RÉGIME DU CODK CIVIL

courir à Temphytéose, c'est-à-dire décider que le preneur restera en jouissance pendant une très-longue période, nonseulement elles sont maîtresses de faire un bail pour toute la durée d*une existence, mais on peut également décider que le contrat sera maintenu pendant l'existence de trois personnes jouissant successivement du bien et que le fonds dont la jouissance a été attribuée à une personne passera à ses descendants dans la ligne directe et par hérédité, etc. La loi civile n'a nullement entendu proscrire ces conventions dont les effets peuvent certainement être bons tant pour les contractants que pour le sol lui-même, sans présenter les inconvénients et les désa* vantages qui accompagnaient un grand nombre de concessions usitées jadis.

Nous devons donc étudier successivement les quelques contrats de longue durée encore en vigueur chez nous, emphytéose, baux à vie et héréditaires, à métairie perpétuelle, sans oublier ceux qui ont été maintenus par les lois de la période intermédiaire comme la superficie et le bail à domaine congéable, etc. (1). En revanche nous laisserons de côté certains contrats tels que le bail à rente foncière, du moment que cette dernière est essentiellement rachetable, aux termes de Tart. 530 du code civil. Notons cependant que, bien que le code n'admette plus la dénomination de bail à rente et de rente foncière, le bail à rente ne serait pas pour cela nul, car toute personne peut, en aliénant son héritage, se réserver unerenteperpétuelle; mais loin d'être une rente foncière, c'est une rente personnelle en ce sens que celui qui la doit est tenu personnellement. Nous ne parlerons pas plus du champart, de l'agrier et du terrage, par le motif que la propriété étant transférée, ces contrats ont été transformés en vente ordinaire par la loi de 4790 (Voy. notam. arrêt de la G. de cassation, 28 juin 1854). Nous ne parlerons pas davantage des baux à complant qui ne peu-

(1) Ce contrat n'est point prohibé par le Code et Tart. 16 de la loi dn 1791 dit expressément : Seront, au surplus, les conventions que les parties auront faites subordonnées aux lois générales établies ou à établir pour l'intérêt de l'agriculture relativement aux baux k ferme, en ce qui «era applicable au bail à convenant (V. Cassation, 7 décembre ISW). Ce contrat était si bien reconnu que la loi électorale du 19 avril 1831 déterminait la manière de procéder pour la répartition de l'impôt entre le fonciet* et le colon.

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vent plus être faits que lorsque la propriété reste au bailleur puisque c*est un bail ordinaire sauf la durée. On se souvient que tel était le type usité dans les parties qui ont formé les départements de la Loire-Inférieure, de la Vendée et de Maineet-Loire. La Cour de cassation (7 août 1837) a reconnu que le preneur à complant n'acquiert sur Timmeuble aucun droit de propriété, mais qu'il en a seulement la jouissance par l'acte qui n'est qu'un bail (1).

Au premier abord, le Code civil semble ne contenir aucune disposition à rencontre du louage à locatairie perpétuelle. Il est certain pourtant qu'il a entendu en parler à propos de la vente à rente, et l'article 530, tout en déclarant rachetable la rente perpétuelle qui en formait le prix, considère ce contrat comme très-licite. Avec la majorité des auteurs [Merlin, Duranton, Favard, Troplong, etc.) nous croyons que cette décision doit s'appliquer au bail à locatairie perpétuelle qui, actuellement, ne peut être qu'un bail à rente. Nous pensons de plus que les baux à métairie perpétuelle peuvent encore être faits puisque ce contrat ne transférait pas partout et toujours le domaine utile au preneur privé de l'exercice des actions relatives à la propriété ou à la possession du fonds qui compétaient au propriétaire. Il est juste de refuser tout caractère féodal à ce bail et de décider l'impossibilité de procéder à un rachat en cette matière. C'est ce qui résulte d'un arrêt de la Cour de

(1) Il faut remarquer avec Dalloz {Repert, , v" Louage à complant) que notre législation actuelle nu parait pas réprouver le bail à complant sous quelque point de vue qu'on Tenvisage. 1" S'il renferme une aliénation pure et simple du fonda moyennant une portion de fruits à litre de redevance perpétuelle, c'est une vente à rente permise par l'art. 530: 2° si c'est une aliénation à temps jusqu'à une certaine date, c'est une vente à temps; 3° si enfin c'est une aliénation transférant un droit analogue à celui d'un fermier, lorsque la durée n'est pas fixée et dépend d'un événement futur et incertain, c'est un bail (V. Rolland de Villargues. — Repert. du Notariat^ y* Bail à complant}. Faisons de plus observer que ces baux sont trèS'fréquenls dans certaines parties de la France (Maine-et-Loire, Vendée, Loire-Inférieure), mais on a adopté certaines règles. Ainsi celui nui remplace le bailleur primitif lorsque les tenures dépendent de la même personne fixe le jour de la vendange et chaque cultivateur doit, s'y conformant, faire passer ses ouvriers sur le môme chemin devant un homme placé à la sortie du vignoble, préposé par le propriétaire k la marque de sa part qui est aussitS^t transportée dans le cellier. Lorgque le territoire appartient à plusieurs personnes, elles ont l'habitude de s'entendre tant sur le jour de la récolte que sur le choix du marqueur représentant le propriétaire.