LA COUR DES TERRES OCÉUÉES (INCUMBERED ESTATES COURT

Jusqu'à ces dernières années, l'exislcnce de la moyenne el de la petite propriété était absolument impossible en Irlande : tout le monde voyait les inconvénients de cette concentration des grands domaines entre un petit nombre de mains; mais ces inconvénients paraissaient sans remède, à cause des lois civiles qui, faites au profit de l'aristocratie, s'opposaient invinciblement à la division du sol, et plaçaient la terre en dehors du commerce ^

Identiques aux lois qui régissent la propriété foncière en Angleterre, les lois territoriales, en Irlande, environnaient de toutes sortes d'obscurités ou de difficultés les transactions relatives aux biens immeubles^

' M. de Beaumont, t. il, p. '175.

- Jusqu'au xvil^ siècle la terre d'Irlande avait été régie non par des lois féodales ordinaires, mais par une ancienne coutume nationale, appelée Gavelkind, en vertu de laquelle, à la mort du chef de famille, tous ses biens se partageaient également entre ses fils, sans privilège pour Taîné. Cette coutume régnait dans les premiers âges, chez toutes les tribus bretonnes ; et, en Angleterre, dans le comté de Kent, c'est encore le principe du partage égal entre tous les enfants qui forme le droit commun. En lGO-3, sous le règne de Jacques l''"", le Ga-

En Angleterre, les plus épaisses ténèbres couvrent le titre de la propriété, et nul moyen n'existe pour l'acquéreur de s'assurer que la terre qu'il achète appartient réellement à celui qui la vend. La propriété foncière ne se transmet que par actes sous-seing privé : les actes publics sont inconnus; et rien n'est plus facile à iin propriétaire « que de vendre à celui-ci le domaine qu'il a hypo- « théqué à celui-là, et dont il a fait donation à un « troisième'. »

Favorable aux intérêts de l'orgueil aristocratique, auquel il permet de dissimuler sous une feinte splendeur les revers humiliants de la fortune, ce secret des contrats est un obstacle immense à la mutation du sol. L'acheteur n'ayant d'autre garantie que la parole du vendeur, et n'étant pas sûr que, le lendemain de l'achat, un tiers ne viendra pas, en vertu d'une hypothèque ou d'une donation, réclamer la propriété qui a fait l'objet du contrat, on comprend qu'il hésite et qu'il attende, avant de s'engager

veikind fut aboli en Irlande par arrcl de la cour du Banc du roi, et remplacé par les règles ordinaires de la succession féodale. Un siècle après, une loi de la reine Anne (2 Ann., c. vi,§ 10) rétablit, mais pour les familles catholiques seulement. Tanlique usage du Gavelkind. On se proposait par là de fractionner à Tinlini le peu de terres qui restaient en la possession des catholiques, dans l'espérance que le sol trop divisé ne leur suffirait plus, et qu'étant d'ailleurs exclus des fonctions publiques, ils ne conserveraient plus aucun moyen d'existence. Cette loi ne fut abolie cju'cn 4778 par un acte du Parlement, qui fit rentrer sur ce point les catholiques dans le droit commun. (Lingard, Hisi. d'Angleierre, i, 465, iv, o70 ; Moore's Hist, of Inland., i, 139, iii, 149; Haverty's Hi&l. of Ireland, 497, 683, 706; Burke's Words et M. Gust, de Beaumont, l, 1 1 9 et 1 53. j * M. de Beaumont, ii, 179.

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par une acceplalion définilivc. De telles conditions sont évidemment destructives de toute facilité de commerce en matière d'immeubles : l'industrie sera donc préférée à la terre par quiconque voudra spéculer el s'enrichira

Outre l'obscurité des contrats, l'énormité des frais qu'entraîne un échange de i)ropriélé par vente, est un autre obstacle non moins considérable aux transactions immobilières. « En Angleterre, il n'en coûte rien, abso- « lument rien, au fils qui hérite de son père ; mais celui « qui achète a de si énormes frais à payer, qu'on peut « dire que, dans l'état présent des choses, la vente ou « l'achat d'une petite terre en Angleterre sont presque « impossibles, car les frais occasionnés par le contrat dé- « passeraient de beaucoup la valeur de la terre alié- « née^ »

Ce qui est dispendieux, ce n'est pas le contrat lui-même, c'est l'examen des titres en vertu desquels se fait le transfert de la propriété. A quel signe certain reconnaître que celui qui veut vendre un domaine en est bien le propriétaire légitime? ce domaine n'est-il point grevé de quelque charge secrète? quelque hypothèque occulte n'en a-t-elle point réduit la valeur? le possesseur n'en a-til pas déjà aliéné le fonds en se réservant un usufruit auquel il doit peut-être une trompeuse possession?

Telles sont les graves questions qui demandent à être résolues avant que s'engagent les préliminaires de la transaction. Des légistes {conveyancers), dont la profes-

' M. de Beaumont, i, -180.

' Id., îb., p. 18'1.

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sion spéciale est de vérifier les titres de propriété, sont chargés de faire les recherches nécessaires pour éclaircir ces questions; mais « c'est une vérité reconnue que, dans « la plupart des cas, il y a impossibilité absolue, quels « que soient les efforts du plus habile légiste, d'acquérir « une certitude complète de sécurité pour l'acquéreur. »

De plus, ces investigations ne sont pas une formalité dont on puisse se dispenser ; nécessaires ou inutiles, (;lles constituent le privilège et le moyen d'existence de toute une classe d'hommes de loi, au ministère desquels il faut toujours avoir recours.

Enfin les frais (ju'enlraînent ces sortes de recherches sont toujours les mêmes, (luelle que soit l'étendue de la propriété à acheter, de lelle sorte que, à mesure que la terre vendue est plus considérable, ils deviennent comparativement moindres. « C'est ce ([ui explique pourquoi en « Angleterre, il n'y a possibilité d'acheter (|ue de grandes « terres, et comment des entraves qui gênent même le u riche, arrêtent tout court le pauvre. C'est ainsi que, « dans ce même pays, alors même que le sol change de « mains, il ne se divise pas'. ;>

En Irlande, depuis le xviii'^ siècle, les transactions relatives à la propriété n'étaient ])as environnées de ténèbres aussi épaisses ([u'en Angleterre. En 1708, un bureau d'enregistrement public pour tous les actes intéressant le sol avait été établi à Dublin. Mais les frais qu'entraînaient les recherches sur les registres étant considérables, les riches seuls, et pour de grandes propriétés, pouvaient

' .M. de Dcauuioal, il, 182.

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on b^iippoilcr le fardeau. Pas plus donc que la propiiélé anglaise el pour les mêmes motifs, la piopriélé irlandaise n'élait objet de commerce; elle avait en outre des entraves spéciales , qui créaient de nouvelles el inextricables diflicultés à ceux qui auraient disposé de capitaux assez considérables pour tenter de devenir propriétaires.

D'abord, un grand nombre de titres de propriété étaient enlacbés de vices datant de l'époque où les catholiques d'Irlande ne pouvaient être, d'après les lois, ni propriétaires, ni fermiers à longs termes. Malgré les prescriptions légales, des transactions s'étaient opérées entre des pi'olestanls qui avaient intérêt à vendre el des catholiques (jui désiraient aclieter; mais comme il avait fallu éluder la loi, l'enregistrement ne s'était pas fail, el on v avait suppléé par des actes extra-légaux.

De plus, et jusqu'à l'époque de la famine, loute grande [)ropriété était généralement affermée à quelques tenanciers principaux, appelés middlemen, sous- affermant à leur tour à un beaucoup plus grand nombre de petits lenanciers, moyennant diverses conditions. Quelle difiicullé pour. le nouvel acheteur de reconnaître les droits (ju'il avait acquis au milieu de celle tourbe d'occupants, de middlemen, de fermiers, de colons, tous nantis de droits antérieurs, et souvent engagés les uns envers les autres! « Quel moyen de jamais acheter une terre, si on « se livrait à de pareilles investigations, et, si on le somel- « tait, comment acheter avec quelque sécurité'? »

' M. de Beauinout, ii, 184. Depuis la lamine, la classe des middleincn a pres(iuc ciilièreiiieiit disparu.

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Enfin , en vertu de conventions particulières dont les clauses variaient à l'infini, il arrivait fréquemment qu'une seule volonté pouvait, pour un demi-siècle, ou davantage, créer aux successeurs du propriétaire actuel de singuliers embarras*. Les seigneurs irlandais vivant loin de leurs terres, exposés chaque année à ressentir dans leurs revenus le contre-coup des désastres qui atteignaient au premier chef le petit tenancier, et rendaient impossible le payement de la rente; continuant malgré cela à vivre dans le luxe, pour ne le céder en rien à la noblesse d'Angleterre, se voyaient souvent dans l'obligation d'emprunter, et à intérêts d'autant plus considérables que les terres qu'ils engageaient étaient grevées de substitutions. M. de Beaumont explique, d'après Blackstone, la fiction légale si singulière et si compliquée à l'aide de laquelle, avec la connivence des tribunaux, le propriétaire pouvait dans ce cas s'affranchir de la substitution, vendre sa terre et acquitter ses dettes. Mais ce procédé n'était évidemment que d'un usage exceptionnel ; pendant ce temps les dettes et leurs intérêts s'accumulaient, arrivaient plus d'une fois à dépasser le chiffre des revenus, et mettaient le propriétaire dans la situation cruelle de ne pouvoir ni faire face à des engagements d'honneur, ni tenir le rang auquel l'étendue et l'importance de ses domaines semblaient lui donner droit.

Dans certains cas, les sociétés de Londres, prêteuses d'argent, se lassaient d'attendre, et pour rentrer dans

' Joseph Kay, The social cond'.tion and education of the people , t. I, p. 36-52; London, 1850.

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leurs fonds, faisaient appel à la procédure de la cour de chancellerie; mais les formalités judiciaires étaient si longues et si coûteuses qu'il n'y avait presque aucun intérêt à y avoir recours '.

Telle était la situation embarrassée de la propriété en Irlande, lorsque les désastres de fortune qui suivirent la grande famine mirent le comble au mal, et firent réclamer plus énergiquement que jamais un moyen facile et peu dispendieux de rendre la terre à la liberté des transactions.

Déjà en 1843, la commission de lord Devon avait donné une attention approfondie à cette question si grave; constaté, à la suite de nombreux témoignages, tous les inconvénients résultant de ces embarras de la propriété foncière; et émis le vœu, dans l'intérêt des propriétaires, des créanciers et de la société tout entière , que la terre ne fût plus retenue captive et immobile derrière les fatales barrières qui la rendaient inaccessible au commerce.

Cette même commission exprimait l'espoir que cette

' « Thaï where proprietors are much embarrassed, il would fre^ qucnlly be of great benefit both lo Ihemsehes and their properties

that llicy should have the power of selling their estates There can

be little doubt thai every facility which shall simplify and facilitate sales must be highly beneficial to all parties, and to none more than the present encumbered possessors who find themselves in the false position of being, the responsible proprietors of extensive and i)0pulous districts with large nominal incomes mortgaged to their creditors, and having no possible means of fulfilling the costly and onerous duties to which the present aspect of Irish affairs exposes them. » {Digest of evidence, part. II, chap. XXl, p. 863 el 8C5.)

mesure, après avoir permis aux propriétaires de se libérer de leurs engagements, aurait pour heureuse conséquence de créer une classe moyenne, et par là de résoudre pacifiquement plusieurs des plus graves- difficultés sociales de l'Irlande. C'était assurément voir le mal et indiquer le remède avec une remarquable perspicacité, et cette partie des travaux si importants de la commission parlementaire de 1843 n'est pas celle qui mérite le moins d'éloges*.

Malgréles avantages si évidents et d'un intérêtsi général qui recommandaient une telle mesure, et quelque autorité que lui donnât l'opinion des membres de la commission, ce ne fut qu'en 1849, et à la sollicitation des créanciers de l'aristocralie irlandaise, qu'une loi du Parlement autorisa la vente des propriétés endettées. D'abord confiée à une commission provisoire de trois membres {commission for sale of Incumbered Estates in heland), cette autorisation fut prorogée et remise entre les mains d'une cour qui fonctionne déjà depuis douze ans {fncum-

* « Wc believe thai llierc is a large number of persons in Ireland possessing a small account of capital which they Avould gladly employ in the purchase and cullivation of land, and a still larger number, now resident in different parts of the country and holding land for uncertain or limited terms at a rent, who would most cheerfully end^race the opportunity of becoming proprietors. The gradual introduction of sucli a class of men icould be a great improvement in the social condition of Ireland. A much large proportion of the population than at present, would become personally interested in the preservation of peace and good order ; and tlie prospect of gaining admission into this class of small landoicners icould often stimulate the renting farmer to increased exertion and persevering industry. » {Digest of evidence, II, 1139;)