avec prière d’en investir l’acquéreur, comme à Bâle et généralement ailleurs; il devait acquitter des droits de mutation, des droits d’inspection, autant d’obligations qui lui rappelaient sans cesse sa situation dépendante. Au contraire, la tenure, créée sous l’empire du droit quod ivicbilde vocatur, n’était rattachée à l’ancien propriétaire que par l’obligation d’acquitter le cens. La libre aliénation constituait un de ses caractères fondamentaux, nous pouvons même dire qu’elle en était le caractère essentiel. Dans le privilège de Radolfzell de 1100, on la considère comme inhérente au jus fori concédé. Lorsque l’évêque de Beckum abandonne aux bourgeois en 1245 sa curtis episcopalis, l’écoutête exige formellement que les nouvelles tenures soient régies par le droit urbain civibus ad ftrmam locavimus .... tytulo juris quod Teutonico wicbeletherecht dicitur sub annua pensione, et on stipule au profit du cen-

sitaire comme conséquence de ce droit qu’il pourra librement aliéner (vendere) ou accenser de seconde main (dimdttere) et que les aliénations ne seront valables que pour autant qu’elles seront faites consilio et censensu ratmannorum de Beckurn (1). A Lubeck, lorsque Arnulf, abbé du couvent St Jean, acquiert jure hereditario les areae achetées par l'évêque Henri, il est dit expressément que les terrains se trouveront sous l’empire exclusif du droit urbain, et que le censitaire pourra les aliéner librement libéré vendat, tout en donnant la préférence au seigneur foncier et en garantissant le cens salvo censk mona- ..sterii (2). Arnold, Gobbers, Jaeger et Rosenthal, qui prêtent à la censive une évolution en trois stades que la tenure libre n’a certainement pas connue, voient dans la libre aliénation le dernier degré de ce développement. Gôbbers ( 3 ) allègue deux actes du XIV* siècle, où nous lisons ita quod jure hereditario obtinebit et divertere poterit quocümque voluerit. Nous faisons remarquer que ces deux actes sont extraits des registres scabinaux, qu’ils se rapportent à des tenures libres du droit urbain et qu’ils ne peuvent clore la série des actes de provenance purement ecclésiastique, sur lesquels Gobbers s’est basé pour caractériser les différentes phases de l’évolution de la censive à Cologne. Déjà au XIL siècle, la tenure s’aliène librement dans la partie marchande et industrielle de la ville. Nous le montrerons à l’aide des Schreinsurkunden et pour être plus complet, nous croyons utile de jeter un coup d’œil général sur la tenure du droit urbain à Cologne et sur le constraste qu’elle présente avec la tenure domaniale.

Dans l’étude de la propriété à Cologne, il importe de diviser les inscriptions scabinales en deux grandes caté-

({) Texte communiqué par Philippi, op. cit., p. 22. (a) Ibidem, p. 21.

(s) Voyez plus haut p. 68,

gories : celles qui se rapportent aux biens ecclesiastiques, et celles qui concernent les propriétés civiles. Il faudrait même faire davantage : reconstituer le territoire primitif de la ville, comme nous l’avons fait pour la ville de Gand, et étudier la propriété dans les diverses parties qui le composent.

La propriété jure civili est aux mains des bourgeois et soumise comme partout à l’empire exclusif du droit urbain, dont les tenanciers tiennent à s’assurer, la protection. Vers 1135, Richlinde, occupant la moitié d’une maison jure hereditario, la déclare devant les magistrats de la ville afin de confirmer sa possession banno et pace civilis attestacionis (t).

Vers 1135, Herman et Richmut achètent une area quarn capitali conventu prefecti urbis et omnium civium banno et quod vulgo dicitur pace potestati sue nullo calumpniante subdiderunt ( 2 ).

Quand Ricquinus, chanoine des SS. Apôtres, et sa sœur Méthilt acquièrent d’Ensfried et de ses héritiers leur hereditas, ils déclarent l’obtenir ad jus civile et urbale sub bono testimonio in proprietatem (3).

Les inscriptions de la paroisse de Saint Géréon nous montrent l’extension du droit urbain dans des terres jusque là non soumises à son pouvoir. A peine les fortifications de la ville sont-elles reculées en 1180, que les habitants se précipitent sur les terrains nouvellement incorporés pour les couvrir de leurs habitations. Théodéric, frère de l’église des SS. Vierges possède des agros censuales sitos juxta Placgazzen infra exterius vallum ci-

(t) Hœniger. Op. cit.. M. 1,1, 9.

( 2 ) Ibid. M. 1, IV, 1.

( 3 ) Ibid. Ap. 3, III, 31. Il s’agit ici de l’acquisition du domaine direct comme le prouve l’acte de 3, III, 31 combiné avec 3, IV, 2; 3, IV, 4 et 3, IV, 5. — Cf. Hœniger, Jahrb. fur Nat. œkon. XLII.

vitatis. Il en fait donation à son église et dispose que les champs (agri) seront couvertis en fonds à bâtir (areae), ut ibi fièrent aree légitimé et domus edificarentur. On ménage les intérêts des tiers, détenteurs de ces terres : Unde et illi ad quos agri pertinebant quantum ad dominium proprietatis, et illi ad quorum len ( 1 ) pertinebant, positi coram nobis in palatio nostro licentiam nobis dederunt ut inde reciperimus nostrum urkunde (2) et banc veritatem secundum nostrum jus civile signaremus in cartulis testimoniorum nostrorum quod et fecimus (3).

Loveradis et son fils Henri Virlinc possèdent une area super vêtus vallum; ils arrivent au palais venerunt supra palatium, et divisent leur terrain in quinque areas pour les donner quinque hominibus ad edificandum (4). Nous connaissons ces cinq censitaires : ce sont des artisans qui prennent la parcelle à cens ad omne jus civile fs).

Le prêtre Théodoric concède à cens domum et aream... omni jure civïli et hereditario ad possidendum (6).

La tenure du droit urbain assure au censitaire le droit de libre disposition :

C. 1180-1189, Gérard et sa belle-fille Ida acquièrent une censive avec la faculté d’en disposer librement : Inereditatem sic acquisiverunt in propietatem ut vertere possint quo velint ( 7 ).

G. 1180-1189, Lambert acquiert la moitié d’un censive ad jus civile et urbale in proprietatem ut vertere possit quo velit (8).

( 1 ) Censive.

( 2 ) Testimonium, droit civil à acquitter en cas d’aliénation.

(3) Hœniger. Kôlner Schreinsurk. Ger. 2, V, 8. L’acte est malheureusement incomplet.

( 4 ) Hœniger. op. cit. Ger. 2. VI, 11.

( 5 ) Ibidem, Ger. 2, VI, 12-13-14-15-16.

(6) Ibid, Ger. 3, V, I e — cf. aussi 3, V, 1* et l b .

( 7 ) Ibid, Ap. 3, IV, 5 combiné avec 3, III, 31.

(8) Ibid. 3, H,. 34; — Voyez: aussi 3, II, 35 ;—3,1, 34.

La stipulation expresse de la libre disposition n’est cependant pas requise pour que ce droit existe au profit du censitaire. Ainsi nous le constatons dans la paroisse de Saint Martin bien qu’aucun acte d’accensement ne l’exprime explicitement (i).

A l’occasion d’une aliénation, les contractants doivent payer une certaine imposition ob banc causant dédit mnam vini civibus ( 2 ) — uti sint sibi testes ( 3 ) ; — et hoc coram judicibus et civibus fecerunt, quibus amam vini presentavimus, ut nobis sint testes, si nécessitas nobis ingruerit ( 4 ). Ce droit, payé pour jouir de la paix, s’appelle même jus civium ( 5 ).

La tenure, qui relève d’un établissement ecclésiastique, diffère profondément de celle que nous venons de voir. Lors d’une mutation immobilière, le consentement du dominus fundi est rigoureusement exigé. Un certain Gerbert, pressé par. le besoin, avait remis sa censive, grevée de 24 sous, dont un ad cameram episcopi et 23 à l’abbesse de Vileke, à deux de ses amis Henri et Rodolphe. Cette aliénation ne pouvait être valable aussi longtemps que la censive n’avait pas été rapportée à l’abbesse et remise par elle propria manu aux nouveaux censitaires. Aussi les contractants refont l’acte juridique ab integro renovabant et secundario confirmabant ita ut supradictus Gerbertus eandem hereditatem sub plurimorum qui astabant testimonio omnino abbatisse dimitteret sous la condition expressément stipulée ut eam Heinrico et Rudulfo (et eorum heredibus) trïbueret. L’abbesse investit les nouveaux censitaires abbatissa vero hereditatem illam lïberam a presentibus judicatam sub eorundem testimonio Heinrico et Rudolf 0 libéré donavit. Enfin

(0 Dans l’inscription Mart. 3, VII, 16, la clause de la libre disposition que nous y rencontrons a un autre sens. Il s’agit du partage d’un bien entre copropriétaires avec stipulation que chaque copartageant fera de sa part ce qu’il voudra.

G) Hœniger, op. cit., Mart. 1,1, 4.

( 3 ) Ibid., 1, I, 8.

( 4 ) Ibid., Mart. 1. V, 5.

(s) Ibid., Mart. 1, III, 7.

pour assurer à l’acte une entière et irréprochable publicité ne dolus alicubi intrandi haberet ( potestatem) set undique res rata et firmiter munita permaneret , inter cives S. Martini rem totam tertio renovabant quibus amam vini ut testimonium supra hec preberent, donabant (i). Dans cette opération juridique, nous constatons trois actes parfaitement distincts : d’abord une aliénation par le censitaire, ensuite le rapport au seigneur foncier et l’investiture des nouveaux acquéreurs, enfin la publicité devant les cives Sancti Martini. Le second de ces actes fait défaut dans la mutation de la propriété sub jure civili.

Vers 1165-1169, la même abbesse de Vileke et sa congrégation donnent à cens une maison avec l 'area à un certain Winand, à sa femme Mathilde et à tous leurs enfants légitimes, sous condition que si Winandus et uxor sua Mathildis et legitimi eorum liberi, dum vixerint, hereditatem illam in manus aliénas vendere voluerint , per manus abbatisse quecunque fuerit et consensu totius congregationis illud fieri debet (2).

A Cologne, non seulement nous constatons l’investiture de l’acquéreur par le seigneur foncier en cas de mutation, mais aussi celle de l’héritier. Un certain Théodoric, censitaire de l’abbaye de St Martin, meurt en laissant trois fils comme héritiers. La censive fait apparemment retour au dominus fundi puisque l’abbé remet la tenure à l’un des fils, nommé Jean et à sa femme Béatrice : Abbas et conventus S. Martini hereditario jure remiserunt Johanni et uxori ejus Beatrici post mortem Theodoreci patris predicti Johannis domum annuatim pro 21 sol. L’héritier investi partage la maison avec ses deux cohéritiers Théodéric et Rembodon

(1) Hœniger, op. cit., Mart. 1, VI, 4. Nous voyons dans cet exemple remarquable l’action simultanée de l’abbesse et des écbevins de la ville en matière de juridition foncière. Plus tard le magistrat urbain agira seul.

( 2 ) Hœniger, op. cit. Mart. 4, IV, 10.

en stipulant que chacun d’eux paiera à lui ou à ses héritiers un cens de sept sous soit la troisième partie du cens entier (i)-

Si les aliénations de la propriété régie par le droit urbain se font régulièrement coram civïbus et scabinis, celles des propriétés tenues des établissements ecclésiastiques s’opèrent coram judice, officialibus et parrochianis. Le prévôt Wiricus rachète vers 1150, au nom de l’abbé de Saint Trond Gérard, une censive mouvant de son église et tenue par Winricus, fils de Berneras. Le vendeur et ses héritiers procèdent à l’accomplissement des formalités de l’effestucation in presentia judicum et parrochianorum, et l’acheteur paie le droit dû aux paroissiens de S 11 Martin : pro his testimonium parrochianis persolvit idem prepositus ( 2 ). Ces judices et ces parrochiani, qui figurent ici, ne sont certainement pas à confondre avec les scabini civitatis et les burgenses que nous avons vus ailleurs. Les Schreinsurkunden mentionnent encore les officiales parrochie S. Martini. Ainsi vers 1149-1159, plusieurs habitants prennent à cens hereditario jure tabernas juxta monetam sitas ab officialibus parrochie S. Martini (s). Certaines parties se choisissent un avoué. Everard et sa femme Agnès (c. 1149-1159) acquièrent une area de l’abbesse de Sainte Marie et de la congrégation de cette église moyennant un cens foncier annuel de 4 sous. Le tout se passe coram judice et advocato quem sibi elegerunt et magistris (4).

Le caractère patriarcal est encore manifeste au commencement du XIII e siècle dans le domaine de l’abbaye de Ste Marie. Nous n’y rencontrons que le sous-accensement puisque la propriété de la seigneurie appartenait exclusive-

(i) Girca 1197-1215. Hœniger, op. cit., Brig. 3, X. 17-18-19. Cette règle n’est cependant pas commune à toute censive d’origine domaniale. Nous la croyons particulière à la paroisse de Ste-Brigitte.

(s) Ibid., Mart. 2,1, 49.

(3) Ibid., M. 3, II, 29.

( 4 ) Ibid., op. cit., Mart. 3,1, 37 (ou 3, II, 24).

ment à l’abbaye et que celle-ci pouvait seule accenser de première main. Dans l’acte de sous-accensement on rappelle régulièrement le cens primitif dû à l’abbaye ( 1 ). La juridiction foncière est exercée par les membres de la familia. La constitution de censive faite au profit de Gunza, femme de Henri Halverogge, est passée coram preposito et domesticis et coram magistris ejusdem officii ( 2 ). D’autres actes se font coram vicario prepositi per sententiam famille ecclesie (3) — coram hiis qui tenent hereditatem ab ecclesia qui vocantur huzgenozin ( 4 ).

Dans la paroisse de Saint Laurent, habitée particulièrement par les Juifs, les vicini jouent un rôle important dans la publicité des aliénations. Ils apparaissent à côté de l’autorité publique; les formalités de la tradition et de l’effestucation s’accomplissent en effet coram potestate civitatis et coram vicinis sitis absque contradictione (s). Quand le juif Vives et sa femme Agnès achètent un terrain à Othon, fils du riche Segewinus et à sa femme Eveze, ils l’acquièrent presentibus parrochianis S. Laurentii etiamque potestate civitatis consistente ibi, de nombreux vicini figurent à l’acte en qualité de témoins et la date est indiquée en ces termes : Hoc autem totum factum est eo tempore quo Egebreth (qui Judeus fuit) et Harduwic, filius Giroldi, erant magistri vicinorum parrochie S. Laurentii et Wezel Neldere et Marcheman, filius suus, vocatores erant vicinorum predictorum (6). Les parties paient aux vicini un certain droit, consistant régulièrement en une aime de vin, exceptionnellement en fruits ( 7 ).

(0 La situation est identique dans le domaine de Saint-Pierre-lez- Gand où l’abhé est seul héritàble. Le sous-accensement y est pratiqué surtout par les bourgeois, établis dans la seigneurie, qui y trouvent un moyen pour soustraire leur censive à l’autorité de la coutume locale au profit du droit du Portus. Cf. p. 198.

( 2 ) Hœniger, op. rit., Dill. IX, 1, 3, circa 1215-1230.

( 3 ) Ibid., Dill. 1, V, 4, c. 1210-1225.

(4) Ibid., Dill. 1, IX, 6, c. 1231.

( 5 ) Ibid., op. rit., Laur. 2,1, 3.

(6) Ibid., Laur. 1, IV, 2. 1135-1152 ; — Voyez aussi 1, VI, 2.

( 7 ) Ibid., Laur. 2, III, 9; — 1, VIII, 10.

Nous avons heureusement conservé la coutume de. la paroisse de Niederich (i). Le régime des biens y fait l’objet de nombreuses stipulations : sur treize articles six se rapportent à cette matière. Le § 2 déclare que les contestations relatives aux héritages seront jugées d’après le droit de la paroisse : in his placitis legalibus qui libet civium nostrorum, quicquid de hereditate sua tractare habent vel respondere inpetenti persolvent et determinabunt apud nos non alibi et hoc jure nostro. L’aliénation de tout héritage se fait présente comité vel advocato (§ 3) et la prestation d’une mesure de vin à cette occasion est de rigueur. Ces formalités assurent à l’acquéreur la protection de tous les paroissiens nostrum est illi succurrere et defendere contra quemlibet impetentem (§ 7). Douze sénateurs jugent au sujet des propriétés super heréditâtes jura dicent et dijudicabunt, après avoir été semoncés par l’évêque ou par son envoyé § 5.

A Gand, comme à Cologne, une distinction profonde existe entre la tenure libre et la tenure domaniale au point de vue du droit de libre disposition. Le détenteur d’une tenure secundum jus civitatis aliène sa censive sans devoir requérir le consentement exprès du seigneur foncier ou lui donner la préférence. L’aliénation ne pouvait cependant pas se faire à l’insu du seigneur foncier, qui avait intérêt à connaître le nouveau censitaire tout autant qu’un créancier ses débiteurs. Aussi le censitaire était obligé de déclarer la vente à son censier, qui inscrivait dans son terrier la mutation intervenue. Très souvent le seigneur foncier était présent à l’acte ou y figurait comme témoin (2). Il en était même régulièrement ainsi quand la censive relevait d’un établissement public. Le 6 mars 1397, Jean Coelgaert vend sa censive, payant 34 gros au chapitre de St® Pharaïlde ; on ter-

(i i Hœniger, op. cit., Traditiones et leges in parrochia Nietherich, circa 1150,1, pp. 51 et 52.

( 2 ) Voyez le texte plus haut p. 155.

mine l’acte en mentionnant la présence du seigneur foncier dans la personne d’un mandataire : Hier over was als ontfanghere ende lantheere in de name van dien van Sente Verhilden Johannes van Singhem ( 1 ). — Le 21 avril 1374, Thierry van den Koernaerde achète la censive de Jean Houtscalde, sise sur le terrain de l’hôpital St Jean. La vente est faite en présence des échevins et de celle du censier : Dit was ghedaen in scepenen camer in den ghemeenen hoop van scepenen van der heure in Ghend, derbij ende der