DU DROIT DE PROPRIÉTÉ DU DOMANIER SUR SES ÉDIFICES ET SUPERFICES
ê [er
De la cause du droit de propriété du domanier.
Le domanier tient du contrat de bail à convenant un droit de propriété sur ses édifices et superfices.
Il devient, de par l'effet du contrat, propriétaire hic el nunc des édifices et superfices existant ; il obtient, en outre, le droit de devenir propriétaire, au temps de leur création, des édifices et superfices qu'il lui est permis de créer dans l'avenir.
Mais le bail à domaine congéable est-il toujours un contrat translatif de propriété ? Comment la pro-
priété du domanier peut-elle se comprendre, lorsque le domaine concédé ne se compose que de terrains incultes et arides, sur lesquels aucune construction n’a été élevée, aucun travail commencé ?
Même dans ce cas, il faut admettre la concession de quelque chose, faite par le propriétaire au Colon.
Il est de principe que des deniers d'entrée soient toujours perçus ; c’est un usage constant, que l’Enregistrement perçoive sur ces deniers d'entrée le droit de cession immobilière de 5 fr. 50, lors de la constitution d’un domaine en premier détachement.
Ces deniers d'entrée sont un prix qui ne peut pas être sans cause. Il y a donc une vente : s’il n’y a pas d’édifices et superfices, le droit de propriété porte sur la superficie du sol.
Cette théorie est la seule qui explique le domaine congéable, et justifie les droits du domanier. Elle est la plus conforme aux premiers principes, suivant lesquels durent être passés, à l’origine, les baux à convenant. Car les terrains concédés devaient être, dans l’ancien temps, pour la plupart déserts et sans culture.
Le contrat de bail à domaine congéable est donc toujours translatif de propriété.
Et ce point de départ va nous permettre d’expliquer facilement comment naît, dans l'avenir, le droit de propriété du colon sur les édifices et superfices créés postérieurement au Contrat.
Étant propriétaire de la superficie, le domanier construit sur son propre sol ; il suflira d'appliquer les règles de l'accession, pour décider et concevoir que tout ce qui sera fait par lui sur cette superficie sera immobilier et à lui appartenant.
On voit que le droit de propriété du domanier peut avoir une double cause :
Par l'effet direct et normal du contrat, le colon devient propriétaire de la superficie et de tout ce qui s’y trouve ;
Indirectement, dans la suite, sa propriété s'augmente des améliorations qu'il fait, et des édifices qu'il est autorisé à construire, en vertu de la séparation fictive du fonds et de la superficie, et de la règle : omne quod solo inædificatur solo cedit.
On pourrait dire encore que l'effet du bail à convenant est de partager d’une façon toute spéciale un héritage entre deux personnes. L'une, le bailleur, conservant les droits fonciers, concède à l’autre, le preneur, les droits convenanciers. Le fonds, certains arbres, la faculté de congément et le droit de toucher la rente convenancière, constituent les droits fonciers. Quant aux droits convenanciers, ils sont de deux sortes : Les uns, droits existant au moment même du contrat, sont transmis par le bail à convenant au domanier ; on ne peut en donner qu’une définition énumérative : ce sont les constructions, les clôtures, les arbres qui ne font point partie des
Lt
bois fonciers, et tout ce qui est sur la superficie ; — Les autres, droits éventuels, droits futurs, seront créés par le domanier lui-même, au cours de sa jouissance ; il est plus facile de les définir sans les énumérer : ce sont toutes les améliorations faites sur la tenue par le colon.
La distinction de ces deux catégories de droits convenanciers est utile à faire lorsque l’on envisage le droit de propriété du domanier à sa formation, puisque nous avons vu qu'il n’en devenait pas propriétaire au même moment, ni de la même façon. Mais l’on se place, le plus souvent, dans la pratique, à la fin du bail pour les évaluer, et alors ces deux catégories de droits convenanciers se trouvent réunies et comprennent les édifices antérieurs au bail comme ceux postérieurs au contrat ; ils se confondent pour former les droits réparatoires, dont la valeur estimée par experts devra être remboursée au domanier propriétaire. C’est en se plaçant à ce dernier point de vue qu'on peut, avec Baudoin et Aulanier, considérer comme indiquant une même chose les mots : édifices et superfices, droits convenanciers, droits réparatoires. En matière de domaine congéable, ces mots sont synonymes, on les emploie indistinctement.
Chacun à cependant sa signification propre, l’on s'en aperçoit lorsqu'on étudie la cause du droit de propriété du colon, et nous pensons que, dans un
langage plus juridique et mieux raisonné, on ne devrait point les confondre : ils ont trait à une même chose, mais considérée à des points de vue différents.
Suivant nous, les droits réparatoires seraient les droits du colon considérés à la fin du bail ; — Droits convenanciers, désigneraient les droits qui naissent du bail à convenant, c’est-à-dire, le droit de jouissance du domanier, le droit de propriété que le colon tient d’une vente sur les édifices existant, au temps du contrat, le droit qu'il obtient de devenir propriétaire des améliorations qu'il doit faire ; — Les édifices et superfices sont toutes les améliorations faites sur un sol inculte, toutes les innovations dues à la main de l’homme. Quelques-uns font partie des droits convenanciers, presque tous des droits réparatoires.
De l’objet du droit de propriété du domanier.
Après ces considérations peut-être subtiles sur la cause du droit de propriété du domanier, examinons plus en détail l’objet de ce droit de propriété : les édifices et superfices.
Il faut considérer comme en faisant partie : tous les bâtiments nécessaires à l'exploitation de la tenue, telles que la maison d'habitation du domanier, les écuries, les étables ; — toute autre construction utile : les aires à battre, les fours, les clôtures, les fontaines ; — toute amélioration due au travail de l’homme : les chemins pratiqués pour l'exploitation de la tenue, les labours et engrais, le premier défrichement des terres, le tissu des prairies, les canaux d'irrigation.
En ce qui concerne les arbres et les bois, ils ne sont pas tous rangés parmi les édifices et superfices appartenant au domanier. Car le propriétaire du fonds se réserve aussi les bois fonciers. Il faut ranger dans cette catégorie tous les bois de haute futaie,
tous les bois dont on peut faire du bois d'œuvre, « tous les bois propres à merrain », comme le dit l’article 7 de l’Usement de Cornouaille, c'est-à-dire les chènes, les ormes, les frênes, les hêtres. Tous ces arbres, alors même qu'ils auraient été plantés par le colon, appartiennent au foncier (Voir HEÉvIN, Consull. 10, n° 3, à la fin de ses Questions féodales). Arrêt du 31 Juillet 1834 (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. IX, p. 617).
« Pourvu, dit Baudoin, qu'ils aient atteint une « grosseur suffisante pour pouvoir soutenir l’échelle, « et être à l'abri de la dent des bestiaux. » (Instilutions convenancières, livre I, ch. 11, p. 87.)
Cet usage est suivi en Cornouaille.
On pourrait discuter au foncier le droit de planter, attendu que le foncier ayant vendu sa superficie, à aliéné en quelque sorte son droit de jouissance effective du fonds.
Aulanier lui accorde cependant ce droit, à la condition que les plantations ne nuisent pas aux droits du colon, « qui sont ici, nous dit-il, parfaitement « d'accord avec l'intérêt de l’agriculture ». (Traité du Domaine congéable, n° 65.)
La difficulté sera de dire quand les plantations seront nuisibles au colon. Le propriétaire pourrait alléguer, en invoquant le droit de planter, que des jeunes plants n'auront point assez de racines pour gèner les racines voisines, ni assez de feuilles pour
projeter une ombre délétère sur le sol, et l’on conçoit que le domanier pourra se trouver dans une situation peu équitable, à laquelle il n’aura pas consenti.
Cette appréciation est très délicate, et l'arbitraire d'une décision en pareille matière pourrait être d'autant plus préjudiciable au colon, qu'une fois les arbres plantés et devenus bois fonciers, il ne peut obliger le propriétaire à les abattre, sous prétexte d’un encombrement nuisible à la culture.
Ainsi s'exprime, en effet, un Arrêt de la Cour de Rennes du 20 Novembre 1811 :
« Considérant ensuite sur la demande reconven- « tionnelle des colons qu’elle est destituée de tout « fondement ; qu’il est sans exemple que des colons « convenanciers aient eu la prétention d'’obliger « leurs propriétaires à abattre des bois fonciers ou « de décoration, sous prétexte d’encombrement nui- « sible à la culture des terres ;
« Considérant enfin que si le colon ne peut émon- « der, il peut encore moins abattre ou obliger le « foncier de purger la terre de toute plantation. » (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. IN, p. 285.)
Aussi, importe-t-il de n’accorder au propriétaire que, dans une limite restreinte, le droit de faire des plantations, comme de lui permettre de remplacer les arbres abattus.
Dans la catégorie des bois du domanier, il faut ranger {tous les autres. Ce sont les arbres fruitiers, les bois taillis, les bois puisnais.
Les arbres fruitiers comprennent les châtaigniers et les noyers ; comme ces arbres sont aussi bois propres à merrain, on comprend aisément les contestations qui se sont élevées à leur sujet entre fonciers et domaniers.
La jurisprudence attribuait les châtaigniers et les noyers au seigneur ; la loi du 6 Août 1791, dans son article 8, les donne au domanier, à l’exception toutefois « de ceux qui seraient plantés en avenues, « masses ou bosquets ».
Quid des marronniers ? Nous ne doutons point qu'ils fassent partie des bois fonciers ; il ne faut point les assimiler aux châtaigniers, parce qu'ils ne produisent qu'un mauvais fruit, et pour une autre raison plus juridique, c’est qu'ils peuvent toujours être rangés dans l'exception de l’article 8 des arbres qui servent à l’ornementation.
Les bois que l’on appelle puisnais sont ceux énumérés en l’art. 5, titre 23 de l'ordonnance des Eaux, Bois et Forêts, à savoir : les saulx, morsaulx, épines, puines, sureaux, aulnes, genêts, genèvres et ronces. Le Guével dit qu'il faut y ajouter le coudrier, le houx et le bouleau (Commentaire sur l'Usement de Rohan, p. 117). C’est un usage constant que ces bois appartiennent au tenancier ; il en dispose alors
même que le bailleur s’est réservé le droit de bois, suivant le vieux dicton :
« Hac a ve rezervel ar c'hoat dan aoutrou, ar pez € & pic z0 dar merour. »
Ces arbres croissent généralement sur les fossés. (On appelle fossés, en Bretagne, les talus.) Ils forment ce que l’on appelle les bois courants ; ils sont la grande ressource des domaniers. «€ Ce sont, à vrai « dire, les taillis des domaines qui en ont rarement « d’autres. Ils consolident les fossés et forment au- « tour des champs des haies impénétrables.» (LIMoN. Usages el règlements locaux en vigueur dans le département du Finistère, p. 290.)
Quant aux bois taillis, l'usage étant de les couper périodiquement, ils sont un fruit de l'héritage, et comme tels ils appartiennent au domanier.
Mais quel est le droit du domanier sur ces bois taillis ? Se limite-t-il aux coupes qu'il peut faire, aux époques fixées par l'usage ? La jurisprudence et les auteurs sont d'accord pour admettre que le colon est aussi propriétaire des souches des bois taillis. Elles n’ont point les deux qualités qui font attribuer au foncier la propriété des bois : ce n’est point haute futaie, ni bois d'œuvre.
Le domanier, propriétaire des arbres fruitiers, des bois puisnais et des bois taillis peut, en outre, avoir deux autres droits sur les bois dits fonciers : nous voulons parler du droit aux émondes et du droit de bois.
Lorsqu'il y a sur la tenue des arbres accoutumés d’être émondés, les émondes de ces arbres appartiennent au colon.
Les arbres émondables sont les chênes têtards plantés sur les fossés, et, par exception, les autres arbres, s'ils ont été écouronnés par le foncier dans le but de produire des émondes.
« Les convenanciers, dit Rosmar, art. 2, peuvent « disposer à leur volonté des bois puisnais, arbres « fruitiers, comme aussi des émondes des chênes « seulement, sans les abattre ; mais quant aux rabi- « nes et autres bois de décoration non accoutumés « d’être émondés, ils n’en jouissent, ni disposent, « pas même lorsqu'ils tombent par l’impétuosité des « vents, si leur bail ne le porte. »
Une question fut vivement discutée dans l’ancien droit : celle de savoir si le domanier avait droit à une indemnité pour les émondes cessantes, autrement dit : lorsque le foncier abat un arbre accoutumé d’être émondé, doit-il dédommager le colon du préjudice qu’il lui cause, en le privant des émondes futures ?
Nous pensons que Baudoin s’opposait avec raison aux prétentions des domaniers. Le droit que ceux-ci ont sur les émondes n’est point un droit de propriété, c’est un droit d’usufruit de certains arbres fonciers, il doit prendre fin avec l’objet sur lequel il porte.
A cette raison, on peut en ajouter une autre :
Aulanier considère (Traité du Domaine congéable, n° 79), que le droit aux émondes accordé au colon est une simple compensation au dommage que peut causer aux récoltes l'ombre projetée par les branches. Cessante causä, cessal effeclus.
Quant au droit de bois, c’est celui qu’une clause spéciale du bail concède au domanier et qui a pour effet de supprimer les bois fonciers, de rendre tous les bois convenanciers. Le domanier devient propriétaire de tous les arbres de la tenue.
Il ne faut pas se méprendre sur l’étendue de ce droit de propriété, et en conclure que le domanier peut abattre des arbres et exploiter librement les bois de haute futaie.
La propriété qu'il acquiert sur les arbres est la même que celle qu'il a sur les autres édifices et superfices ; elle est résolutoire aussi par l'effet du congément. De même que le domanier ne peut pas détériorer ses édifices, de même il ne peut abattre de bois. Il possède les arbres à titre congéable.
Ainsi l’a formellement déclaré un Arrêt de la Cour de Rennes, du 11 Juin 1806 :
« Considérant que lorsqu'un propriétaire foncier « fait au domanier la concession de bois de futaie « autres que des arbres fruitiers, il est présumé « ne l'avoir faite qu’à titre congéable, comme des « autres édifices et superfices de la tenue.
« Qu'ainsi, pour qu'on püt accorder à la faculté
« d’abattre et d'exploiter les arbres de futaie qui « existent sur la tenue de Villeneuve, il faudrait « qu'il eût justifié que cette faculté lui aurait été « concédée par un titre bien précis et exclusif du « titre congéable... » (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. II, p. 124.)
Mais alors on peut se demander quel peut bien être pour le colon l'avantage d’avoir le droit de bois.
Cet avantage est triple :
1° Le droit de bois évite au colon les inconvénients que peut avoir l'abattage des arbres par le foncier ;
20 Il lui accorde d’une façon plus large le droit d’émonder ;
3° Les arbres fonciers devenus droits réparatoires seront estimés en congément.
Observons que ce droit de bois est utile à la conservation des bois, qui ne peuvent être abattus pendant la durée du bail.
Tels sont les édifices et superfices sur lesquels porte la propriété du colon, la plupart forment, à la fin du bail, les droits réparatoires et lui seront remboursés d’après leur valeur.
Une controverse existait en ce qui concerne les pailles et engrais. D’après un arrêt du 31 Juillet 1834, qui semble avoir fixé la jurisprudence, ils ne sont pas droits réparatoires ; s’ils sont remboursés, c’est en vertu des dispositions du Code Civil (art. 1778).
« Considérant, dit l'arrêt, que s’il est d'usage, lors
« du congément, d'estimer les pailles et foins et de « les rembourser au domanier congédié, il ne faut « pas en conclure que ces objets fassent partie des « droits réparatoires proprement dits ; qu’ils sont de « véritables récoltes, ou des débris de récoltes, « appartenant au domanier congédié au même titre « qui en donne la propriété aux fermiers ordinaires. » (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. IX, p. 617.)
L'intérêt de la question est celui-ci : les pailles, foins et engrais n'étant pas droits réparatoires, il sera loisible de procéder à leur estimation après le 29 Septembre ; tandis que s'ils étaient considérés comme faisant partie constituante des droits superficiels, les articles 21 et 22 de la loi du 6 Août 1791 s’opposeraient à leur prisage après cette époque.
> Ill
Des conditions moyennant lesquelles existe le droit de propriété du domanier.
À quelles conditions existe le droit de propriété du domanier ?
Le domanier devra payer les deniers d'entrée,
considérés comme le prix de la vente des édifices et superfices existant au moment du contrat. Quant aux améliorations qu'il a droit de faire pendant la durée de sa jouissance, il en deviendra propriétaire, à la condition d’en supporter tous les frais.
Ces deniers d’entrée représentent-ils véritablement la valeur des édifices existant, et la rescision du contrat pourrait-elle être demandée pour vileté du prix ?
Si l’on pouvait considérer isolément les deux éléments qui forment le bail à domaine congéable : la vente et le louage, il faudrait appliquer à la cession des droits réparatoires au domanier, moyennant les deniers d'entrée, les règles de la vente, et admettre la rescision du contrat pour lésion de plus des 7/12.
Mais nous avons dit que le domaine congéable n’est point un mélange de la vente et du bail ; qu’il est une combinaison de ces deux contrats. Il est formé avec leurs éléments, qui se trouvent confondus, et qu’on ne peut plus séparer, sans méconnaître la nature du domaine congéable.
Nous maintenons cette façon de penser, et pour être logique avec nous-même et avec les vrais principes, nous refuserons à celui qui baïlle à convenant son héritage, le droit de demander la rescision du contrat, sous le seul prétexte que les deniers d'entrée constituent un vil prix, par rapport aux édifices et superfices aliénés. Parce que s’il y à une sorte de
vente dans le bail à convenant, il y a autre chose qu'une vente.
Sans doute, il est juste de dire, avec Baudoin de Maisonblanche (Institutions convenancières, t. TI, n° 231), « qu'en transportant une portion du fonds « par la première concession à domaine congéable, « il est juste que le propriétaire reçoive un prix égal « à la valeur des édifices aliénés. »
Mais la lésion ne peut pas résulter nécessairement de l'insuffisance des deniers d’entrée. Il importe, pour l’estimer, de ne pas séparer ce que le foncier concède au domanier : le droit de propriété et le droit de jouissance ; de ne pas considérer isolément non plus les prestations que le domanier paiera au foncier, les deniers d’entrée et la rente convenancière.
Les deniers d'entrée ne sont pas, d’ailleurs, une condition sine quä non de l'existence du contrat, qui peut très bien se concevoir sans qu'ils aient été stipulés, attendu que l'importance de la rente domaniale peut comprendre en même temps le prix de cession de la superficie et la location du fonds.
L'arrêt de la Cour de Rennes du 10 Août 1835 admet « que dans la formation de la rente conve- « nancière, il entre quelquefois une portion du prix « d'achat des droits édificiers. » { Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. X, p. 248.)
L'usage des deniers d'entrée, en matière de domaine
congéable, comme la commission en matière de bail, sont nés de la libre convention des parties.
Si on ne peut fonder la lésion sur l'absence des deniers d'entrée, à plus forte raison ne pourra-t-on la fonder sur leur insuffisance. Ce qui est dû au foncier, en vertu du contrat, c’est la rente convenancière ; cette rente peut avoir été surélevée pour tenir lieu des deniers d'entrée, ou suppléer à leur insuffisance. Souvent, dans la pratique, le prix d’aliénation et le prix de bail sont réellement confondus. Donc les deniers d’entrée ne représentent pas la valeur des édifices et superfices, et le bailleur ne pourra pas invoquer la lésion et obtenir la rescision du contrat, en prouvant seulement qu'ils ne sont pas les sept douzièmes de la valeur des édifices aliénés.
« Admettre le principe contraire, dit Aulanier, ce « serait autoriser à attaquer sans motifs des contrats « faits de bonne foi, et qui ne contiennent aucune « lésion. Le bailleur qui trouve dans l’augmentation « de la rente, la valeur des édifices qu'il aliène, au « lieu de la recevoir en deniers d’entrée, ne souffre « réellement aucun préjudice ; la chose qu’il cède « lui est payée à sa valeur et de la manière qu'il à « voulu qu’elle le fût. » (Trailé du Domaine congéable, n°932) (1)
(1) Eo sens contraire : une décision du Tribunal d'appel de Rennes du
6 Pluviôse, an X, qui déclare « que l’on ne peut jamais faire envisager « une partie de la redevance annuelle comme représentative d'une por-
D'autre part, la rescision ne peut pas être demandée en se fondant sur la modicité de la rente, pour la double raison, qu'en matière de bail, les principes s’y opposent, et que, spécialement en matière de domaine congéable, il est d'usage que la rente convenancière, suivant l'expression de Baudoin, « n’équi- « pole point au revenu de la tenue. » (Institutions convenancières, t. I, n° 233.)
« Cette rente est souvent fort médiocre, eu égard « aux grandes issues et largesses desquelles jouis- « sent les rustiques au dit comté. » (Art. 10, Usement de Cornouailles.)
La rescision sera donc très difficile à obtenir, on ne devra l’admettre que sur des preuves bien convaincantes, dans les cas de lésion monstrueuse ou lorsqu'il est bien certain que le domanier à agi par dol, en spéculant, par exemple, sur l'ignorance ou les besoins urgents du propriétaire foncier. (BAUDOIN, Institutions convenancières, n° 233.)
« tion de la vente des droits réparatoires ». (Citée dans AuULANIER, Traité du Domaine congéable, n° 54.)
