OVER SYNDE ALS LANDHEER IN DEN NAME VAN DIEN VAN SENTE

Jans huüs broeder Gillise den Wenne (2). — Lorsque la mutation se faisait devant des hommes héritables, on choisissait de préférence les seigneurs fonciers lorsque ceux-ci jouissaient de cette qualité. Le 9 septembre 1371, Jean et Wederic Graman, prêtres, donnent à Marguerite, une maison payant à titre de cens foncier au curé de St Jacques 29 esc. 4 den. par., à la gilde de Ste Cathérine de l’église Saint Jacques 7 esc. 4 den. par., au Saint Esprit de Saint Jean 14 esc. 8 den. et 1 allinc par., et à Godefroid Utenhove 14 esc. 8 den. par. Assistaient à la donation Gauthier Achillas et Jacques van den Boengaerde, curés à Saint Jacques, Thomas Bette au nom du Saint Esprit de Saint Jean, Jean Utendale pour la gilde de Ste Cathérine et Godefroid Utenhove aise lantheeren van den huuse, et en qualité d’hommes héritables dans la ville Thomas Bette et Jean Utendale ( 3 ). — En 1368, la vente d’un franc bien, dont une dépendance payait un cens de 40 esc. par. à l’église Saint Jacques, se fait en présence du seigneur foncier Jean van Arlebeke, pris en même temps comme homme héritable (4).

Dans tous ces cas une adhéritance et une déshéritance ultérieure devant le censier étaient inutiles. Lorsque le seigneur foncier n’avait pas été présent à la mutation faite de-

(0 Arch. Gom. de Gand. Reg. Keure XV, fol. 42.

( 2 ) Même dépôt. Reg. Keure, fol. 27 v°.

( 3 ) Même dépôt. Reg. Keure, fol. 5 v<>.

( 4 ) Même dépôt. Reg. Keure, fol. 34.

vant la juridiction urbaine, le vendeur était obligé de déclarer devant le censier qu’il s’était déshérité de sa censive et qu’il y avait adhérité un tiers acquéreur. Souvent les parties stipulent expressément dans l’acte l’accomplissement de cette formalité de publicité. Le 13 mai 1373, dame Marguerite van Zonneghem fait donation pour cause de mariage à sa sœur Gertrude de la moitié de sa censive ; elle s’engage dans l’acte à accomplir devant le censier toutes les formalités nécessaires à tel temps que la donatrice et son futur époux le désireront : Vort heeft gheloft te commene vore den landheer, up dies herve dot dit huus ende stede staet, so welke tijt dats hare Gheertrude ende Jacob vors. (futur époux) vermarien zullen çnde daer ute te gaen van dese eelft van de vors. huus ende stede Gheertrude vors. der toe te doene (i). — Le 20 décembre 1373, Baudouin van Munte vend sa censive à Jacques Jours avec promesse de satisfaire aux formalités exigées devant le censier : So heeft Boudin van Munte ghelooft Jacoppe vors. te doene te desen vors. huus vore den landheeren also hy sculdich es te doene ( 2 ).

La déclaration d’effestucation du censitaire était inscrite par le seigneur foncier dans son terrier. Citons l’exemple d’une inscription faite par le receveur de la ville dans le terrier communal en 1442 : Kateline van der Wedaghe (censitaire) es commen vor mij als lantheere (représentant de la ville) ende es afghegaen van eenen huuse, die staet an de Walpoerte, ende heeft over ghegheven Jacop den Coepman (acheteur) al trecht van den vors. huuse (3).

Au XVI e siècle, il fut expressément arrêté dans la coutume de Gand que toute vente et toute imposition de charge devaient être portées à la connaissance du seigneur foncier

(î) Arch. Gom. de Gand. Reg. Keure. fol. 26. Dans l’espèce l'effestucation ne se fait pas immédiatement puisque la donation est conditionnelle.

( 2 ) Arch. Com. de Gand. Reg. Keure, fol. 14.

( 3 ) Arch. Com. de Gand. Eerflick Rentenboec der stede. VII, fol. 128.

sous peine de non-existence, et que même la connaissance du censier l’emporterait sur celle des échevins ( 1 ).

La situation de la tenure dans les terres non-soumises au droit urbain était ici encore totalement différente de la tenure libre du Portus. En cas d’aliénation, le censitaire devait demander le consentement du seigneur foncier et l’investiture de l'acquéreur. La Terre de S*» Marie, où l’abbé de St Bavon exerçait le domaine direct, n’était pas encore annexée à la ville marchande (1299), lorsque les échevins et les administrateurs de la maison des Lépreux y achetèrent à Baudouin Dodekin une terre soumise à un cens foncier de 3 sous par an au profit de l’abbaye. Ils reçoivent de l’abbé leur investiture : Et hanc (terram) de manu abbatis . . . receperunt, et acquittent des droits de mutation et inde prout justum erat emptionem solverunt ( 2 ). — En 1368, quand Henri de Vorhoute et sa sœur donnent leur maison au curé de Saint Sauveur domum suam cum domistagio sitam sub dominio teinporali (abbatis Sancti Bavonis), l’abbé intervient activement et rédige la charte (s).

En février 1231, Gosuin van der Hellen vend à Alexandre, fils de Baudouin Braem, huit bonniers de terre, sis dans le domaine du châtelain. Daniel, seigneur de Ayshove, de qui relève la terre, émet l’acte et déclare que la vente est faite in presentia mea hominumque meorum et qu’il a

(î) Goût, de Gand, Rubr. VI, 1, tome I, p. 27. — Ibidem, Rubr. VI,

18 et 19. Prenons un 'exemple d’application. Primus vend sa censive à Secundus devant échevins et ne déclare rien au seigneur foncier.

Ensuite il la vend à Tertius sans paraître devant les magistrats mais

il fait inscrire l’acquéreur dans le terrier de son seigneur foncier, lequel

des deux acquéreurs restera victorieux dans l’action revendicatoire ? 1

Tertius, puisque la connaissance du seigneur foncier l’emporte sur

celle des échevins.

(a) Diericx, Mém. sur la ville de Gahd. I, p. 589 note. — Lorsqu’en 1228, l’abbé de S* Ravon autorise dans ses terres la construction du couvent de la Biloque, il stipule : Ita quod dictum monasterium terras in fundo Sancti Bavonis nullo penitus modo sine assensu abbatis Sancti Bavonis acquirat. Gartulaire de S* Bavon, n° 166.

(3) Ibidem. Mém. II, pp. 413 à 415, note 1.

conféré l’investiture à l’acquéreur et eandem terrain prefatus Alexander de manu mea suscepit sïbi et heredibus suis a me et ab heredibus meis in perpetuum libéré possidendam (t).

Deux grands obstacles s’opposaient à la libre aliénation de la censive : le retrait jure proximitatis ou le retrait lignager et le retrait jure dominii ou le retrait seigneurial. Le premier n’est pas incompatible avec le droit urbain, le second est exclusivement domanial. Disons un mot de l’un et de l’autre.

Le droit lignager se rattache au principe du vieux droit germanique qui veut le maintien des biens dans la même famille. En certaines villes, le retrait perdure à travers tout le Moyen-Age, ailleurs il disparaît devant les nécessités économiques, exigeant la circulation des biens et la mobilité de la terre. En général, il est supprimé dans les grands centres de commerce et d’industrie, comme à Gand où il est officiellement aboli en 1191 ( 2 ); il se maintient par contre à la campagne, et dans les petites localités (3). Le privilège, accordé aux habitants de Brusthem en 1175, s’il autorise le possesseur d’un bien immobilier à l’engager librement pretermissis omnibus cognatis suis, l’oblige en cas de vente à présenter

(1) Y. Van der Haeghen, Kl. ten Walle, Pièce 2, p. 2.

( 2 ) Cette abolition ne vaut que pour la ville marchande en faveur de laquelle la charte est donnée. Elle semble être l’indice d’une très grande liberté, car voici la teneur du texte : Est autem tanta libertas oppidi Gandensis quod si quis hereditatem suam infra justitiam oppidi contentam vendere vel invadiare voluerit, licet ei, nec aliquis ratione consanguinitatis vel proximitatis poterit contradicere. Une situation opposée règne à Cambrai, § 16 du grand privilège de 1184. W. Reinecke, Gesch. der Stadt Cambrai bis zur Erteilung der Lex Godefridi (1227), Marburg 1896, P. J., n» 1.

( 3 ) Nous parlons d’une manière générale. Dans la keure d’Eecloo et de Caprycke, octroyée en 1240 par Thomas et Jeanne, il est dit qu’un chacun peut vendre librement sa terre nullo obstante propinquitate, après avoir annoncé la vente à l’église per praeconem et hoc die dominica semel tantum. Warnkônig, texte ail., Ilf, n° 232.

l’immeuble à son plus proche parent en présence de témoins; si celui-ci ne l’achète pas, il ne pourra élever dans la suite aucune prétention à la propriété de cet immeuble ( 1 ). La keure de La Hulpe du 3 juin 1230 dispose plus longuement encore au sujet du retrait lignager. Celui, qui désire aliéner son héritage, l’offre à ses proches parents en présence des échevins débet illam (hereditatem) offerre propinquis suis coram scabinis. Si l’un d’eux réclame un délai, on lui accorde quinze jours. S’il ne se présente pas comme acheteur en déans cette quinzaine, il perd tout droit. Si la vente est faite en présence des parents et qu’aucun d’eux ne proteste, toute prétention ultérieure est considérée comme non avenue. Au contraire si l’aliénation se fait à leur insu, ils peuvent revendiquer pendant an et jour. Après ce délai leur droit est prescrit ( 2 ).

A Ypres, le jus proximitatis existe encore au milieu du XII e siècle comme l’atteste l’acte par lequel, vers 1147, Théoduin et sa femme Mabille donnent à l’église Saint Martin mansuram in foro jacentem. Guillaume, frère du donateur, intervient à la donation pour renoncer au droit de préférence, qu’il possède en qualité de parent : Sçiendum preterea quod Willelmus, frater prefati Theodewini, cui mansure emptio, si venalis fuisset, jure hereditario proximo loco cessisset, coram legitimis testibus id juris quod in ea habebat pro anima sua ecclesie concessit (3).

A Amiens, l’héritage doit être présenté tout d’abord au plus proche héritier, sinon l’acquéreur peut être inquiété dans sa possession pendant an et jour vidente et sciente herede ( 4 ).

( 1 ) Bormans, Ord. de la Principauté de Liège, p. 25.

( 2 ) Brab. Yeesten, I, p. 633, XXVIII.

( 5 ) Nélis et Feys, Cartulaire de la Prévôté de S* Martin, I, n° 15. Nous ne rencontrons plus dans les actes de la première moitié du XIII e siècle, relatifs aux immeubles régis par le jus ville Iprensis, la mention de ce retrait.

( 4 ) Mon. du Tiers-Etat, I, p. 112.

Examinons la situation dans les villes allemandes et choisissons à cet effet des centres de commerce comme Lubeck et Hambourg. A Lubeck, le concours des héritiers est nécessaire à la validité de l’aliénation, du moins pour une certaine catégorie de biens : Hereditaria bona id est torfhachteigen nemo potest impignorare, vendere vel dare sine heredum coNNivENTiAM (t). En cas de vente, il faut donner la préférence aux héritiers : debet offerre proseimis heredïbus, adhibitis sibi duobus vel plurimis probatis hominibus. Si l’héritier n’achète pas, le vendeur peut vendre librement secundum justiciam civitatis ( 2 ). Un droit semblable régit à Hambourg la vente de la propriété dite erve , sise bynnen desser stad unde bynnen dessein wicbelde (3). Ici cependant l’offre ne sera faite qu’aux deux plus proches héritiers, tandis qu’à Lubeck le texte est général (4). A Dortmund, les statuts décident que l’homme mourant ne peut rien donner nisi de consensu heredum. S’il est en bonne santé, il lui est défendu de vendre sans le même consentement (s).

Le retrait jure dominii ne se rattache pas comme le retrait lignager au vieux droit germanique. Il est de création postérieure et son origine remonte au Hofrecht. La constitution de la t.enure domaniale n’entraînait pas, nous l’avons vu, les mêmes conséquences que celle de la tenure libre (6). Homme et terre se trouvaient vis à vis du grand propriétaire foncier dans un même degré de servitude et il n’était pas plus loisible à l’homme d’aliéner son fonds que de s’en aller. Dans la suite ces liens si étroits se relâchèrent insensiblement, et

( 1 ) Hach, Das atteste Lüb.-Recht, God. I, art. 4, p. 186.

( 2 ) Lüb. Urk. B. I, n° 32, p. 39.

( 3 ) Stadtrecht de 1270,1, 8, éd. Lappenberg, p. 5.

( 4 ) Ibidem, I, 5t>, p. 3. — III, 12, indique les degrés de parenté.

(5) Frensdorff, Dortm. Statuten, I, 14 p. 28; — Voyez le cas de vente par nécessité, II, n° 9, p. 50 et n° 27, p. 54.

(6) Cf. p. 235.

le tenancier, en acquérant une certaine liberté personnelle, assura en même temps à sa terre une plus grande mobilité. Le censitaire put désormais aliéner son fonds mais à condition d’obtenir le consentement du seigneur et de lui présenter tout d’abord l’héritage avant d’en disposer au profit d’un tiers. Le dominus fundi se réservait ainsi le moyen de rentrer dans la pleine propriété du fonds, de Vattraire à lui. C’est là ce que nous appelons le droit de retrait domanial, retractus jure dominii. Ce droit constitue un phénomène juridique absolument nouveau. On ne pourrait le confondre avec le jus protimeseos de l’emphytéose romaine puisque ce droit ne créait à charge de l’emphytéote qu’une pure obligation et que le retractus dominii au contraire assurait au seigneur foncier, en cas d’aliénation clandestine, un droit de revendication contre tout tiers acquéreur .ou même opérait le retour de plein droit de la censive au seigneur foncier.

Le droit de retrait jure dominii existait à Utrecht au profit du chapitre, qui y trouvait une sûre garantie contre l’occupation des maisons claustrales par les laïques ( 1 ). Il se rencontre aussi à Arras ( 2 ), à Wurzbourg (3) et ailleurs. A Senlis, comme le chapitre voulait se prévaloir de ce droit, des différends éclatèrent entre les chanoines et les bourgeois détenteurs de terres canoniales. Par accord conclu en 1239, il fut convenu que dorénavant le retrait domanial ne pourrait s’exercer contre un bourgeois devenu acquéreur d’une censive tenue du chapitre : quod capitulum non potest ad se retrahere mercatum tanquam magis propinquum RATIONE DOMINII (i).

( 1 ) Muller, O ver Claustraliteit, p. 54.

(2) Guiman nous le décrit dans son cartulaire (édition Van Drivai, p. 258).

( 3 ) Rosenthal, op. cit., Appendice, n° 9.

( 4 ) Flammermont, Instit. Mun. Senlis, P. J., n° 12, dans la Bibl. de l’Ecole des Hautes Etudes, fasc. 45.

A Gand, bien que le droit de retrait jure dominii proprement dit n’existe pas, nous constatons néanmoins un certain droit de préférence que nous désirons caractériser ici. Deux parties pouvaient convenir qu’en cas de vente l’héritage devrait tout d’abord être présenté à l’une d’elles. Une telle stipulation, subordonnée à la libre convention des parties, ne pouvait nuire aux nécessités économiques. C’est ainsi que sire Jean Uten Zwane, en aliénant, le 28 août 1379, l 'area de sa propriété, dite au Cygne, sise rue Haut-Port et restée jusque là allodiale, tout en se réservant la propriété de la superficie, reprend le fonds à cens avec clause que si jamais il se décide à aliéner la maison, il donnera la préférence au seigneur foncier : Voort so heeft mer Jan gheconsentert waert dat hij syn recht van de vors. huussinghen die hij up tijd van nu daer ane heeft ofte dat hem toecommen mach bij versterften of ghecrighen bij cope ofte in wat manieren dat ware vercopen wilde dat hij dat Boydine of Willekene vors. (î) soude gheven te kennen ende de naeste

WESEN SOUDEN OMME TSELVE DATTER EEN ANDER OMME SOUDE

willen gheven ende hebben soude (2). Un tel droit de préférence est fréquemment stipulé au profit du copropriétaire. La fille de Jean de Mirabello et Nicolas Utenberghe possèdent en commun une maison, chacun pour moitié. Le 13 mars 1357, ils conviennent, en présence de deux hommes héritables, que si l’un d’eux veut vendre ou louer sa moitié, l’autre jouira d’un droit de préférence (3). Ce droit

(i) L’acheteur de Y area, devenu seigneur foncier par suite de l’accensement.

(a) Arch. Com. Gand. Reg. Keure, fol. 2 v°. — A Lubeck, le droit de préférence du seigneur foncier à la superficie est inscrit dans la coutume urbaine : Si in area quisquam edificavit, nemini vendere poterit edeficia vel ediffipare nisi domino, cuius est area, primum exhibeat et si velit, secundum estimationem bonorum virorum emat. Hach, Das âlteste Lübische Recht. Cod. I, art. 87, p. 212.

( 5 j Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 32. — Procès relatif à l’exercice du droit de préférence, ibid., I, fol. 137.

de préférence, stipulé au profit du copropriétaire en cas de vente ou de location (1) dès la première moitié du XlVe siècle, finit par passer dans l’usage et fut officiellement inscrit dans la coutume rédigée au XVL siècle.

B. Grever.

Le caractère héréditaire du cens foncier le rendait immuable. Si l’on peut dire qu’il correspondait à l’origine à la valeur du fonds concédé, dans la suite il s’établit rapidement, grâce au développement économique urbain, une grande disproportion entre la redevance foncière et la valeur du sol. Le censitaire, profitant de la plusvalue acquise par sa tenure, constitua à côté du cens primitif la rente héréditaire et perpétuelle, la rente viagère et la rente rachetable. Lors de la création d’une charge nouvelle, le seigneur foncier devait inévitablement intervenir puisque la censive était le gage de l’acquittement du cens foncier et que surcharger l’immeuble, c’était mettre ce cens en péril. Aussi, la constitution d’une rente ou la stipulation de quelque autre charge, alors même qu’elle frappait une tenure libre, se faisait toujours devant le censier. De très bonne heure déjà une loi écrite ordonna à tout censitaire de comparaître devant le seigneur foncier et devant un homme héritable au moins : zo wie huus hevet staende up ander mans erve, dat huns ne mach hij met beschuldeghen no becommeren en zij voor den ghenen dies de erve es ende voor eenen erfvachteghen man ofte meer ( 1 ). Le cens foncier était privilégié. Premier en âge, il fut à juste titre premier en rang et couvert le premier par le gage concédé par le censitaire.

(i) Pour la location, voyez pp. 261 et suiv.

(*) Privilège du comte Guy, Arch. Com. Gand. Cleene Lcmdboecfeen VII, annexes fol, 4 v°,

Parfois dans le contrat d’accensement le tenancier s’obligeait expressément à ne pas grever son fonds, mais cette stipulation n’intervenait généralement que lorsque l’objet de l’accensement, et partant le gage du cens, était un fonds non bâti, une prairie, dont la valeur n’était suffisante que pour garantir la redevance foncière (i).

G. Engager.

Le censitaire pouvait engager sa censive pour sûreté d’une dette mobilière. La constitution de gage était commune tant à la tenure libre qu’à la tenure domaniale. Elle dut être en usage de très bonne heure puisque les premiers privilèges s’en occupent. L’acte le plus ancien que nous avons trouvé à Gand est extrait d’un registre terrier de Saint Bavon. Il remonte à l’année 1220 : Wülélmua Ropere invadiavit terram filiorum Wlfers XlIImarcis ad XV annos. Reinerus ... invadiavit terram Ecgart que jacet in Villa S. Bavonis pro XXX marcis et mansuram prope terram pro IX fr. XXV d. pro ledo ( 2 ). Des exemples plus récents abondent dans nos registres scabinaux. Jean Cortyn et Elisabeth sMeis, empruntant 50 liv. gros tourn. monnaie de Flandre à Simon van der Sickelen, lui donnent en hypothèque, le 21 nov. 1371, leur maison bâtie sur le terrain de Jean van Goudenbrouc ( 3 ). En cas de non paiement de la dette, le créancier peut s’approprier le bien engagé.

p) Arch. Gom. de Gand. Reg. Keure, V, fol. 41, acte du 26 juin 1376.

( 2 ) Cartulaire de S‘ Bavon, n° 146.

(3) Arch. Com. de Gand, Reg. Keure, fol. 10. — Exécution des débiteurs le 5 décembre 1371. Le délai pour l’exécution de l’obligation conventionnelle n’était donc que de quinze jours.

Nous pensons qu’à Gand, le gage restait en possession du débiteur. Ailleurs sa constitution entraînait une véritable aliénation temporaire : le censitaire-débiteur se déshéritait de son bien et adhéritait le créancier gagiste. Cette propriété provisoire devenait définitive par le non accomplissement de l’obligation. Il en était ainsi à Cologne, où la possession uniquement basée sur le droit de gage, s’appelait urwedde ( 1 ).

D. Louer.

Lorsque le bail à terme fit son apparition dans la ville, les censitaires furent à peu près seuls à même à en faire usage, puisque la plus grande partie du sol urbain se trouvait accensée et que les alleux étaient généralement occupés par leurs propriétaires.

La censive, forme intermédiaire entre la propriété et le louage, dut nécessairement disparaître du jour où les relations économiques exigèrent une plus grande mobilité du sol. Les charges foncières, immuables et perpétuelles qui la grevaient, étaient trop incompatibles avec le principe de la libre circulation des biens pour ne pas rendre leur maintien impossible. Le bail à terme ou le louage, en respectant la complète intégrité de la propriété et en assurant au bailleur le retour de la jouissance de l’immeuble à l’expiration d’un certain nombre d’années, se prêtait admirablement à toutes les variations que subissait la valeur immobilière. Il garantissait un revenu au bailleur et à celui qui n’était pas propriétaire les jouissances de la propriété (2). Ainsi naquit à côté des pro-

(0 Hœniger, Kôlner Schreinsurk., Sev. 1, II, 1. — 2, III, 9, — ibid., II, reg. 6, v° urwedde.

( 2 ) Voyez plus haut les considérations que nous avons émises pp. 74 et suiv. et p. 77.

priétaires libres et des censitaires une troisième classe de tenanciers d’une espèce particulière: les locataires. De nouvelles coutumes se formèrent insensiblement pour régir cette institution nouvelle et lorsqu’un usage plusieurs fois séculaire leur eut reconnu une réelle efficacité, elles furent consignées dans les coutumes écrites, rédigées dès la fin du XV e siècle. Plusieurs d’entre elles se retrouvent dans notre Gode Civil et il ne sera peut-être pas sans intérêt de les voir à l’état embryonnaire dans les actes du Moyen- Age (i).

Nous pensons que le louage à terme plus ou moins rapproché, tel que nous le pratiquons, fut précédé d’une forme moins parfaite, le bail viager. En effet, nous constatons que les exemples les plus anciens du bail à terme se rapportent au bail viager et que cette forme disparaît insensiblement, dès la fin du XIVe siècle, devant l’usage de plus en plus prédominant du louage simple. Nous ne prétendons cependant pas établir une filiation chronologique rigoureuse entre la censive, le bail viager et le louage, et il serait peut-être plus exact de dire que ces deux dernières formes naquirent simultanément sous l’action des mêmes facteurs économiques.

Gomme les contemporains n’avaient pas à leur disposition une terminologie toute faite, ils recoururent forcément à celle qui était employée dans les actes d’accensement. Nous avons déjà eu l’occasion de le constater à Cologne ( 2 ). Une semblable confusion régnait dans les titres flamands. A Ypres, le loyer s’appelle rente et 'prendre

( 1 ) Il est étonnant que dans les villes de Flandre, économiquement si développées, le droit écrit ait fait si tard son apparition. Dans les villes allemandes, dès le XIII e siècle, la coutume est mise par écrit. Le Stadtrecht de Hambourg, rédigé en 1270, consacre le privilège du bailleur (VI, 15, éd. Lappenberg, p. 32); à Lubeck, la coutume de 1220- 1226 établit la responsabilité du locataire en cas d’incendie (Urk. Buch Lübeck, I, n° 32, p. 42). A Cologne la coutume de Niederich date du milieu du XII e siècle (Kôlner Schreinsurkunden).

(*) Page 78.

à rente est synonyme de louer (i). A Gand, des exemples analogues se présentent quoique assez rarement ( 2 ). Dans la suite la terminologie se spécialise et se précise avec d’autant plus de netteté que les concepts juridiques se dessinent plus clairement. Les termes de loyer, location, preneur, bailleur, sont parfaitement définis au XVI e siècle.

L’acte le plus ancien, que nous avons retrouvé à Gand, date du mois de mai 1220. Il concerne la location d’un terrain par Baudouin, aumônier de Saint Bavon, à une veuve nommée Lisemonde sa vie durant : fundum qui jacet inter claustrum Sancti Bavonis et veterem Lisam, Lismode relicte Waslini Brusch, ad vitam suam ad preces ejusdem Lismode assiduas possidendum gongessit ( 3 ). Cependant le louage était déjà connu dès le XII e siècle, .puisque dans la keure octroyée par Philippe d’Alsace à la ville de Gand, il est défendu de louer des étaux sur le marché du comte ( 4 ). Comme le développement économique de cette cité fut très rapide, le louage dut y faire de très bonne heure son apparition. Dans la donation que fait le châtelain de Gand en décembre 1255 à dame Immesoete, on signale unam peciam terre jacentis juxta vallum quam Willehnus de Tilia quo ad vitam suam est possidendus (8). Le 24 juin 1309, une certaine Avezoete prend à bail te haren lire sonder oer une terre appartenant à l’église d’Eecloo (6).

Au XIV e siècle, les baux viagers sont nombreux dans nos registres scabinaux. L’hôpital Saint Jean loue générale-

(1) Citons au hasard dans la collection des chirographes (Arch. d’Ypres) un acte de 1266 constatant le bail d'une terre pour 20 ans. Voyez l’exemple de mai 1255 relaté à la page 259.

( 2 ) P. 83, note 3.

(3) Cart. de S. Bavon, n° 132.

(i) § 22 : Nemini in foro comitis stallos locare licebit, quod si locciverit et veritate super hoc convictus fuerit 60 sol. comiti dabit. Warnkônig, tome I, P. J., n° 12. Il s’agit ici non pas du forum du Portus mais du forum, existant dans le Vieux-Bourg ou la ville du comte.

(s) V. Van der Haeghen, Klooster ten Walle, no 8 .

(6) Idem, n° 9.

ment ses biens pour la vie d’un ou de deux preneurs. Ainsi, le 7 janvier 1373, il donne à bail à Goossin Van der Straten et à Catherine, sa femme, une maison sise rue Saint Georges : also langhe aise Goessin ende zijn wijf vors. beede leven zullen ende den lancxt levende van hembeeden gheel te behoudene te zinen live (l).

Le 23 décembre 1368, Jean Van den Hamme, fils de François et Pierre, fils de Hughes, louent à Jean Pitteman et à Catherine, sa femme, leur vie durant, la maison dite t Semynkel, sise rue longue de la Monnaie : dese huringhe dur ende te J ans ende te Katelinen sijns wijf s live vors. ende sgheens live gheel die lanxt leven sal van hem beeden (2).

Les parties conviennent aussi que le bail durera non pas seulement durant la vie du preneur mais durant celle du bailleur ou d’un des bailleurs, s’ils sont plusieurs. Tel est le cas dans l’espèce suivante : le 11 octobre 1378, Jean Huerlebloc et Marie, sa femme, louent à Gilles Van den Spieghele une maison, sise rue longue de la Monnaie et appelée t Wielkin, avec stipulation que le bail durera pendant la vie de la femme du bailleur ende dese huringhe dur ende also langhe als Marie Jans wijf vors. leven sal (3).

Le bail à terme rapproché était usité en même temps que le bail viager. En 1265, la Table du Saint Esprit de l’Eglise Saint Nicolas louait les neufs greniers qu’elle possédait dans le vaste entrepôt des grains, sis devant le port, quai aux Herbes : tCoerne huus dat staet up de Leie bachten Polennaes, de heene heleft est seleggheests van huse ende van heerve, de side Sente Michielsbrigghe waert. Ende

(d) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 12 v°. — L'hôpital loue de même trois maisons sises rue S. George, le 28 fév. 1372 v. s., ibidem fol. 20. — Voyez encore les baux du 19 Juin 1373, ibidem, fol. 33; du 13 oct. 1373, ibidem, fol. 12 v<> et 27; du 17 févr. 1374 y. s., ibidem, fol. 28 v°; du 17 févr. 1398, F. Hôp. S. Jean, Carton V.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 21.

(3) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 8.

hyr toe boren IX graenres, vive voren ende viere bachten. De hoeverste voren hi ghelt III Ub. siaers; daer naest onder voren XL s. siaers; daer naest onder voren XL s. siaers; daer naest onder voren dat es de nederste voren XXX s. siaers. De hoeverste graenre bachten die boert ter ander side an den huus. Daerna onder bachten hi ghelt XXX s. siaers; daerna onder bachten XXXII s. siaers; daerna onder bachten XXV s. siaers; daerna onder bachten dat es de nederste bachten XX s. siaers. Summa van desen huse XV lib. ende XVII s. alsment verhuurt al ( 1 ).

Dès la seconde moitié du XlVe siècle, les baux à terme fourmillent dans nos registres aux inscriptions de biens

A Ypres, où nous avons l’heureuse fortune de posséder des documents innombrables du XIII e s., les baux de cette époque ne sont pas rares. La superbe collection des chirographes nous en offre maint exemple.

En août 1250, Adam Edwart, bourgeois d’Ypres, loue une maison et en la maison un plankiet et le moitié de un vivier qui est en coste le maison et un plankiet sor le vivier et le moitié de une pipe devant le maison et la voie de la maison truska le vivier doit estre larghes 5 pies et toute la tere ki afiert a la maison , et cheste maison siet ors des portes del Temple sor le Upstal... 10 ans de Sen Demi qui vient le premier que nous atendons et chascun an 3 lb. et 8 s. dartois a Williaume Waghebart et a Wil-

liaume Screvel (2). . „ . .

En mai 1255, les échevins du Hoflant a Ypres font connaître que Nicolas de Brauwere détient pour 30 ans une demi-mesure de terre : ende onderhalf ymet heift de voors. Clais ghenomen in chense jeghen Herbrech.t Herbrechtszone, tymet omme 25 s. Me 30 jaren, ende de vors. Herbrecht heift ghestelt in panden 12 s. ervel. renten,

U) Arch. de l’Eglise Saint Nicolas à Gand : Rentier de la Table du Saint Esprit Texte communiqué par F. De Potter Gent II, addenda.

(*) Arch. de la ville d’Ypres. Coll, chirogr. 1249-1265.

die hij heift int huus Godscalc de Moutmakere, ende tvierendeel van den onderhalven ymete lands voorn., omme te houdene vast ende ghestade de huere van den 30 jaren voornomd (l).

Bien que le louage soit une forme plus parfaite d’exploitation immobilière que la tenure, il n’est cependant pas rare de voir convertir un immeuble loué en censive. C’est généralement le cas pour les accens,ements, qui se font au XIV e siècle. C’est ainsi qu’il faut comprendre l’espèce suivante : en avril 1245, Thierry Baderel donne à cens devant les échevins d’Ypres à Guillaume Pastenacke et à ses hoirs mansuram in Elverdincstrata ... quam ad presens Johannes Ruse inhabitat, pro 22 solidis et duobus caponibus annuatim et hereditarie persolvendis. Jean Ruse ne sait occuper la masure qu’à titre précaire et nous ne voyons d’autre manière de détenir précairement qu’à titre de locataire ( 2 ).

En avril 1271, Ghislain de Sceppere convertit son titre de possession, de preneur il devient censitaire : Sire Willames, li prestres de Saint Eloy, Pieres Baudri et Crestiene, qui fu filge Hugelot Lotin, ont donnet et ottroiiet a Ghiselin le Sceppere le masure, la ou il maint sus, en le Zudstrate , pour 6 mars et 2 saus de rente par an , a li et a son hoir perpetuelment a tenir ( 3 ).

Dès le XIII e siècle, les censitaires construisent fréquemment des habitations sur leur terrain et les donnent en location. Ces demeures se trouvent ordinairement sous un même toit et s’appellent caméra, cambre, camere. Nous pouvons nous croire en présence de locataires, lorsque le censitaire en aliénant sa censive indique qu’elle est habitée par tel ou tel. Nous trouvons à Gand au XIV e siècle un exemple frappant d’un censitaire exploitant sa censive par le louage. Dans le quartier de la Nouvelle Ville, Jean Hout-

(0 Arch. Gom. Ypres, Cartul. des Béguinages, fol. 7. Traduction flamande du XIV e s.

(*) Cartul. de la Prévôté de S, Martin, n° 161.

(s) Ibidem, n° 263.

scilde avait pris à cens de la ville de nombreux terrains, entre autres un terrain d’un seul tenant, mesurant 97 pieds, à raison de 12 deniers le pied. Il divise ce terrain en six parcelles d’égale grandeur et y construit six maisons qu’il loue. En 1374, elles se trouvent occupées par Simon de Paeu, Nicolas Van der Donc, Pierre Van de Rode, Godefroid Tucland, Henri Van de Velde et Gilles Wenemare. Jean Houtscilde figure seul en sa qualité de censitaire dans le terrier communal. Le 21 avril 1374, il vend à chacun de ses locataires la maison qu’il leur a louée, en retour d’une rente viagère de 6 esc. gr. tourn., et stipule que chacun d’eux paiera directement à la ville à titre de cens foncier 16 esc. 2 den. soit la sixième partie du ‘cens foncier total. La ville, représentée à l’acte par son mandataire, reconnaît les six nouveaux locataires et les inscrit comme tels dans son terrier (i).

L’objet du louage urbain était généralement une maison, plus rarement une terre ou un étal. Grâce à l’extrême divisibilité du sol urbain, on rencontre tout naturellement le bail d’une partie de maison. Le 12 janvier 1376, Liévin de Maech prend à loyer la quatrième partie de la maison, appelée in Caelmond, sise rue Haut-Port à Gand (2). Le 31 janvier 1374, Henri Van den Brouke loue à Glaire sMeyers une maison, sise au Marché aux Grains, ute ghesteken den stalle ende den wincle die Jan Staessins al nu in huuren heeft vor thuus vors. ende der onder (3). De même Pierre Seghers donne à bail, le 19 décembre 1368, à Jean De Jagher un'e cave, une chambre et un grenier, sis au Marché aux Grains (4). Les caves, si spacieuses qu’elles se prêtaient facilement à l’habitation et au commerce, étaient généralement louées indépendamment du reste de la maison.

(O Arch. Com. Gand, à combiner Eerfl. Renteboec der Stede, II, fol. 7 et suiv.; Eerfl. Renteboec der Stede, III, fol. 18; - Reg. Keure, a 0 1374, fol. 27 v« et 28.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, V, fol. 17.

(s) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 17.

(*) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 20.

Nous nous heurtons ici à une difficulté. Lorsque.la maison appartient à plusieurs copropriétaires, qui a le droit de l’occuper et de se porter preneur des parties indivises dont la propriété lui échappe? Un procès éclate à ce sujet en 1353 entre Pierre Liefkind et Jean Van Ghendt, copropriétaires d’une maison, sise au Marché du Vendredi à Gand. Les échevins de la keure, juges en cette matière, décident que Pierre Liefkind pourra prendre la maison à bail pendant un an parce que ses enfants, dont il est tuteur, en ont la plus grande partie : So ivijsden scepenen van der cuere in Glnend, Simoen van den Kerchove ende sine ghesellen , dat Pieter vors. behouden zal tvors. huus in hueringhe omme inné te woenne een jaer lanc omme 54 lib. lichte munten, omme de redene dat zijne kindre , daer hij vocht af es, dmeeste deel der inné hebben ende Jan Van Glnend ende sijn wijf hem aldus thuus zetteden dat hijt name of zijt zoudent nemen , ende hijt doe nam (1).

Ce précédent en matière de jurisprudence prévalut. La coutume de Gand inséra le principe dans son texte : Celui qui a le plus de droit et la plus grande part en une maison, dispose l’art. 3 de la Rubrique XVI, est préféré aux autres y ayant une part moindre, pdur en prendre l’usage et la possession en sa personne, à dire de personnes à ce connaissant et au moindre préjudice de l’autre propriétaire. Lorsque les parties ont droit égal en une maison, continue l’art. 5 de la même rubrique, celui qui le premier en a la possession est préféré pour pouvoir à son choix occuper ladite maison entière les trois premières années, et après l’expiration d’icelles celui à qui l’autre moitié appartient peut prendre une égale jouissance ; et la possession étant égalisée, le dernier possesseur conserve alors son option de continuer encore à retenir et occuper ladite maison pendant un même terme ; et il est tenu de ce chef et de sa posses-

(i) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, I, fol. 123 v°.

sion prolongée de laisser suivre une égale jouissance à son copropriétaire ayant droit à l’autre moitié; supportant respectivement toutes les réparations nécessaires et les charges (i).

La coutume ne fit que consacrer dans cet art. 5 de la rubrique XVI ce que les particuliers avaient introduit dès le XIV e siècle dans leurs conventions. Le 22 avril 1374, Guillaume Van der Houven et Jean Van Landeghem, copropriétaires d’une maison, sise dans la rue basse des Champs à Saint Pierre-lez-Gand, conviennent entr’eux que chacun à tour de rôle occupera la maison pendant deux ans et acquittera le cens foncier qui la grève ( 2 ). Il en est ainsi encore dans l’espèce suivante : le 26 avril 1398, Jean Hannaert et Guillaume Storem, copropriétaires, stipulent que Jean Hannaert possédera la maison pendant un an et six semaines attendu que Guillaume Storem a possédé la maison pendant un terme égal. Celui-ci rentrera dans la jouissance de l’immeuble à l’expiration du terme de Jean Hannaert de nouveau pour un an et six semaines et ainsi de suite jusqu’à ce que les parties conviennent d’un autre arrangement (3).

(0 Goût, de Gand, I, 69. XYI, art. 3 et 5. La solution donnée à cette question à Leyde nous semble plus équitable. A droit à la jouissance de la maison pendant un terme de cinq ans celui qui donne le loyer le plus élevé. Hamaker, Kb. 1508, I, 1, VIII, 271. Cette disposition ne se rencontre pas encore dans les keures de 1406 et 1450.

( 2 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 28.

(3) Arch. Corn. Gand, Reg. Keure, XV, fol. 51. Le 29 mai 1402, Guillaume Storem abandonne tous ses droits à Jean Hannaert. — A Lubeck, régnait un droit identique, Hach, Das âlteste Lüb. Recht, God. I, art. 65, p. 205. A Hambourg, en cas de désaccord entre deux copropriétaires, l'un d’eux estimait l’immeuble et l’autre devait dans le délai de quatre semaines ou choisir la somme d’argent ou prendre la propriété- Stadtrecht de 1270,1, 21 (éd. Lappenberg) p. 11. Voyez aussi II, 4, p. 13. — A Ypres, le propriétaire de la plus grande partie jouit d’un droit de proximité (recht van nnerhede). En 1498, Eloi Gappelen achète à Morant de Paeu et à sa femme Marie Dagevyls tvierendeel van eener hofstede metten vierendeéle van den huusinghen ende cateïlen der up staende, zuver van renten. En marge de l’acte on mentionne le retrait exercé

Quels étaient les droits et les obligations du preneur? Une certaine analogie existe en cette matière entre le censitaire et le locataire. Gomme le censitaire, le preneur a droit à la jouissance de l’immeuble, parfois il peut disposer librement des améliorations et recourir à la sous-location ; comme lui, il doit payer une redevance, fournir une garantie, entretenir la chose louée. A la différence du censitaire, qui jouit d’un droit réel, le preneur ne peut opposer au bailleur qu’un droit de créance.

L’art. 1709 de notre Gode Civil définit le louage un contrat par lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix. L’obligation de faire jouir comprend toutes les autres. Sans jouissance le contrat n’a pas de cause et le bail s’évanouit. Les actes du Moyen-Age mentionnent généralement cette obligation capitale. Lorsqu’en août 1250, Adam Edwart, bourgeois d’Ypres, prend à bail une maison avec certaines dépendances de Guillaume Waghebart et de Guillaume Screvel, les bailleurs s’engagent à assurer la paisible jouissance au preneur : Et Willaume Waghebart et Wïllaume Screvel doivent tenir sein et sauf et tenant tout chou que Adam a loet a aus (i).

Le 12 juillet 1372, Jean Pletsier loue une maison pour neuf ans. Le bailleur promet : ende heeft belooft mids desen den vors. Janne der vors. huringhen paisiveleke te doen ghebruken sinen termin ute jeghen elken ( 2 ).

Le preneur a donc le droit de jouir paisiblement pendant toute la durée de son terme. Des difficultés fréquentes s’élèvent à ce sujet, mais la jurisprudence scabinale reste constante en cette matière, en maintenant intact le droit du

par la Gilde de N. D. propriétaire de la plus grande partie Meester Jan van der Stichele, presbiter, als procureur van Onser Vrauiven ghilde tYpre als tmeeste deél derin hebbende, begheerde de naerhede ende partie Tcende se hem. Arch. Gom. Ypres, Reg. van den halmen, I, fol. 1.

(1) Arch. Com. Ypres, Coll, chirographes 1249-1265.

( 2 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 36.

preneur. En 1360, un procès se poursuit entre Elisabeth Van Munte d’un côté et Victor Parys et Jean Utenberghe, tuteurs de la fille de Marie Parys, de l’autre, au sujet de la location d’une maison, sise dans la rue des Peignes à Gand. La demanderesse prétend l’avoir prise à bail de Marie Parys pour un terme de six ans. Les défen* deurs essaient de lui enlever la jouissance : van welker hueringhe de vors. Zegher ende Jan Inare onghebrukech doen wïlden, mais les échevins, par sentence du 10 décembre 1360, donnent gain de cause à Elisabeth Van Munte : Wijsden . . . der vors. Lysbetten paisiveleec te ghebrukene ende te besittene der vors. huringhe in der manieren dat soese nam ende maecte jeghen joncfr. Marien vors. ende also langhe als Inare jaer duren [\).

Un procès plus intéressant encore éclate en 1398 entre Henri Van den Steenpitte d’une part, et Jean De Man, mandataire légal de Marguerite, veuve de Pierre Miers, de l’autre. Le demandeur exige la paisible jouissance d’un immeuble qu’il a loué pour six ans encontre ladite Marguerite à partir du 15 mai 1395. Le défendeur reconnaît le bail mais il soutient en même temps qu’il est résilié puisque le preneur est en retard de payer le loyer et qu’au temps où le demandeur était à l’étranger, sa femme avait supplié la bailleresse de reprendre la maison et de casser le bail, ce que Marguerite sMiers avait fait. Henri Van den Steenpitte réplique victorieusement que sa femme n’avait pas qualité pour résilier le contrat, et le 18 février 1398 (n. s.), les échevins jugent que lè preneur doit jouir paisiblement de son bail pendant six années. A la suite de ce jugement, un second procès éclate entre Alard De Brune, à qui Marguerite Miers avait reloué le bien, et Jean De Man. Alard, menacé d’expulsion, se plaint de non jouissance. Le 20 février, les échevins décident que le locataire actuel aura à déguerpir pour le 15 mai, tout en laissant entier son droit à des dom-

(i) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, I, fol. 22 v°.

mages et intérêts envers la bailleresse : den vors. Alaerde staende onverlet ende ujp zijn recht te volghene up de vors. wedewe omme sijn bescaethede van dat hij tvors. huus , dat hij ghehuert adde , niet ghebruJcen en mach also recht ghedraeght (1).

Qu’arrivait-il en cas de vente de la chose louée? le bailleur ou l’acquéreur avait-il le droit d’expulser le preneur ? ( 2 ) Le locataire stipulait généralement dans son acte de bail qu’en cas d’aliénation son droit à la jouissance devait rester entier. Le 30 juin 1376, Daniel Ser Sanders et sa femme Agnès louent à Jean Van Waelputte la maison et la mairie du Vieux-Bourg pour six ans avec stipulation : ende al waert dat tvors. huus namaels in ander lieder hande guame binnen de vors. 6 jaren dat Jan van Waelpitte zijre vors. huringhe behouden zoude de zes jaer ute in al der manieren dat verclaert staet (3). De même, lorsque, le 12 septembre 1378, Jean de Hase donne à bail à François Van Ansbeke une maison pour un terme de douze ans, le preneur se prémunit contre le cas de vente de la chose louée : temer den vors. Franssois ende sinen wive dese vors. huringhen den vors. termijn durende te behoudene ende te ghebruke wie leeft of wie sterft, wie coopt of wie vercooptof in wies handen tvors. huus comen mach (4).

Si le bail ne dispose pas qu’en cas de vente il continuera à produire ses effets, il contient une clause destinée à remédier aux fâcheuses conséquences d’une aliéna-

(0 Arch. Com. Gand, Reg. Keure. XV, fol. 41 v°.

( 2 ) Le principe, que 1a. vente du bien loué à un tiers ne résout pas le bail, prévaut de bonne heure dans le droit germanique. On peut comprendre ce principe comme une conséquence ou bien de la saisine (Albrecht, Die Gewere, n° 798) ou bien de la confusion entre le droit personnel et le droit réel (v. Gerber, Deutsches Privatrecht §§ 73 et 180) ou bien encore comme une limitation du droit de propriété (Beseler, Deutsches Privatrecht, § 126). A Lubeck, le principe reçoit exception. Voyez p. 266, note 2.

(3) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 41 v°.

(*) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 4,

lion intempestive. Le prenéur stipule que si, pendant la durée du bail, le bailleur vend la maison louée, il jouira d’un droit de préférence et pourra acheter le bien au prix qu’en offrira un tiers. Ainsi dispose le contrat de bail de Henri Yan den Brouke en date du 31 janvier 1374 : ende gheviele dit vors. hnus te coepe binnen den vors. termine dots Heinric van den Brouke altoes de naeste soude wesen omme al tselve dadt een ander hebben soude (î). Le bail de Liévin de Maech contient une stipulation identique : Voort es besprec ende vorwarde bij den persoenen vorscreven waert dot men dit vierendeel van desen huse vercochte dat Lievin de Maech dieu coep hebben moeste, up dat hi wïlde, omme tselve dats een ander hebben soude (2).

Dans le droit moderne le bail passe aux héritiers. Déjà au XIV e siècle les parties conviennent fréquemment que le contrat de louage ne sera résolu ni par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Dans l’acte de bail, conclu le 31 janvier 1374 entre Glaire sMeyers et Henri van den Brouk, on lit : ende voort es vorwarde al waert dat enigh van Heinricke (preneur) ofte van joncvr. Claren (bailleresse) vors. binnen desen vors. tide quamen van live ter doet dat de vors. vorwarde soude sijn ende bliven goed , vast ende van weerden sonder enigh belet van sgheens hoire diere bij den wille .Ons Heeren ghestorven soude wesen ofte van iemen ander s. On stipule même une peine contre l’héritier du bailleur, qui

(1) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 17.

( 2 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, Y, fol. 17, a 0 1375 (v. s.) 12 janv. — A Lubeck, prévaut le principe so brekt koep hure; et cela en dehors de toute influence romaine puisque cette règle de droit est explicitement exprimée dans un document de 1480 et qu’elle était déjà antérieurement en usage. Toutefois, comme à Gand, les conséquences de ce principe sont mitigées par la clause insérée dans les baux du com. du XV e siècle qu’en cas de vente le locataire jouira d’un droit de préférence. Le principe so brekt koep hure ne vaut pas pour le bail viager. Pauli, Liibeckische Zustande im Mittelalter, Leipsig, 1878, p. 21. — Dans le Landesrecht de Dithmar de 1539, on trouve aussi à l'art. 104, le même principe : Frye kop drift hure. Michelsen, Saiïimlung altdithmarscher Rechtsquellen, p. 125,

troublerait le preneur dans la paisible jouissance de la chose louée : ende deghene die Heinricke vors. van desen vors. huuren onghebruuc dade ofte doen wilde wie hij ware na de doot van joncvr. Claren vors. dat hij Heinricke vors. overlecghen ende betalen moeste de somme van 12 Ib. gr. torn. eer Heinric uten huus trecken soude in enigher manieren ofte der huuren afgaen (1). Nous trouvons une clause semblable dans un bail du 6 juillet 1375 : ende wel es vorwarde ende besprec so ivelc van Willemme van den Ryse (bailleur) ofte van meester Lievine de Baertmaker (preneur) leeft ofte sterft binnen den vors. termine van 11 jaren dat de vors. huringhe van weerden bliven moet in der manieren vorscreven van elx hoire diere ghestorven soude wesen ( 2 ).

Pour que la vente ne prévalût pas contre le louage, il fallait une stipulation expresse. En effet, d’après le droit commun un droit de créance — et tel est le droit du preneur — ne pouvait tenir en échec le droit réel de propriété. Toutefois comme l’équité s’opposait à l’expulsion immédiate du preneur par l’acquéreur, on accordait un délai convenable pour le déguerpissement. Nous avons allégué, il y a un instant, une sentence échevinale, rendue en 1398, qui autorisait le preneur à rester trois mois environ dans l’immeuble avant de le délaisser ( 3 ). Lorsque le 2 mai 1620, on achète une maison avec ses dépendances, sise rue du Marais, pour y ériger un mont de piété, on permet aux locataires, qui habitent les arrière-maisons, de rester en jouissance pendant un terme de 4 à 5 mois sans payer de loyer : Is gheaccordeert dat den vercoper ende deghene in huere hebbende de achterhuysen ende erven, deselve respectivelyck sullen moghen ghebruyken den tijd van 4 of 5 maenden sonder daer voeren aen den coopéré iets te moeten betalen, omme daer intusschen hem-

(0 Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 17.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, V, fol. 37. La Coût, de Gand, I, XIII, p. 60 consacre enfin le principe : Huere gaet voor coop.

( 3 ) P. 264. Le jugement était rendu le 20 février, le délaissement devait se faire pour le 15 mai.

lieden te voorsiene van andere woonsten (i). A Leyde, déjà en 1406 une keure dispose que le preneur conservera la jouissance de la chose louée une demi-année après la vente ( 2 ). Et notre droit moderne veut que l’acquéreur, qui désire user de la faculté qui lui est réservée par une clause expresse du bail d’expulser le fermier ou le locataire en cas de vente, avertisse le preneur au temps d’avance usité dans le lieu pour les congés (3).

Au Moyen-Age le locataire se garantissait ainsi par une série de stipulations prévoyantes contre l’arbitraire du bailleur. Les meilleures d’entre elles devinrent usuelles, entrèrent dans les coutumes écrites et de là passèrent dans notre Gode Civil. La faculté, que le locataire moderne se réserve de pouvofi opter pendant la durée du bail soit pour le maintien soit pour la résiliation du contrat, se rencontre déjà sporadiquement au Moyen-Age. Les parties conviennent aussi d’un délai pendant lequel il faudra signifier le congé en cas d’option. Le 30 juin 1376, Daniel ser Sanders et sa femme Agnès donnent à bail une maison à Jean Waelpitte pour six ans. Le preneur peut opter au bout de trois ans pour le maintien ou pour la résiliation du contrat mais il est obligé d’avertir le bailleur une demi-année avant l’expiration du terme ( 4 ). De même le 25 mai 1379, Antoine Langhe Gheraerdssone loue une maison pour six ans. Tous les six mois il peut résilier le bail à condition d’avertir le bailleur un ou deux mois d’avance (5). Le 18 janvier 1398, Jean Van Adeghem loue une maison pour six ans. 11 se réserve la liberté d’opter au bout de trois ans mais s’oblige à signifier le congé une demi-année auparavant (6). Après avoir oscillé entre un et six mois, le terme du congé s’est arrêté à trois mois.

(!) Diericx, Mém., Il, p. 678, note 1.

( 3 ) Hamaker, Kb. 1406, B. I, XII, 4. Voyez la keure plus explicite de 1545, III, 1, VIII, 377.

( 3 ) Art. 1748 du Gode civil.

( 4 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 41 v°. (

( 5 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 46 v°.

(6) Arch. Com. Gand, Rreg. Keure, XV, fol. 31 v°,

An Moyen-Age il n’existe pour le bail aucun terme d’usage. Pour les immeubles urbains la durée varie entre un et douze ans. Les termes de trois, six, neuf se présentent cependant très fréquemment.

La faculté ou la défense de sous-louer dépendait aussi de la libre convention des parties. Tantôt elle était accordée tantôt refusée tantôt concédée à condition de réquérir au préalable l’autorisation du bailleur.

Liévin de Baertmaker, prenant à bail une maison pour onze ans, le 6 juillet 1375, se réserve le droit de sous-louer : Ende ghevielt dat meester Lievine gheluste selve int huus vors. niet te woenne dat hijt andren lieden verhuuren mach van goeder tameliker neeringhen ende van goeder conversa tien ende wettelijken huwelike synde (î). Au contraire, le locataire Jean Pitteman se voit menacé d’expulsion en cas de sous-location de la maison prise à bail de Jean Van den Hamme et de Pierre, fils De Hugues ( 2 ). Les locataires de l’hôpital Saint Jean jouissent tous de la faculté de sous-louer moyennant le consentement du bailleur : ende gheviele dat zij (preneur) dit huus verhuuren wilden dat moeste zijn bij consente ende wille van de broedren ende zustren van Sinte Jans huus (3). Parfois le bailleur stipule que si le preneur use de son droit de sous-louer, il sera préféré à tout autre tiers. C’est le cas visé dans la bail de Henri Van den Brouke du 31 janvier 1373 (v. s.) : Voort waert dat Heinric ofte syn hoir dese vors. huure niet gheel en besate den termijn vorscreven ender een ander in commen soude dats joncvr. Clare vors. ofte haer hoir de naeste souden wesen omme deselve huure dadt een ander hebben soude ( 4 ). Et la coutume de * (*)

(0 Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, V, fol. 37.

(*) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 21, acte du 23 déc. 1368.

(3) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 12 v» 7 janvier 1372 (v. s.); — ibidem, fol. 20, 28 février 1372 (v. s.); — ibidem, fol. 12 v°, 13 octobre 1373; — ibidem, fol. 27, 13 octobre 1373; — ibidem, fol. 33,19 juin 1373; — ibidem, fol. 28 v°, 17 février 1374 (v. s.); — F. de l’hôpital S. Jean, Carton V, 17 février 1398.

(0 Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 17.

Gand consacre ce droit de préférence dans l’art. 2 de la rubrique XVI ( 1 ).

Le censitaire payait un cens foncier, le locataire un loyer. Le cens était en nature ou en argent, le loyer presque toujours en argent, rarement en nature. Le 11 mars 1378, Gilles Noeten prend à bail pour cinq ans de Glaire Van de Pitte une maison, sise au Marché aux Grains, moyennant un loyer de 17 esc. et une mesure de pois (halster eerweten) ainsi que la cave pour 18 esc. et une mesure de pois ( 2 ). Le 20 novembre 1397, Jean Van Hertbuer et Lievin Goessin louent une prairie appelée Maelham, située derrière les Chartreux, pour neuf ans moyennant 4 liv. 10 esc. gr. tourn. par an et un demi-agneau (alf lam) ( 3 ). Parfois le locataire s’engageait à acquitter, outre le loyer, le cens foncier qui grevait l’immeuble. Dans ce cas, le bail l’indiquait toujours expressément, ce qui nous fait croire que dans les cas susmentionnés il ne s’agit pas d’un vieux cens foncier en nature ajouté au loyer en argent ( 4 ).

Le preneur devait payer le loyer au terme fixé par le contrat. Ce terme dépendait de la libre volonté des parties. Le bail, conclu le 13 janvier 1374 par Marguerite Van Maelmolen, établit que les 4 liv. gr. tourn. de loyer seront acquittés à raison de 1 livre tous les quatre mois ( 5 ). De même les 4 liv. gr. tourn. de loyer dûs pour la maison tSemynkel, sise rue longue de la Monnaie, sont acquittés à raison de 1 livre aux Quatre-Temps de l’année (6). Le paiement se fait très fréquemment à deux termes, plus rarement a l’expiration de l’année d’occupation,

(1) Goût, de Gaud, I, 69.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure VII, fol. 31 v°.

( 3 ) Arch. Com. Gand. Reg. Keure, fol. 23 v°.

( 4 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 21, 23 déc. 1368; — Reg. V, fol. 17, 12 janvier 1375; — ibidem, fol. 8,11 octobre 1378; — ibidem, fol. 26, 11 décembre 1397.

( 5 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 15.

(6) Bail du 23 décembre 1368, Arch. com. Gand, Keure, fol. 21.

comme c’est le cas dans un bail de 12 ans fait entre l’hôpital Saint Jean et Gilles Parys, le 8 août 1374 : ende zij zullen ghelden de versetene hure telken hende van den jare (î). Très souvent le preneur paie d’avance et en bloc de loyer dû pour toute la durée de la jouissance ou pour une partie de celle-ci. Le 12 juillet 1361, la gilde de Saint George donne à bail à Gilles Van Lathem un jardin, sis près des Cinq Vannes, pour neuf ans à raison de 10 esc. gr. tourn. par an. Les gouverneurs de la gilde reconnaissent avoir reçu d’avance du preneur le loyer des six premières années soit 3 livres de gros (2). Dans un bail de six ans, conclu le 12 janvier 1376 le bailleur reconnaît avoir reçu d’avance le loyer des six années soit 7 liv. gr. tourn. et se déclare satisfait (3). Le 27 janvier 1493, un bail de deux ans, conclu entre Pierre De Rudder et Baudouin De Vuldre, ressemble à une vente dans sa formule de paiement et de garantie. On n’y indique même pas le montant du loyer mais le bailleur se déclare satisfait du prix reçu : Pietre de Rudder kent ghehuurt hebbende jeghen Boudin de Vuldre .... een huus ende stede .... up den Reep over tScelde daer hij Pietre inné wont, twee jaer lanc ghedurende beginnende te Meye 1494 eerst commende, een sekere somme van penninghen, die hij Boudin van Pietren gheret ontfaen hebbende ende scalt hem daeraf quite ende belofde hem daer af quite te houdene jeghen elcken (4).

Le loyer payé à la semaine mérite d’être signalé. Ce terme fut généralement en usage à Gand dans le louage des maisons de bains. Le bail n’était cependant pas conclu pour la durée d’une semaine mais pour un terme, qui dépendait de la volonté des parties et

(1) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 41 v°.

( 2 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 48 v<>.

( 3 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, V, fol. 17.

(i) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, LXII, fol. 41.

dont le minimum nous semble avoir été d’une année ( 1 ). Le 8 août 1361, les gouverneurs de la gilde de Saint George louent à Pierre Van der Bosch et à sa mère Marguerite Smeets une maison, sise à la porte aux Cinq Vannes, leur vie durant, à raison d’un loyer de 1 gros par semaine (2). Le 12 février 1379, Wasselin Van Caelberch prend à bail une maison de bains, sise au Pont de la Lieve, encontre Thierry Van Leyns pour six ans moyennant 39 gr. tourn. par semaine (3). Le 20 novembre 1460, Gilles Hanne reçoit à titre de preneur de Arend Donckerwolke une maison de bains, appelée Roosendaele , pour un an à raison de 16 gr. à payer tous les samedis, à l’exception de la semaine de Noël, de Pâques et de Pentecôte. Il ne devra aucun loyer si par suite de la crue des eaux de la rivière il lui est impossible de chauffer le bain (4). A Bruges, il n’est pas rare de voir le loyer des maisons payé à la semaine. Une ordonnance échevinale du 15 avril 1572 décide que si le locataire attend plus de deux semaines de payer son loyer le bailleur exercera son privilège : ghestatuert es dat van aile Inuusekins ende rentkins binnen deser

stede GHELDENDE AGHT GROOTE DE WEKE ENDE DAER ONDERE,

indien de bewoonders laten lyden twee weken, of meer onbetaelt, zoe zal den proprietaris of verhuerdre van dien gheoorloft zijn te gaene met eenen sheeren dienaer .... (5).

(1) La charte de juin 1262, par laquelle Marguerite, comtesse de Flandre, accorde de grandes libertés aux marchands étrangers commerçant à Gravelines porte ke les celiers, les voltes et les maisons Tce li s marcheant loeront par semaines a Gravelinghes, ke il les puissent avoir et tenir an et jour . . . Wauters, Preuves, p. 206.

( 2 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 49 v®.

( 3 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 29. — De même, un bail du 2 août 1398, Reg. Keure, XV, manuscrit inséré entre les folios 84 et 85 ; — Rail du 18 novembre 1417, Reg. Keure, fol. 21.

( 4 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 37 v°.

(s) Arch. Gom. Rruges, Reg. des Hallegeboden, fol. 409. Texte cité par Gilliodts-Van Severen : Quelle était autrefois la jurisprudence à Bruges en matière d’alignement? Bruges, 1892, page 11.

Le bailleur se prémunissait contre le non-paiement du loyer soit par une clause pénale insérée au bail soit par la reconnaissance expresse faite par le locataire devant les échevins qu’il était redevable de certains termes déjà échus. Dans le bail conclu entre Ghislebert Stocman et Elisabeth, sa femme, preneurs, d’un côté, et Catherine de Valenciennes, grande maîtresse du Béguinage ter Hoyen, bailleresse, de l’autre, le 5 novembre 1375, une clause pénale très sévère vise le non-paiement du loyer au terme fixé : Ende waert so ddt Ghiselbrecht ende sijn wijf vors. niet en golden dese vors. 16 sc. gr. tor. tsiaers ten terminnen vors. ofte binnen 14 daghe daer naer ombegrepen àlso vors. es, so sal de grootmeestericghe van den Inove vors. moglnen vertheeren eene maend lanc vijf sc. gr. par. elx daeghs sonder te minderne de vors. 16 sc. gr. tsiaers up Ghiselbrecht ende up sijn wijf vors. Ende en dade ment dan niet ghenouch van der principaelre scult ende van der theere vors. so sal de grootmeestericghe ofte de bringher deses cyrographien haer ghebrec verreeken an Ghiselbrecht ende an sijn wijf vors. ende up al haer goed waer dadt ghestaen, gheleghen ende vonden sal wesen binnen Ghend ofte der buten (î). Le 7 août 1339, le locataire Jean metter Oghen, en retard de payer son loyer, oblige devant échevins sa personne et ses biens en sûreté du paiement des termes échus : Kenlic zi etc. dat commen es vor scepenen Jan metter Oghen in propren persone ende heeft verkent ende verlijt dat hi sculdech es, up hem ende up al tsine zo waer dat gheleghen es , Arnoude den Wayere 15 sc. grot. torn. van der huushuren van eenen jare ende vort de huushure van eene maent te gheldene onthier ende Sente Bamesse naest commende. Bit was ghedaen int scependom ser Jans Spelgiaerts ende sire ghesellen up den 7 sten dach van Houstmaent a 0 XXXIX (2).

(î) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 12.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 4.

En cas de paiement, le bailleur donne fréquemment une quittance authentique de la somme reçue (4).

Très souvent des tiers se portent cautions de la fidèle exécution des obligations du preneur ou celui-ci engage sa personne et ses biens.

En mai 1255, Nicolas de Brauwere, bourgeois d’Ypres, propriétaire d’une demi-mesure de terre et locataire d’une mesure et demie, engage en sûreté de l’exécution du bail les 12 esc. de cens foncier que lui doit Godescalc de Moutmakere ainsi que la demi-mesure de terre qui lui appartient ( 2 ).

Le 19 décembre 1368, Pierre Seghers donne à bail à Jean de Jagher une cave, une chambre et un grenier, sis au Marché aux Grains à Gand, pour trois ans. Le preneur fournit les garanties suivantes : ende dit heeft Jan de Jagher ghelooft ende versekert up hem ende up al sijn goed ende voort sijn hier af over hem borghen ende elc over al Jan de Jagher, Joessone, ende Gheerolf van West (3).

Le 30 juin 1376, Daniel ser Sanders loue sa maison à Jean van Waelpitte pour six ans. Des tiers s’engagent solidairement pour le preneur : Ende van al deser vorwaerden zo worden borghen over hem ende elc over al her Willem Seul ende Everaerd de Wielmaker (4).

Dans un bail du 2 juillet 1376, Nicolas Store se porte caution et promet de payer le loyer si le preneur ne l’acquitte pas : ende ware enich ghebrec so borghe ende hevet belooft te betaelne Clays Store (s).

Outre le paiement du loyer, le preneur est obligé d’entretenir l’immeuble : het huus houden van dake ende

(1) Voyez Reg. Keure, I, fol. 107, Quittance délivrée le 8 oct. 1358; — ibidem, fol. 17 v°, a» 1378, 11 déc.

( 2 ) Arch. Gom. Ypres. Gart. du Béguinage, fol. 7.

( 3 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 20.

( 4 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 41 v°.

( 5 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, V, fol. 42.

van weeghen te ghereke sonder minderinghe van der huushure. Parfois le locataire peut consacrer le montant du loyer aux réparations nécessitées par l’immeuble. Le 19 mars 1370, l’abbé de Saint Pierre-lez-Gand ; voyant qu’une de ses maisons réclamait de fortes dépenses, autorise les locataires à l’occuper gratuitement leur vie durant à condition de la mettre en bon état de réparations (1). Par contre les frais d’entretien de la maison dite in Caelmond, sise dans la rue Haut-Port, louée à Liévin de Maech, devaient être communs entre le preneur et le bailleur : quamer iet an te leeghene van dake ofte van weeghen dat soude Hannekin (bailleur) betalen sijn avenant (2).

A l’entrée du bail, le preneur s^obligeait fréquemment à apporter certaines améliorations à la chose louée. Pour savoir à qui revenaient ces améliorations à la tin du bail, il fallait consulter la convention des parties.

En mai 1220, l’aumônier de Saint Bavon donne à bail un fonds à une certaine Lisemonde. On distingue les constructions tenant en terre à fer et à clou des frais faits en vue d’améliorer le fonds ou d’en rendre la jouissance plus commode. Les constructions pourront être enlevées par les héritiers de Lisemonde après son décès : ita quod quicquid super fundum predictum quod clavis esset confixum eadem L. construeret, ejus heredibus post vitam ipsius deportare liceret nisi ipsa L. Sando Bavoni illud in elemosinam in vita sua conferet. Les frais de simple entretien au contraire ne seront pas remboursés : Si vero aliquam expensam faceret fundum meliorando et ad commodum suum disponendo quocumque modo illam Balduinus elemosinarius ei vel heredibus ejus reddere non deberet sed libéré et absolute fundum suum post vitam sepedide Lismode rehaberet (3).

(î) Van Lokeren, Chartes et Documents de l’abb. S. P., II, n° 1276.

( 2 ) Bail du 12 janv. 1375 (v. s.). Arch. Com. Gand, Reg. Keure, V, fol. 17.

( 3 ) Cartulaire de Saint Bavon, n° 132.

Le 12 septembre 1378, Jean de Hase et Glaire, sa femme, donnent à bail à François van Ansbeke et à sa femme Elisabeth une maison, servant de prison, sise dans la rue du Bourg, pour un terme de 12 ans. Il est convenu que tout ce qui dans la maison concerne la prison appartient aux preneurs, qui pourront tout enlever à la fin du bail, sans néanmoins endommager la propriété (î).

Au contraire dans un bail viager du 23 décembre 1368 il est défendu d’enlever les améliorations : ende voort so wat Jan Pitteman ende sijn wijf maken ofte doen maken ofte die lanxt leeft van hem beeden in beteringhen van den vors. huus dat en sullen sij niet moghen breken noch afdoen en ware omme meerre profijt van den huus ende omme dat bet te beterne , ende al dat zijre aldus an doen maken sullen huusvast, herdvast ende naghelvast, zijnt scerme , ghescutsele ofte so wat ware , dat sal bliven moeten metten vors. huus te Jans ende te Pieters vors. (bailleurs) profijte ofte van haerlieder hoire (2).

Le 18 mars 1873 (v. s.), Liévin van Sloete prend à bail pour huit ans de Liévin de Maech l’arrière-maison (loeve) où il habite à raison de 36 esc. gr. tourn. par an. Il s’engage à construire à ses frais une maisonnette qu’il devra laisser au bailleur à la fin du terme : ende dit vors. husekin sal Liévin vors. laten up de stede sonder af doen ofte eenich recht der an te hebbene ten hende van den termine (3).

Le droit qui nous régit actuellement a admis en faveur du preneur le droit d’enlever les ouvrages qu’il a faits dans la limite de ses droits'( 4 ).

( 1 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 4.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 21.

( 3 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 25. — Autre exemple, Reg. Keure, fol. 12 : 5 nov. 1375.

( 4 ) Les art. 553, 555,558 G. G. ne sont pas applicables en cette matière. Comme ils supposent l’inexistence d’obligations respectives entre le propriétaire et le tiers, ils ne peuvent s’étendre au cas où, comme dans le louage, il y a des obligations contractuelles.

L’art. 1733 du Gode Civil dispose que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou par force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Les baux du XlVe siècle prévoient tous le cas d’incendie et le font supporter par le locataire. Un bail du 23 décembre 1368 parle à peu près dans le sens de notre art. 1733 : le preneur répond de l’incendie en ware alleene ofte den vor's. huus iet mesciede van viere dat quame van buten huus ende bij ghemeenen onghevallen van de ghebuuren (l).

Dans un bail viager du 4 septembre 1375, on lit : ende ghevielt dat tvors. huus verberne van viere in iet ofte in al dat zouden Jan van der Haghe ende Kateline sijn wijf (preneurs) uprechten ende doen maken zonder enighen cost van Mergrieten Beyaerds, van Gheeramme den Vlieghere ende van sinen wive (bailleurs) maer verberrent van andren viere ende Jan ende Kateline niet en wilden doen maken, so soude Mergriete, Gheram ende sijn wijf, Inaer hand moghen slaen an dat zij up de stede vonden zonder iemens wedersecghen (2).

Dans un bail du 5 novembre 1375, le preneur s’engage en cas d’incendie à reconstruire la maison (3).

Dans une sous-location consentie le 4 octobre 1379 par Jean diet al doet, locataire principal, le sous-locataire assume la responsabilité de l’incendie : ende verberne thuus van Jan Stroebant (sous-locataire) in viere dat ware up syn plecht (4).

En terminant cette courte esquisse du louage, nous

(1) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 21.

( 2 ) Arch. Corn. Gand, Reg. Keure, fol. 2 v°.

( 5 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 12. — Exemples analogues, 31 janv. 1373 (v. s.). Reg. Keure, fol. 17; — 30 juin 1376. fol. 41 v°; — 12 février 1378 (v. s.), ibidem, fol. 29.

( 4 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 7.

ajouterons que les baux comme les ventes et les constitutions de rentes se passaient à Gand directement devant les échevins ou devant deux hommes héritables, faisant ensuite record aux magistrats de l’acte auquel ils avaient présidé, ailleurs, comme à Ypres, uniquement devant le magistrat urbain (i).