Besson. Les livres fonciers, p

pour plus de 18 ans ou ayant payé plus de trois ans d'avance. F

Pratiquement, la sanction de la loi de 1855 se traduit ainsi: entre deux prétendant droit sur un immeuble, est préféré celui qui a le premuer transcrit ou inscrit; si le conflit se produit entre deux acquéreurs de la propriété, le second n'aura aucun droit; s'il se produit entre un acquéreur et un créancier ayant inscrit avant sa transcripüon (ou dispensé d'inscrire) l'acquéreur aura bien droit à l'immeuble, mais il devra supporter l'hypothèque.

En rendant le contrat opposable aux tiers, la transcription, comme on vient de le voir, ferme la liste des inscriptions d'hypothèques ; toutefois les hypothèques légales peuvent être inscrites jusqu'à l'accomplissement des formalités de purge. Elle conserve aussi le privilège du vendeur sur lequel nous aurons à revenir.

La transcription des actes translatifs est encore ordonnée à un double point de vue par les articles 2180 et 2181 C. c.

1° Comme point de départ de la prescription des hypothèques en dix ou vingt ans par le tiers détenteur alléguant juste titre et bonne foi ;

2° Et comme préliminaire de la purge des hypothèques inscrites.

A cette occasion il y a lieu de signaler une anomalie en ce qui concerne la purge des hypothèques légales dispensées d'inscription qui peut être faite sans transcription préalable.

Une exception est à signaler aux principes de la transcription des actes translatifs: L’expropriation pour cause d'utilité publique transfère la propriété à l'égard des tiers

de plein droit, mais elle se transcrit pour faire courir un délai de quinzaine pendant lequel les privilèges et hypothèques acquis antérieurement peuvent encore s'inscrire (loi de 1841).

Il faut aussi signaler une particularité à propos de l'état requis sur la transcription des actes translatifs ; cet état n’est pas seulement une simple note de renseignements comme les autres, il a la valeur d’une véritable formalité, en ce sens que les inscriptions qui y sont omises, sont purgées à l'égard de l'acquéreur, le seul droit des créanciers étant d'exercer une action en responsabilité contre le conservateur à raison de sa faute pour le dommage à eux causé.

Privalions de Jouissance. — Au même titre que les actes translatifs proprement dits, la loi de 1855 assujettit à la transcription pour qu'elles deviennent opposables aux tiers, certaines conventions dont l'effet est de diminuer ou transformer temporairement le droit du propriétaire à la jouissance de l'immeuble.

Ce sont:

1° Les antichrèses, qui sont des droits réels;

2° Les baux de plus de dix-huit ans;

3° Et les paiements ou transports de loyers, anticipés de plus de trois ans, que les tiers ont le plus grand intérêt à connaitre, quoique les baux et anticipations de loyers ne constituent pas des droits réels au sens consacré de ce mot.

Remarquons que les conventions elles-mêmes, et non seulement les actes écrits quand il y en a, sont soumis à la transcription, et aussi que les tiers, en faveur des-

quels est établie ici l'obligation de transcrire, sont ceux énumérés à propos de la transcription des actes translaufs.

En ce qui concerne les baux à long terme, le défaut de transcription ne permet pas de les méconnaitre absolument, mais seulement de faire réduire à dix huit ans ce qui en reste à courir au moment de la contestation. Pour les anticipations de loyer, les paiements d'avance faits en conformité de l'usage des lieux peuvent seuls ètre opposés aux tiers qui ont inscrit ou transcrit antérieurement aux quittances et cessions ; quant à ceux qui ont rempli ces formalités avant la transcription des actes, mais postérieurement à leur événement, ils ne peuvent que faire réduire à trois ans les loyers anticipés.

Mentions en marge des Transcriptions

de titres

RÉVOCATION DES DONATIONS POUR INGRATITUDE. — L'article 958 du Code civil prescrit, à celui qui intente une action en révocation de donation pour cause d'ingratitude, d'en faire opérer mention en marge de la transcription de la donation.

Cette mention a l'effet d'une véritable transcription, elle rend opposable aux tiers la révocation pour cause d'ingratitude, qui opère ex nunc; le donateur renvoyé en possession devra respecter les droits réels conférés par le donataire avant cette mention, mais ceux conférés

après seront nuls à son égard.

ANNULATION DE TITRES DE PROPRIÉTÉ. — Les jugements prononcant résolution, rescision ou nullité de titres de propriété transcrits doivent être, dans le mois du jour où ils ont acquis l'autorité de la chose jugée, mentionnés en marge de la transcription des titres (article 4 de la loi de 1855).

Cette prescription s'applique exclusivement aux jugements opérant résolution ex tunc, dont l'effet est d'anéantir le contrat même dans le passé, en faisant tomber les droits réels conférés par le nouveau propriétaire ; quant aux jugements produisant résolution ex nunc seulement, l’action en déchéance contre un usufruilier pour abus de jouissance par exemple, on considère qu'ils doivent être soumis à la transcription comme présentant les caractères d’actes translatifs ; il faut en excepter toutefois la révocation de donation pour cause d'ingratitude dont nous avons parlé.

La mention des jugements rétroactifs de résolution, nullité ou rescision n'a pas le caractère d’une véritable transcription ; c’est un simple avertissement pour les tiers qui pourraient être trompés par l'existence apparente de la transcription du titre; mais que cette formalité soit remplie ou non, les jugements ne leur sont pas moins opposables avec leurs effets rétroactifs et son inexécution n'entraine qu'une amende contre l’avoué chargé de la faire effectuer.