ÉTUDE SUR LE DOMAINE CONGÉABLE PE

IL peut paraître étrange de soutenir que le foncier, qui achète à l’amiable les droits réparatoires, fait une acquisition immobilière.

Mais, nous croyons que, dans ce Cas particulier, le principe, qu'à l’égard du propriétaire foncier les édifices et superfices sont meubles, cesse de recevoir son application.

Car ce principe, quelque fondamental qu’il soit en matière de domaine congéable, n’est qu’une fiction, une exception qui déroge au droit commun.

Or, il est une règle interprétative toujours suivie : c'est que les fictions ne doivent pas être étendues, que les exceptions sont de droit strict.

Lorsque le propriétaire foncier achète à l’amiable les droits du colon, nous ne sommes plus en matière de domaine congéable.

Le propriétaire n’agit plus en sa qualité de propriétaire foncier ; il n’agit plus en vertu de son titre ; il n’agit plus conformément à la loi de son contrat ; il n’exerce plus un droit à lui reconnu par son co-contractant, comme en cas de congément ou de vente sur simples bannies ; il ne subit plus, comme en cas d’exponse, l'exercice d’un droit qu'il avait reconnu au domanier.

Rien de ce qui avait été prévu dans le contrat ne se réalise. Les parties sont en dehors de leur convention primitive. Elles ne sont plus des parties ; par rapport à l'accord primitif intervenu entre elles,

elles sont des tiers. Le foncier est donc un étranger.

Dès lors que le propriétaire n’est plus un foncier, il ne doit plus pouvoir se prévaloir des avantages attachés à ce titre.

La fiction, qui existait en sa faveur, cesse.

Par le congément, la vente sur bannies, l’exponse, il aurait fait une acquisition de meubles. Par la vente volontaire que lui consent le colon, il fait une acquisition immobilière.

C’est ainsi qu’en matière de prescription, le foncier peut prescrire contre le colon les droits réparatoires, mais par le laps de temps exigé pour les immeubles.

« La raison en est simple, dit Aulanier, c’est « comme usurpateur, et non comme foncier, que le «€ propriétaire s’est arrogé la disposition des édifices « de son colon; il ne peut donc se prévaloir des « droits attachés à une qualité qui implique contra- « diction avec sa possession. » {Traité du Domaine congéable, n° 530.)

Faisons remarquer que le même raisonnement peut être tenu, lorsque le foncier, voulant éviter les inconvénients qui pourraient résulter de l’exercice d'un droit qu'il tient du bail, propose au domanier une transaction qui lui évite les frais de prisage, et lui demande, au mépris d’une assurance qu’il a concédée, de lui vendre ses droits, avant le terme de l'assurance : il:ne peut pas se prévaloir d’une qualité

qui implique contradiction avec une des clauses de son contrat.

Beaucoup d'auteurs refusent cependant d'admettre cette manière de voir, et le fisc ne percevant qu’un droit de mutation mobilière de 2 0/0, même en cas de vente amiable, semble leur donner raison.

S'il exigeait, en ce cas, un droit de mutation de la propriété immobilière, ses prétentions seraient en harmonie avec une distinction très logique, admise par la jurisprudence, et reconnue par les auteurs, entre la vente volontaire des droits, et la mutation qui s'opère ex nalurd contractus.

Un Arrêt de la Cour de Rennes du 28 Janvier 1826 (déclarant nulle la vente des superfices d’un mineur consentie au foncier sans formalités de justice) est fondé sur ce que :

« Si les droits édificiers d’une tenue à domaine « congéable sont réputés meubles à l'égard du proprié- « taire foncier, ce n’est que dans les rapports qu’il « peut avoir avec le domanier, en sa dite qualité de « propriétaire foncier, mais que cette fiction ne peut « pas s'étendre aux actes étrangers au domaine con- « géable qui seraient passés entre le foncier et le « colon.

« Que c’est d’après ce principe, que l’on a toujours « distingué, avec raison, entre le congément régulière- « ment exercé et la vente volontaire des édifices con- « sentie par le domanier, tant pour les formalités à

« observer, lorsque le domanier était mineur, que « pour les effets que produisent l’un et l’autre « de ces actes » (1).

Le foncier, qui achète les droits réparatoires du domanier, doit donc rentrer dans le droit commun, d’après lequel, celui qui achète les édifices et superfices d’un domaine congéable, fait l'acquisition d’une chose qui est immobilière, et qui entre dans son patrimoine, sans qu’il y ait à considérer si elle en avait déjà fait partie auparavant.

Pour les mêmes raisons que nous venons d’indiquer, la vente amiable des droits réparatoires ne purge pas les hypothèques ; le foncier acquéreur sera donc astreint à la formalité de la transcription.

Carré (Introduction à l’étude des lois relatives au domaine congéable, p. 342) soutient cependant que les hypothèques sont toujours purgées de plein droit par la consolidation, de quelque manière qu’elle soit opérée.

Il n’est pas difficile de concevoir tout le préjudice que l’admission d’un pareil système apporterait au domanier, en lui enlevant tout son crédit.

Car les sûretés réelles qu’il pourrait donner à ses créanciers seraient bien illusoires, si, en un instant,

(1) Auranier, Traité du Domaine congéable, n° 515 ; Pormier, Traité du bail à rente, n°* 167 et 168 ; Arrét de la Cour de Cassation, 16 Juin 1811 ; SiREY, t. II, p. 337.

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il pouvait les frustrer par une vente des droits hypothéqués.

La publicité qui résulte des formalités du congément n'existe pas dans le cas de vente amiable, et les créanciers hypothécaires n'ont ni le moyen de connaître assez tôt la vente des droits réparatoires, ni le temps d'intervenir pour se faire donner d’autres sûretés.

Aussi l'opinion de Carré est-elle peu suivie. (Voir Arrêt de la Cour de Rennes du 29 Août 1844. Journal de la Cour, p. 115.)

C'est donc l’article 2114 du Code Civil qui sera appliqué. Il détermine le droit commun, et nous avons montré qu'il n’y avait lieu d’en sortir, ni par l'exception de l’article 2125, ni par celle spéciale à la matière du domaine congéable, qui permet parfois d'appliquer aux édifices et superfices la règle de l’article 2119.

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De la vente sur simples bannies.

La vente sur simples bannies éteint les droits convenanciers, en réunissant les édifices et superfices au fonds, lorsque le foncier se rend adjudicataire.

Mais ce n’est qu'accidentellement qu'elle produit cet efet ; son but est même contraire à ce résultat. Car le foncier qui fait vendre sur simples bannies veut obtenir le paiement de sa redevance pour les années échues ; et pour celles à échoir, son désir est qu’elles lui soient payées par un autre domanier qui succède, par suite de l’adjudication, au débiteur poursuivi. Le foncier a en vue de maintenir distincts les droits fonciers et les droits convenanciers, et nullement de les consolider en sa main.

La vente sur simples bannies est une voie d’exécution, qui tient le milieu entre la saisie mobilière et la saisie immobilière. Elle a été imaginée, à cause de cette théorie originale, en matière de domaine congéable, en vertu de laquelle les droits réparatoires sont tantôt meubles, tantôt immeubles, selon qu’on les envisage par rapport au foncier, ou par rapport au colon et aux tiers.

Le foncier qui fait vendre les édifices devra recourir à une procédure spéciale.

Nous ne voulons examiner, ici, que les effets produits par la vente sur simples bannies, dans le cas où le propriétaire foncier, exerçant, ce que l’on appelait autrefois le retrail anomal, se porte adjudicataire.

Ces effets sont à peu près les mêmes que ceux attribués au congément :

1° C'est ainsi que l’adjudication au profit du foncier éteint d’une façon absolue les droits convenan-

ciers, par la consolidation du fonds et des édifices et superfices ;

2 C’est ainsi, encore, que la vente sur bannies purge de plein droit les hypothèques créées par le domanier sur les édifices et superfices. Car la vente sur bannies est une des clauses de résolution, qui résultent du contrat de bail à convenant, dont les créanciers du domanier connaissaient la nature résolutoire.

La publicité des bannies qui précèdent l’adjudication avertit, en outre, les tiers d’avoir à prendre leurs précautions.

Et aujourd'hui d’ailleurs, l'intérêt des créanciers hypothécaires est encore bien mieux protégé, puisque l’article 11 de la loi du 8 Février 1897 étend, au cas de vente sur bannies, la même faveur qu'elle leur accorde, en cas de congément, à savoir : un droit de préférence sur le prix des droits édificiers.

La transcription du jugement d’adjudication sera donc inutile.