RÉFORMES

Principes

L'examen du système de publicité français et la comparaison avec ceux de l'étranger, amènent à conclure que le nôtre est défectueux.

Tout d'abord au point de vue de l'étendue de la publicité, ce système ne révèle pas tous les droits réels, ce qui pourrait se corriger, 1l est vrai, sans abandonner les principes du système, en étendant la transcription à toutes Les mutations et l'inscription à tous les privilèges et hypothèques ; tel est le sens de la proposition de loi actuellement soumise au Sénat, dont il a été question en l'introduction.

La forme elle-même de notre publicité est mauvaise, non pas qu'elle cause en définitive beaucoup d'erreurs et partant de sinistres, mais les registres hypothécaires, simples copies de pièces interminables, sont difficiles à

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consulter et d'un usage peu commode à la portée des seuls professionnels

Le livre foncier avec immatriculation des biens est beaucoup plus pratique ; pour s'y renseigner sur un immeuble, il suffit de consulter le feuillet, qui donne à la fois le propriétaire, les chargeset les dettes ; la référence au cadastre, qui complète utilement le livre foncier, précise beaucoup mieux l'immeuble que les désignations obseures contenues dans nos registres.

1. Un autre reproche mérité par notre régime de publicité est le coût très élevé des formalités et des renseignements.

Non seulement l'Etat fait supporter par les particuliers le service des Hypothèques au moyen de salaires à payer au conservateur, mais les formalités sont pour lui l’occasion d'impôts : le plus important est le droit de 1 fr. 50 0/0 (plus les décimes ou 1/4) sur les actes susceptibles de transcription, qui se perçoit lors de l’enregistrement dans le but d’en assurer la recette, même si l’exécution de la formalité est négligée (loi 21 ventôse an VII art. 5 et loi 98 avril 1817 art. 54). Ce droit est réduit à 0 fr. 50 0/0 pour les partages d’ascendants (loi 21 juin 1875, art. 1er).

Indépendamment du droit proportionnel, les transcriptions sont assujetties à un droit fixe de 1 franc et à un salaire de O0 fr. 50 par chaque rôle d'écriture (loi 21 ventôse an VII art. 15; décret 21 septembre 1870; ord. 10 octobre 1841 ; décret 9 juin 1865, 22 août 1875).

Les inscriptions donnent lieu à un salaire fixe de 1 franc et à un droit de 1 0/00 (plus les décimes) sur les sommes garanties (loi 28 avril 1816 art. 60). Toutefois les inscriptions d'office sont exemptes de ce droit et nue sont astreintes qu’à un droit fixe de 1 franc.

Les subrogations sont passibles d'un salaire fixe de 0 fr. 50, les radiations de 1 franc et les mentions quelconques de 1 franc ou 0 fr. 50 selon les cas.

Pour avoir le prix des formalités il faut ajouter le timbre des registres employé à l'exécution des inscriptions et transcriptions, le timbre du registre de dépôt 0 fr. 24, le salaire de la mention à y faire 0 fr. 20 et le timbre du récépissé 0 fr. 60.

Les états et certificats coûtent, outre le timbre employé, autant

Après avoir adopté l'immatriculation, faut-il aller plus loin et emprunter aussi aux régimes Prussien et Australien, le principe de la force probante ? Si l'on ne devait avoir en vue que l'intérêt des tiers susceptibles de traiter avec les propriétaires, il n'y aurait pas d'hésitation possible, car c'est le seul moyen de leur procurer une sécurité absolue, mais diverses raisons s’y opposent.

L'établissement de livres fonciers avec force probante suppose au préalable la vérification et la discussion judiciaire des titres des propriétaires actuels, le tout accompagné de longues formalités de procédure, d’affiches et d'annonces; nous avons pu soumettre à ce régime la Tunisie et certaines de nos colonies, pays neufs où la propriété est l'objet de concessions ; son application y est d’ailleurs facultative pour les propriétaires et peu en ont profité ; en France il est certain que les propriétaires fonciers, au moins les habitants des campagnes accepteraient difficilement la discussion de leurs titres ; et à notre avis c'est à cette crainte qu'il faut attribuer les nombreuses manifestations qui se sont produites contre l'établissement des livres fonciers,

de salaires fixes de 1 franc que de personnes, sur lesquelles le renseignement est demandé; et en plus 1 franc par iuscription révélée ou par rôle de transcription.

Les renseignements en particulier sont onéreux à raison du grand nombre de personnes, propriétaire actuel et anciens propriétaires, sur lesquels il faut requérir pour avoir la situation d’un immeuble; et la multiplicité des droits et salaires, sans rapport avec l’importance des intérêts engagés, frappe surtout les petites affaires; aussi la réforme des frais de publicité dans le sens de la proportionnalité serait-elle à désirer, même s’il ne devait pas être apporté d’autre modification au système en vigueur.

notamment celle de la deuxième session du congrès de la propriété immobilière en 1892. Toutefois cette considératinn ne serait pas suffisante pour faire rejeter la réforme, si elle devait être possible et utile.

Une autre raison est l'impossibilité où l'on serait de réaliser la réforme dans un délai assez rapproché ; la force probante suppose absolument la concordance du livre foncier avec un cadastre à jour établi sur des bases sérieuses ; il est bien question de reviser notre cadastre, mais l'esprit de la loi récente rendu dans ce but ne laisse pas de doutes, la révision ne pourra se faire que peu à peu et le cadastre mis à jour n’indiquera encore que la propriété apparente, puisque la loi en question prescrit d'y inscrire les simples possesseurs sans se préoccuper des véritables propriétaires.

Enfin l’un des principes fondamentaux de notre droit est la transmission de la propriété par le seul consentement, l'accord des volontés des parties ; c'est la plus belle affirmation, qui se puisse concevoir, de la propriété individuelle et l’on pourrait mème dire de la liberté individuelle. Chez les peuples primitifs la terre appartenait à tous en commun ; quand la propriété individuelle apparut, il fallait encore, pour aliéner, le consentement des membres de la trilu, vestige de la co-propriété précédente; à Rome il suffisait de la solennité du contrat avec l'intervention du magistrat, qui était censé représenter le peuple ; enfin ie droit français moderne a réalisé le dernier progrès. Faire à nouveau résulter le transfert de la propriété, la constitution ou l'extinction des droits réels, uniquement de l'intervention de l'État réalisée par le fonctionnaire foncier, ce qui est le propre de la force

probante, comimne cela se passe en Allemagne, serait revenir en arrière. Il est donc préférable de ne pas introduire la force probante chez nous et de se contenter, pour sauvegarder l'intérêt des tiers, de subordonner les effets des transferts à l'égard de ceux-ci à la condition de publicité.

Mais il ne faudrait donner accès au livre foncier même établi sans force probante qu’à des titres sérieux, controlés au préalable par le Conservateur, qui ne serait plus un personnage passif comme maintenant.

On pourrait établir une caisse d'assurance, comme dans les pays soumis au régime de l’Act Torrens : quand un véritable propriétaire y est dépossédé par une inscriplion faite à faux sur le livre toncier, il a recours contre cette Caisse et subsidiaire ent contre l'Etat; en France, ce serait au contraire le tiers trompé par l'inscription fausse, qui se ferait dédommager par la Caisse ; le chiffre des sommes que la Caisse pourrait avoir à payer serait d'ailleurs exactement le même. Mais le résultat serait plus juste, puisque le droit vrai serait respecté : le tiers acquéreur ou prêteur ne tient généralement qu'à son argent; il serait donc satisfait, tandis que le véritable propriétaire, exposé à être dépossédé par une inscription à force probante, attache souvent une valeur morale à son immeuble (par exemple si c'est un immeuble de famille qu'il tient à transmettre à ses enfants, le dédommagement pécuniaire ne serait pas pour lui une compensation adéquate).

Enfin il n’y a pas lieu d'introduire chez nous les bons fonciers et l'institution prussienne de la mobilisation du sol; nous avons déjà l'hypothèque conventionnelle pour

sûreté de dettes au porteur, qu’on rencontre très rarement en pratique, et ce sont alors des spéculateurs qui s’en font consentir, soit, à raison de la facilité de transmission, pour pouvoir faire disparaitre leur actif en cas de poursuites de leurs créanciers, soit seulement pour donner une apparence sérieuse à une créance garantie par des immeubles grevés au delà de leur valeur qu'ils se proposent de transporter à des capitalistes naïfs. Les bons fonciers serviraient surtout à des opérations de cette nature, qu'iln'y a pas lieu d'encourager.

Bureaux et livres fonciers

La circonscription actuelle des bureaux demande à ètre conservée ; elle a l'avantage d’en faire coïncider les sièges avec ceux du tribunal et des compagnies d'officiers ministériels ; le seul argument que l’on pourrait faire valoir en sens contraire est qu’il n'y a pas dans tous les arrondissements de direction des contributions directes, administration à laquelle est rattachée le service du cadastre.

Dans chaque bureau foncier géré comme maintenant par un fonctionnaire de l'enregistrement il sera tenu autant de livres fonciers qu'il existe de communes dans le ressort.

Ces livres seront établis par feuillets réels autant du moins que le morcellement ne le rendrait pas impossible, les feuillets personnels occasionnant dans une certaine mesure les inconvénients de notre transcription actuelle et présentant beaucoup moins de facilité pour les recher-

ches que les feuillets réels ; pour éviter le trop grand nombre de feuillets, l'immatriculation, sauf dans les villes, se fera non par parcelle cadastrale, mais par ilot, c’est-à-dire par ensemble de parcelles d'un seul tenant, sauf à ouvrir de nouveaux feuillets en cas de division ou réunion.

Le feuillet comprendra au recto les références cadastrales, le plan et la désignation ; au verso trois sections :: la première indiquant le propriétaire ; la deuxième sera elle-même divisée en trois parties, une première partie affectée aux droits réels, tels que l’usufruit, l'usage, l'habitation, qui peuvent être considérés comme des démembrements du droit de propriété ; la deuxième partie, aux servitudes (qui seront portées à la fois sur le feuillet du fonds servant et sur celui du fonds dominant); et la troisième partie, aux baux et anticipations de loyers. La troisième section sera consacrée au passif de l'immeubie (priviièges et hypothèques).

Ces indications seront tenues au courant par l'inscription, au moyen d'une mention, des mutations et des privilèges et hypothèques, formalité qui remplacera la transcription et l'inscription actuelles. Cette formalité unique, nous l’appellerons inscription.

Comme les indications des livres fonciers devront être sommaires, on conservera au bureau les certificats produits, qui composeront les dossiers des immeubles.

Il sera tenu deux tables pour les recherches, une par immeubles et une par noms de propriétaires ; on pourra même y adjoindre une table des créanciers hypothécaires.

Les registres seront publics comme l'est aujourd'hui

le cadastre, et n'importe qui se présentant pourra consulter les livres fonciers avec l'assistance d’un employé. Quant aux renseignements écrits, 1ls pourront être donnés comme maintenant sous la forme de certificats engageant la responsabilité du conservateur; mais ils devront relater en tête Les termes de la réquisition.

Immatriculation

Pour ne pas troubler les propriétaires réfractaires au changement, l’immatriculation sera d’abord facultative ; toutefois elle deviendra obligatoire en cas de mutation ou constitution de droits réels; de même aucune inscription de privilège ou hypothèque ne pourra être prise ou renouvelée qu'après immatriculation, et à cet effet, il sera permis au créancier astreint au renouvellement de sommer le propriétaire de faire procéder à l'immatriculation, faute de quoi le créancier sera autorisé à la faire exécuter lui-même.

L'ancien et le nouveau système de publicité coexisteront donc pendant un temps qui ne sera pas très long, car la plupart des immeubles sont l'objet d'au moins une mutation ou acte juridique tous les dix ans. Une fois cette période écoulée, l'institution sera passée dans les mœurs et l’on pourra sans rencontrer de résistance