DU DROIT DE JOUISSANCE OÙ DOMANIER SUR LE FONDS

Parmi les droits qui naissent du contrat de bail à domaine congéable, nous connaissons le droit de propriété du domanier sur les édifices et superfices.

Nous allons étudier, dans ce chapitre, un autre droit qui appartient au domanier, droit inséparable, mais distinct du premier, droit principal, mais qui ne constitue pas, comme le droit de propriété, le caractère d'originalité de notre contrat. Nous avons nommé le droit de jouissance du domanier sur le fonds. Est-il le même que le droit de jouissance du fermier, que le droit de jouissance de l’usufruitier ?

Assurément, il ne peut être d’une autre nature. Il réunit tous les caractères essentiels du droit de jouissance, qui sont d'être un droit temporaire et

un des éléments du droit de propriété. Comme le

bailleur d'immeuble et le donateur d’usufruit, notre foncier est comme un nupropriétaire, en ce sens que s’il a conservé, en droit, son jus abutendi, en fait, s’il est mis dans l'impossibilité de l'exercer pendant un certain temps, en concédant au domanier le jus ulendi et le jus fruendi. À cet égard, la situation du domanier ressemble à celle du fermier, à celle de l’usufruitier. Mais à bien d’autres points de vue, elle diffère tantôt de l’une, tantôt de l’autre, pariois des deux ; c’est dire qu’elle offre un aspect tout particulier, que nous allons étudier dans ce chapitre.

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De l’étendue du droit de jouissance du domanier sur le fonds.

Le domanier a sur le fonds qui forme l’objet de son droit de jouissance, des pouvoirs plus étendus que ceux d’un usuiruitier et d’un preneur à ferme. La raison en est que le contrat qui lui permet de jouir du fonds, lui confère aussi un autre droit, qui

sert à corroborer son droit de jouissance, le droit accessoire de propriété sur la superficie.

C'est ainsi que, sur le fonds, le domanier pourra faire des améliorations.

«Il est, dit Baudoin, des améliorations permises « par le seul titre de superficiaire. » {Institutions convenancières, t. Il, n° 256.) Ces améliorations ne seraient pas permises à un fermier ou à un usufruitier. L'art. 599 du Code Civil, au titre de l'usufruil, nous dit, en effet : « L’usufruitier ne peut, à la ces- « sation de lusuiruit, réclamer aucune indemnité « pour les améliorations qu'il prétendrait avoir fai- « tes, encore que la valeur de la chose en fût aug- « mentée. »

Si le domanier peut améliorer, à plus forte raison il peut réparer. Il peut faire toutes sortes de réparations avec la certitude d’en être indemnisé ; tandis que l’usuiruitier se risque à faire l’avance des frais de grosses réparations, et les réparations d’entretien ne lui seront jamais remboursées. (Art. 605, C. C.)

Le motif de cette différence se conçoit :

La constitution d’usufruit a lieu pour permettre à une personne de jouir d’une chose dans l’état où elle se trouve, tandis que le véritable but de la tenure convenancière est l'amélioration, l'augmentation d'un bien rural, l'intérêt de l’agriculture.

Le domanier a des pouvoirs plus étendus aussi que ceux du fermier. Celui-ci, comme lusulruitier,

doit jouir de la chose louée dans l’état où elle est, sans en modifier la forme. (Voir GuiLLouarD : Trailé du contrat de louage, n° 288.) Il doit la rendre, à l'expiration du bail, telle qu’il l’a reçue. (Art. 1730, CC)

S'il a fait des améliorations, la rigueur de la loi s’opposerait à ce qu’il en fût indemnisé, si elle n’était tempérée par le principe : que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui, principe qui peut lui assurer une indemnité, en proportion de la plus-value, dans le cas où le bailleur ratifie les améliorations faites.

Il est vrai que M. Guillouard (n° 291) apporte, avec raison, un tempérament à la rigueur des règles du louage, en ce qui concerne le bail à ferme.

Mais le fermier tient alors le droit de faire certaines améliorations, d’un tempérament qui n’est pas dans la loi ; tandis que le domanier, lui, c’est en vertu des principes mêmes qu'il a ce droit, et des règles anciennes.

Telle est, encore aujourd'hui, une différence entre les domaines congéables de date ancienne (antérieurs à la loi de 1791, — voir art. 20), et le bail à ferme régi d'après la rigueur du Code Civil. Mais cette différence n'existe plus entre les baux à ferme actuels et les baux à convenant de date récente.

L'assimilation, au point de vue du droit d’améliorer, entre le bail et le domaine congéable, était très désirable. Elle aurait dù s'opérer par l'extension des

droits du fermier ; chose étrange, elle s’est effectuée par la restriction du droit du domanier.

Et nous pensons que l’on pourrait peut-être critiquer le principe trop absolu de l’article 4 de la nouvelle loi du 8 Février 1897 :

« Les édifices et superfices, — dit cet article, — « qui auraient été établis en dehors des titres et « conventions, n'entreront pas en compte dans les « estimations... »

Cette disposition a été émise dans le même sens que celle de l’article 20 de la loi du 6 Août 1791 : « S'il s'élève, — disait l’art. 20, — des questions sur « la nature des objets qui doivent entrer dans l’es- « timation des édifices et superfices et des améliora- « tions à rembourser au domanier, elles se règle- AFOAÉS-- pour les baux qui seront faits à l’avenir, « d’après les conventions des parties. » Elle consacre, en outre, une tendance très prononcée de la jurisprudence à restreindre les pouvoirs du colon relativement au droit d'améliorer, (Voir req. Cassation, 7 Mai 1851. D., p. 51, [, 276), refusant au colon le remboursement des frais de premier défrichement des terres labourables.

Mais pour avoir eu de tels précédents, nous ne la

croyons pas moins regrettable.

Il faudra désormais des clauses expresses dans le contrat, pour donner au domanier des pouvoirs suffisants afin qu'il puisse améliorer sa tenue. Et comme

l'extension de ses pouvoirs est indispensable au bon fonctionnement du domaine congéable, on peut assurer que de telles clauses deviendront de style dans le bail à convenant.

Deux raisons ont motivé la disposition de l'art. 4 de la loi du 8 Février 1897 :

La première est qu'il ne faut pas sacrifier à l’intérèt du domanier les droits du propriétaire foncier. Si le domanier est propriétaire de la superficie, s’il est titulaire d’un droit réel, il ne faut pas oublier que son droit est limité par la propriété du foncier sur le fonds, et résoluble par l'effet du congément.

Cette faculté de congédier est des plus légitimes entre les mains du foncier, et il ne faut pas que le domanier puisse lui en rendre l'exercice presque impossible en le rendant très onéreux.

C'est ce qui arriverait, si le colon pouvait, en toute liberté, faire des dépenses excessives, augmentant ou non la valeur de la superficie.

Une telle exagération n’a jamais pu se concevoir, aussi les anciens usements avaient-ils tracé des règles très sages qui protégeaient les droits du propriétaire en laissant au domanier toute la liberté voulue pour fertiliser la tenue, au mieux des intérêts de tous.

Ils distinguaient les améliorations licites de celles

qui étaient prohibées et que l’on appelait des novalités.

Pour faire des novalités, il fallait l’assentiment du seigneur, mais toutes autres améliorations pouvaient être apportées librement sur la tenue par le colon.

« Les améliorations licites, disait Baudoin, sont « celles qui ne tendent qu'à l'entretien ou à la «€ restauration de la tenue dans son ancien état, ou & à sa fertilisation. » {Institutions convenancières, n° 257),

C'est ainsi que les colons pouvaient planter des arbres fruitiers, former d’utiles prairies, défricher les terres labourables, d’après Le Guével ({ Commentaire sur l'Usement de Rohan, n° 105) ; d’après Rosmar, (bâtir sur les anciens fondements et masu- «res, pourvu qu'ils ne bâtissent pas avec trop de « somptuosité, comme de bâtir de pierres de taille « et couvrir d’ardoises, et qu’ils ne fassent pas plu- « sieurs étages. » (Traité de Rosmar, sur l'Usement de Tréguier et Goëlo, art. 4.)

Cet article de Rosmar a servi de base à un Arrêt de la Cour de Rennes, que nous devons mentionner ici, Car nous pensons que cette Cour, la plus compétente en la matière, a été heureusement inspirée en déclarant que « s’il est certain qu'il a existé « d'anciennes constructions, dont la forme et les « dimensions ne peuvent être absolument détermi- « nées, le colon a le droit de les reconstruire, « pourvu qu'il ne se livre pas à une dépense exces- « sive, et n'effectue que des constructions ordinaires

«et proportionnées à l'existence. de la tenue. » (Arrèt du 13 Juillet 1893. Recueil des Arrêls d'Angers et de Rennes, 1893, p. 376.)

La distinetion faite par nos anciens usements, des novalités et des améliorations permises, protégeait donc les intérêts du foncier, en laissant au colon une très utile liberté. Le seul reproche qui puisse lui être fait, est qu’elle manquait, peut-être, d’un critérium certain ; mais on pouvait l’établir, en se fondant sur les règles anciennes appropriées aux circonstances actuelles. Une jurisprudence se serait établie tranchant les dernières difficultés.

Or, il importe beaucoup que le domanier, en dehors des titres et conventions, ait les pouvoirs les plus étendus.

Car, c’est cette liberté accordée au colon, qui constitue le principal avantage de la tenue à domaine congéable sur les autres genres de tenue ; si vous la supprimez, vous donnerez prise aux attaques des adversaires du domaine congéable, qui pourront alors justement s’écrier avec M. Denisse :

« On voit quel obstacle le domaine congéable « apporte au développement de l’agriculture, quel «€ préjudice il cause à la propriété des régions où il « est en usage. On peut apprécier toute la valeur de « ce préjudice, en remarquant que l'élevage du bétail « doit aujourd'hui se substituer dans ces régions à « la culture des céréales, qui a cessé d’être rému-

« nératoire. Or, comment les fermiers peuvent-ils « entreprendre l'élevage du bétail alors qu'il leur « est défendu de construire des écuries ? » (De la nullité d'une clause insérée dans les baux à domaine congéable ; Journal l'Avenir de Morlaix, n° du 27 Mai 1893.)

Dans l’état actuel de l’agriculture en Bretagne, il est au moins trois choses qui devraient être toujours permises au domanier : c’est de planter des pommiers, de construire des étables et de défricher les landes. Toutes les dépenses faites à cet effet, devraient lui être remboursées, et cela même, à défaut de titres et de conventions exprès.

La seconde raison donnée pour justifier la disposition de l’article 4, est un aveu de l’utilité de lextension des pouvoirs du domanier. Car si la nouvelle loi n’accorde pas elle-même ces pouvoirs au domanier, elle lui donne, du moins, les moyens de les obtenir. Dans les baux à venir, les parties auront toute liberté de stipuler le remboursement des novalités. Elles pourront obtenir ce même résultat dans les baux en cours en menaçant de lexponse payante le foncier, s’il ne veut accorder un changement.

Nous convenons que la condition du domanier ne sera pas aggravée en fait par cet article # de la loi du 8 Février 1897, qui restreint en droit ses pouvoirs. Mais alors, quel besoin avait-on de changer à cet égard la législation antérieure ? N'était-il pas

plus simple de laisser subsister les anciennes règles en les élargissant, puisque le besoin s’en faisait sentir, au profit des preneurs à domaine congéable.

C'est un desideratum que la législation du bail à ferme augmente la liberté du fermier ; et que les décisions des tribunaux, l'avis des jurisconsultes, la convention des parties n'aient plus à suppléer à l'insuffisance de la loi.

C'est assurément une manière d’agir très différente de ce desideratum légitime qui a été observée, en matière de domaine congéable, dans l’article 4 de la loi de 1897.

Et l’on peut, à bon droit, s’en étonner. Pourquoi le législateur n’a-t-il pas fait la condition du domanier ce que la feront les conventions des parties ? Quand une clause devient de style, elle est mûre pour devenir légale. C’est une chose très désirable, c'est un progrès, que la loi consacre l’usage et lui donne son autorité. Le législateur à pour mission de prévoir les besoins des peuples et de constater leurs usages. Et il est très regrettable que les parties aient à suppléer à l'insuffisance de la loi. S'il est bon de laisser toute liberté aux particuliers, il est utile de les guider ; s’il est bon qu'ils puissent déroger par leurs conventions aux principes qui ne sont point d'ordre public, c’est un mal que les parties aient à faire la loi elles-mêmes.

Pour légitimer toute innovation, le domanier devra

donc produire un titre ; mais ce titre a pu être égaré. S'il est représenté, tout sujet de contestation n’est pas tari. L'acte ne définit peut-être pas exactement tous les édifices et superfices dont la valeur doit être remboursée au colon; et si l’on peut craindre que le propriétaire foncier ait abusé dans le contrat de l'ignorance du domanier, on peut regretter aussi que celui-ci n’ait pas été protégé par la loi.

La prescription de trente ans, seule, pourra légitimer, à défaut de titre, les novalités du domanier. Le foncier pourrait l'empêcher de s’accomplir, en se faisant donner par le domanier des lettres de non préjudice.

Un arrêt de la Cour de Rennes, du 21 Juin 1878, considère comme valant lettres de non-préjudice les clauses, aujourd’hui devenues de style, par lesquelles les propriétaires interdisent aux domaniers toute innovation. (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. VI, p. 64.)

Une solution, infiniment plus avantageuse de la question qui nous occupe, avait été proposée par M. Gourvil à la première commission de la Chambre des Députés. Cette proposition était ainsi conçue :

« Le domanier a le droit de créer sur le fonds et « de faire entrer en prisage, lors du congément, tous « édifices et superfices utiles à l'exploitation. Le fon- « cier qui congédie a le choix soit de rembourser la « plus-value procurée au fonds par les édifices et

« superfices qu’y laisse le domanier, eu égard à la « nature et à l'importance de la tenue, soit de rem- « bourser la valeur intrinsèque prisée par le menu « tant en matériaux qu’en main-d'œuvre, des édifi- « ces et superfices. »

Ainsi entendu, le règlement des novalités encourageait les améliorations. Il était favorable au domanier qui travaillait pour lui; à l'intérêt de l’agriculture que les bonnes exploitations rendent prospère ; au propriétaire foncier qui recouvrait, à la fin du bail, une tenue véritablement améliorée et dont les intérêts étaient protégés de la façon la plus large, par le choix qui lui était accordé du remboursement de la plus-value inférieure au prix des matériaux et de la main-d'œuvre, ou du remboursement des matériaux et de la main-d'œuvre inférieurs à la plus-value.

Quelle sera la sanction de l’article 4 de la nouvelle loi ?

Si des édifices et superfices ont été établis sans titre, le domanier aura le droit de les enlever ou de les abandonner « sans qu'il y ait lieu à indemnité «€ de part ni d'autre ».

Le propriétaire foncier ne pourra pas, comme dans le cas de l’article 555 du Code Civil, obliger le domanier à enlever ses constructions. Le motif de cette différence est, comme le fait justement observer M. Le Cerf (Rapport du 25 Mars 1893), que « le « domanier est dans une situation un peu différente

de celle prévue par l’article 555 ; il n’a pas agi

« sans titre, il a simplement excédé les limites que

son titre lui imposait ».

Si le domanier opte pour l’enlèvement de ses

édifices et superfices, le foncier aura le droit de s’y opposer ; il pourra retenir les édifices et superfices en remboursant, dit la loi, «la valeur des matériaux

et de la main-d'œuvre. »

« C’est là, dit M. Henry (Une vieille coutume bretonne, p. 107), dépasser les limites du principe d'équité, dont il y a seulement à se préoccuper ici, d’après lequel nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui; ce n’est, en effet, que dans la mesure de la plus-value résultant des dites constructions ou plantations, que le foncier s’enrichirait aux dépens du domanier ».

C'est aussi la façon de penser de MM. Pinchon et

Gourvil (Commentaire et Historique de la loi du

Février 1897, n° 120) :

« Du moment que le législateur de 1897 n’hésitait pas, et avec raison, à s’écarter de la règle édictée par l’article 555 du Code Civil, nous estimons qu’il eût dû entrer plus résolument dans cette voie. Il ne devait pas obliger le propriétaire foncier, qui veut conserver les superfices illicitement établis par son domanier, à rembourser à celui-ci la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre. » Nous pensons différemment, et approuvons, ici, la

solution donnée par le législateur. Elle est pleinement conforme aux principes du Code Civil, art. 555, dont il n’y a pas lieu de s’écarter ici. Car, ainsi que l’observe M. Le Cerf, le domanier qui à établi des innovations illicites n’est pas tout à fait un possesseur de mauvaise foi : il mérite donc d’être mieux traité que lui ; alors, pourquoi serait-il traité plus mal, en l’obligeant à se contenter de la plus-value, alors qu’au possesseur de mauvaise foi, on rembourse les matériaux et la main-d'œuvre ?

Ajoutons que non seulement, la solution de la loi est conforme aux dispositions du Code Civil, que non seulement elle est juste, mais encore qu’on ne peut lui reprocher de porter aucun préjudice aux intérêts du foncier : il est bien probable que celui-ci ne s’opposera pas à l’enlèvement d’un ouvrage, dont les frais n’ont pas donné à l'immeuble une plusvalue au moins égale au prix des matériaux et de la main-d'œuvre... ; et que d'autre part, si le domanier n'a aucun avantage à enlever sa construction, il traitera à l'amiable avec le foncier, qui ne négligera point l’occasion de faire à bon compte une acquisition.

De la durée du droit de jouissance du domanier sur le fonds.

Le droit de jouissance du colon est sinon perpétuel, du moins indéfini, en ce sens que le domanier a le droit de jouir du fonds, tant qu'il n’en est pas expulsé par le congément.

Sa jouissance ne finit pas à sa mort comme celle de l’usuiruitier, elle ne prend pas fin comme celle du fermier, à l'expiration d’un bail.

Le droit de jouissance du domanier compte dans son patrimoine et passe avec les édifices à ses héritiers, c’est là, une conséquence de la réalité de son droit.

« Ce qui forme le trait distinctif du domaine con- « géable, dit M. Grivart, rapporteur de la commission « au Sénat (séance du 2 Juillet 1896), c’est qu'il ne « prend pas fin à l'expiration des baillées ; les droits « et obligations du domanier persistent, sans limite « de temps, tant qu'il n’a pas été remboursé des « édifices et superfices dont il a acquis la propriété « du foncier, au moment où a pris naissance le bail

« en premier détachement, et de ceux qu'il a régu- « lièrement établis dans le cours de son exploita- € Lion. »

La tacite reconduction devait-elle exister et existet-elle dans le domaine congéable ?

La même question a été vivement débattue pour le bail à ferme.

Le principe admis dans l’ancien droit fut battu en brèche par la loi des 28 Septembre-6 Octobre 1791, dont l’article 4, section 2, titre I, décida que « la « tacite reconduction n'aurait plus lieu à l’avenir en « bail à ferme ou à loyer des biens ruraux ».

Il fut rétabli par l’article 1776 du Code Civil, sur l'observation du consul Cambacérès, qui fit remarquer toute l'injustice qu'il y aurait à expulser le fermier qui, après l'expiration du bail, laissé en possession, à fait des frais pour l’ensemencement des terres.

En matière de domaine congéable, la marche des événements n'a pas été la même, et la nature différente du contrat pouvait donner lieu à une différente solution.

L'observation de Cambacérès, relativement au bail à ferme, n'aurait pas la même justesse en ce qui concerne le bail à convenant, parce que le domanier expulsé par le congément rentre dans le remboursement de ses frais.

Et ce motif, qui à justement fait rétablir la tacite

reconduction dans le bail à ferme, ne pouvait pas être invoqué pour la faire établir dans le bail à convenant.

La tacite reconduction était inconnue dans l’ancien état du domaine congéable. Et le besoin ne s’en faisait point sentir. Le domanier ne courait jamais aucun risque à faire des améliorations, qui devaient lui être payées, en cas de congément. Et d’ailleurs, comme les baux étaient faits sans limitation de durée, il eut été difficile de concevoir un renouvellement tacite ; on ne renouvelle pas une chose qui continue d’être, et produit indéfiniment le même effet.

Corse Au lieu qu'en domaine congéable, dit Bau- « doin, il n’y a point de tacite reconduction ; l’hypo- « thèque établie par le bail notarisé, une déclaration « authentique, ou un jugement, se perpétuent sur « tous les biens du colon, jusqu’à sa sortie.

« C’est, sans doute, cet engagement indéfini du fonds « au superficiaire qui fait dire à Rosmar (art. 3), que « le propriétaire donne ses maisons et superfices pour «en jouir le preneur à perpéluilé ; expression si « souvent critiquée, cependant exacte, usitée dans les « anciennes concessions à convenant. » ( {Institutions convenancières, t. II, Observations, n° 237.)

Ajoutons aussi que, si un inconvénient avait pu être à craindre de l'exercice prématuré du congément, laissant au domanier une durée insuffisante de jouissance, pour avoir le temps de faire des amélio-

rations, Cet inconvénient était écarté par un usage constaté par presque tous les Usements, et en vertu duquel une assurance tacite de 6 ans ou 9 ans était, toujours et de plein droit, accordée au domanier par le bail en premier détachement.

« Il est de maxime, dit Aulanier, que tout acte « d’acconvenancement confère le droit au colon et « sauf convention contraire, assurance de jouir pen- « dant 9 ans sans pouvoir être expulsé. » (Trailé du domaine congéable, n° 179.)

Le principe de la tacite reconduction à été introduit en matière de domaine congéable par l’article 14 de la loi du 6 Août 1791. —

Est-ce à tort ? Est-ce à raison ?

Nous devons convenir qu'aujourd'hui la tacite reconduction est aussi utile au domanier qu'au fermier, et qu'on ne doit pas regretter la disposition de l’article 14 de la loi du 6 Août 1791, parce que, dans certaines régions du moins, que l’on appelle les pays de baillée, un usage s’est répandu qui tend à devenir universel et à s'étendre aux autres pays de domaine congéable, dits pays de tacite reconduction, et qui consiste lorsqu'un propriétaire foncier acconvenance un héritage, ou renouvelle l'acte en premier détachement, à faire une baillée d'assurance ou de renouvellement.

Les domaines congéables, ou bien peu du moins, ne sont plus constitués pour une durée illimitée.

La loi du 6 Août 1791, article 14, ayant exigé que tout bail fût rédigé par écrit, il devait naturellement arriver que cet écrit ne servirait pas seulement de preuve, mais qu'il servirait aussi à constater les libres conventions que les parties ne manqueraient pas de faire : entre autres, celle relative à la durée pour laquelle le foncier s’engageait à ne pas congédier le domanier.

L'assurance tacite des anciens Usements devenait expresse. La situation du domanier se rapprochait de celle du fermier, en ce sens que l’un comme l’autre n'étaient assurés de jouir de la tenue que pendant un temps limité. Elle s’en rapproche encore plus depuis la loi du 8 Février 1897, qui veut un titre exprès pour autoriser le domanier à faire des innovations.

Dès lors, le colon, n'ayant plus, en dehors de la convention exprimée, le droit de faire des améliorations, il lui importe autant qu’au fermier de ne pas être expulsé précipitamment à l'expiration de son assurance, afin qu'il ne fasse pas, à l’avance, des frais qui ne lui seraient pas remboursés.

Donc, lorsque le terme de l'assurance accordée par le bail ou la baillée est expiré, si le congément n’est pas exercé, il y aura, au moins, renouvellement partiel de cette assurance par tacite reconduction.

La durée du nouveau bail tacite est fixée par la loi : « Le bail, ou la baillée, sera réputé continué

« par tacite reconduction pour deux ou trois années, « selon que l'usage du pays sera de régler l’exploi- « tation des terres pour deux ou trois ans. » (Art. 14 de la loi du 6 Août 1791.)

M. Henry (Une vieille coutume bretonne, p. 66) fait remarquer avec raison qu'il y aurait lieu d’étendre au domaine congéable l'application des articles 1774 et 1776 du Code Civil, d’après lesquels « pour les « terres qui se divisent par soles ou saisons », la tacite reconduction a lieu « pour autant d'années « qu'il y a de soles ».

En dehors de la tacite reconduction ordinaire, il y a une tacite reconduction spéciale au domaine congéable, qui résulte de ce double principe admis en matière de congément : 1° que le congément ne peut avoir lieu qu’à l’époque de la Saint-Michel ; 2 qu'il doit être signifié six mois d'avance. (Art. 21 et 22 de la loi de 1791.)

Nous avons fait allusion, plus haut, aux pays de baillée et aux pays, dits de tacite reconduction. C'est une distinction importante à faire aujourd’hui.

Cette distinction à de l'intérêt, d’abord, lorsqu'on envisage la durée pendant laquelle le domanier jouit du fonds. Nous verrons qu’elle a un autre intérêt encore, si l’on étudie les influences qui ont provoqué le mouvement en faveur des tenanciers à domaine congéable, mouvement qui a abouti à la loi du 8 Février 1897.

Des usages différents sont observés dans deux régions des pays de domaine congéable.

Les pays de baillée sont ceux où la jouissance du domanier s'exerce, en vertu de baillées d'assurance, se succédant périodiquement les unes aux autres. Ces pays sont ceux qui comptent aujourd’hui le plus de domaines congéables ; ils comprennent le Sud de la Basse-Bretagne, et plus particulièrement la Cornouaille et le pays de Pont-l’Abbé.

L'usage de la baillée est ancien : nous avons dit qu'une assurance tacite était accordée au domanier par beaucoup d’Usements. Sa généralisation est récente. Nous pensons qu'il est appelé à devenir universel.

On peut dire que la baillée est l’ensemble des clauses stipulées entre les parties, pour délimiter les droits de chacune d'elles, naissant du contrat de bail à convenant. On l'appelle généralement baillée d’assurance, parce qu'elle contient une clause spéciale, en vertu de laquelle le domanier est assuré de jouir pendant une période déterminée, le plus souvent de neuf ans. Cette assurance est une renonciation temporaire du foncier au congément, une promesse de ne pas l’exercer pendant neuf ans.

Outre la baillée primitive, qui opère le premier détachement du fonds et des édifices, il y a aussi la baillée de renouvellement, qui accorde au colon une assurance pour une nouvelle période.

Quant à la baillée de congément, elle est l’acte par lequel le foncier transporte à un tiers son droit de congédier. Elle ne met pas fin au domaine congéable ; elle opère seulement une subrogation par changement de domanier.

Les pays, dits de tacite reconduction, sont ceux où la jouissance du domanier, conformément au mode de constitution primitif du domaine congéable, se continue indéfiniment, sans limitation de durée, mais aussi sans assurance. Ils comprennent plutôt le Léon et les Côtes-du-Nord. Dans ces pays, le domanier, à tout instant de sa jouissance, exerce son droit en vertu de l’accord tacite, qui subsiste entre lui et le foncier, tant qu’une volonté contraire n’a point été manifestée.

On pourrait indiquer la différence qui existe entre ces deux manières d'exercer le droit de jouissance, en disant que le domanier du pays de tacite reconduction jouit du fonds, sous la simple condition résolutoire du congément ; tandis que celui qui a une baillée, jouit sous une condition résolutoire dont l’arrivée est au moins retardée jusqu'au terme de l'assurance.

Ces baux, sans limitation de durée dans les pays. dits de tacite reconduction, sont appelés à disparaître.

La loi du 6 Août, dans son article 14, exigeant un écrit pour la formation du contrat, était un premier acheminement à la baillée. La loi du 8 Février 1897,

article 4, supposant des titres et conventions pour la création d’édifices et superfices nouveaux inspirera aux parties l’idée de délimiter d’une façon plus précise leurs droits dans le contrat ; et une clause relative à leur durée ne peut manquer d’y être prévue, d'autant plus que l'assurance devra donner une sécurité indispensable au colon, pour qu'il ait l’initiative et l'intérêt suflisants à cultiver avec soin sa tenue.

Il n’y aura donc plus de domaines congéables sans baillée, que les très anciens qui seraient au moins antérieurs à la loi de 1791. Dans ceux-là, les domaniers, de père en fils, ou de vendeurs en ayants cause, continuent de jouir sans limitation de durée, tant que le congément n'aura point été exercé.

Ils n’ont point besoin d'assurance pour plusieurs raisons : dans les pays où ils existent, la crise s’est fait moins sentir que dans les pays de baillée, car dans les pays dits de tacite reconduction, le blé n’est point le principal produit du sol ; la culture maraichère et l'élevage du bétail sont plus en honneur, et les domaniers y ont moins souflert de la diminution du rendement de la terre ; leurs plaintes ont été moins vives : les propriétaires fonciers étaient moins exigeants, n'ayant pas à craindre lapplication d’un article 11. Un écrit n’était point nécessaire pour la formation du contrat, et toute amélioration utile était, de par l'usage, prisée en congément.

Faisons remarquer, ici, que le mot facile reconduclion a deux acceptions bien opposées.

Lorsque l’on parle des pays, dits de tacite reconduction, il évoque l’idée de baux faits sans limitation de durée. Dans son acception normale, facile reconduclion veut dire : nouvel accord tacite entre les parties, et fixation dans cette convention tacite de la durée du nouveau bail.

De ces deux significations différentes pourraient naître des idées confuses, et il faut bien avouer que : jouissance par tacite reconduction — pour : contrat sans limitation de durée, — est une expression bien impropre, car l’on pourrait dire que c’est précisément dans les pays dits de tacite reconduction que la tacite reconduction proprement dite est inconnue.

Lorsque le domanier jouit sans assurance et en vertu de droits antérieurs à 1791, il est naturel que poursuivi en congément, il ne puisse invoquer la tacite reconduction, excepté celle spéciale au domaine congéable, qui résulte des articles 21 et 22 de la loi de179L,

Et cependant, des domaniers ont eu une telle prétention. S'appuyant sur l’article 16 de la loi de 1791, qui subordonne les droits et obligations des parties aux lois générales établies ou à établir, pour l'intérêt de l’agriculture, relativement aux baux à ferme, en ce qui sera applicable au bail à convenant ; ils demandaient l'application de l’article 1738 du Code

Civil, en vertu duquel si le preneur reste, ou est laissé en possession à l'expiration des baux écrits, la tacite reconduction a lieu de plein droit.

Cette prétention devait être repoussée, par ce motif bien simple que la règle de l’article 1738 n’est pas applicable au bail à convenant, et que, même si elle avait pu être appliquée, elle n'aurait pu avoir d’eftet rétroactif.

L'article 1738, en effet, prévoit l'expiration des baux écrits et nullement la jouissance d’un domanier, qui ne subsiste depuis son origine qu’en vertu d’une simple tolérance du foncier.

De plus, l’article 1738 est une règle nouvelle en matière de bail à ferme, et il résulte bien des expressions employées par le législateur, que le principe nouveau ne devait rétroagir.

Nous pouvons citer deux Arrêts de la Cour de Rennes décidant qu’un domanier qui ne présente aucune baillée, soit antérieure, soit postérieure à la loi du 6 Août 1791, ne peut invoquer le bénéfice de la tacite reconduction. (1% Février 1821, DAGoRN- LEFLoHE ; 21 Septembre 1829, BaLozé-RENor ).

« Considérant, dit l'arrêt du 21 Septembre 1829, « que la baillée du convenant Breminou-Bras avait « été consentie à Balozé, le 13 Décembre 1789 ; que « sous l’ancien droit la tacite reconduction n'était « point admise en matière de domaine congéable ; « que l’article 11 de la loi du 6 Août 1791, loin

« d'établir la tacite reconduction en faveur des baux « passés sous l’ancien droit, n’accorde, pour tout « délai de congément, que deux ans ou quatre ans, « suivant que le bail est ou n’est pas échu ; qu'après « l'expiration de ces périodes de temps le domanier « peut être à chaque instant congédié, sous la seule « condition de notifier le congément six mois avant « la Saint-Michel, conformément à la loi de 1791. » (Lenir, Recueil des Arrêls de la Cour de Rennes, toXTS pa39

> III

Des conditions moyennant lesquelles existe le droit de jouissance du domanier sur le fonds.

Le domaine congéable étant un contrat à titre onéreux, les droits du domanier supposent nécessairement des obligations corrélatives.

I. — Le domanier doit jouir de sa tenue, en bon père de famille.

Cette obligation découle de la nature du contrat de bail à convenant qui emprunte, ici, au bail à ferme

les règles qui le régissent, car le domanier est un fermier du fonds.

Le domanier, dit Baudoin de Maisonblanche (Inslilutions convenancières, n° 251) «ne peut dégrader « le fonds, soit en creusant des carrières, fut-ce « pour réparer les édifices de sa tenue, soit en € arrachant un bois taillis, ou en retirant par une « culture extraordinaire et à la veille du rembour- « sement, les sucs destinés par la nature aux pro- « ductions de plusieurs années. »

N'y a-t-il pas une anomalie, en ce qui concerne les bois taillis, à refuser au domanier qui en est propriétaire, le droit de les défricher ?

Assurément l’anomalie existe, mais elle à une cause légitime : le principe, que celui qui est propriétaire a le jus abutendi, souffre restriction devant cet autre principe, que le preneur d’un fonds rural ne peut changer la destination du fonds.

II. — Le domanier doit payer annuellement la rente convenancière.

Autrefois, le paiement se faisait en nature. Aujourd'hui, la rente consiste, le plus souvent, en une somme d'argent à laquelle vient s’adjoindre la prestation de quelques denrées : grains et beurre.

Autrefois, la rente était très minime, toujours inférieure à la valeur locative du fonds ; aujourd’hui, elle se rapproche beaucoup, quant à sa quotité, du fermage.

Elle peut être réclamée contre tout détenteur de la tenue. (AULANIER, Trailé du domaine congéable, n° 102) ; (DE VILLENEUVE, p. 302.)

S'il y a plusieurs domaniers, chacun peut être poursuivi pour le paiement intégral, en vertu de l'indivisibilité de la tenue. (Art. 3 de la loi du 6 Août 1791.)

Un Arrêt de la Cour de Rennes du 25 Janvier 1866 a fait l'application de ce principe :

« Considérant en droit, qu’encore, bien qu'il puisse « paraître rigoureux d'appliquer dans toute leur « étendue les principes de la solidarité des rede- « vances, et de l’indivisibilité de la tenue au simple « détenteur d’une pièce de terre soumise, à une « époque plus ou moins éloignée, au régime du « domaine congéable, cependant on est obligé de « reconnaître que les dispositions de l’ancien droit « breton, confirmées par la législation nouvelle, « interprétées par la jurisprudence la plus récente, « imposent au détenteur, en faveur du propriétaire « foncier, les mêmes obligations qu’au colon pri- « mitif, notamment le paiement des arrérages non « prescrits de la redevance...» (Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. IT, p. 46.)

On sait que le foncier a, en outre, un privilège sur les droits réparatoires, qui répondent du paiement de la redevance.

Autrefois, la rente était portable ; elle l’est encore

aujourd'hui, en vertu de la loi du 6 Août 1791 dont l'article 5 maintient le tempérament apporté aux anciens Usements par l'arrêt de règlement du 29 Décembre 1664; cet arrêt n'obligeait le domanier de rendre ses redevances qu’à trois lieues à la ronde seulement de la tenue. (Arrêt cité dans Baupon DE MAISONBLANCHE, t. I, n° 152).

Signalons encore, avec M. Henry (Une vieille cou- Lume bretonne, p. 53), deux caractères de la rente convenancière.

Elle n’est point rachetable, et on ne peut pas, sans méconnaîitre sa nature, lui appliquer l’article 530 du Code Civil. Elle constitue une partie de la propriété foncière que le foncier s’est réservée ; on ne saurait l’en exproprier, suivant l’adage indiqué par Pothier : « Nemo res suas vendere cogilur. » ( Trailé du bail à rente, n° 23-)

Payer la rente convenancière n’est point une obligation personnelle, c’est une charge réelle. Le domanier n'étant tenu que propter rem, il peut s'affranchir du paiement par l’exponse, c’est-à-dire en abandonnant la tenue.

II. — Outre la rente convenancière, le domanier doit, le plus souvent, payer à chaque renouvellement de bail, une somme d’argent, stipulée en vertu d’un usage constant, et que l’on appelle nouveaulé ou commission.

Qu'est-ce que la commission ?

C'est là une question facile à résoudre, et justement résolue par l’article 12 de la loi du 8 Février 1897. Et cependant à quelles grosses controverses n’a-t-elle pas donné lieu !

Des jurisconsultes très compétents, ayant pour eux l'autorité de {rois jugements du tribunal de Morlaix et d’un Arrêt de la Cour de Rennes, voulaient, avec Aulanier {Traité du Domaine congéable, n° 160), que la commission fût considérée comme une partie de la rente convenancière, comme un supplément à. cette rente. D’après eux, le domanier, comme obligation corrélative à son droit de jouissance, devait payer une prestation, et cette prestation se divisait en deux parties : l’une périodique, la rente ; l’autre payée en une seule fois pour toute la durée de la jouissance, la commission.

Une seconde opinion jugeait d’une façon différente. Elle à été consacrée par la jurisprudence définitive de ia Cour de Rennes et par la loi du 8 Février

Le législateur à décidé avec raison, que la rente convenancière et la commission n'étaient point des prestations ayant le même caractère.

Si l'obligation de payer la rente représente le droit de jouir de la tenue, l'obligation de payer la commission est corrélative à un autre avantage, celui par lequel le domanier est assuré de jouir pendant une période de temps déterminée. La rente est le prix de

la jouissance, la commission est le prix de l’assurance.

L'intérêt de la question était considérable, et l’examen des conséquences, auxquelles pourrait donner lieu l’une ou l’autre solution, nous montre, que le jugement de la loi, entre les systèmes des auteurs et les divergences des tribunaux, à été un jugement sage.

Il est en faveur du domanier, qui avait tant besoin de protection ; et il ne lèse pas les droits du foncier, qui ne pouvaient pas dépasser les limites du droit et de l'équité. Félicitons-nous de voir, ici, la loi en conformité avec le droit.

Voici de quelles circonstances est née la controverse :

Aux temps de prospérité qui précédèrent la crise agricole, les propriétaires fonciers élevèrent une prétention : lorsque les domaniers jouissaient par tacite reconduction, après expiration de l'assurance accordée dans une baiïllée, ils exigèrent d'eux, outre le paiement de la rente convenancière, le paiement d'un prorata de la commission, calculé sur le nombre d'années pour lequel l'assurance avait été consentie, soit un neuvième de la commission primitivement stipulée, si l'assurance avait été de neuf ans.

Les colons n'avaient point protesté, car, à cette époque, comme le fait observer M. Vérant (lettre du 4er Mars 1890 à M. le Rédacteur du journal La Bre-

tagne), les domaines congéables étaient très recherchés.

Mais, lorsque la diminution du rendement de la terre rendit le taux de la rente convenancière trop élevé, les domaniers sentirent toutes les charges de leur situation, et la nécessité les fit sortir de leur inertie à faire valoir tous leurs droits : ils refusèrent de payer les proratas de commission.

Leur protestation était d'autant plus équitable, que les propriétaires fonciers avaient encore ajouté à l’iniquité de leurs prétentions, en exigeant le plus souvent du domanier la renonciation à la faculté de provoquer le remboursement de leurs droits réparatoires, que leur accordait l’article 11 de la loi du 6 Août 1791.

Un premier jugement du Tribunal de Morlaix, en date du 7 Décembre 1887, méconnut le droit aux domaniers de refuser le paiement d’un prorata de la commission.

Le Tribunal de Morlaix donnait les motifs suivants :

« Attendu, disait-il, que l'effet de la tacite recon- « duction est de faire présumer entre les parties la « formation d’un nouveau bail aux mêmes condi- « tions, sauf quant à la durée, que celles du bail « ancien.

« Attendu que, d'autre part, les commissions sti- « pulées par les bailleurs fonciers, lors du renouvel- « lement des assurances ne sont que des suppléments

« de loyers, capitalisés et payés d'avance il est vrai, « mais participant de la même nature que celui-ci, « et dont, par suite, les proratas sont légitimement « dus par le tenancier lorsqu'il y a tacite reconduc- « tion.

« Attendu encore, que, si le défendeur se trouve « ainsi, par l'effet de la tacite reconduction dont il « est cas en l'espèce, dans une situation plus désa- « vantageuse que celle dans laquelle est en général « un preneur à bail, il ne peut s’en prendre qu’à la « nature de sa tenue, et à l’assurance qu'il a libre- « ment consentie. »

Et cependant, le refus des domaniers n’était pas seulement juste, il était aussi conforme aux principes du droit et à la nature du domaine congéable.

Les logiques observations de M. Grivart influèrent sans doute sur l'esprit de la Cour de Rennes, qui infirma, par un arrêt du 28 Juin 1888, le jugement du Tribunal de Morlaix.

Si les domaniers avaient payé pendant plusieurs années les prorata de commission, c'était par tolérance, et non par obligation : les propriétaires fonciers avaient trouvé de bonne composition des agriculteurs, qui, heureux de leur sort, avaient consenti un léger sacrifice, afin d'être laissés en possession d’une tenue, de prélérence à d’autres compétiteurs.

Mais c'était la des précédents qui n’impliquaient

nullement la reconnaissance pour l'avenir d’un droit au profit du foncier.

Car la commission, comme le dit l’arrêt du 28 Juin 1888, « apparaît uniquement comme la contre partie « de la renonciation temporaire au droit de congé- « dier, comme la prime de l’assurance, qui est sa seule raison d’être, et à laquelle elle ne saurait

survivre ».

« Ce qu’on appelle commission, disait Girard, est une somme d'argent qui se paie pour avoir droit de jouir ou de continuer à jouir d’un domaine ou

« de toute autre ferme pendant 9 ans. » (GIRARD. Traité des Usements ruraux de la Basse-Bretagne, p. 84.)

Mais il ne faut pas arguer de la similitude de situation avec le bail à ferme, où la commission est considérée comme un des éléments du prix de location, car dans le bail à ferme le fermier n’a pas besoin d’une assurance, n'étant pas, comme le colon, à la merci d’un foncier, qui peut le congédier quand bon lui semblera.

C'est ce que dit la Cour de Rennes :

« Considérant qu'il existe entre les deux situations « des différences essentielles, en ce que notamment « le colon est à la merci du foncier, qui peut, en « l'absence de convention contraire, le congédier «€ quand bon lui semble, à condition de lui rembour- « ser le montant de ses droits réparatoires.

« Considérant que c’est pour se mettre à l'abri de

« cette éventualité, de nature à préoccuper vivement « les colons, que le sieur C. s’est fait assurer, pendant « une période de 9 années, la jouissance du domaine.

« Considérant que, si le preneur ordinaire, qui pro- « met le paiement d’une commission, sait exactement (« à quoi il s'engage, même dans l'hypothèse d’une « tacite reconduction, il n’en est pas ainsi pour le « colon qui, même après l'assurance expirée, peut être « tenu indéfiniment dans les liens du domaine, « lorsqu'il s’est, comme dans l'espèce, interdit de € Jamais demander le remboursement. »

Un second jugement du Tribunal de Morlaix, du 21 Mars 1889, ne reconnut pas plus que le premier le droit des domaniers, et il rallia à son opinion la Cour de Rennes, qui jugea d’une façon conforme par Arrêt du 21 Novembre 1889, dont nous citerons les considérants, parce qu’il prouve que la Cour de Rennes ne méconnaissait pas les vrais principes, mais qu’elle avait seulement jugé en fait, et constaté l'intention des parties, conforme à un usage, qui s’établissait en certaines régions, de stipuler une redevance très minime et une commission plus forte.

« Attendu, dit l’Arrêt, que la rente convenancière « est, Le plus souvent, si on la considère seule, hors « de toute proportion avec le revenu réel du fonds ; « que, pour suppléer à son insuffisance, le foncier « stipulait fréquemment en outre, et à son prolil, « des fournitures et prestations en nature, el que

« les commissions, si elles représentent d’un côté un « prix donné par le colon pour obtenir l'assurance « de n'être point congédié pendant une période « déterminée, ont aussi le caractère d’un supplément « de la rente convenancière, ayant trait à la jouis- « sance elle-même, qui, au lieu d’être payée par « fractions, est versée pour le tout par anticipation. » (D4P:00,22%420;)

La même question fut portée une troisième fois, le 49 Mai 1892, devant le Tribunal de Morlaix, qui persista dans sa jurisprudence primitive.

Mais cette fois son jugement fut infirmé le 7 Février 1893, par un Arrêt d'autant plus important qu'il émanait, comme le fait observer M. Grivart, de la seule Cour qui soit appelée à résoudre les questions de domaine congéable ; qu'il fut rendu après deux Arrêts divergents et qu'il ne fut l’objet d’aucun pourvoi.

Ainsi s'exprime l’Arrêt du 7 Février 1893 :

« Considérant que la rente convenancière et ses « accessoires forment la représentation annuelle des « produits du sol ;

« Que la commission s'applique au contraire uni- «€ quement à l'abandon du droit pour le foncier « d'exercer le congément pendant neuf années, à « l'assurance pour le domanier de jouir pendant « toute cette période sans aucune crainte de trouble ;

« Que sans doute cette commission constitue bien

pour le foncier un avantage, un bénéfice supplémentaire au fermage du fonds, mais qu’elle est absolument distincte des produits du sol et trouve exclusivement sa cause dans l’abandon d’un droit particulier ;

« Que cela est si vrai, qu’au lieu de se diviser en autant d'années que comporte la baillée, et suivre le cours des récoltes, et s’échelonner avec elle comme la redevance convenancière, le montant en est intégralement remis au foncier au moment où il contracte l'engagement et comme pour le sceller d’une façon définitive ;

« Que ce serait donc lui enlever son véritable caractère, et dénaturer l’intention des parties, que

de la considérer comme faisant partie de la rente

convenancière ;

« Que la commission qui ne s'applique qu’à la durée de la jouissance ne peut se comprendre sans la garantie qu’elle a pour but de créer ;

« Qu'’elles forment entre le domanier et le foncier une obligation réciproque d’une durée fixe, créée par leur convention, fondée sur un échange d’avantages, qui ne peuvent se perpétuer pour l’un, et prendre fin pour l’autre ;

« Que dès lors, elle s'achève au terme assigné, sans qu'aucune circonstance autre qu'une nouvelle convention puisse les faire revivre ;

« Que les parties ont si bien compris qu’à l’expi-

« ration des neuf années, elles rentreraient dans le « droit commun en matière de domaine congéable, « que la baillée prévoit elle-même qu'il pourra y « avoir une nouvelle assurance, c’est-à-dire un nou- « vel abandon pour un certain temps du droit de « congément, ce qui revient à dire que, tant que « l'assurance n’aura pas été rétablie, la commission « n’existera pas..... {D P 952120)

L'Arrêt de 1893 fait remarquer ensuite, avec beaucoup de justesse, la différence qui existe entre la commission, en matière de bail à ferme, et la commission, en matière de bail à domaine congéable.

Dans le bail à ferme, la commission ou pot de vin est « la concession à l’aide de laquelle l’accord est « intervenu entre le preneur et le bailleur », « lune « des bases du bail » et « l’un de ses éléments cons- « titutifs. »

Mais dans le bail à domaine congéable rien de tel :

« Attendu que cette baillée n’est en aucune façon « subordonnée à l'existence de cette commission, « qu'elle en est mème absolument indépendante, et « que le foncier et le domanier, ne se fussent-ils pas « mis d'accord sur la commission et la garantie qui « devait en être la conséquence, la baillée n’en eût { pas MOINS SUIVI SON COUTS. )

Cette jurisprudence fut consacrée par la loi du 8 Février 1897, dont l’article 12 est ainsi conçu : « En cas de tacite reconduction, aucun prorata de la

«€ commission payée à l’occasion de la dernière bail- « lée ne pourra s'ajouter à la rente convenancière « telle que celle-ci résulte du texte de ladite baillée. »

Cette solution est une conséquence des principes qui régissent la baillée de renouvellement dont « l’eftet «€ est bien moins de conférer au domanier le droit de « jouir du domaine, droit qui préexistait, que de le « mettre pendant le temps convenu à l’abri du con- « gément. » (Rapport de M. Grivart au Sénat, p. 29.)

Baudoin de Maisonblanche constatait aussi, dans un passage déjà cité de ses Institutions convenancières, que le droit du domanier étant d’une durée illimitée, l'effet de la baillée d'assurance n’était pas de lui conférer un droit, mais seulement de le garantir pendant un certain temps contre l'extinction de ce droit par l'exercice du congément.

La condition du domanier est donc améliorée par la loi du 8 Février 1897, en ce sens qu’elle lui reconnaît un droit qu'on n'aurait, en principe, jamais dû lui méconnaitre.

Le domanier ne sera plus astreint, en cas de tacite reconduction, à payer, pour chaque année, un prorata de la commission consentie dans la baïllée primitive, à moins qu'il ne résulte clairement que l'intention des parties a été de considérer, comme cela avait lieu souvent, la stipulation d’une forte commission comme une compensation à la fixation très minime du montant de la rente.

Cette restriction n'apparaît pas dans les termes absolus de l’article 12, mais elle résulte des travaux préparatoires, qui sont en cette matière d’une grande importance. L’éminent rapporteur au Sénat a pris soin de s’en expliquer. (Voir Rapport de M. Grivart au Sénal, p. 29.)

L'article 12 n’est pas une disposition d’ordre public à laquelle il ne soit point permis de déroger. Il détermine le véritable caractère, le caractère normal de la commission, qui est d’être le prix de l’assurance ; mais il ne s'oppose point à ce que l'intention des parties puisse dénaturer la commission, en la considérant comme un prix, destiné à suppléer à l'insuffisance d’une rente stipulée très modique.

Le législateur indique le droit commun, mais il n'avait aucun motif, ici, de mettre obstacle au principe de la liberté des conventions, même tacitement exprimées.

Si l’on y réfléchit bien, les divergences de solution du Tribunal de Morlaix et de la Cour de Rennes, et les contradictions de la Cour elle-même, sont plutôt apparentes que réelles. On peut dire que ces autorités ont toujours reconnu les mêmes principes de droit, et les solutions diverses qu’elles ont données, S’expliquent aisément par la diversité des situations de fait qu’elles ont envisagées.

Les partisans du système qui à triomphé ne pourraient pas reluser d'admettre, que, si les fonciers

n'avaient exigé qu’une rente minime, c’est parce qu'ils trouvaient une compensation dans le prix plus élevé de la commission.

Et d'autre part, ceux qui considéraient la commission comme un élément du droit de jouissance, ne pouvaient refuser de faire une concession à leurs adversaires, et de reconnaître que la commission avait, Sinon Sa Cause unique, du moins sa cause principale dans l'assurance, avantage qui méritait bien d’être payé à prix d'argent.

Ce qui n'apparaissait pas très clairement, c'était le droit commun, et pour couper court à de nombreuses difficultés, il manquait une sorte de présomption légale que nous à donnée larticle 12 de la loi du 8 Février 1897.

Cet article 12 de la nouvelle loi est, suivant nous, à l'abri de toute critique.

Il ne faut pas lui reprocher d’être une faveur arbitrairement accordée aux vives réclamations des domaniers ; il est, avant tout, une juste application des véritables principes ; le législateur, éclairé par les jurisconsultes bretons les plus compétents, a donné la solution la plus conforme à la nature du domaine congéable, à une question qui fut surtout controversée, parce qu'une tendance à confondre, sous certains rapports, le bail à ferme et le domaine congéable existait dans les pays où le convenant est devenu plus rare.

La Cour de Rennes, dans ses Arrêts du 8 Juin 1888 et du 7 Février 1893, avait fait justice de cette erreur de droit, en vertu de laquelle le Tribunal de Morlaix refusait d'admettre la distinction de nature du bail à ferme et du bail à convenant, en matière de commission.

Aux environs de Morlaix, il n’y a plus guère de domaines congéables ; la jurisprudence du Tribunal tendait à les assimiler aux baux à ferme, en attendant qu’ils fussent remplacés par eux.

Et, si la Cour de Rennes, dans son arrêt du 21 Novembre 1889, s'était laissée influencée par le Tribunal de Morlaix, c'est précisément parce que, comme nous l’avons déjà fait remarquer, elle avait jugé en fait ; elle ne pouvait interpréter autrement la convention des parties, qu’en constatant un usage, contraire aux principes du domaine congéable, mais auquel les contractants avaient semblé se rapporter.

Ainsi que cela résulte des termes de l’Arrêt du 21 Novembre 1889, la Cour avait bien reconnu le principe « que les commissions représentent le prix « donné par le colon pour obtenir l'assurance de « n'être point congédié pendant une période déter- «€ minée. »

Si elle avait condamné le colon à payer les proratas de commission, c’est parce qu’il était constant, en l'espèce, que l'intention des parties avait été de

considérer la commission comme un supplément de la rente convenancière.

Cette intention résultait de la disproportion qui existait entre la rente et le revenu réel de la tenue.

Aujourd'hui, en effet, la rente convenancière tend à se confondre à cet égard avec le fermage.

Mais il n’en était pas ainsi autrefois, et la modicité de la rente n'aurait point sufli, d’après les anciens principes, à faire penser que les parties avaient eu l'intention de suppléer à son insuffisance, en stipulant une commission plus élevée.

« L'usage est, d’ailleurs, très ancien, disait Baudoin « de Maisonblanche, que la rente convenancière « n’équipole point au revenu de la tenue. L'intérêt « public veut qu'on n’oblige point les colons de se « charger des redevances excessives, qui en leur « enlevant un gain honnête, destiné à l’amélioration « de leurs terres, arrêteraient les progrès précieux « de l’agriculture, et seraient conséquemment oppo- « sés à la fin de la tenure convenancière. » { Institutions convenancières, t. I. n° 233.)

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