LES OBLIGATIONS DU CENSITAIRE

A. Du cens à prestei*.

Le censitaire, en retour du domaine utile acquis par l’accensement, s’obligeait à payer un cens au seigneur foncier. Dans la tenure domaniale le censitaire se trouvait originairement dans un lien de dépendance personnelle vis à vis du seigneur grand propriétaire foncier; dans la tenure libre, le tenancier était uniquement tenu propter rem. Si certaines obligations pouvaient être accidentelles, l’obligation du cens au contraire était de l’essence même de acte d’accensement : une censive ne se conçoit en effet pas sans un cens à acquitter. Ce cens est nécessairement déterminé quant au taux et quant au terme d’échéance.

L 'area répondait en tout premier lieu du service régulier du cens ( 2 ). Le contrat le stipule d’ordinaire.

(1) Voyez sur la matière que nous venons de traiter l’intéressante dissertation de Brünneck, Zur Geschichte der Miethe und Pacht in den deutschen und germanischen Rechten des Mittelalters, dans Zeitschrift für Rechtsgesch. Germ. Abth. I, 1880, pp. 138 à 190.

( 2 ) A Wurzbourg, la garantie du cens s’appelle urzaze. Jaeger dit qu’à Strassbourg elle n’existe pas.

Le 16 mai 1376, Jean Goelins, prenant à cens un terrain pour 8 esc. par. et 6 chapons, hypothèque le fonds même concédé : ende die 8 sc. par. ende sesse cappoenen siaers eeuweliker ende erveliker rente ende cheins heeft Jan Goelins sone vors. bekent ende versekert up de vors. plecke van erve (î). Si l’accensement a pour objet non un terrain a bâtir mais un jardin, un pré, le seigneur foncier n’a le plus souvent pas d’autre garantie que le fonds lui-meme. Dans ce cas le censitaire s’engage souvent à ne pas grever la censive d’une autre charge. Le 26 juin 1376, Arnould Bisschop accense une prairie et stipule que les censitaires ne pourront grever le fonds puisqu’il est seul gage de l’acquittement du cens mids dat zij gheenen andren seker doen van de vors. ervelike cheinze dan metter vors. mersch (2). ^

La construction que le censitaire s’engageait à élever sur Varea constituait une seconde garantie pour le seigneur foncier. Celui-ci, en cas de non acquittement de la redevance foncière, pouvait la recouvrer non seulement sur Varea, qui lui faisait retour, mais surtout sur la maison plus ou moins importante qui la couvrait. L’acte d’accensement stipule parfois que le censitaire devra bâtir sur le terrain dans un temps déterminé. Le 3 novembre 1425, Catherine ser Sanders donne à cens un terrain, situé entre la rue du Bourg et la rue Haute, à Jean Scamps et stipule de ce dernier qu’il construira une maison qui servira de gage : dees heeft hij belooft binnen den eersten jaere te doen maekene een huus up de voers. erve in conterpande (3).

C’est en cela que consistait primitivement le gage du seigneur foncier. Dans la suite, comme le proprietaire désirait de plus amples garanties réelles, le censitaire concédait hypothèque sur ses autres biens immeubles. Le 16 octobre 1378, Jean Van den Hamme reçoit une mesure de terre pour 42 gros par an, qu’il assure up tghe-

(1) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 39 v°.

( 2 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, V, fol. 41. (s) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 41.

md lands vors. ende voort up al dat recht dat hij heeft ende hem toebeorend es in de andre twe ghemete lands lettel min of meer licghende neffens den ghemete vorseit, avec faculté de pouvoir libérer ces terres en déans les cinq années et de donner en retour un autre gage de la valeur de 42 gros tournois de cens, sis dans la ville ( 1 ).

En cas de mutation de la censive, la stipulation de nouvelles garanties à fournir par l’acquéreur et la décharge du vendeur étaient de haute importance. Gomme l’ex-censitaire ne pouvait se libérer par le fait même de la vente, ses biens constituaient toujours au profit du censier une garantie réelle. Henri de Vriend avait pris à cens une maison, sise rue de la Caverne, de Jean Utendale pour 29 esc. par. de cens, en sûreté desquels il avait engagé son héritage (erve). Sa veuve Marguerite vend la censive, le 7 mars 1357, à Jean Haerkin, fils de Gilles ser Maeghelin, pour 30 esc. gros tourn. en stipulant qu’elle sera déchargée de la garantie réelle concédée par son époux, dès que l’acquéreur aura fourni de nouveaux gages. En attendant l’acheteur ne pourra ni vendre ni grever la censive vendue ( 2 ).

Il n’est pas rare de voir le censitaire constituer hypothèque sur tous ses biens présents ou sur tous ses biens présents et à venir et obliger même sa personne. C’est une telle garantie que stipule Liévin van der Biest lorsque, convertissant son alleu en censive, il le donne à Jean Boterman le brasseur, le 30 juin 1376, pour 53 gros tournois par an. Le censitaire .assure up tvoors. huus ende herve ende vort up hem selven ende up al tsine waer ende hoe het gheleghen of ghestaen es of vonden mach worden binnen Ghend of der buten (3).

En cas de non paiement du cens foncier, le seigneur

(0 Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 10.

h) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, I, fol. 31.

(s) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 42.

avait le droit de poursuivre l’exécution du gage. Cette exécution consistait, non pas dans la vente publique de la censive et dans le prélèvement des arrérages sur le prix de vente ( 1 ), mais dans l’appropriation de l’immeuble par 1 intermédiaire de l’amman et de trois échevins ( 2 ). Le 3 novembre 1374, Jean Baie, le tisserand, et sa femme Béatrice prennent à cens l’alleu de Pierre Speliaerd, sis dans le quartier de Brabant, pour 4 liv. et 12 esc. par. par an. Il est dit que si la rente foncière n’est pas acquittée au Mardi-Gras ou au plus tard au jour de Pâques de chaque année le seigneur foncier peut poursuivre l’exécution du débiteur sur l’immeuble accensé comme sur son gage légitime ( 3 ). Le terme de l’échéance, fixé au contrat, n’est pas toujours fatal et le débirentier jouit généralement d’un délai de grâce de 14 nuits ( 4 ). Comme les censitaires de la ville étaient presque tous en retard de payer, les échevins ordonnent, le 23 août 1338, à tous les débiteurs de venir déclarer le montant des arrérages à Pierre de Coster, receveur des rentes communales, en déans les trois jours (5).

Si le recouvrement des cens se fait encore régulièrement au XIV e siècle, et si les actes d’exécution n’accusent guère que des arrérages de quatre années au plus, dans la suite nous constatons dans les terriers les plus grands retards. Les seigneurs fonciers qui comptaient de nombreux censitaires, ne pouvaient tenir la main à une perception rigoureuse. Le prélèvement d’une quantité innom-

(0 Gomme c’est le cas dans la procédure actuelle.

( 2 ) Exemples : Reg. Keure, I, fol. 124 v°, 5 avril 1353; — ibidem, fol. 140 v°, 26 juillet 1354; - ibidem, fol. 37 v°, 13 mai 1361. Pour la procédure dans la seigneurie de Saint-Bavon contre les tenancier-s de l’abbaye, qui n’acquittaient pas leur cens, voyez cartulaire de St Bavon, n° 143. Warnkônig. V, n° 52, page 88.

(3) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, V, fol. 8 v°.

(i) Arch. Com. Reg. Keure, V, fol. 42. Acte du 30 juin 1376.

(s) N. De Pauw, Voorgeboden, p. 17.

brable de petits revenus à leur échéance respective aurait exigé en effet une administration spéciale. Les censiers laissaient les arrérages s’accumuler pour les percevoir ensuite en bloc au bout d’un certain temps. Ce n’est cependant pas là la cause unique des retards de paiement que nous constatons à cette époque. Les immeubles, surchargés par des constitutions de rente inconsidérées, se trouvaient très souvent dans l’impossibilité de satisfaire à leurs engagements. C’était le cas à Bruges, où les fonds, par suite de la décadence économique de la ville, avaient subi une telle dépréciation que les crédirentiers avaient la plus grande peine à recouvrer leurs créances.

Le terrier de Charles van Lumene, seigneur foncier important dans la ville de Gand, atteste que sur douze censitaires deux seulement se trouvaient en règle. En 1650, il écrit la quittance d’une somme de 16 esc. gros, montant de 24 années d’arrérages (î). Bien plus, Louis de Vriese, venu en possession du même terrier, donne quittance, en 1668, de cinquante années de cens. Le censitaire devait en outre acquitter les intérêts des arrérages ( 2 ). La perception des cens dus à la ville ne se faisait plus à la fin du XVIIL siècle que tous les quatre ans (3).

A Gand, on n’admettait pas le retour de plein droit de la censive au censier en cas de non-paiement du cens. Il fallait nécessairement poursuivre l’expulsion du censitaire et réclamer la mise en possession par le ministère de l’amman et en présence de trois échevins (4). Les parties * (*)

( 1 ) Arch. Com. Gand, Cleene landboecken door de stadt ghecocht, VIII, languette détachée. La quittance n’a pas été délivrée.

( 2 ) Ibidem, VIII, fol. 4 v°.

( 3 ) Arch. Com. Accises de la ville, série 527, n° 10, fol. 42.

(*) Ces échevins témoins faisaient toujours partie du banc de la keure. L’amman différait suivant les quartiers. On avait l’amman de la rue du Bourg; celui du quartier de Brabant; celui de Gand. On sait que, lors de la cession des différents quartiers à la ville, les comtes de Flandre avaient réservé la mairie.

pouvaient cependant déroger au droit reçu par une convention expresse. En avril 1266, Jean sLove et sa femme Avesoete vendent leur fonds avec la superficie, sis rue de la Mude (4), à la Table du Saint Esprit de Saint Michel de Gand et reprennent ensuite l 'area à cens pour 40 sous de monnaie de Flandre. Le non-paiement éventuel de la redevance foncière est expressément prévu et il est établi que dans ce cas les censitaires perdront tout droit et que la Table pourra faire de la censive ce qu’elle voudra ( 2 ).

Grâce au principe de la libre aliénation, le censitaire n’est pas obligé de conserver la censive dans toute son intégrité. A mesure que la ville se développe, le terrain devient plus précieux. Les habitants se serrent les uns contre les autres, vivent à. plusieurs dans une même maison, et couvrent bientôt de leurs habitations les cours, les jardins et même certaines parties des places publiques et des rues. La vie de plusieurs familles dans une même maison s’explique par l’organisation même de la ville au Moyen-Age. Cette organisation nous fait comprendre aussi la grande divisibilité qui caractérise la propriété foncière urbaine. Ce point mérite d’attirer un moment notre attention.

La commune du Moyen-Age formait par elle-même une entité politique. Elle constituait un membre de la société féodale au même titre que le clergé et la noblesse : elle avait son sceau, sa cloche, son pilori, ses remparts. Enserrée dans ses murailles, elle tendait non pas à déborder au dehors mais à se développer au dedans. Tout membre de la cité habitait primitivement son enceinte ( 3 ). Les bourgeois formaient entr’eux une communauté au bien-être de

(0 C’est à dire hors de la ville de Gand. Les échevins devant lesquels l’acte est passé s’intitulent : Scepenen van den Nieuwen Lande buter Ghendt.

( 1 ) Petit Cart. de Gand, 2 a vol. p. 17, Pièce IV.

( 3 ) Plus tard on toléra les burgenses extra muros, butenpoorters, hagepoorters.

laquelle tous devaient contribuer. Les murailles une fois construites, il était défendu aux habitants de ce vaste manoir de transporter leur maison au dehors pour la placer aux abords afin d’y respirer un air moins rare que dans la ville (i). Cette vie intra-urbaine, conséquence de la conception politique de la ville du Moyen-Age, nous fait pressentir déjà un système de développement tout différent du système moderne. On ne pouvait, sous l’impulsion d’une première nécessité, déplacer à son gré les murailles ; il s’agissait de trouver à l’intérieur de la ville le moyen de loger les nouveaux-venus qui accroissaient sans cesse le chiffre de la population. On commença par diviser en parcelles les champs livrés jusque là à l’exploitation agricole. Cette première ressource épuisée, on sacrifia les jardins, puis les cours dans lesquelles on éleva des arrière-maisons, accensées indépendamment de la maison principale. Tout cela n’était encore que le prélude de la grande division qui devait frapper le sol urbain. La maison elle-même se vit morcelée en de multiples parcelles. On la vendit par tiers, par quart, par seizième. Quand ainsi tout fut occupé jusques aux remparts, jusques aux ponts mêmes, et que la population alla toujours en grandissant, on se vit enfin forcé d’élargir l’enceinte primitive et d’incorporer dans la ville les prairies qui s’étendaient à l’entour des murailles ( 2 ). La population se jeta avec avidité sur ces terrains et les couvrit comme par enchantement de nouvelles rues et de nouveaux quartiers.

(1) A Bruges, il était défendu à tout bourgeois de transporter des matériaux de construction hors de la ville. Gilliodts, Juridiction locale en matière d’alignement, 1892, Bulletin communal, p. 7 (du tiré à part).

( 2 ) A Gand, indépendamment d’autres extensions, le rempart fut reculé trois fois du côté du quartier de Brabant. D’abord jusqu’au Fossé des Echevins (Scepene vivere, au bout de la rue digue de Brabant), puis jusqu’au Cinq Vannes (au bout du Petit Béguinage), enfin jusqu’à la porte de S* Liévin. Le rempart aux Cinq Vannes existait encore en entier au XVI e siècle, aujourd’hui on en voit des restes.

Dans de telles circonstances, la division de la censive par le censitaire s’imposait. Par un accord admirable entre les idées juridiques et les nécessités économiques, le censitaire du droit urbain ne fut entravé en rien dans ses aliénations et le censitaire du droit domanial obtint la libre disposition de sa tenure au moment même où la vie économique acquit sa plus forte expansion.

Il s’agissait néanmoins de concilier tous les intérêts. On comprend qu’il ne pouvait être indifférent au seigneur foncier de réclamer son sou de cens ou ses chapons ou son blé ou ses œufs à un seul et même censitaire que d’aller en quête de chaque parcelle de sa rente chez plusieurs débiteurs. Certains principes juridiques furent adoptés pour régler cette situation. Le seigneur foncier pouvait toujours réclamer le cens entier, et la parcelle entière, primitivement accensée, restait son gage. Parfois on stipulait que le seigneur foncier continuerait à n’avoir qu’un seul débirentier et que tous les autres paieraient a ce dernier. Un terrain avait été accensé, rue de Brabant, pour 7 liv. par. de cens. Deux maisons y avaient été construites. Le censitaire Jean van Lovine, en possession des deux maisons vers 1370, en vend une le 12 décembre 1374, à Jean Van der Straten. Il est convenu’ que les 40 esc. par. de cens, grevant la parcelle sur laquelle s’élève la maison vendue, seront payés par l’acquéreur au vendeur, attendu que ce dernier doit les 7 liv. par. de cens pour le terrain entier t sur lequel s’élèvent les deux maisons (î).

Gérard van den Bossche et Jean Borluut avaient acheté en commun une maison, sise place de la Calandre. Par acte du 1 décembre 1378, ils conviennent de la partager. Le cens foncier s’élevait à 6 liv. par. au profit de la Table du Saint Esprit de l’Eglise Saint Michel et à 16 esc. par. au

0) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, V, fol. 22 v°.

profit de l’église Saint Jean. Il est convenu entre les parties que Jean Borluut acquittera 3 liv. 16 esc. par. et Gérard van den Bossche 40 esc. par. avec stipulation qu’ils seront tenus solidairement du cens entier vis à vis du seigneur foncier et que la part de chacun garantira le cens entier : Ende van de vors. landcheinse sal J an Borluut ghelden drie Ib. 16 scell. par. tsiaers ende Gheeraert van den Bossche 40 sc. par. tsiaers, emmer den lantheeren haren cheins halende gheel up elken van hem beede, daer af es elcs deel van de vors. huus pand van den gheelen landcheinse boven verclaert (l).

Voici quelques exemples de divisibilité : Le 10 juin 1412, Baudouin Pijl avait pris à cens de la ville une prairie dite sPapen Lambrechts mersch, sise derrière la Digue de Pierres ; en juin 1414, les échevins constatent que la prairie est possédée par 21 personnes ( 2 ).

Vers le milieu du XIV e siècle, Jean Houtscilde avait pris à cens de la ville plusieurs terrains, sis dans la Nouvelle Ville, entre autres un terrain de 97 pieds, pour lequel il payait à la ville 4 liv. 17 esc. soit 12 deniers le pied. Il le divise en 6 parcelles égales, y construit six demeures et les donne à bail. Le 21 Avril 1374, il vend à chaque locataire la maison louée et stipule quant au cens foncier que chacun paiera 16 esc. 2 den. soit la sixième partie du cens entier. La ville, présente à l’acte dans la personne de son mandataire, reconnaît les six acquéreurs comme ses six censitaires et les inscrit comme tels dans son terrier (3).

(1) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 15. Voyez d'autres exemples remarquables : Reg. Keure, fol. 97 V e , acte 12 juin 1415; Eerflicke Rentebouc der Stede, VII, fol. v°, a 0 1442. — Il est impossible d’indiquer pour cette époque une règle juridique fixe. La coutume, qui se forme insensiblement, n’est définitivement arrêtée qu’au XVI e siècle.

( 2 ) Arch. Com. de Gand. Reg. G., fol. 190.

( 3 ) Arch. Com. Gand, Eerflicke Rentebouc der Stede, III, fol. 18; — Reg. Keure, a» 1374, fol. 28.

La divisibilité de la propriété urbaine atteignit un degré incroyable. Un acte de 1353 nous parle de la sixième partie de la moitié d’une censive ( 1 ); un autre de 1350 de la 3U p ar tie d’une maison ( 2 ); un autre encore de la 1/2 des 3/4, moins 1/31 de ces 3/4, moins encore 1/64, d’une censive (3) ; un autre enfin nous fait connaître un chiffre de division vraiment fantastique : on y parle de la 40 e partie et de la 64 e partie de la moitié de la 64 e partie, plus la 16 e partie des 3/8, ce qui constitue tout ensemble une portion indivise d’un 40 e et d’un 213e ! ( 4 )

Ce phénomène de la division du sol urbain se rencontre aussi à Francfort (b), à Worms (6), à Lubeck ( 7 ). A Wurzbourg, on ne le constate pas (s). A Cologne, il apparaît dès le milieu du XID siècle. Vers 1209, on vend la triginta pars domus et aree (9). Dans certains cas les copartageants conviennent qu’un seul d’entr’eux restera tenu du paiement du cens vis à vis du seigneur foncier (io).

De son côté le seigneur foncier divise et aliène son cens par parcelles. C’est ainsi que nous voyons, au XlVe siècle, une grande partie des cens fonciers entre les mains de la classe moyenne de la bourgeoisie. * (*)

(i) Arch. Gom. Gand, Reg. des Parchons, fol. 213.

(*) Ibid., fol. 96.

(5) Reg. Keure, 1529-1530, fol. 4.

(4) Ibidem, Reg. de Biens, fol. 176.

(s) Arnold, p. 180.

(6) Ibidem, p. 414.

(7) Pauli, Wieboldsrenten, p. 44.

(8) Rosenthal, p. 58.

(9) Hœniger, Kôlner Schreinsurk., Nied. 13, III, 23.

( 10 ) Ibid., Brig. 3, X, 17, 18, 19. — On entend à Cologne par mansio l’habitation d'une famille dans une maison avec un focus. En 1309, nous voyons trois mansiones sous un même toit c’est à dire une domus divisée par des murs mitoyens en trois logements et probablement sans étage (Lacomblet, III, 58). La charte de Saucerre (Prou, Lorris, 130 n.) entend ainsi aussi la mansio.

Le 25 février 1363, Jean de Gruter et sa femme Zélie vendent le terrain du Léopard, sis dans la rue longue de la Monnaie, au couvent des Bogards et à celui des Frères du Tiers-Ordre. Désormais le cens foncier, s’élevant à 6 liv. 8 esc. par., appartiendra pour 4 liv. 4 esc. par. aux Bogards et pour 4 liv. 4 esc. par. aux Frères du Tiers-Ordre (i).

Le 9 février 1373, dame Glaire Van Sele avait vendu la moitié restée allodiale du terrain sur lequel s’élevait le Sac, au Marché aux Grains, à Jacques de Ravescot, et l’avait reprise immédiatement à titre de censitaire pour 21 liv. 10 esc. par. par an. Le 13 février suivant, le seigneur foncier éparpille son cens dans différentes directions. Il gratifie de 13 liv. par. les chanoines de Sainte Pharaïlde, constitue une fondation de messe anniversaire de 30 esc. par., vend 40 esc. par. à la Gilde de N. D. dans la crypte de Saint Jean, enfin aliène encore en faveur de la même gilde 5 liv. par. ( 2 ).

Le censitaire Simon den Vauder avait créé à ses seigneurs fonciers une situation assez embarrassante. Il occupait, place de la Calandre, deux maisons, sises l’une sur le terrain de la Table du Saint Esprit de Saint Jean, l’autre sur le terrain de la Table des Pauvres de Sainte Elisabeth. Chacune de ces maisons payait 36 esc. par. Le censitaire, en possession des deux maisons, avait joint par la construction d’une muraille au terrain de Sainte Elisabeth une parcelle du terrain mouvant de Saint Jean. Des difficultés surgirent lors de la vente de la censive. L’un des acquéreurs, Jean Goes,' acquit la censive amoindrie, l'autre, Jacques Anscens, la censive agrandie. Le cens foncier à acquitter ne pouvait plus être désormais pour l’un et pour l’autre de 36 esc. par. Le 11 octobre 1378, les seigneurs fonciers conviennent d’un arrangement. Saint Jean prélèvera désormais 12 esc. par. sur Jacques Anscens tandis que Jean Goes ne lui paiera plus que 24 esc. par. Jacques

( 1 ) Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 16.

( 2 ) Cf. les textes pp. 57 et 58.

Anscens aura ainsi deux seigneurs fonciers à reconnaître : Saint Jean pour 36 esc. par., charge foncière primitive ; Sainte Elisabeth pour 12 esc. par., charge de la parcelle soustraite par Simon de Vauder (î).

Nous n’avons pas pu nous rendre compte de la situation du censitaire après le partage du cens par le censier. Il ne pouvait être indifférent d’avoir un ou plusieurs seigneurs fonciers. Peut-être ceux-ci allaient-ils percevoir eux-mêmes leur cens à domicile, et dans ce cas, la division du cens offrait peu d’inconvénients pour le débiteur. Il restait cependant toujours à charge du censitaire l’obligation, en cas d’aliénation, de constitution de rente ou d’hypothèque, de faire inscrire l’acte juridique dans les différents terriers ( 2 ).

La division excessive du sol urbain fut entravée par des ordonnances échevinales. A la longue, en effet, elle avait engendré une situation inextricable, à laquelle il importait de porter un prompt remède. A Bruges, il fut défendu de vendre, de donner, de louer, d’aliéner, en quelque manière que ce fût, une parcelle de Yarea, sans aliéner en même temps une parcelle correspondante de la maison ( 3 ). A Gand, une maison, sise dans la ville, large de 28 pieds de front à rue, n’était divisible entre les propriétaires que par portions, chacune de 14 pieds de front à rue, et on était obligé de procéder toujours aux subdivisions et aux séparations par parties de maison, chacune de 14 pieds de front à rue. Si la maison mesurait moins de 28 pieds, personne ne pouvait être contraint de la laisser fractionner ou diviser ( 4 ).

( 1 ) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, fol. 9 v°.

( 2 ) Le motif exprimé plus haut, p. 286, note 1, vaut ici encore.

(3) Warnkônig, V, n° 55, p. 100.

(4) Goût, de Gand, I, 69, XVI, 4. — Déjà au XIV» siècle, nous voyons ci et là des particuliers s’opposer au partage, toutefois sans succès. Le 24 avril 1369, un procès intéressant éclate entre deux bourgeois. La partie demanderesse exige la non-division. Après avoir pris de nombreuses informations auprès des gens die tharen rade behoren ende van andren

B. Des droits de mutation à acquitter.

Avant la publication du travail d’Arnold, les droits de mutation, acquittés par la propriété urbaine, n’avaient encore fait l’objet d’aucune recherche ( 1 ). Les auteurs avaient borné jusque là leurs études à la propriété rurale. Gomme Arnold ignorait la distinction profonde qui existe entre la tenure libre et la censive domaniale, il a traité des droits de mutation à un point de vue général, et il a déclaré les retrouver indistinctement dans toutes les villes de l’Allemagne. Nous croyons pouvoir reprendre utilement la question et nous commençons par nous demander si les droits de mutation entre vifs et par décès appartiennent indifféremment aux deux espèces de censives.

La solution de cette question, nous l’avouons dès le début, est embarrassante. Nous avons trouvé en effet dans le Portus Gandensis quelques maisons astreintes au paiement de ces droits, ce qui nous défend de conclure qu’à Gand la propriété, régie par le droit urbain, était exempte de cette charge. Ainsi, le terrier de Wiese nous indique une maison, sise rue des Regnesses, et une autre, rue de Brabant, obligées d’acquitter une livre de poivre en cas d’aliénation ou de décès (2). De tels exemples, très rares dans le Portus , sont plus fréquents dans les

goeden lieden van der port ende oec van hauden huuswerckeren, die van zulken zaken binnen der stede van Ghend ghesien ende ghehoord hebben mochten, les échevins déboutent le demandeur et ordonnent le maintien de la délimitation des lots telle que les erfscheeders de la ville l’ont fixée. Arch. Com. Gand, Reg. Keure, fol. 37.

( 1 ) Cet auteur en parle pp. 73 à 79. — Après lui, Gobbers, pp. 24-26; — Rosenthal, pp. 57-58.

(<î) Arch. Com. Gand, Cleene landboecken, I, Landboeck van Wieze, fol. 9 et fol. 9 v" — fol. 4 et 12. — Ibid., VI, fol. 2; — Ibid., VII, fol. 1.

parties annexées au XIII e siècle, surtout dans le Vieux- Bourg, mais dans ces parties aussi nous rencontrons de nombreuses censives exemptes de ces droits. Dans les seigneuries ecclésiastiques, au contraire, ils sont toujours de rigueur (i).

L’absence des droits de mutation, du moins en ce qui concerne le droit de mutation par décès, paraît néanmoins constituer un privilège, puisque Philippe d’Alsace, en octroyant des avantages au Quartier des Lépreux en 1180, décide que le fils pourra réclamer de l’hôpital la terre de son père sans payer ni relief ni aucune autre exaction quotiescumque possidentium aliquem mori contigerit, heres ejus, ea quae pater possidet, a magistro hospitalis et confratribus requiret et absque omni relevio et exactione domurn hereditatis suae de manu eorum gratis recipiet. Or ces censives, établies au nombre de vingt-deux par Gérard le Blanc, semblent assimilées dans le privilège de Philippe à la censive libre, telle qu’elle existe dans le Portus Gandensis (2).

Nous croyons pouvoir trancher cette question difficile en ce sens qu’en règle générale, les droits de mutation sont étrangers à la tenure libre. Cependant, comme ils ne contiennent en eux rien de contradictoire au droit urbain, on abandonne leur stipulation à la libre volonté des parties contractantes (3). Il nous est impossible d’admettre avec Arnold que ces droits aient grevé la tenure à son origine et que leur absence, là où nous la constatons, s’explique par un rachat postérieur : nulle part, en effet, nous ne trouvons dans les sources les traces d’une telle libération. C’est ainsi qu’à Worms, cet auteur, faute de trouver les droits de muta-

(0 Au XVI e siècle, la coutume reconnaît leur légitime prélèvement dans ces districts. Coût, de Gand, I, p. 629.

(a) Miræus, op. dipl., IV, p. 212.

(3) Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, XV, 1397-1400, fol. 58 v°. C’est ainsi que le prélat de Saint Pierre, accensant dans la ville un terrain qui lui a été donné, pourra stipuler des droits de mutation.

tion, suppose leur disparition à la fin du XIII e siècle. Il faudrait examiner si le texte sur lequel il s’appuie et qui parle des cens fonciers de quibus domino Wormaciensi episcopo jus, quod vulgariter dicitur Wandelunge , non est dari consuetum ne s’applique pas aux cens qui grèvent les tenures régies par le droit urbain (i). A Cologne, à en croire les Schreinsurkunden, la présence du relief n’est pas générale dans toute l’étendue de la ville ( 2 ). Nous le trouvons par contre dans les privilèges de Soest (3), de Medebach ( 4 ), de Radolfzell (5). A Bâle un procès, relatif au jus honorarium, qui éclate en 1256 entre différents bourgeois, nous montre que ce droit n’est pas de rigueur et si nous saisissons bien le milieu dans lequel nous devons replacer cet acte, publié isolément par Arnold, il s’agit dans l’espèce de propriété soumise au droit de la ville; en effet, c’est l’écoutête et le conseil qui jugent le différend d’après le droit urbain, secundmn quod est consuetudinis nostrae, et les parties sont bien bourgeoises (6).

A Gand, la question est résolue au XVI e siècle, pour toute l’étendue de la ville, en ce qui concerne les droits de mutation par décès. La coutume dispose que les héritiers d’une mortuaire bourgeoise ne les doivent pas ( 7 ).

Les droits de mutation s’acquittent lors d’une aliéna-

(1) Arnold, p.'75 — p. 388, acte de 1297 qui donne le texte — p. 380, voyez l’acte de 1294.

( 2 ) Cela dépend, en effet, des différentes paroisses.

(3) § 33. Texte publié par Ilgen, Die Chroniken der deutschen Stàdte, t. XXIV, Leipzig 1895. L’acquéreur paie le double cens.

(4) Seybertz, Urk. Buch des Herzogthums Westfalen, Arnsberg 1839, p. 74. Le droit est fixé ici encore au double cens à payer par l’acquéreur.

( 5 ) Le privilège stipule la prestation d’une mesure de vin, en cas de vente d’un morceau de terre urbaine, sive multum sive paucum de terra emat.

(6) Arnold, p. 321.

( 7 ) Coût, de Gand, 1,113, XXIV, 2.

tion ou lors du décès du censitaire, bij coope ofte versterften, de là deux catégories de droits, distinctes par l’évènement qui donne lieu à leur perception : les droits de mutation entre vifs (wandelcoop) et les droits de mutation par décès (sterfcoop, dootcoop), relevia de terris venditis et vendendis ac relevia de formortura provenientia ( 1 ). Relif( 2), relevium, sont les termes que nous rencontrons généralement dans nos sources. Les droits de mutation entre vifs sont spécialement désignés sous le nom de recognitio emptionis (3), maercghelt (4). Nous avons trouvé un exemple dans lequel on emploie le terme de eerghelt (jus honorarium) (5).

Arnold cite comme terminologie laudemium, gewerf (Cologne), wandelung (Worms), vorhure (Wetzlar), erarium, honorarium, intraium, intragium, intrarium , ehrschatz (Bâle, Augsbourg, et dans les villes de la Haute Allemagne) (6). A Cologne, dans les Schreinsurkunden , on emploie de préférence le mot vorhure ( 7 ). On trouve aussi les termes corime dis, pro licentia, primus conductus (8).

(i) Warnkônig, V, n° 29. — Arch. Gom. Gand, Reg. Keure, XV, fol. 33, acte du 28 jan. 1397 (v. s.) : dat men den proost van Sinte Baefs dienen moet van wandelcoepe so wanneer dat ment Juins vercoopt ende van doetcoepe alst versterft.

(s) Ibidem, V, n° 34.

(s) Gartul. de S* Bavon, n° 166. Dans ce texte la recognitio emptionis, droit de mutation à payer en cas d’acquisition par vente, est opposé au relevium, droit de mutation à payer au décès de l’homme vivant et mourant établi par le couvent. Voyez p. 326, note 4.

(4) Coût, de Gand, I, p. 629, Origines LXXIII.

(s) Reg. Keure, I, fol. 124 v°, a° 1353, 2 mars : Ende waerd soe dat Jan Devos enech goet vercochte zoe sal de vors. Jan Ràbau eerghelt hébben.

( 7 ) Les droits de mutation se rencontrent surtout dans les paroisses des SS. Apôtres et de Niederich. — Le mot Vorhure se présente aussi dans les villes de la Hesse, Nagel, Eigenthum in oberhess. Stâdten, p. 24.

(8) Hœniger, op. cit., Ap. 3, IV, 9; — Ap. 4, III, 11; — Ap. 4, III, 26-27; — Ap. 5, III, 1-9-13; — Ap. 5, IV, 3; — Nied. 8, V, 3; — Nied. 11, I, 15, 16, 17; — Nied. 11, IV, 12-15-20-29; — Nied. 11, II, 24; — Nied. 12, I, 30; - Nied. 12, III, 32; — Dill. I, II, III, IV; - Mart. 4, IV, 10.

Les droits de mutation, dit Arnold, constituent une prestation à acquitter lors du renouvellement de l’accensement (i). Cette définition peut être exacte lorsqu’il s’agit de censive domaniale, que le vendeur rapportait effectivement au seigneur foncier avec prière d’en conférer l’investiture à l’acquéreur. En cas de décès, cette censive était censée faire retour au dominus fundi, qui la remettait à l’héritier. Pour la censive libre les droits de mutation ne pouvaient avoir cette signification. Comme le censitaire jouissait du droit de libre disposition et que l’ancienne propriété du constituant se réduisait à un simple droit au cens, le seigneur foncier n’avait aucun rapport à exiger ni aucune investiture à conférer. Par le fait même de l’aliénation, consentie par le censitaire actuel ou par le décès de ce dernier, l’acquéreur ou l’héritier jouissaient immédiatement de l’héritage eodem jure que leur auteur. Il suffisait de porter la mutation à la connaissance du censier. Pour la tenure libre il ne peut donc être question de renouvellement d’accensement. Peut-être les droits de mutation, que nous voyons acquittés en certaines villes, sont-ils payés à l’instar des droits de mutation qu’impose le droit domanial ; il se peut que, tout en conservant le même nom, ils aient perdu leur signification primitive.

A la différence de la tenure du droit urbain, la tenure domaniale connaissait régulièrement les droits de mutation. L’abbé de Saint-Pierre-lez-Gand les prélevait sur ses hospites ( 2 ) comme le comte de Flandre sur les manentes de ses domaines. Après l’annexion des terres du prince au Portus ,

(a) Warnkônig, Y, n° 29 et n° 34. — Voici un texte intéressant que nous avons extrait du Cartul. de St Pierre dit Zwarteboec (XIII s.) fol. 6 : De keercke heeft up de heerlichede van Sente Pieters hooghe, middele ende nederjusticie; men geeft van den lande dat men nompt lalandt, sorterende onder dezelve jurisdictie, van wandelcoop ende sterfcoop den XV en penninck, ende van cheinslant heeft de keercke van wandelcoope den XV en penninck ende ter doot dobbelen cheins, beste hoofden, toi, vondt, confiscatie, bastaerde goet ende de boete van tzestich ponden parisis. Arch. de la ville de Gand,

le relief n’y disparut pas. C’est que le comte, tout en introduisant le droit urbain, s’était néanmoins réservé tous ses droits fonciers, le cens et le relief, qu’il inféoda dans la suite. En 1490, Jean de la Kéthulle tenait en fief les cens de différentes maisons, sises dans la rue du Bourg. Lors de chaque aliénation ou lors de l’imposition d’une rente soit perpétuelle soit viagère ou en cas de décès, le censitaire (laet), acquéreur ou héritier, devait acquitter une mesure de vin ou une livre de poivre : ende als de huysen ofte erven van den vorn. laeten veranderen bij coepe ofte versterfte ofte wel belast worden met renten, tsij eerfelic ofte te live, ofte met weesen ghelde in wat manier en dats zij, so moet ic daer af hebben als lantheere eene canne ivijns, die beste die ten tappe loopt ofte een pont pepers (t). — Le bailli et les échevins dits laeten, composant la cour foncière de Jean Damman, avaient droit, lors de chaque aliénation, le bailli à 6 esc. par. et chaque échevin (elc ghezworenen laet) à 3 esc. par. (2). — Dans le fief du seigneur de Vaernewijc, les censitaires étaient astreints au paiement de 9 liv. sur 100 en cas d’aliénation de leur censive, et en cas de décès le seigneur avait droit à la double rente exigible endéans les quinze jours du décès : ende als de laeten Inaer tant vercoepen, so hebbe ic van honderd pond, neglnene; ende als enich van hemlieden sterft, so hebbe ic dobbel rente binnen de 14 daeghen daer naer up de boete van drie pont parisise (3). — Les biens, mouvant de l’abbaye [Saint Bavon, payaient 6 °/ 0 (4).

(1) Arch. de l’Etat à Gand, Reg. des fiefs du Vieux-Bourg. Diericx, Mém. sur la ville de Gand, II, p. 619, n. 1.

( 2 ) Diericx, Mém. I, p. 464, n. 2.

(5) Diericx, Mém., I, p. 425, n. 1. L’absence des droits de mutation pour certaines propriétés du Vieux-Bourg est très probablement due à l’influence du droit urbain, qui s’est implanté dans ce territoire à la suite de la cession.

( 4 ) Coût, de Gand, I, 629, Origines, LXXIII. — A Menin, où toutes les maisons au nombre de 540 étaient de la mouvance du roi, on était obligé de payer au roi u comme seigneur de Menin à titre de lotz et ventes le quinzième denier de leur prix. „ Rembry, Hist. de Menin, II, p. 438. Voyez aussi p. 356 et tome III, p. 397.

Lorsqu’en 1228, l’abbé cède des terres pour la construction du couvent de la Biloque, il stipule expressément le paiement des droits de mutation ( 1 ).

Le droit de mutation par décès (sterfcoop) suivait comme corollaire le droit de mutation entre vifs. Quand en 1290 le châtelain de Gand, Gérard, seigneur de Sotteghem, accense la pêcherie à dame Catherine, fille de Jean Briseteste, il insère Cette clause que l’héritier du censitaire paiera la première année double cens (2).

Quand une censive passait dans le patrimoine d’une personne juridique, telle une église, un couvent, un hôpitâl, une difficulté se présentait : la personne juridique ne mourant jamais, il ne pouvait jamais y avoir lieu au profit du censier à la prestation des droits de relief, et les biens ecclésiastiques étant en principe inaliénables, il n’y avait guère davantage espoir de prélever des droits de mutation entre vifs. On tourna cette difficulté en obligeant la personne juridique de nommer un homme vivant et mourant, au décès duquel le droit serait acquitté. En 1228, l’abbaye de St Bavon cède des terres au couvent de la Byloque, elle exige, comme nous venons de le voir, la constitution d’un homme vivant et mourant : laicum quoque coram abbate monasterium tenebitur substituere, qui de dictis terris relevium abbati solvat, et de omnibus ad jus fundi pertinentibus respondeat ac si easdem terras laicus possideret (3). De même les béguines de l’infirmerie du Poortacker, acquérant en 1281 certains biens de

(1) Gartulaire de Saint Bavon, n° 166 : Si quas autem terras in fundoSancti Bavonis (monasterii) comparaverit, recognitionem emptionis, juxta consuetudinem ecclesie S. B. persolvet ; sicut easdem terras ab ipso possessas non contingat vendi forsitan ita fréquenter ac si eas laica persona teneret, sepedictum monasterium monialium dabit memorato abbati aliquem censum annuum, ab ipso abbate imponendum pariter et taxandum. Laicum quoque coram abbate tenebitur substituere, qui de dictis terris relevium abbati solvat et de omnibus ad jus fundi pertinentibus respondeat ac si easdem terras laicus possideret.

( 2 ) Diericx, Mém. I, pp. 606 à 613.

(3) Gartulaire de Saint-Bavon, n° 166.

la même abbaye, sont obligées de constituer pareillement un homme vivant et mourant constituere laicum competentem mortalem qui respondebit de relevio successive, comme le ferait une personne laïque en possession de ces biens sicut si dictas terras petias teneret laicus seeularis et in omnibus dictae ecclesiae (S. B.) praestare, sicut laicus seeularis, servitia débita et consueta ( 1 ). Quand la ville acquiert en 1329 la pêcherie du châtelain, accensée en 1290 au profit de Catherine Briseteste, les échevins nomment Jean de Pauw comme homme mourant et il est bien stipulé qu'à son décès ils en nommeront un autre (2).

Quel était l’objet du droit de relief? Les textes déjà cités nous l’ont fait connaître. Le seigneur Jean de la Kétulle prélevait sur ses laeten une mesure de vin ou une livre de poivre ; le bailli et les échevins de la cour foncière de Damman respectivement 6 et 3 esc. par.; le seigneur de Vaernewyc exigeait la double rente en déans les quinze jours. La stipulation du poivre et de la double rente était la plus fréquente à Gand ( 3 ). Le seigneur foncier, Guillaume van Evelene prélevait tant sur l’acquéreur que sur le vendeur 4 gros (4) ; l’abbé de Saint Bavon avait droit à 6 °/o. Au XVI e siècle, les prestations en nature sont généralement converties en espèces monnayées. François van Edinghen, qui avait droit à une livre de poivre, en reçoit le prix au cours du jour; parfois cependant, on preste encore du poivre même (5).

Qui était tenu du paiement ? Les actes nous appren¬

ti) Diericx, Mém. II, pp. 642-644, note 1.

( 2 ) Ibid. I, pp. 606-613. — Voyez encore, ibid. II, p. 358, note 1 ; — Arch. Gom. Gand, Fonds Hôp. S * 2 3 4 Jean, IV, a« 1374, 15 mai; — ibid., a° 1375, 8 déc.; — Cartulaire de Sainte Elisabeth, p. 138 et suiv.

(3) Arch. Com. Gand, Cleene Landboecken, I, Landboeck van Wiese, fol. 4; — ibid., VII, fol. 1. —Reg. G, fol. 259. — Fonds Hôp. S. Jean IV, a» 1375, 8 déc.

(i) Même dépôt, Gleene Landboecken, VI, fol. 2.

(s) Ibid., I, fol. 1 à 2, ao 1505.

nent que pour le droit de mutation entre vifs c’était tantôt l’acquéreur seul tantôt le vendeur seul tantôt enfin et l’acquéreur et le vendeur, c’est dire que tout dépendait de l’usage et de la volonté des parties. L’acquittement du double cens était évidemment à charge de l’acquéreur, il devait se faire en règle générale endéans la première année de l’entrée en possession, par exception dans les quinze premiers jours. Le seigneur foncier, Guillaume van Evelene, avait droit à 4 gros recouvrables tant sur l’acquéreur que sur le vendeur : ter causen van den vors. landcheins ontfanct de voors. landheere van alzo vele hoofden alsser uut erfen gaen van elcke hoofde IIII gr. ende insghelicx van elcken item ooc vier groote zonder meer (i). Le seigneur foncier, Jean de la Kétulle, exigeait de l’acquéreur l’acquittement des droits, à moins d’une stipulation contraire des parties ( 2 ).