TRANSCRIPTIONS DES TITRES DE PROPRIÉTÉ

En principe la transmission de la propriété immobilière n’est subordonnée à aucune condition de publicité.

Elle s'opère en matière de succession par le fait du décès; c’est l'effet de la loi qui produit immédiatement le passage du droit de propriété de la tête du défunt sur celle du successible, lors même qu'à raison de sa qualité héréditaire ce dernier se trouve n'avoir pas la saisine et être ainsi privé provisoirement de la possession.

Entre vifs la propriété est transférée par l'événement du contrat en vertu du seul consentement, de l'accord des parties. Le contrat lui-même n'est astreint à aucune forme déterminée, il peut être sous seing privé aussi bien qu'authentique, même verbal; sauf dans ce cas les difficultés qui peuvent surgir pour en administrer la preuve. Il n'existe d'exception que pour les donations immobihères astreintes à la condition substantielle d’être faites par acte notarié en présence réelle de témoins: encore cette obligation n'est-elle pas imposée à raison de

leur caractère immobilier, elle est commune à tous les actes à titre gratuit.

Entre les parties, la règle, que les mutations ne sont subordonnées à aucune condition de publicité, ne présente pas d'exceptions, mais il en est autrement pour leurs effets à l'égard des tiers, auxquels certains titres de propriété ne deviennent opposables que par la transcription.

Il y a lieu de signaler en passant que l'exécution de cette formalité, quand elle est prescrite, n'est assurée par rien, pas de mesure coercitive ; elle est abandonnée à la diligence des parties, qui peuvent la négliger, à leurs risques et périls, il est vrai, car les effets du défaut de transcription sont irrémissibles, il n'est pas d’excuse pour se faire restituer contre ses conséquences et les tiers peuvent les opposer, même aux mineurs et incapables, même s'ils ont eu connaissance autrement de l'acte non transerit *.

On peut ranger les titres assujettis à la transcription en trois catégories selon les textes qui la prescrivent et les tiers, dans l'intérêt desquels cette prescriplion est faite, qui sont naturellement les seuls admis à exciper du défaut d'exécution de la formalité.

1° Les substitutions (articles 1069 et s, C. C.);

20 Les donations (articles 939 et s. C. C.);

3° Les transferts entre vifs (loi du 23 mars 1855).

1. Néanmoins les tiers ne pourraient se prévaloir du défaut de transcription s’il y avait eu concert frauduleux entre eux et le vendeur. — Biville, Les conséquences de la mauvaise foi du second acquéreur. — Cour de Caen, 6 août 1892 et autres arrêts cités.

Mutations par Décès

SUBSTITUTIONS. — Les mutations par décès d'immeubles ou droits immobiliers ne doivent être transerites que dans un seul cas : quand elles sont accompagnées de substitution; l'exécution de cette formalité est alors nécessaire pour rendre les droits de l’appelé opposables aux « créanciers et tiers acquéreurs », ce qui signifie que jusque là le grevé doit être considéré comme un véritable propriétaire pouvant aliéner et hypothéquer ; et, pratiquement, que les créanciers et acquéreurs tenant : leurs droits du grevé sont préférés à l’appelé s'ils ont inscrit ou transcrit avant sa propre transcription.

L'expression « créanciers el tiers acquéreurs », employée par l'article 1070 pour désigner les tiers qui peuvent exciper du défaut de transcription des substitutions, n'est pas autrement explicite; il faut l'entendre à notre avis en comprenant par créanciers ceux-là seulement qui ont hypothèque, et par acquéreurs les bénéficiaires des contrats translatifs que la loi de 1855 soumet à la transeripüon, comme il sera dit plus loin.

Aucun délai n'est accordé pour faire opérer la transcripion des substitutions; aussi avec quelque diligence que cette transcription soit remplie, elle court toujours le risque d'arriver trop tard, après des trans-

LÉGISLATION ACTUELLE. e7

criptions ou inscriptions antérieures qui la primeront. Cette absence de délai fait ainsi courir à l’appelé le plus grand danger; nous la retrouverons à propos de la transcription des donations et des actes translatifs, mais elle présente beaucoup moins d'inconvénients pour ces contrats; dans le premier, le donateur est là pour veiller à l'exécution immédiate de la formalité; dans le second, s'il s'agit d'une vente par exemple, l'acquéreur peut conserver son prix jusqu'à sa transcription utilement opérée et dans la pratique il ne manque jamais de le faire. Le remède serait d'accorder un délai, pendant lequel la transcription de la substitution accomplie rétroagirait, le délai de la séparation des patrimoines par exemple ; et comme on ne peut déjà pas traiter en sécurité avec l'héritier pendant ce temps, la réforme ne préjudicierait à personne.

Nous avons supposé jusqu'ici que la substitution se rencontrait dans une mutation par décès, c'est le cas le plus fréquent, mais elle peut être faite également dans une donation entre vifs : ce que nous venons de dire s'y applique ; l'acte est alors sujet à transcription à titre de substitution et aussi à titre de donation comme on va le voir.

Mutations entre vifs

DoxaTions. — Les donations entre vifs de « biens susceptibles d'hypothèques » sont assujetties à la transcription, et le défaut d'accomplissement de cette formalité peut être opposé par toute personne qui y a Intérêt; il n’est pas nécessaire pour cela de prétendre un droit spécial sur l'immeuble, c'est-à-dire d’être créancier hypothécaire ou acquéreur; un créancier chirographaire, même pour causes postérieures à la donation, le peut ; cette faculté n'est refusée qu'au donateur et à ceux qui sont chargés de faire transcrire si le donataire est un incapable.

Le terme « donations... de biens susceptibles d’hypothèque » dont se sert l’article 939 pour la disposition impérative ne s'applique pas à tous les actes à litre gratuit ayant trait aux immeubles, il excepte implicitement de son obligation de transcription les donations dont l’objet n’est pas susceptible d’hypothèque; à ce tre les constitulions de servitudes à ütre graluit lui échappent certainement et l'on pourrait soutenir qu'il en est de même pour les constitutions de droit d'usage et d'habitation à ütre gratuit. Mais il n’en faut point conclure qu'il n'y a pas lieu à transcription pour ces actes, ils retombent en effel sous le coup de la loi de 1855, qui y astreint tous les actes translalifs; néanmoins il faut noter la différence parce que la catégorie des tiers, auxquels celle loi permet d'opposer le défaut de trans-

cription, est moins nombreuse que celle fixée par le Code civil en matière de donation.

ACTES TRANSLATIFS. — La loi de 1855 (art. 1 et 2) soumet à la transcription les actes translatifs de propriété d'immeubles.

Elle y astreint également les actes constitutifs ou translalfs de démembrements de propriété ou de droits réels susceptibles d'hypothèque et les actes constitutifs de servitudes.

Les actes translatifs entre vifs seuls tombent sous l'empire de cette loi, elle est étrangère aux mutations par décès comme aux actes déclaratifs.

Par la généralité de ses termes elle englobe aussi bien les actes à titre gratuit qu'onéreux ‘; toutefois comme la plupart des donations étaient déjà soumises à la transcription par une disposition non abrogée du Code civil (art. 11 in fine, loi 1855) elle n'atteint en réalité que quelques actes à titre gratuit dont il a déjà été parlé.

A raison de l'emploi du mot « actes » dont cette loi se sert pour ses dispositions impératives, on pourrait croire qu'elle ne s'applique qu'aux mutations constatées

1. La question de savoir si la loi de 1855 s'applique aux actes à titre gratuit est discutée en doctrine à raison des termes de l'article 11, stipulant qu’ « il n’est point dérogéaux dispositions du Code Napoléon, relatives à la transcription des actes portant donation ou contenant des dispositions à charge de rendre. »

Baudry Lacantinerie et Colin, Don. I, p. 564 et les auteurs cités sont d'avis contraire.

En notre sens la Jurisprudence et les auteurs cités par Fuzur-Hermann sur l’article 939, n° 14.

par écrit ; tel est l'avis de M. Besson’; pour lui, en adoptant comme mode de publicité la transeription qui consiste dans une copie de titre, le législateur était amené logiquememt à en dispenser les contrats verbaux, qui n’en paraissent pas susceptibles. Mais il y a lieu de remarquer que notre loi désigne expressément comme sujets à transcription les jugements déclarant l'existence d'une vente verbale, il en résulterait qu'une mutation verbale serait opposable aux tiers sans lranscripüon tant qu'elle ne serait pas reconnue par écrit, mais que ce fait survenant elle ne pourrait plus leur ètre opposée qu'à partir de la transcription : ce qui est contradictoire. Il nous faut en conclure que l'obligation de transcrire s'applique à toutes les mutations translatives, écrites ou verbales, sauf aux bénéficiaires de mutations verbales à se procurer un écrit sur lequel ils puissent faire exécuter la formalité, leurs droits ne deviendront opposables aux tiers qu'à partir de son accomplissement ; c'est d’ailleurs l'avis de la jurisprudence.

Les personnes auxquelles la loi de 1855 (art. 3) permet de se prévaloir du défaut de transcription sont les créanciers pourvus du droitde suite et les acquéreurs à titre onéreux, qui se sont eux-mêmes conformés aux lois de publicité ; les premiers comprennent, outre les créanciers à hypothèque légale dispensés d'inscription, les créanciers hypothécaires ordinaires et privilégiés ; les seconds, par une sorte de réciprocité sont ceux-là que la loi de 1855 oblige à transcrire; à l'énumération déjà faite de ces acquéreurs il faut ajouter les antichrésistes, les locataires