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qu'il y eùtéviction de la chose, — que cette éviction eût pour résultat d'empêcher l’acheteur d’avoir la chose, rem habere, en lui enlevant la chose elle-même ou sa valeur, corpus ou pecunia (4). Or la première condition n’était réputée accomplie, que lorsqu'une sentence judiciaire avait déclaré l’acheteur non-propriétaire de la chose tout entière. Une sentence judiciaire portant sur une partie de la chose n’autorisait pas l'acheteur à se prévaloir de la stipulation. Pour qu’il le püt, il fallait que l’éviction partielle eût été prévue par les contractants, au moyen de ce qu'on appelait une adjectio partis, et la stipulation rédigée ainsi : si quis rem, partemve ex ea eviceril..… etc. (5). La stipulation ainsi complétée ne pouvait cependant pas être invoquée par l’acheteur, alors qu'une charge réelle était judiciairement reconnue contre lui. Ce qui le prouve, c’est le soin que prenait l’acheteur, qui voulait se réserver le droit d’invoquer la stipulation duplæ dans le cas d’éviction d’une charge réelle, d'élargir la rédaction de cette stipulation, en la faisant porter à la fois sur le cas où il serait évincé de tout ou partie de la chose, et sur le cas où une charge réelle serait reconnue contre lui (6). Cet usage me parait démontrer péremptoirement que l’éviction d’une charge ne permettait pas d’invoquer la stipulatio duplæ, lorsque cette stipulation ne prévoyait que le cas d’éviction de la chose ou d’une partie de la chose. Et il en était ainsi, qu’on le remarque, encore bien que cette éviction d’une charge réelle fût telle, qu’elle empêchât l’acheteur de habere. L’usufruit, par exemple, était considéré avec raison, par les Romains, comme empêchant de habere. Dans le cas de reconnaissance en justice, d’éviction d’un usufruit, la seconde des conditions exigées pour l'exercice de l’action née de la stipulatio duplæ, était donc accomplie : habere non licebat. Si, malgré cela, la stipulatio duplæ ne pouvait être invoquée, c'est donc que la première condition n’était pas réputée réalisée, c’est-à-dire que l’éviction d’une charge réelle n’était pas considérée comme une éviction de tout ou partie de la chose. J'ajoute que cette doctrine des Romains était absolument logique. Qu’une servitude, ou en général une charge réelle soit un démembrement de la propriété, cela est incontestable. Qu’elle puisse, à ce titre, ètre considérée comme une partie de la propriété, je le veux bien. Il

(4) Voyez notamment Ulpien, 1. 21, $ 2, D., de evict., XXL, 2. (5) Voyez Paul, L. 56, $S 2, D., de ne XXI, 2, et un acte de vente, trouvé en Transylvanie, cité par M. Giraud, Novum Enchiridion Juris romani, p. 652.

(6) Comparez entre eux, à ce point de vue, les quatre actes de vente ons dans le Corpus inscriplionum latinarum, NX, pp. 937, 941, 94% et 959.

n'en est pas moins vrai qu'une servitude, une charge réelle quelconque peut fort bien être regardée comme n'étant pas une partie de la chose. Ce qui met ce point hors de doute, c’est que, quels que soient le nombre et l'importance des charges réelles qui affectent une chose, le propriétaire n'en peut pas moins être considéré comme propriétaire de la chose entière et de toutes les parties de la chose. Qui promet quelque chose pour le cas où le possesseur serait évincé de la chose ou d’une partie de la chose, peut donc fort bien être considéré comme n’ayant pas entendu promettre pour le cas où le possesseur serait obligé de supporter une charge réelle. Cette promesse pouvant être entendue en ce sens, j'ajoute qu’elle doit l’être, car il est de principe que la promesse doit s’interpréter dans le sens le plus favorable et le moins onéreux pour celui qui l'a faite.

Le même principe, consacré de nos jours par l’art. 1162, doit avoir, dans notre droit, la même conséquence. Le vendeur moderne n’est tenu de la garantie de l’éviction qu’en vertu d’une promesse tacite de sa part. Ce qui le prouve, c’est qu'un pacte exprès peut le décharger de cette garantie (art. 1627). Or cette promesse tacite, en tant qu’elle est réglementée par les articles 1626 à 1637 (7) ne s’applique qu'à l’éviction de la chose ou de partie de la chose. Il en faut conclure, puisqu’une telle promesse peut légitimement ne point s'étendre à l’éviction des charges réelles, qu’elle ne s’y étend réellement pas. En d’autres termes, que l’éviction d’une charge réelle n’autorise pas celui qui la subit à se prévaloir des articles 1626 à 1637 (8).

Reste à démontrer que le recours organisé par l’article 1638 n’est pas fondé sur l’éviction, et par suite ne peut être considéré comme une application dela garantie de l’éviction. Cette preuve est des plus faciles.

(7) Je laisse toujours de côté l’art. 1628.

{8) On invoquerait en vain contre cette doctrine, ces mots de l’art. 1602 : « Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. » Cette disposition exceptionnelle, dérogatoire au droit commun, a été dictée au législateur par le désir d'éviter que l'acheteur ne fût induit en erreur, et peut-être gravement lésé par la rédaction vague de clauses, ordinairement dressées par le vendeur, et peut-être iutentionnellement laissées obscures. Ce motif ne peut s'appliquer ici. Si le vendeur en effet est tenu de garantir de l’éviction de tout ou partie de la chose, ce n’est pas en vertu d’une clause rédigée par lui ou par Pacheteur distrait ou négligent. Cest en vertu d’un pacte tacite, présumé par la loi, et dont la portée est indiquée par la loi elle-même. Si cette détermination est équivoque, l'acheteur le sait, comme le vendeur, car nul n’est censé ignorer la loi. Il me parait que, dans ces circonstances, l'acheteur ne mérite pas la protection spéciale de Part. 1602. Cet article doit faire place à Papplication de la règle générale de Particle 1162.

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Elle est contenue dans l’art. 1638 lui-même, qui est ainsi conçu: « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n'aurait pas acheté, s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une ‘indemnité ». A lire ce texte sans idée préconçue, on voit que le recours, qu'il accorde, est ouvert à l'acheteur par le seul fait de l'existence, sur l’objet vendu, de charges réelles d’une certaine importance, dans des circonstances déterminées. Il n'y estpas question d’éviction. À moins donc de soutenir qu'il y à éviction par le seul fait de l'existence d’un droit opposable à l'acheteur, ce qui n’a jamais été admis, il faut reconnaître que le recours de l’art. 1638 peut être exercé antérieurement à toute éviction. Il est donc indépendant de l’éviction. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne pourra être exercé après la reconnaissance en justice, après l’éviction d’une charge réelle, mais seulement que cette éviction n’a rien de commun avec ce recours. Possible avant l’éviction, il reste possible après. Ni l’éviction ne le fait naître, ni elle n’en empêche l'exercice. En réalité il est fondé sur une promesse toute différente de celle de garantir de l’éviction, sur la promesse de garantir des vices cachés de la chose vendue (9).

(9) Qu'il en soit réellement ainsi, c’est ce qui ne me parait pas sérieusement contestable. Quelle que soit d'abord Pobligation principale du vendeur, qu’il soit tenu de dare, ou seulement de livrer la chose, il est clair que le recours de Part. 1638 ne se rattache pas à cette obligation. Nous venons, d’un autre côté, de démontrer qu’il ne dérive pas de l'obligation de garantir de l’éviction.

Faut-il dire que le vendeur moderne, par cela seul qu'il vend, est censé s’être engagé à fournir une chose absolument libre de toutes charges, un objet optimus maximus, comme on disait à Rome ? Une telle promesse, si elle était faite par le vendeur, aurait pour effet de le rendre responsable de toutes les charges, même les pius minimes, qui se révéleraient sur la chose. Mais précisément il résulte de l’art. 1638 que le vendeur n’est responsable des charges réelles, qui viennent à se découvrir, que lorsqu'elles sont de telle importance qu'il y ait lieu ‘de présumer que l'acquéreur n’aurait pas acheté, s’il en avait été instruit. Il est donc des charges dont la révélation n’entraine pas la responsabilité du vendeur ; ce dernier ne peut donc être considéré comme ayant promis l'absence de toute charge sur la chose vendue.

Ces mots de l’art. 4638 : « de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté, s’il en avait été instruit, » pourraient faire croire que notre article n’est qu’une application des régles générales sur l’erreur dans les contrats. En général, en effet, un contractant peut demander Pannulation du contrat qu’il à passé, alors qu’il a cru à l'existence d’une qualité que la chose n'avait pas, et qu’il aurait pas contracté s'il avait été exaäctement renseigné (art. 1110). Un

Quoi qu'il en soit de cette dernière assertion,-il résulte de la double démonstration, que nous venons de fournir, que la reconnaissance en Justice d’une charge réelle, qui existait au moment de la vente, n’autorise pas l’acheteur à se prévaloir des articles réellement relatifs à la garantie de l’éviction. D'un autre côté, nous avons prouvé plus haut que l’acheteur ne peut pas davantage se prévaloir de ces articles, lorsque le vendeur, propriétaire au moment de la vente, a, depuis le contrat, diminué ou éteint le droit de l’acheteur. — D'une manière générale, il est donc démontré que les articles relatifs à la garantie de l’éviction

instant de réflexion suffit pour se convaincre qu'il n’y a pas ici application des règles sur l'erreur. Que décide en effet l’art. 1638 ? Deux choses : la première, c’est que la révélation de l’existence, sur la chose, de charges qui eussent empêché Pacheteur de contracter, s’il les eût connues, permet à cet acheteur de demander la résiliation du contrat. Cette première disposition, si elle était seule, permettrait de faire rentrer notre article dans la théorie générale de lerreur. Mais elle n’est pas seule, et Particle ajoute que l’acheteur peut aussi demander et obtenir des dommages-intérêts. Cette seconde disposition montre clairement que l’art. 1638 n’est point une application des règles sur l'erreur. Que je puisse en effet, alors que je me suis trompé sur une qualité, ou mieux un attribut substantiel de la chose, demander la nullité du contrat, cela est certain ; mais il est non moins certain que, c’est là mon seul droit, et que je ne saurais demander à mon co-contractant de m’indemniser de la non-existence de la qualité que j'attribuais à la chose, laquelle nr’eût empêché de donner mon consentement, si je l’eusse connue. Si donc, dans le cas qui nous occupe, l’acheteur a le choix entre la résiliation du contrat ou des dommagesintérêts, étant donné que le vendeur n’est pas nécessairement coupable de dol, ni même de faute, pour avoir vendu sans mentionner les charges qui grevaient la chose, il faut de toute nécessité qu’il y ait de sa part une promesse tacite d'absence de charges de la nature de celles dont il est parlé dans Part. 1638. Il ne s’agit pas d’une promesse générale, comme celle dont nous parlions tout à l’heure ; le vendeur n’est pas censé avoir déclaré que la chose est libre de toutes charges, quelles qu’elles soient, mais bien qu’elle est libre de charges qui empêcheraient Pacheteur de contracter, s’il les connaissait.

On s’étonnera peut-être de l’existence d’une telle obligation à la charge du vendeur. Il n’y a cependant là qu'une application d’une théorie plus générale, je veux dire celle des vices ou défauts cachés de la chose vendue.

Le principe dans notre droit est, sur ce point, le même qu’à Rome: le vendeur est censé avoir promis l’absence de vices. Mais la notion des vices dont il s'agit a changé. A Rome on considérait comme vices de la chose certaines imperfections de la chose, je ne dirai pas limitativement déterminées, mais considérées comme graves. Principe assez vague, dont les jurisconsultes cherchèrent à atténuer l’indétermination, en consignant dans leurs écrits la solution à donner relativement à une multitude d’imperfections en particulier. — A côté de ces imperfections graves, une autre catégorie comprenait celles qu’à raison de leur moindre importance, le vendeur n’était pas censé avoir prises à sa charge. L’absence de ces imperfections

sont étrangers à l'hypothèse d’un acheteur ayant traité avec le propriétaire de la chose, et ne peuvent être invoqués par lui.

A moins de prétendre que ces articles ne peuvent être invoqués par personne, il faut donc bien admettre qu'ils peuvent l’être par l’acheteur de la chose d'autrui. On y est d’ailleurs obligé par l’art. 2256, 2.

Mais nous avons prouvé que ces articles ne sont invocables que contre une personne tenue d’une obligation contractuelle. Il en faut conciure que le vendeur de la chose d'autrui est tenu d’une obligation contractuelle, ce qui revient à dire que la vente de la chose d’autrui donne naissance à une obligation valable.

était, à ce point de vue, considérée comme une qualité : le vendeur n’était responsable que sil avait expressément présenté la chose comme dépourvue de ces imperfections. Mais, à la différence de ce qui se décidait par rapport aux qualités proprement dites, à raison desquelles le vendeur n’était jamais tenu qu’en vertu d’une promesse expresse, de telle sorte que, lorsqu'il n’avait fait aucune promesse de ce genre, il n’était pas responsable de Pabsence de ces qualités, encore qu’il Peût connue au moment de la vente, le vendeur, indépendamment de toute promesse relative aux imperfections dont nous nous occupons, en était responsable lorsqu'il les avait connues au moment de la vente (Voy. 1. 4, S4, D., de œædil. edict., XXI, 1). Ainsi, à Rome, les attributs des choses étaient divisés en trois catégories :

Vices : le vendeur est censé les avoir pris à sa charge ; — imperfections : le vendeur n’est point censé les avoir prises à sa charge, mais il y a dol de sa part à les cacher à l'acheteur, dol qui engage sa responsabilité; — qualités : le vendeur n’est pas réputé les avoir promises à l'acheteur ; que si elles n’existent point et qu’il le sache, il n’y à aucun dol de sa part à ne pas en avertir l'acheteur. ,

Les servitudes et en général les charges réelles étaient rangées dans la seconde catégorie, ainsi qu'il est facile de s’en convaincre en rapprochant ces deux décisions des textes : d’une part, le vendeur n’est point censé avoir promis Pabsence de toute charge réelle (1. 59, D., de contrah. empt., XNIII, 1); — et d'autre part, il est responsable, indépendamment de toute promesse, lorsqu'il a caché Pexistence d’une charge qu’il connaissait (1. 4, $ 4, D., de act. empti, XIX, 1).

La classification romaine des attributs des choses n’a pas été conservée par le Code. Les vices, c’est-à-dire ces défauts dont le vendeur est censé avoir promis l’absence, ce ne sont plus en général des imperfections graves ; Ce sont des imperfections telles, que, si l'acheteur les eût connues, il n’eût pas acheté, ou, ce qui revient au même, il n’eût pas acheté au même prix (art. 1641). A côté de ces vices, il n’y à plus qu’une seule catégorie, les qualités, dont le vendeur n’est tenu qu’en vertu dune promesse expresse. — La règle relative aux vices en général, et celle que nous avons vue dans l’art. 1638, relativement aux charges réelles dont se trouve grevé l’objet vendu, sont identiques, et nous pourrions répéter ici, en lappliquant aux vices en général, ce que nous avons dit des charges réelles découvertes sur la chose vendue. Le vendeur n’est pas censé avoir promis que la chose v’avait aucune espèce d’imperfection : l'acheteur ne peut se plaindre que si l’imperfection est telle qu’il n'aurait pas acheté, s’il avait connue. Lorsqu'une imperfection

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Or Part. 1599 déclare nulle la vente de la chose d'autrui. Il se dégage donc, du rapprochement de l’art. 1599 avec les articles

relatifs à la garantie de l’éviction, une véritable antinomie, au moins dans la forme.

On conçoit combien cette antinomie rend difficile la détermination des caractères et des effets de la vente de la chose d'autrui.

C’est à cette détermination qu’est consacré le présent travail, que nous diviserons en deux parties, la première relative aux caractères, la seconde, aux effets de la vente de la chose d'autrui.

de cette importance se manifeste, ce n’est pas seulement la nullité que peut demander l'acheteur ; il peut aussi conserver la chose et se faire indemniser. Il n’y a done pas application des règles générales sur l’erreur. — L'identité des règles applicables aux vices en général et aux charges réelles permet de considérer Part. 1638 comme une application de la théorie générale de la garantie des défauts cachés de la chose vendue. CN

Cette circonstance que Part. 1638 applique le droit commun, a cette conséquence importante que la règle qu’il édicte ne doit pas être restreinte aux servitudes, comme il le faudrait s'il contenait une disposition exceptionnelle, mais étendue à toutes les charges réelles d’une importance telle que l’acheteur n’aurait pas contracté, s’il les avait connues, et notamment à l’hypothèque. Voyez sur ce dernier point PAppendice I.