IV

Des conséquences du droit de propriété du domanier.

Quelles sont les conséquences du droit de propriété du domanier ?

Le domanier a sur ses édifices et superfices les trois éléments du droit de propriété : le jus uti, le jus fruendi, le jus abutendi. Il peut en disposer, c’est-à-dire qu'il peut les aliéner et les hypothéquer.

L’aliénation des édifices ne suppose pas le consentement du foncier ; l’art. 3 de la loi du 6 Août 1791 le dit formellement.

Le colon qui vend ses droits convenanciers est dégagé de toute obligation envers le foncier, car il n'était tenu que propter rem. Cette faculté de vendre ses droits, qui dans la plupart des usements lui fut toujours reconnue (1), donnait au colon une grande indépendance vis-à-vis du foncier, qu’il pouvait ainsi

(1) « L'art, 19 de l’Usement de Rohan, qui exige le consentement du « seigneur pour vendre, est une disposition exorbitante particulière à « ce ressort, dans le cas où le tenancier n’a pas d’enfants. » (BAUDOIN DE MAISONBLANCHE, t. II, p. 174.)

quitter librement, et aurait dù mettre le domaine congéable à l'abri des reproches adressés touchant l'esclavage et la servitude du colon.

La vente des droits réparatoires est soumise à toutes les règles concernant les ventes d’immeubles.

C’est ainsi que l’acquéreur doit transcrire ; que le vendeur peut demander la rescision pour lésion de plus des sept douzièmes, etc.

Une difficulté s'était élevée sur la manière d’estimer la lésion. D’après Le Guével (Commentaire sur l’'Usement de Rohan, p. 205), on devait estimer les droits réparatoires d’après leur revenu ; d’après d’autres, on devait considérer l'estimation par le menu, telle qu'elle serait faite en cas de congément. Baudoin {Institutions convenancières, p. 430), propose un moyen terme. Il admet la légitimité de la vente volontaire « toutes les fois que l’acquéreur paie le « juste prix soit sur le pied du revenu, soit à raison « de la valeur en congément ». (En ce sens, jugement du Tribunal de Lannion, 20 Octobre 1759 ; confirmé par arrêt du Parlement, 10 Février 1764.)

Le droit d’hypothéquer ses droits réparatoires appartient certainement au colon, puisque ces édifices sont immeubles et qu'ils sont sa propriété.

Mais, conformément à l’art. 2125 du Code Civil, et à la maxime resolulo jure dantis resolvitur jus accipientis, les hypothèques conférées à des tiers sont

résolubles comme la propriété du colon ; elles sont purgées par le congément.

Il résultait de cet état de choses que le crédit, accordé au colon par le droit d’hypothèque, était insuffisant, puisque, par l'effet du congément, les créanciers perdaient toute sûreté réelle pour le paiement de leur créance. Dans leur intérêt, et plus encore dans celui du domanier, une réforme s’imposait pour assurer à ce dernier le moyen « d'utiliser, « au point de vue du crédit réel, sa propriété super- « ficiaire dont la valeur est parfois considérable ». (Rapport de M. Grivart au Sénat, p. 26.) Elle fut proposée par M. Gourvil, député. (Journal officiel du 24 Mai 1893.)

Le sort du domanier a été amélioré à ce point de vue par la nouvelle loi du 8 Février 1897, dont l’art. 11 est ainsi conçu : «En cas de congément, « d’exponse ou de vente sur bannies, les créanciers « hypothécaires du domanier auront un droit de « préférence sur les sommes attribuées à ce doma- « nier, d’après le rang de leurs inscriptions, sans « aucun préjudice des droits du foncier. »

« Sera nul tout payement effectué par le foncier, « à l'encontre de ce droit de préférence. »

« Le congément, l’exponse, et la vente sur bannies « rendent exigibles les créances hypothécaires consen- « ties par le domanier sur ses droits convenanciers. »

C’est la même pensée qui a inspiré l’article 2 de

la loi du 19 Février 1889, et qui a dicté l’article 11 de la nouvelle loi sur les domaines congéables.

Lorsque la loi, pour de justes raisons, autorise certains créanciers à être préférés à d’autres, il importe que ces créanciers légitimement privilégiés, conservent le bénéfice de leur droit de préférence, tant que subsiste la cause qui le leur à fait attribuer.

Or, pourquoi un créancier serait-il privé de ce privilège parce que la sûreté qui garantissait sa créance s’est transformée en une chose d’une autre nature ? Si l’immeuble qu'il avait le droit de convertir en argent, par la saisie, s’est transformé sans qu'il ait eu besoin d'intervenir, en un prix qui en représente la valeur ? Il n’y a nul motif pour qu'il perde son droit et pour que sa créance, qui était préférable à d’autres, soit confondue avec celle des créanciers chirographaires. Son gage n’a pas péri, il s’est transformé. Il est, au contraire, très avantageux pour lui de n'avoir pas eu à diminuer le gage de son débiteur par les frais de saisie, l'événement qui les lui évite ne doit que lui être avantageux.

Et le motif d'équité, qui à fait voter l’article 2 de la loi 1889, militait encore bien plus en faveur des créanciers hypothécaires sur les droits convenanciers. Tandis que l’on pouvait objecter, que l’indemnité d'assurance pouvait être inférieure à la valeur de l’immeuble incendié, et qu’il y avait là une perte

partielle, qui devait être supportée aussi bien par les créanciers privilégiés, que par les créanciers chirographaires ; le même raisonnement ne peut être fait au sujet du remboursement des droits réparatoires : ce que le foncier doit rembourser, c’est la valeur exacte des édifices et superfices. M. Grivart en fait la judicieuse remarque dans son rapport à la commission du Sénat :

« Le principe qui a inspiré la loi de 1889, dit-il, « s'applique par un véritable a fortiori à la situation « que nous envisageons. »

Ce privilège des créanciers hypothécaires du domanier a donc une utilité considérable, un fondement très juridique.

Il importait, à l'intérêt du domanier, qu'il ne fût pas restreint au seul cas de congément, mais qu'il fût étendu aux autres cas de résolution de sa propriété : l’exponse et la vente sur simples bannies. Le législateur l’a compris : En cas de vente sur simples bannies, le privilège portera sur le prix d’adjudication ; en cas d’exponse, sur l'indemnité payée par le foncier.

Aucun intérêt n’est lésé par cette faveur faite au crédit du domanier.

Le foncier ne peut en souffrir ; l’article 11 a souci de ses droits, « sans aucun préjudice des droits du « foncier », dit la loi. Aucun préjudice d’ailleurs n’était possible pour le foncier. À son égard, les édi-

fices et superfices, étant meubles, ne peuvent être que libres entre ses mains.

D'autre part, le propriétaire foncier a sur les édifices et superfices, pour garantie du paiement de cinq années de rente (art. 2277, C. C.), un privilège analogue à celui que l’article 2102 du Code Civil accorde aux propriétaires ruraux sur les meubles garnissant la ferme.

Et l’article 7 de la nouvelle loi avait déjà fait remarquer, pour le cas d’exponse, que l'intérêt du foncier passait avant celui des créanciers hypothécaires.

Mais nous pensons que ces mots sans préjudice des droits du foncier peuvent aussi servir à combler une lacune, qui semble exister dans la loi.

Les créanciers ne conserveront leur droit de préférence, qu'à la condition d’avoir fait inscrire leur hypothèque. Cette inscription fait remonter leur droit de préférence à la date où elle est prise.

Les hypothèques légales, dispensées d'inscription, conservent le rang qui leur est assigné par l’article 2135 du Code Civil. (Voir Rapport de M. Grivart, p. 28.)

Mais, comment le foncier pourra-t-il connaître ces hypothèques, si elles n’ont pas été inscrites ?

Sa situation est en dehors de la situation de droit commun des acquéreurs d'immeubles, qui, aux termes des articles 2193 et suivants, sont soumis aux

formalités de la purge des hypothèques non inscrites.

Le foncier, en effet, est loin d’être un acquéreur d'immeubles. Il n’acquiert point d'immeubles, puisque à son égard les édifices sont meubles. Il ne fait même point, le plus souvent, une acquisition, les édifices rentrent dans son patrimoine, par l'effet d’une sorte de réméré.

Dès lors, il serait injuste que le foncier pût être inquiété par les créanciers dispensés d'inscription, lorsqu'il a payé des créanciers chirographaires, alors que rien ne dévoilait les droits des créanciers hypothécaires, ni une inscription, ni une opposition au paiement.

C'est ce que dit M. Grivart dans son rapport : « Mais il doit être bien entendu, qu’à défaut d’ins- « cription, ceux mêmes des créanciers qui en sont « dispensés n'auront aucun recours à exercer contre « le foncier, qui n’ayant, d’ailleurs, pas reçu oppo- « sition, se sera libéré, au préjudice de leur hypo- « thèque. »

Ces mots de l’éminent jurisconsulte justifient aussi, selon nous, ces termes de l’article 11 : «€ sans aucun « préjudice des droits du foncier. »

Ils résolvent par l’affirmative la question que pose M. Henry : (La Loi bretonne du 23 Novembre 1896, p. 37.) « Les créanciers dispensés d'inscription ne « doivent-ils pas prendre les devants, pour empèê- « cher les sommes soumises à leurs droits de pré-

« férence, de leur échapper ? » Ils font disparaître la lacune qui semble exister touchant la solution de cette question.

Désormais, le domanier peut ajouter aux avantages du droit d’aliénation, tous ceux du droit d’hypothéquer. La nouvelle loi, à ce point de vue, améliore sa situation en fortifiant son droit de propriété.

De certaines restrictions au droit de propriété du domanier.

Quoi qu'il en soit cependant, le domanier propriétaire n’a pas encore tous les avantages du droit de propriété.

Certaines restrictions peuvent entraver sa liberté, certaines limites peuvent être apportées à la durée de ses droits. Sa propriété est résoluble, et par cela même un de ses éléments le jus abutendi n'est pas absolu.

Intimement lié au droit de jouissance dont il n’est

qu’un accessoire, le droit de propriété doit s’éteindre par toutes les causes qui mettent fin au droit de jouissance. Chacun de ces deux droits est le complément de l’autre, et il faut les deux réunis pour qu'il y ait domaine congéable.

Nous étudierons, dans notre dernière partie, les modes d'extinction des droits convenanciers. Nous nous Contenterons, ici, de mentionner les principaux :

Ce sont : le congément, — l’exponse, — la vente sur simples bannies, dans le cas spécial où le foncier se rend adjudicataire, — l'exercice du droit de provoquer le remboursement. Il faut ajouter : la vente amiable des droits réparatoires ou foncier.

De tous ces actes, qui opèrent entre les mains du propriétaire foncier la consolidation des édifices et superfices et du fonds, le seul qui soit une limite au caractère de perpétuité du droit de propriété, une restriction à son caractère d’être un droit absolu, c’est le congément, parce que le congément ne dépend pas de la volonté du domanier. Le colon n’a aucun moyen de l’éviter ; tandis que s’il met fin à ses droits par la vente amiable ou la demande de remboursement, c’est qu'il le veut bien ; s’il fait exponse, c’est par suite de circonstances où il s’est trouvé par son fait ; et s’il est dépouillé par la vente sur simples bannies, c’est par sa faute.

On peut justement comparer le congément à l’exer-

cice du droit de réméré, et la propriété superficiaire du colon à celle de l'acheteur à réméré.

Limité dans sa durée, avons-nous dit, le jus abutendi du colon peut être aussi restreint dans son étendue.

Le domanier peut bien aliéner ou hypothéquer ses édifices et superfices, aucun préjudice ne pourra en résulter pour le foncier. Mais il n’a pas le droit de détériorer son bien, de laisser ses terres sans culture ; si sa mauvaise foi ou même sa négligence peut faire craindre au foncier quelque dommage, si la mauvaise gestion du domanier donne lieu de croire que la rente convenancière ne pourra être intégralement payée, le propriétaire foneier a le droit d'intervenir.

Parce que s'il est propriétaire des édifices, le domanier est en même temps fermier du fonds, le paiement de la rente est garanti au foncier par les édifices et superfices sur le prix desquels il a un privilège. Le domanier ne peut donc pas, par son fait, diminuer les sûretés de son créancier.

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ÉTUDE SUR LE DOMAINE CONGÉABLE il