I. — OBLIGATION DE FAIRE EN SORTE ut res detur emptori

Cette obligation est invocable par l'acheteur indépendamment de toute tradition, je veux dire : que le vendeur ait procédé à un acte translatif de propriété, ou mieux à l'apparence d’un tel acte, — qu'il ait effectué la remise matérielle de la chose, —- ou qu'il n’ait rien fait de pareil. S'il y a eu remise matérielle de la chose, elle est invocable indépendamment de toute éviction, je veux dire aussi bien antérieurement à l’éviction éventuelle que postérieurement à l’éviction réalisée.

L'acheteur, qui se prévaut de cette obligation, en demande normalement l’exécution en nature, c’est-à-dire demande que le vendeur s’arrange de manière que la propriété de la chose lui soit acquise, à lui, acheteur.

Faute par le vendeur d'exécuter en nature son obligation de la manière que nous venons de dire, l’acheteur peut en demander l'exécution par équivalent pécuniaire, avec la réparation du dommage que lui cause l’inexécution en nature, dans le cas où le vendeur est responsable de ce dommage.

L’exécution par équivalent pécuniaire d’une obligation n’est pas autre chose que la réparation du dommage, que le débiteur a pu, en s’obligeant, considérer comme devant résulter pour le créancier de la non-exécution en nature. Ce dommage doit être réparé par le débiteur, en vertu même de l’obligation contractuelle qu’il a assumée (88). A côté et en plus de cette valeur, le débiteur qui, par dol ou faute, a causé un dommage plus considérable au créancier, est tenu de le réparer (89).

C’est conformément à ces principes que nous allons déterminer le montant de la condamnation à prononcer contre le vendeur qui ne réussit pas à exécuter en nature son obligation de faire en sorte wt r'es delur emptori.

Parlons d’abord du dommage que le vendeur a dù considérer comme devant être la suite de la non-exécution en nature.

En premier lieu, le vendeur a su, en contractant, que, par suite de la non-exécution en nature, l’acheteur n'aurait pas la chose vendue elle-

(88) Voy. article 1150, dans lequel le mot dol doit évidemment être considéré comme comprenant et le dol proprement dit, et la faute. Art. 4450 : « Le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on à pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’ob'igation n’est point exécutée, »

(89) Voy. art, 1154 et 1389,

même. Il en devra la valeur, telle qu’elle se comporte au moment de l’action intentée, ou mieux au moment du prononcé du jugement. Il devra donc les plus-values fortuites. Il devra également les plus-values dues à des dépenses effectuées par l’acheteur, à supposer qu’elles existent encore.

Il a dù prévoir aussi que, s’il n’était point rendu propriétaire, l’acheteur pourrait être actionné par le maître de la chose, et mis dans la nécessité de recourir contre lui-même, vendeur. Si ces prévisions se réalisent, il devra les frais de la demande du propriétaire et ceux de la demande en garantie.

En troisième lieu, la vente avec garantie de la chose d'autrui tendant à procurer, en toute hypothèse, à l’acheteur les avantages attachés à la possession, au domaine de la chose, on peut dire que l’acheteur à entendu acquérir, avec la chose, le droit de percevoir ou de ne point percevoir, à sa guise, les fruits de la chose, sans être de ce chef exposé à aucune obligation de restitution, et que le vendeur a consenti à lui assurer cet avantage. Le vendeur a donc dù prévoir que l’acheteur pourrait être obligé à certaines restitutions de fruits envers le propriétaire. S'il en est ainsi, si des restitutions de ce genre ont été exigées, il vendeur devra en indemniser l’acheteur.

Enfin il se peut que l’acheteur ait, au su du vendeur, destiné la chose à un certain usage déterminé, et que le vendeur ait, par le fait même, consenti à assurer cet usage. En pareil cas, si l'exécution par équivalent pécuniaire cause quelque dommage à l’acheteur, au point de vue de cet usage, le vendeur sera tenu de le réparer.

Telles me paraissent être les indemnités que l’acheteur peut réclamer au vendeur, au nom même de l’obligation contractuelle de ce dernier. Lorsqu'il les obtient, on peut dire que l'obligation du vendeur, au lieu d'avoir été exécutée en nature, est exécutée par équivalent pécuniaire. D'où il suit que, si les frais et loyaux coûts du contrat ont été mis à la charge de l’acheteur, celui-ci ne peut, de ce chef, rien réclamer au vendeur. Si les obligations de ce dernier avaient été exécutées en nature, l'acheteur eùt supporté ces frais ; il obtient l’équivalent exact de cette exécution : pourquoi ne les supporterait-il pas ?

L’étendue de la condamnation du vendeur peut d’ailleurs être diminuée, par application d’un principe général, lorsque l'acheteur à, par son fait et sciemment, contribué à augmenter, à rendre plus onéreuse l'obligation du vendeur. C’est ainsi que l'acheteur a pu, en pleine connaissance de cause, sachant que la propriété de la chose n’appartenait pas au vendeur et ne lui avait par conséquent pas été transférée par ce vendeur, faire des dépenses, peut-être considérables, sur la chose, Ce

eu à pie

faisant, si ces dépenses ont procuré à la chose une plus-value, il a sciemment rendu plus onéreuse l'obligation du vendeur, qui doit, selon ce que nous avons dit, la valeur de la chose au moment de l’action. L'acheteur a donc causé au vendeur, par son fait et sciemment, un certain dommage; il en doit la réparation (art. 1389), c’est-à-dire qu’il ne pourra réclamer au vendeur la plus-value résultant de ces dépenses.

L'obligation du vendeur, comme toute obligation de réparer un dommage, est subsidiaire, en ce sens que, si le dommage en question se trouve ou peut être réparé par une autre voie, l'obligation est diminuée d'autant. C’est ainsi que la plus-value résultant des dépenses de l’acheteur ne sera due par le vendeur que déduction faite de ce que le propriétaire aura pu être obligé de fournir à l'acheteur du chef de cette plus-value.

D'un autre côté, ainsi que nous l'avons dit plus haut, la condamnation, à prononcer contre le vendeur, peut ne pas se limiter à l'exécution, par équivalent pécuniaire, de son obligation contractuelle. A-t-il commis quelque dol, où quelque faute, il devra la réparation du dommage qui aura pu en résulter pour l’acheteur. Que l’on suppose, par exemple, que le vendeur, en contractant, se sache non-propriétaire, et néglige d’en informer l’acheteur. Si celui-ci, qui se croit. devenu propriétaire, ou qui du moins pense qu’il y a les plus grandes chances qu'il le soit, emploie ou destine la chose à un usage que le vendeur n’a ‘pu prévoir, puis vient à en être dépouillé, le vendeur devra la réparation de tout le dommage qui aura pu en résulter pour l'acheteur. De même, il devra le remboursement de toutes les dépenses que l’acheteur aura faites sur la chose. — Mais, même ainsi coupable de dol ou de faute, le vendeur ne devra pas les frais et loyaux coûts du contrat, mis, par la convention, à la charge de l'acheteur.

Au lieu de demander l’exécution par équivalent pécuniaire de l’obliga- ‘ tion de faire en sorte wt detur, non exécutée en nature, le vendeur peut, conformément à l’article 1184, demander la Ésaute du contrat.

On sait, et nous avons dit, dans notre étude de droit romain, que les Romains n’admirent jamais, d’une manière générale, que Ia personne qui prenait part à un contrat Synallagmatique dût être considérée comme ayant été déterminée à s’engager par l’ espoir de voir l'obligation, née à la charge de l’autre partie, exécutée par elle. En d’autres termes, lorsque l’une des parties n’exécutait pas, l’autre ne pouvait demander à ètre déchargée de son obligation, ou à répéter ce qu’elle avait fourni (90).

(90) Voy. Thèse rom., Chap. IV, Art. IL, S1

Le principe contraire est posé dans l’article 1184 (91), et l’on ne saurait trop y applaudir. Il est, en effet, extrêmement vraisemblable que ce qui détermine chacune des parties à contracter, c’est l’espoir de voir, non-seulement une obligation naître à la charge de l’autre partie, mais cette partie exécuter son obligation.

De droit commun, étant admis que chacun des contractants ne s’est engagé qu'en vue d'obtenir l’exécution des obligations de l’autre, il faudrait dire que, si l’une des parties n’exécute pas, son adversaire pourra exercer une condictio pour demander à être déchargé de son obligation, et pour répéter ce qu'il aura déjà fourni. L'article 1184 va plus loin. Au lieu de se borner à accorder une action tendant à soustraire celui qui l’exerce aux conséquences de son obligation, il permet à chacune des parties, dans le cas d’inexécution des obligations de l’autre, de demander, et au juge de décider que les obligations du demandeur soient considérées comme non-avenues, et qu'il en soit de même des actes juridiques d’exécution accomplis par lui. Il y a là quelque chose d’analogue à ce qui a lieu dans les cas d’erreur, de dol et de violence, prévus par les articles 1110 et suivants, cas dans lesquels nous avons vu que la condictio sine causa peut également être remplacée par une action, tendant à ce que celui qui l’exerce soit remis dans la même situation que s’il n’avait pas contracté.

11 y à cependant, dans le cas de l’article 1184, ceci de particulier, que l'éventualité de l’inexécution des'obligations de chacune des deux parties peut être considérée comme ayant été prévue par elles, au moment même du contrat, de telle sorte que les dispositions de l’article 1184 peuvent être regardées comme voulues par elles, et admises par un pacte tacite. On peut dire que chacune des parties à stipulé qu’elle ne serait pas engagée dans le cas où, à défaut d'exécution en nature par l’autre partie, elle demanderait la résolution.

De là il suit que se prévaloir de l’article 1184, demander, comme on dit, la résolution du contrat, c’est en somme se prévaloir du contrat

(94) Art. 148%: « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

« Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à lexécution de la convention, lorsqu'elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

« La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

lui-même, d’une clause de ce contrat. Il en résulte que le droit d'agir en résolution n’est pas éteint au boutde dix ans, mais seulement parle laps de trente ans.

Quoi qu'il en soit, si nous cherchons à nous faire une idée de la portée, de l’objet exact de la clause tacite qui se trouve ainsi comprise dans tout contrat synallagmatique, il faut dire qu'elle ne se limite pas au contrat lui-même, aux obligations qui naissent de ce contrat, mais s'étend aux actes juridiques d'exécution de ces obligations. C’est ainsi que, si Secundus n’exécute pas ses obligations, Primus pourra faire déclarer non-avenues, non-seulement l'obligation, qu’il a contractée, de transférer la propriété par exemple, mais encore la translation même de propriété qu’il aurait accomplie, en exécution de son obligation. Car il est raisonnable d'entendre ainsi la clause de résolution, dont le but est évidemment de remettre la partie, qui obtient cette résolution, dans la même situation que si elle n’avait pas contracté ; or, si elle n'avait pas contracté, elle n’aurait pas non plus exécuté.

Je n'ai parlé que des actes juridiques d'exécution, excluant ainsi les actes d'exécution consistant en de simples faits sans caractère juridique : il est manifeste qu’il est impossible de les déclarer non-avenus, qu’une telle déclaration ne servirait à rien. Ce que le prononcé de la résolution produira à leur égard, ce sera de les faire considérer comme ayant été accomplis sans cause, et par suite d'ouvrir à leur auteur une condictio sine causa, pour réclamer, de celui au profit duquel ils auront été accomplis, la restitution de l'enrichissement qu'ils lui auront procuré.

Dans le cas particulier qui nous occupe, la résolution, prononcée au profit de l’acheteur, aura pour effet de le faire considérer comme n'ayant Jamais été tenu de payer le prix, et, s’il l’a payé, comme n’en ayant pas aliéné la propriété. D'où il suit que, si les deniers se retrouvent en nature, il pourra les revendiquer. Sinon, il pourra, selon le. droit commun, exercer une condiclio pour réclamer l'enrichissement que le paiement aura procuré au vendeur. Etant donné, d’ailleurs, que ce vendeur a su qu'il pourrait être obligé de restituer cet enrichissement, et par suite peut être regardé comme ayant tacitement promis de le restituer éventuellement, la condictio aboutira à la restitution intégrale du prix payé.

En plus de la restitution du prix, s’il l’a payé, l’acheteur obtiendra encore la restitution de la moitié des frais et loyaux coûts du contrat, à supposer qu'ils aient été, par le contrat, mis en entier à sa charge. En effet, lorsque deux parties concluent une vente ou, en général, un acte qui entraine certains frais, il faut, à défaut de conventions contraires,

expresses ou tacites, les considérer comme en assumant ensemble la charge, de telle sorte que, en fin de compte, chacune devra en supporter moitié. Si l’acheteur est, par le contrat, chargé de payer seul ces frais et loyaux coûts, il faut donc le considérer comme s’étant engagé envers le vendeur à supporter la moitié qui normalement devrait être à la charge du vendeur. Jusqu'à concurrence dela moitié, par conséquent, l'obligation de l’acheteur de payer les frais doit être regardée comme faisantpartie du prix.Il faudra donc que le vendeur restitue à l’acheteur cette moitié.

Mais le vendeur ne devra rien d'autre, à supposer du moins qu'il soit exempt de dol et de faute. Ni, par conséquent, à raison des dépenses de l'acheteur. Le vendeur ne peut être tenu à raison de ces dépenses, que parce qu'il à pu prévoir le dommage qui résulterait pour l’acheteur de la non-exécution en nature de l’obligation de faire en sorte wt detur. Or ce dommage prévu, il en doit la réparation, parce que cette réparation fait l’objet de l'obligation de faire en sorte ut detur non exécutée en nature. Mais précisément l'acheteur renonce à se prévaloir de cette obligation : il demande la résolution du contrat. — Le vendeur ne doit. aucune réparation à raison des restitutions de fruits faites par l’acheteur : pour le même motif. — Ni à raison des frais de l’action qui a pu être exercée contre l’acheteur par le propriétaire, ou de l’action de l’acheteur contre le vendeur: toujours pour le même motif.

Si le vendeur a commis quelque dol ou faute, ayant porté préjudice à l’acheteur, il en devra la réparation. C’est ainsi que, s’il lui a caché son défaut de propriété, l’acheteur pourra demander la restitution de toutes les dépenses qu’il aura faites sur la chose, car il peut dire qu'il n'aurait fait aucune dépense, s’il avait su que la chose n’était pas devenue sa propriété. De même, il peut demander réparation du dommage que lui cause l'impossibilité, où il se trouve, d'employer la chose à l'usage auquel il la destinait. De même encore le vendeur devra supporter les frais de l’action intentée contre l'acheteur, s’il a été poursuivi, et les frais de la demande de l’acheteur contre le vendeur, car l’acheteur peut dire qu'il n'aurait pas accepté la livraison de la chose, s’il avait su qu’elle fût à autrui. — Mais, même en pareil cas, l’acheteur doit supporter la moitié des frais et loyaux coûts du contrat. Il demande, en effet, la résolution, ce qui est se prévaloir du contrat lui-même : il n’est que juste qu'il paie sa part des frais de ce contrat.

Il va sans dire que l'obligation du vendeur de réparer le dommage causé par son dol ou sa faute, est subsidiaire dans le sens où est telle toute obligation de réparer un préjudice quelconque, et que la condam-

nation, qu’il encourra, sera diminuée dans la mesure où l’acheteur aura sciemment rendu plus onéreuse l'obligation du vendeur.

La résolution peut être demandée par l’acheteur, alors même que l'obligation de faire en sorte uf detur n’est inexécutée en nature que

partiellement. Par exemple, le vendeur obtient, de l’un des propriétaires par indivis de la chose, qu'il cède son droit à l’acheteur, et il ne l’obtient pas de l’autre. L'acheteur, quoique devenu propriétaire d’une partie de la chose, peut demander et obtenir la résolution, mais à la condition que l’inexécution porte sur une partie de la chose telle, qu'il soit évident que l’acheteur n’eût pas contracté pour n’obtenir en propriété que ce qu'il obtient. — Il faut mettre sur la même ligne le cas où le vendeur à traité sur une chose qui ne lui appartenait qu’en partie. En pareil cas, le contrat à fait naître à la charge du vendeur, l'obligation de dare la partie qui lui appartenait, et celle de faire en sorte que la propriété de la partie, qui ne lui appartenait pas, fût transférée à l'acheteur. Ce vendeur s’est donc trouvé tenu de deux obligations distinctes. Mais l’inexécution d’une seule obligation autorise l’autre partie à agir en résolution, lorsque l’objet de cette obligation est d’une importance telle, que cette autre partie n’eût pas contracté sans l'espoir d'obtenir l'exécution de cette obligation. Si donc la portion dont l’acheteur n'obtient pas la propriété est assez importante, il pourra demander la résolution du contrat.

L'obligation de faire en sorte wé detur ne peut plus être exécutée en nature, lorsque la chose perd son individualité, lorsqu'elle devient la propriété de l’acheteur, par exemple, par l'usucapion (99), en un mot lorsque la propriété de la chose ne peut plus être acquise à l’acheteur.

(92) En parlant ici de l’usucapion ou prescription acquisitive, J'entends que cette usucapion est parfaite par le seul écoulement du laps de temps, dans les conditions où ce laps de temps est susceptible d’y conduire (c’est-à-dire avec juste titre et bonne foi, ou sans titre, sans bonne foi, selon les Cas). — On pourrait être tenté de dire qu’il faut de plus, pour que Pusucapion soit parfaite, qu’elle soit invoquée. Les juges, dit l’art. 2223, ne peuvent suppléer d'office le moyen tiré de lPusucapion ; cela ne revient-il pas à dire que, tant qu’elle n’est pas invoquée, elle ne constitue pas un droit acquis ? Bien loin que l’acquisition de la propriété se réalise au moment de Pexpiration du laps de temps requis pour prescrire, elle ne S’opère qu’au moment où l'intéressé s’en prévaut. — Cette manière de voir doit être repoussée. Il est vrai que les juges ne peuvent suppléer d'office le moyen tiré de l’usucapion. Mais pourquoi ? C’est que le possesseur peut renoncer à ce moyen, et que le silence qu’il garde sur ce moyen doit être considéré comme une renonciation. Ce n’en sera pas moins une renonciation à un droit acquis. Ce qui le prouve, c’est d’abord Part, 2222