ACT TORRENS

L’Act Torrens, régime employé dans les Colonies Anglaises, a été imaginé par sir Robert Torrens registrar général à South-Australia en 1858.

Une caractéristique de ce régime est que, presque partout où il est pratiqué, il l’est d'une façon facultative : les propriétaires ont le choix d'y soumettre leurs biens ou de les laisser sous le régime des deeds.

Les propriétaires désirant obtenir l’immatriculation de leurs immeubles, qui est la base du système, adressent une requête au bureau foncier, 1ls y joignent les titres et s'il y a lieu un plan.

Le géomètre de la conservation vérifie les limites de l'immeuble ; il vise la requête et le dossier est transmis aux préposés chargés du contrôle au point de vue jurinique ; ce contrôle est fait à trois degrés : 1° d’abord par le vérificateur des titres ; par un des solicitors attachés au bureau; 3° par les commissaires des titres réunis sous la présidence du Registrar général, qui prononcent ; ils fixent en même temps le délai, variant de deux à trois mois selon les pays, qui devra s’écouler entre la première publication et la délivrance du titre.

Les requêtes admises sont nolifiées aux riverains, puis insérées dans les gazettes officielles. Si aucune opposi-

1. Charles Gide, étude sur l’Act Torrens-Yves Guyot, traduction de l’Act Torrens.— Besson, p. 338 et suiv.

tion ne survient le Registrar dresse un certificat de titre en double : le plan de l'immeuble est figuré au recto ; les hypothèques, charges, baux, rentes foncières et autres droits réels conservés par opposition y sont mentionnés.

L'un des originaux est remis au propriétaire ; l’autre conservé au bureau est relié dans le registre matrice dont il forme un feuillet ; le registre se trouve ainsi composé par ordre chronologique des immatriculations et non suivant l'ordre du cadastre comme en Prusse.

Voilà le titre constitué, il est définitif et traversera toutes les mutations en conservant sa valeur.

De même qu'en Allemagne aucun droit réel n'existe que par l'inscription, mais celle-ci n'exige pas de nouvelle vérification comme l'investiture prussienne, c'est beaucoup plus simple : le vendeur, sans être obligé de recourir à un officier ministériel, rédige un simple mémorandum sur un imprimé que l'on trouve au bureau : les seules indications que cette pièce doit contenir sont les parties, le prix, la nature du droit transmis et le montant des charges qui existent sur l'immeuble ; en fait, c'est souvent un des solicitors du bureau des Litres qui rédige le mémorandum, mais ce n'est pas obligatoire.

Le mémorandum est présenté au bureau avec le double du titre, que détient le propriétaire; les solicitors adjoints au Registrar général vérifient s'il est explicite et si les parties sont capables, et le registrar mentionne la mutation sur le double du titre inséré dans son registre ; il délivre à l'acquéreur un nouveau titre, soit même l’ancien revêtu d'une mention de changement de propriétaire si la vente comprend tout l'immeuble; mais

renouvelé ou non, juridiquement c'est toujours le titre originaire qui cireule avec son autorité absolue.

La procédure est analogue pour les autres faits juridiques concernant la propriété immatriculée : bail, mortgage, incombrance, baux, transmissions par mariage, jugements. Pour le bail et le mortgage le mémorandum se rédige en double, le registrar mentionne sur les deux doubles du titre et sur un exemplaire du mémorandum, qu'il remet au créancier ou locataire.

Le mortgage in equity permet au créancier d'ajourner l'accomplissement de l'inscription : l'emprunteur remet un mémorandum avec son titre au prêteur; celui-ci ne fait pas remplir la formalité, mais il notifie au registrar et il acquiert ainsi un délai de quarante jours pour inscrire, qui commencera à courir lors de la sommation de régulariser adressée par le registrar; si le prêteur est remboursé à l'échéance il remet le titre à l’emprunteur sans que l'opération ait nécessité aucune formalité.

En matière de mutation par décès, l'héritier adresse sa demande d'inscription avec son testament et l’acte de probate ou les documents justifiant sa qualité héréditaire; la requête est publiée dans les journaux et s'il n’y a pas d'opposition dans le mois, il est procédé à l’inscription.

Les titres fonciers et les inscriptions ont la force probante absolue; l'inscription ne peut même pas être révoquée comme en Prusse sous la réserve des droits acquis aux liers de bonne foi. Il n'y a d'exception à l'autorité des tütres fonciers que dans quelques hypothèses limitativement indiquées par la loi, ainsi l’action en revendication contre le titulaire du certificat de propriété

est recevable dans le cas d’immatriculation frauduleusement opérée, d'erreur de bornage, de poursuites par un créancier hypothécaire où un bailleur, enfin lorsque l'action émane d’un propriétaire porteur d’un certificat de ütre antérieur. En dehors de ces exceptions la personne lésée par les inscriptions n’a qu'une action en indemnité contre celui qui a profité de l'erreur et subsidiairement contre l'administration.

Les registres fonciers sont absolument publics, tout le monde peut les consulter et même les compulser en personne.

En général il n'y a qu'un seul bureau foncier dans chaque colonie Anglaise, où se pratique le régime de l’Act Torrens ; la Nouvelle-Zélande seule possède des bureaux de district.

Le registrar n'est qu’un fonctionnaire, mais il a tous les pouvoirs d'un juge, discute la valeur des titres, s'assure que les actes sont bien établis et les parties capables, ses décisions ne sont susceptibles d’être réformées que par la voie de l'appel. Il peut aussi convoquer les créanciers sur les immeubles à immatriculer, déférer le serment. |

Il n’a pas de responsabilité directe à l'égard du public, l'Etat seul peut être actionné ; le demandeur pour obtenir satisfaction doit prouver qu'il a subi un dommage imputable à une erreur de l'administration ; pour faire face aux condamnations la loi australienne a établi un fonds d’assurance alimenté par une taxe sur les immeubles immatriculés.

Le système Torrens, comme nous venons de voir, se distingue du nôtre par les mêmes caractères principaux

que le régime prussien : publicité absolue, immatriculation, force probante. Il faut y remarquer aussi la remise aux propriétaires de titres revètus d'une autorité absolue, qui rappellent nos certificats de rente sur l'Etat.

Application du Système Torrens en Tunisie:

Le système de l’Act Torrens a été introduit dans certaines colonies et possessions françaises; la Tunisie notamment est soumise à un régime qui tend à concilier les principes de notre droit avec ceux du régime hypothécaire australien et qu'il y a lieu d'étudier à ce ütre.

L'immatriculation des immeubles est facultative comme en Australie; soumet ses biens au nouveau régime qui veut.

Celui qui le désire dépose à la conservation foncière de Tunis une réquisition d'immatriculation ainsi que ses litres et il consigne somme suffisante pour les frais (taxe de fonds d'assurance, bornage, levée de plan, salaire du greffier et du caïd, coût des insertions, salaire du conservateur, timbre et enregistrement). Dans les dix jours, le conservateur adresse copie de la réquisition au Juge de Paix et au Caïd ; elle est affichée à la Justice de Paix et publiée par les soins du Caïd sur les marchés ; le conservateur en fait insérer un extrait au Journal Officiel.