SYSTÈME PRUSSIEN

Le système organisé par les lois de 1872 est basé sur l'immatriculation de chaque bien fonds avec référence au cadastre.

Il existe à chaque chef-lieu judiciaire un bureau fonaier tenu par un juge du siège grundbuchrichter.

L'Immatriculation obligatoire sans délai a été faite une fois pour toutes pour l'ensemble du territoire.

Le livre foncier grundbuch se compose de feuilles

4. Paul Gide, traduction de la loi Prussienne du 5 mai 1872; Besson, p. 248 et suiv.

réelles Realfolien ou de feuilles personnelles Personalfolien : le premier mode donne un feuillet particulier à chaque corps de biens d'un seul tenant : le feuillet a un titre et trois sections; le titre comprend la description de l'immeuble ; la première section fait connaitre le propriétaire et l'origine de son droit de propriété ; la deuxième les charges permanentes du bien-fonds ainsi que les restrictions au droit de propriété ; la troisième les hypothèques et les dettes foncières. Une colonne spéciale indique les parcelles qui viennent à être détachtes.

Le second mode n’est employé que dans les contrées trop morcelées : il se distingue en ce que toutes les parcelles d'un mème propriétaire dansla circonseription au lieu d'avoir des feuillets distincts sont groupés sous le nom du propriétaire.

La loi subordonne en matière de mutations volontaires le transfert de la propriété même entre les parties à l'inscription au livre foncier. Pour les autres mutations (successions, expropriations) l'acquéreur ne peut vendre ou conférer droit réel qu'après s'être fait inscrire.

Les livres fonciers ont la force probante, c’est-à-dire que les tiers peuvent trailer en toute sécurité en se fiant à leurs énonciations, les droits acquis ainsi par les tiers de bonne foi sont définitifs, toutefois cette autorité des livres fonciers n'est consacrée que dans la mesure nécessaire pour la sauvegarde des tiers : elle ne s'oppose pas à ce que dans les rapports des contractants entre eux la solidité du droit de l'acquéreur dépende des conditions de validité ordinaire, toute inscription frauduleuse peut être attaquée sous la réserve des droits

acquis par les tiers, (l

Pour compléter l'autorité des livres fonciers la prescriplion ne peut pas courir sur les immeubles inscrits au grundbuch.

La prénotation est employée pour corriger les inconvénients de la force probante. Aïnsi un immeuble a été inscrit à tort au nom d'un nouveau propriétaire; ou bien à la suite d'une vente, le vendeur, dont le concours est nécessaire pour l'inscription, refuse de faire inscrire son acquéreur; dans les deux cas le revendiquant fera opérer une prénotation : l'effet sera, si plus tard son droit est reconnu, de le garantir contre les aliénations ou concessions de droits réels postérieurs à la formalité. Si au lieu de transmission de droit de propriété, il s'agissait de constitution, déclaration, modification ou annulation de droit réel, on procéderait de même.

Pour qu'il n'y ait pas d'abus, la prénotation ne peut être faite qu'avec la permission du Juge foncier.

La règle de la force probante des livres fonciers suppose que l'inscription est faite à bon escient ; on procède à vérification préalable, c'est ce qu'on appelle le principe de la légalité. Le Juge foncier doit vérifier si l'inseription est justifiée, il rend un véritable jugement. Les parties se présentent devant lui avec leur titre et il les investit. [l faut remarquer toutefois qu'en matière d’aliénations volontaires, il n’a pas à connaître des irrégularités de forme du titre, mais seulement à vérifier la capacité des parties et Yinscription du vendeur; en matière héréditaire on doit lui représenter les titres à la succession judiciairement vérifiés.

De même que le droit de propriété lui-même, tous les droits réels et faits juridiques de nature à le diminuer

ou résoudre n'existent que par l'inscription; pas d'action résolutoire, de réméré opposable aux tiers sans inscription. L'hypothèque n'existe que par l'inscription, elle subsiste et peut encore être cédée après extinction de la créance, tant qu'elle n'a pas été rayée.

Une autre institution remarquable est celle du bon foncier, véritable système de mobilisation du sol. Le juge établit la grundschuld, dette foncière à laquelle aucune créance n’est attachée et 1l délivre au propriétaire le bon foncier ou lettre de gage représentatif grundschuldbrief avec indication de somme ; le chiffre n’est pas limité, mais le bon porte mention du prix d'acquisition de l'immeuble, des évaluations officielles et d'assurances, et du montant des hypothèques. Ce bon peut être négocié par le propriétaire pour son crédit, il est toujours valable quels que soient les changements de main et remboursements, il se transmel par endossement et sa cession n'est pas astreinte à inscription, ce qui devrait présenter des inconvénients pourla purge, mais en Prusse en mahère de vente volontaire il n'y a pas de purge possible, l'acquéreur succède aux dettes du vendeur.

La dette hypothécaire proprement dite peut ellemême être mobilisée, se céder par procédé commercial ; le Juge foncier, à la suite de l'inscription délivre à cet effet des bons hypothécaires, la seule différence de ces bons avec les bons fonciers consiste en ce que leur émission est facultative et qu'ils ne peuvent pas être cédés sans la créance garantie dont le titre leur est annexé.

Le juge foncier est personnellement responsable de

ses fautes envers le public ; en cas d'insolvabilité de sa part on a recours contre l'État.

Les archives des bureaux fonciers comprennent outre les livrés fonciers proprement dits un dépôt des titres et un registre d'entrée qui fixe la priorité.

Les registres ne sont pas absolument publics, mais le droit de communication est reconnu à toute personne qui justifie d'un intérêt juridique.

La corrélation des registres avec le cadastre est maintenue par la notification que fait le juge foncier à l’Administration du cadastre des inscriptions par lui opérées ; celle-ci lui envoie chaque année un état des changements matériels survenus aux immeubles. ®

Pour finir ajoutons que certains perfectionnements ont été apportés au régime Prussien dans d’autres pays qui le pratiquent.

Ainsi en Saxe, la cession du bon foncier est soumise à inscription.

À Hambourg l'inscription est simplifiée par la suppression de la cérémonie préalable de l'investiture.

En Espagne tout le monde peut consulter les registres fonciers.

Le Régime Prussien dans son ensemble se signale par les caractères suivants :

1° Publicité sans réserve el spécialité.

20 Immatriculation.

30 Force probante et légalité.

4° Usage de la prénotation.

5° Mobilisation du sol par le bon foncier.