DE LA NAISSANCE DES DROITS & OBLIGATIONS DU DOMANIER

Ces droits et obligations naissent du contrat

de bail à domaine congéable.

CHMPIRRES I

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Distinction du fonds et des édifices et superfices.

Le domaine congéable ou bail à convenant était usité depuis des siècles en Basse-Bretagne, c’est-àdire dans cette partie de notre territoire dont on a fait, en 1789, les trois départements du Morbihan, du Finistère et des Côtes-du-Nord.

On le rencontre encore, aujourd’hui, spécialement dans le pays de Pont-l'Abbé, au Sud-Ouest du Finistère, où il constitue le tiers de la propriété rurale.

C’est un mode de tenue qui permet, moyennant certaines prestations, au tenancier, aussi appelé

domanier ou colon, de jouir en bon père de famille d'un fonds de terre appartenant à autrui, et d'agir comme propriétaire de la superficie de ce fonds.

C'est un contrat qui autorise le propriétaire foncier à expulser à certaines époques le preneur, et à lui retirer, avec la jouissance du fonds, la propriété de la superficie, en la lui remboursant toutelois à sa juste valeur.

La notion du domaine congéable repose sur une distinction : celle du fonds et des édifices et superfices :

Le fonds appartient au propriétaire foncier.

Les édifices et superfices sont la propriété du domanier, propriété résoluble par l'effet du congément.

Comme disait Georgelin, dernier sénéchal de Corlay :

« Le seigneur a le fonds et l’homme l'édifice. »

(L'usement de Rohan, en vers français et latins ; Bulletin de la Société Archéologique du Finistère, année 1886, t. XIII, p. 339.)

Il y a là comme une dérogation à l’article 552 du Code Civil, d’après lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Mais cette dérogation n’est pas contraire aux principes de notre loi. Il suflit de lire, par exemple, les articles 993 et 664 du même Code Civil, ou de se reporter à la loi du 21 Avril 1810, pour être persuadé que le

législateur admet la répartition entre plusieurs du droit de propriété d’une même chose. L'attribution de la superficie et du tréfonds à deux propriétaires différents apparaît donc comme une exception très logique à la règle : superficies solo cedil.

D'ailleurs, la propriété du colon sur les édifices et superfices se concilie très bien, indépendamment de toute idée d'exception au droit commun, avec la propriété du foncier sur le fonds, si le propriétaire des édifices a en même temps la jouissance du fonds, ce qui existe dans le domaine congéable.

Le droit de propriété, en effet, est un ensemble de plusieurs droits : le jus ulendi, le jus fruendi, le jus abutendi. Ce sont les trois éléments de la pleine propriété. Si l’un de ces droits est séparé des autres, il ne reste plus entre les mains du propriétaire qu’un droit bien précaire. Le jus abulendi suppose les deux autres ; le jus fruendi ne peut pas se concevoir sans le jus ulendi. Inversement on peut avoir l’usus sans avoir le fruclus, et le fruclus sans avoir l’abusus. Ce démembrement a souvent lieu.

Mais lorsque le titulaire du droit de propriété transporte à un autre le droit de jouissance, on peut dire que sa propriété est comme inexistante ; tous ses droits sont paralysés : N'ayant plus le droit de jouissance matérielle qu'il a concédé, il ne peut plus se servir de sa chose et son jus abulendi à aussi disparu. Il ne lui reste que l'assurance de recouvrer,

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avec la jouissance matérielle, concédée temporairement, l'exercice de ses autres droits qui lui rendront tous les avantages de la pleine propriété.

Dans le domaine congéable s'opère ce démembrement tout spécial de la propriété. Le foncier n’a plus l’usus de son fonds ; quant au second élément de son droit : le fructus, il subit une transformation : le foncier aliène son droit de jouissance matérielle, il ne jouit plus que par la perception d’une rente. Le jus abutendi disparaît aussi, bien qu'il semble survivre dans une certaine mesure. S'il est vrai que le foncier conserve parfois le droit d'exploiter des bois ou d'ouvrir des carrières, il est certain qu'il ne pourra jamais nuire à l'exploitation du domanier. Son droit sur le sous-sol doit céder en principe devant le respect qu'il doit à la propriété superficlaire du colon.

Le domanier à l’usus et le fruclus. Il en résulte que l’abusus du fonds n'appartient à personne, et tant que durera cet état de choses, pendant toute la durée du bail, il est facile de concevoir qu'il puisse y avoir deux propriétaires d’une même chose : le sol; car les deux propriétaires sont dans l’impossibilité de se nuire l’un à l’autre.

Le caractère de la propriété est bien d’être exclusive, mais ce caractère s'entend de la pleine propriété, il est donc très naturel d'admettre que le foncier n'ait aucun droit sur la superficie, en vertu des

règles de l'accession, pendant tout le temps où il a renoncé à l'exercice de ses droits.

Si l’on veut savoir où commence la propriété du colon, où finit la propriété du foncier, ce qu'est la superficie, où commence le fonds, il suffit d’imaginer un sol inculte sur lequel ont été faites peu à peu des améliorations. Le sol inculte est la propriété du foncier ; toutes les innovations appartiennent au colon, toutes celles qu'il a faites lui-même ou celles qui avaient été faites avant son entrée en jouissance, et dont il a payé la valeur qui lui en sera remboursée à la fin du bail.

La séparation du fonds et des superfices étant fictive est par suite très arbitraire, et lorsqu'il s’agit de déterminer quels sont les édifices et superfices, il n’est pas possible de suivre un principe bien défini, il faut procéder par énumération et constater l'usage.

Ce qui rend l’analyse du domaine congéable assez compliquée au premier abord, et difficile à saisir, la première notion qu'on en doit avoir, est précisément cette absence d'harmonie entre la réalité et la théorie que l’on à justement imaginée pour donner une explication de ses caractères complexes.

Cette complexité est une preuve de plus que le domaine congéable n’est point un dérivatif d’autres contrats, mais une institution antique autant qu’originale, à laquelle d’autres actes juridiques se sont trouvés dans la suite ressembler.

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Les édifices et superfices sont trop inhérents au fonds, les droits réparatoires trop confondus en réalité avec les droits fonciers, puisqu'ils comprennent une même chose : la propriété du sol, pour qu'il soit possible d’en faire une analyse séparée sans avoir recours à la fiction, fiction en vertu de laquelle sur une même propriété il y a deux propriétaires, sans qu'il y ait indivision entre eux.

Si confondues que soient en effet, dans l’ordre matériel, les choses sur lesquelles portent les droits du propriétaire et du domanier, ces droits n’en sont pas moins, dans le domaine juridique, des droits très distincts et très séparés, dissemblables et inégaux.

Rien d’analogue à ce qui constitue des droits indivis.

Il y a superposition de propriétés, il n’y a pas indivision entre propriétaires. Et c'était demander une fausse application de l’article 815 du Code Civil, que de vouloir autoriser le domanier à demander la licitation. (Proposition de M. Guyesse à la Chambre des Députés, déposée le 22 Juin 1891 ; Journal Officiel du 1% Aoùt 1891 ; Documents parlementaires, Chambre des Députés, p. 1529.)

L'article 1% de la proposition de loi de M. Guyesse était ainsi CONÇU :

« Les co-propriétaires (le foncier et l’édificier) des « tenues dites à domaine congéable, auront toujours

« et nonobstant toute convention contraire, le droit « d'exiger l’adjudication de la propriété entière du « domaine, soit à l’un d’entre eux, soit à un tiers, « suivant le mode usité et d’après les règles suivies « en malière de propriété indivise et sous les modi- « fications ci-après. »

Il n’y à rien de moins indivis que le droit du foncier, propriétaire unique du fonds ; il n’y a rien de plus exclusif que le droit du domanier sur ses édifices et superfices, puisqu'il peut les vendre et aliéner sans autorisation de personne.

Le droit de propriété du domanier est le premier élément constitutif du bail à domaine congéable. A ce droit, il faut en ajouter un autre, sans lequel le droit de superficie serait illusoire : le droit de jouissance du fonds.

On conçoit que la propriété du domanier serait un vain mot, s’il ne pouvait toucher au fonds sur lequel repose son bien, et si le foncier ne s'était pas engagé, en renonçant temporairement à son jus abulendi sur le fonds, à laisser le colon exercer le sien sur la superficie.

- Il ne faut pas perdre de vue que, comme le dit M. Guillouard, le domaine congéable est principalement un louage d'immeubles {Truilé du Contrat de louage, t. I, p. 221) ; et que la propriété du colon, si elle constitue la caractéristique et loriginalité du bail à convenant, n’est toutefois que l'accessoire de

son droit de jouissance et, en quelque sorte, qu'une faveur faite à un cultivateur, comme un moyen d’encouragement pour arriver à une meilleure exploitation du sol.

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De la faculté de congédier.

Le droit de jouissance est naturellement temporaire.

Lorsque le foncier reprendra la pleine propriété de son fonds, l'exercice du droit du domanier deviendra irmipossible. Aussi, enlevant au domanier l'exercice de son droit de propriété, le foncier devra-t-il lui enlever son droit lui-même, en le lui payant à sa juste valeur. Le droit de propriété du domanier sera donc temporaire, Comme son droit de jouissance, dont il n’est que l’accessoire : il prendra fin par le congément.

Le foncier n'aurait plus été propriétaire, sans ce caractère de résolubilité dont est nécessairement imprégné le droit du colon.

ÉTUDE SUR LE DOMAINE CONGÉABLE ai

Cette faculté pour le propriétaire du fonds d’exercer le congément, constitue le troisième élément constitutif du domaine congéable.

Et nous avons ainsi indiqué les tria substantiala dont parle Hévin {Consultation 104), c'est-à-dire « d’un côté, la rétention d’une espèce de seigneurie « foncière ou directe pour raison de quoi le bailleur « est appelé seigneur foncier ; d’autre côté, l’acqui- « sition des édifices et superfices, avec la faculté de « jouir du fonds payant annuum canonem, à raison « de quoi le preneur est appelé domanier supertfi- « ciaire et colon ; et enfin, la faculté qu'a le seigneur « foncier d’expulser le colon, nonobstant quelque « longue suite d'années que ce soit, en le rembour- « sant de ses édifices à dire d’experts. C’est cette « dernière condition, propre et spéciale à ce contrat, « qui lui a donné le nom de domaine congéable, « dominium migralorium. »

On le voit, le célèbre jurisconsulte breton considère le droit de congément comme étant de l'essence du bail à domaine congéable.

Nous ne croyons point téméraire d'adopter son avis, bien qu’il soit contraire à la jurisprudence, et qu'il ait contre lui l’importante autorité de M. Guillouard. {Traité du Contrat de louage, t. I, n° 60.)

Un Arrêt de la Cour de Cassation, du 5 Mars 1851 (D. P., 51, 1, 86), déclare que la renonciation par le propriétaire foncier à la faculté de congédier, est une

clause licite qui doit recevoir son entière exécution.

La Cour suprême s'exprime en ces termes :

« Sur le moyen unique pris de la violation de l’article 16 du décret des 7 Juin et 6 Août 1791, de l’article 6 du décret du 4 Août 1789, de Particle 4% du décret des 18-29 Décembre 1790, et des articles 530 et 1709 du Code Civil, en ce que V'Arrêt attaqué (Rennes, 26 Janvier 1850) aurait admis comme valable une convention de bail perpétuel.

« Attendu que, par acte notarié, du 30 Floréal an XI, Raison du Cleuziou a donné à Pelloté et consorts, colons du convenant Kerhoadou, la baillée et assurance de n'être jamais congédiés du dit convenant, moyennant une commission de 120 Îr., payable tous les 9 ans, à perpétuité, et une rente convenancière de 36 Îr., payable annuellement, aussi à perpétuité ; — qu'il a été stipulé qu'à défaut de paiement de la dite commission novennale, le propriétaire rentrerait dans ses droits primitifs, aux termes de ses titres et déclarations, dont il se réservait l'exécution ; — que, de leur côté, les domaniers ont renoncé à le provoquer en aucune espèce de remboursement pendant 90 ans ; qu’en décidant que, sauf les modifications résultant de cette double renonciation au droit de congément el à la faculté de remboursement, le propriétaire et les colons avaient entendu rester dans les liens

le

du contrat à domaine congéable qui existait antérieurement entre eux, l’Arrèt attaqué a sainement interprété les conventions des parties.

« Qu'il a décidé, avec non moins de raison, que la clause par laquelle le propriétaire s'était interdit à toujours le droit de congément, n’entrainait pas la nullité de l’acte du 30 Floréal an XI ; — qu'en effet, l’article 13 du décret des 7 Juin et 6 Août 1791, sous l'empire duquel cet acte a été passé, permettait à l'avenir aux parties de faire des concessions à titre de bail à convenant, sous telles conditions qu'elles jugeraient à propos, notamment sur la durée des dits baux ; — qu’à la vérité, l’article 16 du même décret subordonnait les conventions des parties aux lois générales, établies ou à établir pour l'intérêt de l’agriculture, relativement aux baux à ferme, en ce qui serait applicable au bail à convenant ; — mais que pour prétendre que cette dernière disposition interdit aux propriétaires de renoncer pour toujours, on ne peut se prévaloir avec succès d'aucun des textes de loi invoqués par le demandeur en cassation... » (1).

(1) La jurisprudence de la Cour de Rennes est aussi bien établie dans

méme ses :

Voir notamment : Arrêt du 12 Février 1827 (Lenir, Recueil des Arrêts

de la Cour de Rennes, t. VIII, p. 351).

Arrêt du 29 Mai 1813 (cité dans AuLANIER. Édition 1874, n° 15). Arrêt du 23 Mars 1861 /Bullelin des Arréls de la Cour de Rennes el

des Tribunaux du ressort, t. I°", p. 413).

Arrêt du 6 Août 1873 /Bulletin des Arréls de la Cour, t. IV, p. 463).

La convention faisant la loi des parties, il est certain que le propriétaire foncier peut renoncer à sa faculté de congédier. Mais alors il s'opère une novation par changement de cause. Ce qui était dû en vertu du bail à convenant, sera dû en vertu d’une constitution de rente foncière : la redevance a changé de nature, la propriété résoluble du domanier sur la superficie est devenue incommutable, son droit de jouissance sur le fonds s’est transformé en un droit de propriété. En un mot, il s’est opéré une consolidation des édifices et superfices au fonds au profit du domanier. Dès lors, que subsiste-t-il du contrat primitif ?

Qui dit propriétaire foncier suppose une personne qui a sur le fonds les trois éléments du droit de propriété, ou qui du moins a conservé la faculté de reprendre l'exercice de son jus utendi, de son jus fruendi, de son jus abutendi.

Qui dit domanier se fait l’idée d’un cultivateur qui n’a sur le fonds qu'un droit de jouissance, qui n’a sur la superficie qu'un droit de propriété résoluble, et qui a la perspective d’être remboursé de ses améliorations lorsque prendra fin son contrat.

Comment concevoir un domaine congéable sans domanier et sans propriétaire foncier ?

«Il ne nous est pas donné, dit Aulanier, de « comprendre comment un domaine qui n’est plus « susceptible d'être congédié, continue cependant

« de constituer un domaine congéable. Nous ne « comprenons pas davantage, ajoute-t-il, comment « on peut acquérir le droit de se maintenir à perpé- « tuité en jouissance d’un fonds, sans en devenir « propriétaire. » (Traité du domaine congéable, n49:)

Il est, en effet, de la nature du droit de jouissance d’être un droit temporaire.

Supprimer le congément, c’est anéantir le domaine congéable. La durée du convenant peut être illimitée, elle ne peut être perpétuelle. En fait, le congément peut n'avoir jamais lieu ; en droit, il doit toujours être possible.

On objecte que la renonciation au congément n’ôte pas au convenant ses principaux attributs, à savoir l’imprescriptibilité de la tenue, le droit pour le propriétaire de vendre les édifices et superfices sur simples bannies, et de disposer des droits fonciers.

Nous répondrons que ces prétendus attributs du droit de propriété sont purement accessoires. Ils subsistent en vertu de la volonté tacite des parties, auxquelles il était bien libre de rattacher au contrat de constitution de rente, certaines clauses du bail à convenant.

La jurisprudence nous dit encore que l’article 13 du décret des 7 Juin-6 Août 1791 (€ permet aux par- « ties de faire à l'avenir des concessions de bail à « convenant sous telles conditions qu’elles juge-

« raient à propos, notamment sur la durée des «€ baux. »

Nous ferons remarquer que l’article 16 du même décret « subordonne les conventions des parties aux « lois générales établies ou à établir dans l'intérêt « de l’agriculture, relativement aux baux à ferme. »

Nous ajouterons que notre solution est admise par Baudoin. (Institulions convenancières, t. II, n° 40), par Merlin {Solution analogue pour le bail à complant. Répertoire : Vignes, n° 22), par M. Henry (Une vieille coutume brelonne, p. 64.)

En résumé, le domaine congéable est l’ensemble de deux propriétés superposées dont les propriétaires ont chacun sur la propriété de l’autre un droit spécial : le domanier un droit de jouissance sur le bien du propriétaire foncier ; celui-ci, la faculté d’exproprier le colon en lui payant une juste et préalable indemnité.

il est difficile de donner du domaine congéable une définition à la fois courte et complète. Nous proposerons la suivante :

Le bail à domaine congéable, ou bail à convenant, quelquefois aussi appelé bail à grand renable, est un contrat synallagmatique, d’origine coutumière, par lequel une personne, le propriétaire foncier, moyennant une redevance et des deniers d’entrée, concède la jouissance de son fonds et la propriété des édifices et superfices inhérents au fonds à une autre per-

sonne, le domanier ou colon. Celui-ci accepte que son droit de jouissance prendra fin, et que son droit de propriété sera résolu par un acte dépendant de la seule volonté du foncier : le congément, moyennant le remboursement de ses droits réparatoires ou convenanciers, c'est-à-dire des édifices et superfices à lui transmis par le foncier et de ceux créés sur le fonds avec l’assentiment du propriétaire foncier.

Il est intéressant de remarquer qu'il y a, dans le domaine congéable, une vente et un louage.

Il y a vente dans l’acte par lequel le foncier transfère au colon la propriété des édifices et superfices moyennant un prix : les deniers d'entrée ; et l’acte par lequel le domanier obtient, movennant une redevance, le droit de jouir du sol, peut bien être considéré comme un louage.

C'est ce que nous dit un jugement du Tribunal d'Appel de Rennes, du 6 Pluviose, an X : « La « concession à domaine congéable tient de la nature « du contrat de vente et de celle du bail à ferme. « Le premier détachement des édifices et superfices, « qui jusque là faisaient partie du fonds, est une « aliénation de la part du foncier au profit du colon, « comme la faculté de jouir du fonds pendant un « temps convenu, moyennant une redevance an- « nuelle, est un bail entre eux. »

Mais est-il bien vrai de dire, avec M. de Carné (Rapport à la Société d'Économie sociale, Séance du

25 Mai 1887; Réforme sociale, 1887, p.433 et suiv.) (1). que le bail à convenant est un contrat « mélangé « de vente et de louage ? » Nous pensons qu'il est plus juste d'employer le mot : combinaison ; c’est le terme opposé à mélange, en chimie.

Le domaine congéable est la combinaison du louage et de la vente, c’est-à-dire que, bien que toujours composé de ces deux contrats, il n’est à proprement parler ni louage, ni vente.

Alors même que le domaine concédé en premier détachement est une terre aride et inculte, sur laquelle n’existe aucune construction, on doit admettre qu'il y a, dans la convention intervenue entre les partie, une vente. Quelle est la chose vendue? Il n’est peut-être pas facile de la déterminer exactement, mais elle existe : c’est le tissu qui recouvre le sol, tout ce qui est superficie. On ne pourrait comprendre, sans cette première notion, le caractère immobilier des édifices et superfices, qui, en dehors de cette idée, ne pourraient être considérés que comme meubles, en qualité de constructions élevées sur le sol d'autrui.

D'autre part, la définition que l’article 1709 du Code Civil donne du louage, peut bien convenir à la concession de jouissance faite au domanier. Car si le

(1) Voiraussi:CoLMETr DE SANTERRE, Cours analytique, t. IT, n° 378 bis, ir : GuizLouARD, Trailé du contrat de louage, t. II, n° 638.

foncier n’est pas tenu des réparations (cela est naturel que le domanier répare ce qui lui appartient), il est cependant obligé à faire jouir, en ce sens que le colon, troublé dans sa jouissance, aura un recours contre lui et pourra lui demander des dommagesintérêts, en cas d’éviction.

Mais cette vente et ce louage sont tellement confondus dans le convenant, qu’il n’est pas possible de les séparer, de les considérer distinctement, de faire une analyse successive de leurs éléments. Les principes de ces deux contrats sont combinés pour former des règles propres au domaine congéable, dans lequel il y a autre chose qu’un bail à ferme avec faculté de construire, autre chose qu’une vente avec faculté de rachat.

Ainsi s'exprime un arrêt de la Coùr de Rennes, du 6 Août 1873 :

« Considérant que si le bail à convenant participe « dans une certaine mesure du louage, de la vente «et de l’emphytéose, il constitue cependant un « contrat sui generis, qui à ses règles propres, et « reste soumis aux dispositions d’une législation « particulière, qui ne permet pas de le confondre « avec l’un ou l’autre de ces contrats. » (Bulletin des Arréls de la Cour de Rennes, t. IV, p. 563.)

L'arrêt de la Cour de Cassation du 5 Mars 1851 disait aussi :

« Attendu qu’en effet, le convenant n'est ni une

« vente, ni une emphytéose, ni un bail; que s’il a « quelques traits de ressemblance avec quelques- « uns de ces contrats, il diffère essentiellement de tous... » (Cassation, 5 Mars 1851 ; D. P. 51, 1, 86.)

Nous indiquerons les différences qui existent entre le bail à convenant et le louage, en étudiant le droit de jouissance du domanier.

Examinons les rapports qui existent entre Île domaine congéable et divers autres contrats.