TRANSCRIPTIONS DES SAISIES

Les procès-verbaux de saisie immobilière et de dénonciation de saisie doivent être transcrits dans les quinze jours de la dénonciation (article 678 G. P.).

Les effets de cette transcription sont :

D'immobiliser les fruits de l'immeuble au profit des créanciers inscrits (art. 682 et 785 C. P.),

Et d'annuler radicalement à l'égard de ces créanciers et du saisissant les aliénations que le saisi pourrait consentir à l'avenir (art. 686 C. P.), mais les ventes antérieures, quoique non encore transcrites, sont valables.

Enfin la saisie présentée première à transcription assure le droit de poursuite ; s'il en survient de postérieures, le conservateur doit refuser de les transcrire en faisant connaitre la transcription de la première (art. 680 C. P.).

Les sommations d'assister à la vente faites aux créanciers inscrits ou dispensés d'inscription doivent être mentionnées en marge de la saisie dans les huit jours de la dernière notifiée; à partir de ce moment la saisie profitant à tous ces créanciers ne peut plus être rayée sans leur consentement. (art. 693 C. P.).

Le jugement d’adjudication sur saisie outre sa transcription se mentionne en marge de la transcription de la saisie : en cas de conversion, le jugement qui la prononce

doit également y être mentionné. (art 716 et 717 C. P.).

Si les intéressés renoncent au bénéfice de la saisie, Le Conservateur procède à sa radiation, ce qui se fait par une mention en marge comme pour les inscriptions, ainsi que nous le verrons plus loin.

Enfin si dans les dix ans de la transcription de la saisie il n’est pas survenu une adjudication mentionnée en marge, la saisie cesse de plein droit de produire son

effet. (art. 693 C. P.)

De quelques Transcriptions spéciales

La transcription et la mention en marge servent encore à rendre la renonciation à l’hypothèque légale de la femme au profit d'un acquéreur opposable aux ers et à conserver le privilège de l’état en matière de desséchement de marais.

Nous nous occuperons de ces questions en traitant de la conservation des privilèges et hypothèques.

Critique de la transcription

L'intention du législateur a été de faire des registres de transcriptions le chartrier des documents relatifs aux immeubles (la dette exceptée) dont la connaissance intéresse les tiers; pour leur procurer les renseignements utiles, il a choisi le moyen indirect consistant à leur donner copie entière des pièces contenant ces renseignements.

Examinons si les registres de transcriptions réalisent leur but. On devrait pouvoir y trouver.

1° Le propriétaire.

2° Les droits réels et servitudes.

3° La saisie et autres empêchements de disposer.

4° Les causes de précarité du titre,

DROIT DE PROPRIÉTÉ.— La transcription de l’acquisition révèle le propriétaire. En laissant de côté les acquisitions à titre premier (occupation, accession) qui ne sont astreintes à aucune publicité, sans inconvénient d’ailleurs à raison de leur rareté, toutes les autres acquisitions peuvent être rangées en mutations entre vifs et par décès.

En principe, les mutations par décès (successions héréditaires ou testamentaires) ne sont pas sujettes à

transcription, les substitutions font exception. Cette clandestinité des mutations résultant de succession a pour effet de rendre impossible l'établissement de l’origine de propriété avec le registre des transcriptions seulement, puisqu’en remontant il manque un échelon à chaque transmission par décès; mais il est possible d'établir cette propriété en se faisant représenter les titres. An

Les tiers, qui traitent d’un immeuble recueill par succession, courent le risque de se trouver en présence d'un héritier apparent; remarquons que la transcription des titres établissant les qualités héréditaires n’empêcherait pas le cas de se produire, car l'héritier apparent peut très bien être porteur des titres établissant sa qualité, alors qu'en réalité il est primé par un héritier plus proche non connu ou par un légataire institué dans un testament non révélé; d'ailleurs la Jurisprudence d'accord avec le code civil reconnait la validité des actes faits par l'héritier apparent.

En résumé, la clandestinité des mutations par décès occasionne aux bers plus de difficulté de recherches que de danger réel.

Les mutations entre vifs se divisent en actes translatfs et actes déclaratifs.

Les actes translatifs sont soumis à la transcription, qu'ils soient à titre onéreux ou gratuit : il en est ainsi pour les ventes, donations, dations en paiement, échanges, apports en sociélé, cession de droits indivis ne faisant pas cesser l’indivision.

Par contre, les actes déclaratifs ou recognitits restent occultes : ainsi les partages et licitations faisant cesser

l'indivision, le retrait exercé après vente à reméré, le retrait d'indivision, le retrait successoral, le retrait litigieux; les tiers sont en conséquence exposés à traiter avec des propriétaires complètement dépossédés par l'effet de ces actes, mais en pratique, il n’y a que rarement surprise, parce que le résultat peut être prévu étant donné la nature du titre originaire.

Rappelons que les jugements, prononçant résolution, nullité ou rescision de titres transcrits doivent être menuonnés en marge de la transcription, quoiqu'ils constituent des actes purement recognitifs.

A côté des actes déclaratifs et translatifs, on peut ranger les prescriptions parmi les modes d'acquérir entre vifs; les prescriptions acquisitives sont de deux sortes.

La prescription à court terme de dix ou vingt ans basée sur juste titre et bonne foi ne commence à courir contre les tiers créanciers hypothécaires qu'à compter de la transcription dutitre du détenteur; cette pubhcité ne présente pour eux qu’une sauvegarde toute relauve, car il leur sera presqu'impossible de découvrir sur les registres de transcription, dont les tables de reférences sont élablies par noms de propriétaires, l'existence d'un titre émanant d'un nou propriétaire ; remarquons en outre que la transcription n'est exigée que pour prescrire l'hypothèque contre le créancier, mais qu'il n'en est pas besoin pour prescrire l'immeuble lui-même contre le propriétaire.

La prescription trentenaire est opposable aux tiers sans aucune condition de publicité.

Rien ne revèle la prescription en cours au tiers menacé d’éviction ; en matière d'actes déclaratifs et de muta-

tations par décès, nous avons vu que l’on pouvait se renseigner en consultant les titres de propriété ; iln'en est pas de même ici, les titres n’indiquent naturellement pas la prescription qui court contre eux ; le seul moyen serait de vérifier si le propriétaire a toujours la possession de l'immeuble, c’est peu pratique; toutefois il ne faut pas exagérer les dangers causés aux tiers par la clandestinité de la prescription, ils ne sont pas autrement graves, parce que la prescription ne se conçoit guère que pour des parcelles sans valeur abandonnées de leur propriétaire habitant au loin, qui ne les connait pas et contractera rarement à leur objet.

Le remède serait la suppression complète de la prescription comme mode d'acquérir, ou au moins l'obligation de la publier pour la rendre opposable aux tiers, ce qui reviendrait presque à la supprimer; cette suppression pourrait se faire facilement, parce que la prescriplion tend à disparaître d'elle-même, elle tombe en désuétude; la preuve en est que les procès auxquels elle donne lieu sont de plus en plus rares.

DROITS RÉELS ET SERVITUDES. — La publicité des droits réels et servitudes par la transcription est organisée exactement comme celle des titres au droit de propriété, l'obligation de transcrire est limitée aux actes translatfs entre vifs, les mutations par décès et actes déclaratifs en sont dispensés

Spécialement, l'obligation de transcrire s'applique :

Aux consütutions et exlinctions. contractuelles des

démembrements de propriété (usufruit, usage et habitation), aux cessions d'usufruit, car l'usage et l'habitation sont incessibles ;

Aux constitutions,transfertsetextinctionscontractuelles des autres droits réels susceptibles d'hypothèque, parmi lesquels on compte l’'emphytéose et le droit de superficie ;

Et aux constitutions de servitude.

La déchéance de l’usutruitier pour abus de jouissance n'ayant pas le caractère translatif n’est pas soumise à la transcription, quoiqu'elle intéresse les tiers.

Il en est de même des titres des droits réels non susceptibles d'hypothèques autres que l'usage, l’habitation et les servitudes; théoriquement on pourrait y trouver à redire, mais il n’en résulte pas d'inconvénient car en pratique l'on n'en rencontre pas.

Outre les droits réels proprement dits, nous avons vu que l’antichrèse, les baux à long terme et les anticipations de loyers sont soumis à la transcription.

A propos des baux il est à remarquer que leur durée normale aussi bien en ville qu'à la campagne ne dépasse pas neuf ans ; il serait donc uüle pour les tiers et sans inconvénient pour les locataires d'étendre l'obligation de transcrire à tous les baux de plus de neuf ans au lieu de dix-huit ans comme maintenant. Les anticipations de loyers pourraient aussi y être astreintes dès qu'elles excèdent le terme qu'il est d'usage de payer d'avance.

EMPÊCHEMENTS DE DISPOSER. — Une fois le propriétaire connu ainsi que les droits réels et les servitudes, il importe encore aux tiers de savoir si rien n'empêche de disposer de l'immeuble.

La saisie est un de ces obstacles ; nous avons vu qu'eile est rendue publique par la transcription.

La défense d’aliéner imposée dans une libéralité peut aussi s’y opposer ; si celte libéralité a été faite par acte entre vifs, la transcription de la donation révèle cette condition d'inaliénabilité; mais si elle résulte d’un testament, il n'y à pas de transcription par apphcation du principe général que les’actes translatfs entre vifs seuls sont assujettis à la formalité ; les tiers n'ont donc comme ressource pour se renseigner que de demander à consulter les titres.

D'autres causes peuvent entacher la validité des actes de disposition qui toutes ont trait à la capacité du propriélaire : telles sont la dotalité, même le simple état de mariage, la réconciliation d'époux séparés de corps, la minorité, le conseil judiciaire, l'interdiction, la privation des droits civils, la faillite, la hquidation judiciaire; aucun de ces faits n'est soumis à transcription.

Pour les actes de la femme mariée l'autorisation maritale est nécessaire; jusqu'à ces derniers temps, rien n'avertissait les tiers de la qualité d’une femme qui dissimulait son mariage, lors mème qu'elle avouait sa personnalité propre, ses date et lieu de naissance; mais une loi récente du 17 août 1897 or.onne de faire menüon des mariages en marge des actes de naissance auxquels 1l suffira de se reporter.

La dotalité des femmes de commercants est révélée par le dépôt des extraits des contrats de mariage aux greffes des tribunaux et chambres d'officiers ministériels; il n'en résulte pas une publicité utile. Mais quel que soit l'état du mari, la dotalité peut être soupconnée

par la mention des contrats qui se trouve sur les actes de mariage; quand l'acte de mariage révèle qu'il a été fait un contrat, le tiers n’a qu'à se faire représenter ce contrat, 1l sera ainsi fixé sur la capacité de la femme. Ce procédé est efficace et en pratique on traite rarement avec une femme mariée sans avoir lu son contrat.

Les séparations de corps et les séparations de biens modifient la capacité de la femme; mais elles n’intéressent pas autrement les tiers au point qui nous occupe, puisqu'elles augmentent sa capacité; la réconciliation entre époux séparés de corps prive la femme du droit de consentir des actes de disposition sans l'autorisation du mari; aussi doit-elle être constatée par acte notarié, dont des extraits sont déposés au tribunal civil, au tribunal de commerce et, à défaut, à la mairie, aux chambres d’avoués et de notaires et affichés temporairement en ces endroits. De plus, l'acte de réconciliation se mentionne en marge de l'acte de mariage et du jugement de séparation ‘. Il doit aussi être publié par les journaux. De ces formalités, une est pratique et efficace, la mention en marge de l'acte de mariage.

La minorité est révélée aux tiers par l’acte de naissance ; il est d'usage dans les actes notariés de toujours faire suivre les qualités d’un mineur de ses date et lieu de naissance: en étendant cette bonne habitude à la comparution des majeurs‘ on évilerait le plus souvent de traiter avec un mineur le croyant majeur, ce qui n'arrive d’ailleurs que fort rarement.