ACTIONS RELATIVES AU CONTRAT DE VENTE

1-489. Le droit civil, en acceptant du droit des gens et en érigeant en contrat la simple convention de vente, l'a investie de deux actions, qui lui sont exclusivement propres : l'action empli ou exempta, et l'action venditi ou ex vendito, qui sont données l'une à l'acheteur, et l'autre au vendeur, et par lesquelles chacun d'eux peut poursuivre judiciairement l'exécution de toutes les obligations quelconques qui résultent du contrat. Nous trouvons au Digeste et au Code un titre particulièrement consacré à traiter de ces deux actions (2). Leur caractère d'actions de bonne foi, autorisant le juge à former sa sentence ex œquo et hono, ex bona fide, donne à ces actions une étendue illimitée , qui permet d'y comprendre la poursuite de tous les résultats que le contrat doit équitablement produire. Livraison de la chose et de ses dépendances; payement du prix et des intérêts quand ils sont dus; garantie de l'éviction totale ou partielle ; garantie des vices cachés, ou des bonnes qualités annoncées dans la chose : qu'il s'agisse d'obtenir soit des dommages-intérêts, soit la rédhibition du contrat; obligation pour le vendeur de faire les promesses sur stipulation ordonnées parl'édit des édiles; responsabilité de toute faute de la part tant de l'une que de l'autre des parties; exécution des engagements particuliers, des clauses et de tous les pactes accessoires faisant partie de la vente : en un mot, toutes les conséquences du contrat peuvent être obtenues par l'action ex empto pour l'acheteur, et par l'action ex vendito pour le vendeur.

1490. A ces actions principales, propres au contrat, et qui existent toujours, il faut joindre encore :

Les actions ex stipulalu (ou, selon l'objet promis, les condictiones certi) résultant des stipulations que les parties ont pu faire à l'occasion du contrat, soit par suite de conventions particulières, soit en exécution des ordonnances de l'édit édilitien sur la garantie de l'éviction et des vices cachés de la chose [duplœ stipulatio) ;

Les actions en diminution de prix {actio œstimatoria, ou quanta minor is) , et en rédhibition de la vente {actio redhibitoria), créées par les édiles, selon ce que nous avons déjà dit ci-dessus, n° 1466. Ces deux actions étaient limitées à certains délais assez courts, différents selon les cas; mais, en règle générale, d'un

(1) Ib. 62. § 1. f. Modest. — (2) Dig. 19. 1; et Cob. 4. 49. De actionîhm «mpti et venditi.

an pour l'action quanto minor is, et de six mois pour l'action redhihitoria (1);

Enfin l'action prœscriptis verbis, qui peut aussi être donnée pour l'exécution des pactes accessoires joints au contrat (2).

1491. Ces diverses actions, quand elles existent concurremment, et, en outre, les actions empti et venditi, qui résultent toujours directement du contrat, ne s'excluent pas l'une l'autre; mais elles sont ouvertes cumulativement chacune selon sa nature, de manière, toutefois, que nul des contractants n'obtienne plus qu'il ne lui est dû.

TITULUS XXIV. TITRE XXiV.

»E LOCATIONE ET CONDUCTIONE. OU LOUAGE (3).

1492. Si dans la convention intervenue entre deux parties, l'une d'elles s'oblige, moyennant un certain prix consistant en monnaie, non pas à faire avoir à l'autre une chose comme en propriété {prœstare rem habere licere); mais seulement à lui en procurer l'usage ou la jouissance [prœstare reuti, refrui licere); ou à faire pour elle certains travaux, ou un ouvrage déterminé : il y a, non plus contrat de vente [emptio venditio), mais contrat de louage {locatio-conductio). Celui qui doit fournir la chose à loyer se nomme généralement locator (en français, locateur ou bailleur); ceXm qui doit la prendre, conductor (en français, locataire ou preneur); et le prix, merces.

1493. On voit que cette convention a, par sa nature même, la plus grande analogie avec celle de vente. Cette analogie se maintient dans les règles de droit qui gouvernent ces deux contrats, ainsi que notre texte va s'attacher à le démontrer. Dérivée du droit des gens, accueillie par le droit civil, la convention de louage, comme celle de vente, produit, par le seul effet du consentement, de part et d'autre entre les parties {ultro citroque), des obligations diverses, qui doivent être déterminées selon l'équité [ex œquoetbono), et elle est investie de deux actions spéciales («c//o locati; actio conducti), une pour chaque partie. — Ce qui concerne le consentement et l'innovation de Justinien par rapport aux ventes que les parties seraient convenues de rédiger par écrit s'applique également au louage (4).

Locatio et conductio proxima est Le louage se rapproche beaucoup de

emptioni et vendilioni, iisdemque juris la vente, et se régit par les mêmes rè-

regulis consislit. Nam ut emptio et ven- gles de droit. En effet, de même que le

ditio ita contrahitur si de pretio conve- contrat de vente est formé dès qu'il y a

(1) Dig. 21. 1. De œdilit. edict. 19. § 6. f. UIp.; 28. f. Gai.; 31. §§ 22 et 38. pr. f. L'Ip.; 55. f. Papln. — Cod. 4. 58. De œdilit. action. 2. const. Gordian. — (2) Cod. 4. 54. De pact. int. vendit. 2. const. Alexand. —

(3) Gai. Com. 3. §§ 142 et suiv. — Paul. Sen(. 2. 18. De locato et conducto. — Dig. 19. 2. Locati conducli. — Cod. 4. 65. De locato et conducto. —

(4) CoD. 4. 21. De Jide instrum. 17. const. Justinian.

nerit sic et locatio et conJuctio ita con- eu convention sur le prix, de même dès trahi intelligilur si merces constituta que le salaire du loyer a été constitué, sit , et competit locafori quidem locati le contrat de louage existe et produit aciio, conductori vero couducti. pour le locateur l'actiou locati, pour le

locataire l'action conducti.

1494. Les objets d'obligation, dans le contrat de louage, sont : d'une part, l'objet du loyer, et de l'autre, le prix qui doit en être payé.

l^OS; L'objet du loyer peut être de diverse nature : — soit une chose [res) , dont l'usage ou la jouissance doit être fournie aa locataire; — soit des travaux ou services [operœ) que l'une des parties s'oblige à faire pour l'autre, et qui doivent être payés proportionnellement à leur durée : par exemple, soigner la maison, les écuries, cultiver un cbamp, conduire un chariot, un navire, à tant par mois ou par année, — soit enfin une œuvre quelconque [opus) , que l'une des parties s'oblige à confectionner, à faire pour l'autre, moyennant un prix déterminé : par exemple, construire, d'après le devis arrêté, une maison, conduire tel navire en tel endroit, couper telle moisson, pour tel prix (c'est ce que nous nommons entreprise à la tâche ou à forfait).

De là diverses variétés de louage : 1° locatio-conductio rerum, louage de choses ; 2* locatio-conductio operarum^ louage de services : 3° locatio-conductio operis , louage d'un ouvrage à exécuter.

1496. Outre les noms génériques de locator ^ conductor, merces, quelques dénominations particulières sont applicables spécialement à ces diverses variétés. Ainsi le locataire d'une maison se nomme souvent inquilinus; le fermier d'un bien rural, colonus : et le prix du loyer, dans l'un et l'autre cas, pensio , reditus (1). A l'égard du louage de services {pperarum), les noms ordinaires ne changent pas : celui qui fournit ses services est le locator, et celui qui les prend à loyer et les paye est le conductor. Mais quant au louage d'un ouvrage à l'entreprise {operis), ces noms sont fréquemment intervertis : si l'on considère le travail de l'entrepreneur, ils restent dans l'ordre précédent : l'entrepreneur est locateur de son travail [locator oper arum) , et celui qui le paye en est locataire [conductor operarum). Mais le plus souvent c'est l'œuvre, l'opération elle-même [opus) que les jurisconsultes romains considèrent. Alors ils disent de l'entrepreneur qu'il a pris à bail l'ouvrage [opus conduxit) (2). C'est donc celui qui fait faire l'opération qui est locator operis, et l'entrepreneur en est le conductor. On le nomme quelquefois aussi redemptor operis (3).

(1) Dig. 19. 2. Locat. eond. 24. §.§1,2 et 4. f. Paul. — 25. §§ 1 et 2. f. Gai. - 5 et 9. § 6. f. Ulp. — (2) Dig. 19. 2. Locat. cond. 11. §§ 3, et 13. §§ 1. 3. f. Ulp. ; 25. § 7. f. Gai. ; 59. f. Javolen. — 19. 5. De prœscript. verb. 1. § 1. f. Papin.— (3) Dig. 19. 2. Locat. cond. 30. § 3. f. .Wea.; 51. § 1. f. Javolen.; 60. § 8. f. Labeon. — 6. 1. liei vindicat. 39. f. Ulp.

1497. Du reste, ce n'est pas seulement dans les noms; mais, ce qui est plus important, c'est dans leur nature et dans leurs effets que ces diverses variétés de louage diCTèrent entre elles.

1498. Le prix du loyer, merces, nommé quelquefois aussi simplement pretium (1), doit essentiellement, comme dans la vente, -être déterminé (certum), et consister en une somme de monnaie.

I. Et quae supra diximus, si alieno 1. Et ce que nous avons dit plus haut «rbitrio pretium promissum fuerit, ca- de la vente dont le prix aurait été abandem et de locatione et conductionc dicta donné à l'arbitrage d'un tiers doit s'enesse infeiligamus , si alieno arbitrio tendre également du louage. C'eff/?OMrmerccs promissa fuerit. Qua de causa, quoi, si quelqu'un donne au foulon ou si fulloni polienda curandave, aut sar- au tailleur des vêtements à nettoyer, à cinatori sarcienda vcstimenta qui de- soigner, ou à raccommoder, sans ûxatioa derit, nulla slatim mercede constituta, immédiate de salaire, mais à charge de sed postea tantum daturus quantum payer plus tard ce dont ils convieninter eos convcnerit, non propria loca- dront entre eux, on ne voit pas là un tic et conductio contrahi intelligitur, contrat de louage proprement dit; mais sed eo nomine actio praescriptis verbis on donne pour ce fait l'action prsescripdatur. tis verbis.

1499. Qua de causa : Ce qua de causa ^ emprunté aux Instituts de Gains (2), ne se lie plus bien, ici, à ce qui précède. Le sens est que le prix doit être déterminé, et que, par conséquent, si les parties s'en sont remises sur ce point l'une à l'autre, sauf à compter plus tard, il n'y a pas contrat de louage.

II. Praeterea, sicut vulgo quœrcbafur ^. En outre, de même qu'on metan permutalis rebus emptio et vcndilio tait en question si par un échange de contrahitur, ita quaeri solebat de loca- choses il se forme contrat de vente, de lione et conductione, si forte rem ali- même la question s'élevait-elle pour le quam tibi utendam sive fruendam quis louage, dans le cas où quelqu'un t'a dederit, et invicem a te aliam rem utcn- donné une chose en usage ou en perdam sive fruendam acceperit. Et pla- ception de fruits, et en a reçu de même, cuit non esse locationem et conduclio- à son tour, une autre de toi. On a dénem, sed proprium genus esse contrac- cidé encore que ce n'est point là un ius. Vcluti si, cum unum bovem quis louage, mais un genre particulier de haberet et vitinus ejus unum , placuerit contrat. Par exemple, si deux voisins inter eos ut per denos dies invicem bo- ayant chacun un bœuf conviennent de ves commodarcnt ut opus faccrent, et se prêter réciproquement leur bœuf apud alterum bos periit, neque locali, pendant dix jours pour un ouvrage à aeque conducli, neque commodati com- faire, et que le bœuf de l'un périsse chea petit actio, quia non fuit gratuitura l'autre, il n'y aura d'action ni locati, commodatum ; verum praescriptis ver- ni conducti, ni commodati, puisque le bis agendum est. prêt n'était pas gratuit; mais action

prœscriptis veibis.

1500. Nous avons ici, comme dans l'échange, une de ces convenlions qui, par elles-mêmes, ne produisent aucun lien. C'est une opération à exécuter de fait entre les parties. Ce n'est que le commencement d'exécution de la part de l'une ou de l'autre, qui fait naître l'obligation. Nous en traiterons plus tard (n°'159l etsuiv.).

(1) Dig. 19. 2. Local, coud. 28 § 2. f. Labeon. ; et 51. § 1. f. Javolen. — Le prix de la main-d'œuvre, dans la locatio operis, peut recevoir le nom particulier de manupretium : Ibid. 30. § 3. f. Alfcn. — (2) Gai. Com. 3. § i43.

De l'emphytéose (emphyteusis) , et du droit de superficie (superficies).

III. Adeo autem aliquam familiaritatem inter se habere videnfur emptio et venditio , item locatio et coDductio ut in quibusdam causls quœri soleat utrum emptio et venditio contrahatur, an locatio et coDductio; ut ecce de prœdiis quae, perpétue quibusdam fruenda traduntur, id est , ut quandiu pensio sive rcditus pro his domino prœstetur, neque ipsi conductori neque heredi ejus , cuive conductor heresve ejus id

Srœdium vendiderit aut donaverit, aut otis nomine dederit , aliove quoquo modo alienaverit, auferre liceat. Sed talis contractus quia inter veteres dubitabatur, et a quibusdam locatio, a quibusdam venditio existimabatur, lex Zenoniana lata est, quae emphyteuseos contractus propriam statuit naturam, neque ad locationem neque ad venditionem inclinantera, sed suis pactionibus fulciendam; et si quidem aliquid pactum fuerit, hoc ita obtinere ac si nattira talis esset contractus : sin autem nihil de periculo rei fuerit pactum, tunc si

3uidem totius rei interitus accesserit ad ominum super hoc redundare periculum; sin particularis, ad emphyteuticarium hujusmodi daomum venire. Quo jure utimur.

1501. II s'agit dans ce paragraphe d'une nature particulière de droit qui, depuis les premiers temps de Rome jusqu'aux temps modernes, à travers les vicissitudes des gouvernements, de la propriété publique et de la propriété privée, considérée sous le triple rapport de l'histoire, de l'économie sociale, ou de la pure science du droit, offre constamment un haut intérêt. Il se rattache, par son origine, à Vager puhlicus de l'ancienne Rome, aux possessions des patriciens sur ces champs, aux luttes agraires, aux revirements de distribution ou d'exploitation, en un mot à tous les souvenirs que réveillent ces mots : ager publicus. Il se rattache de plus près encore à Vager vectigalis des colonies, des municipes, des cités diverses, des collèges sacerdotaux, et aux locations de long temps qui en étaient laites. De même aux divers biens de l'empereur, patrimoniales fundi, fundi rei privatœ, fundi fiscales, et au mode le plus usuel d'après lequel le fisc les mettait en valeur. Enfin des biens de l'Etat, des communes, des corporations ou du fisc, ce droit arrive aux biens des particuliers.

1502. Le mot d'emphytéose [emphyteusis) , et les adjectifs qui s'y réfèrent [emphyteuticum prœdiuni) , n'apparaissent que fort

3. Il y a une telle afGnité entre la vente et le louage, que dans certains cas on met en question si le contrat est une vente ou un louage. Tel est celui où des fonds sont livrés à certaines personnes en jouissance perpétuelle, c'està-dire de telle sorte que le propriétaire, tant que la redevance ou le revenu lui en sera payé, ne puisse les retirer ni au locataire ou à son héritier, ni à quiconque les aurait acquis du locataire ou de son héritier, à titre de vente, de donation, de dot ou à tout autre titre. Comme les anciens étaient en doute sur ce contrat, les uns le considérant comme un louage, et les autres comme une vente, une constitution de Zenon est intervenue qui attribue au contrat d'emphytéose une nature spéciale, ne se confondant ni avec le louage ni avec la vente, mais tirant sa force de ses propres conventions. Et si quelque pacte y est intervenu, il sera observé comme si telle était la nature du contrat. Mais si rien n'a été convenu quant aux risques de la chose, le péril de la perte totale tombera sur le propriétaire, et le dommage de la perte partielle sur l'emphytéote.

Tel est le droit que nous suivons.

tard, dans les constitutions du Bas-Empire, comme qualification occasionnelle plutôt qu'exclusive (1); et la notion du droit en luimême est longtemps à se préciser et à se formuler. Gains, en ses Instituts, dans le paragraphe qui est l'origine de celui de notre texte (2), ne parle encore que des locations perpétuelles de Vager vectigalis des municipes. — Le fait, le voici. C'est que d'abord l'Etat, et ensuite les cités, les corporations, les propriétaires de vastes terres, ne pouvant les cultiver eux-mêmes, ni les faire cultiver par mandataires, cherchent, comme meilleur mode d'exploiitation, à les donner à long bail, et à s'en faire un revenu fixe et 'périodique. C'est qu'en second lieu, ces terres étant en grande partie incultes, ayant besoin, pour être mises en valeur, que le ciiltivateur s'y attache, les remue et les améliore comme sa propre chose, comme un patrimoine de famille, les faits tendent à lui faire reconnaître sur ces terres un droit qui, sans détruire celui de propriété de l'Etat ou des corporations, lui en transporte, en grande partie, les avantages. C'est sous l'empire de ces besoins et de ces instincts économiques que le droit du concessionnaire peu à peu se détermine, se dégage, devient un droit particulier, ayant sa propre nature, et enfin son nom spécial, emphyteusis. Ce nom lui-même, dans sa racine grecque, àith toïï lijLcpuTeuEiv , plan-

j/ter, semer, greffer, révèle à lui seul l'origine et la destination

•du droit.

1503. Quant au genre de convention qui règle entre les parties cet établissement et ses conditions, ce n'est dans le principe, bien déterminément , qu'un louage ; mais à mesure que le droit du concessionnaire se sépare de celui du locateur ordinaire, emprunte à la propriété la plus grande partie de ses avantages, et se produit comme un droit réel, on se demande si le contrat d'où dérive son établissement n'est pas une vente. Vente ou louage, il faut que ce soit l'une ou l'autre ; car ce n'est qu'à l'un de ces titres qu'il peut être obligatoire : le droit civil n'a pas d'autre contrat qui s'en

^^ rapproche, et il n'en invente pas de nouveaux, son catalogue est [fermé (3).

1504. Il faut arriver à Zenon, pour trouver le contrat, à son tour, érigé en contrat particulier, revêtu de son action propre, et intercalé néanmoins , au nombre des contrats consensuels du droit civil, entre la vente et le louage : car on ne veut pas le faire déchoir du rang qu'il a occupé sous l'une ou l'autre de ces dénominations.

(1) CoD. 5. 71. De prœd. minor. 13. const. Dioclet. et Maxim. — 11. 61. De fund, patrim. 7. const. Gratian. Valentin, et Tlieod. — Voir pourtant Dig. 27. 9. Reb. eor. qui sub. tut. 3. § 4. f. Ulp. N'y a-t-il pas ici interpolation de Tribonim? — (2) Gai. Com. 3. § 145. — (3) Au temps de Gains, l'opinion prédominante, nous dit ce jurisconsulte, au sujet de ïager vectigalis , était que le contrat de concession de cet ager formait un louage : « Sed raagis placuit locationem conductioneiiiaue esse. » Com. 3. § 145.

f Tout cela n'a pas été imaginé d'un seul jet. C'est le produit du temps et des fails. L'établissement a passé, de l'Etat et des corporations, aux particuliers, lorsque, d'une part, dans une seule main privée se sont trouvées réunies de vastes étendues de terres [latifundia) , formant quelquefois une grande partie de toute une province; et que, d'autre part, l'abandon de l'agriculture, les misères du temps et la charge des impôts ont laissé la plus grande partie de ces terres désertes, en friche et sans produit. Enfin des terres, objet premier et principal de son établissement, le droit emphytéotique a passé aux édifices eux-mêmes (1).

1505. L'emphytéose , en fait, ne paraît se produire que sous une double face, comme un composé : 1° d'un droit réel ; 2° d'obligations liant une personne à une autre. De là surtout viennent les variétés et les embarras des définitions qui en ont été données. Pour éclaircir la matière, il faut distinguer soigneusement le droit réel du droit personnel.

1506. Comme droit réel, l'emphytéose [emphyteusis] est un démembrement particulier du droit de propriété. On nomme emphytéote [emphyteuta , quelquefois empliyteuticarius (2), jadis conductor) celui qui a ce démembrement; et prcedium emphyteuticarium (jadis agervectigalis) , l'immeuble qui en fait l'objet. Le propriétaire qui démembre, qui fractionne ainsi sa propriété, reste néanmoins dominus. — Ce démembrement est plus étendu que celui même d'usufruit. L'emphytéote a non-seulen>ent le droit de retirer tous les services et tous les fruits de la chose : mais il est possesseur, les fruits lui sont acquis par leur seule séparation du sol; il peut disposer de la substance de la chose, et y faire toutes les modifications qu'il lui plaît, pourvu qu'il ne la détériore pas. Il peut aliéner son droit et le transférer à autrui, soit de son vivant, soit même pour l'époque de son décès, toutefois sous de certaines réserves et de certaines conditions accordées au propriétaire. Enfin ce droit ne périt pas, comme celui d'usufruit, avec remphytêole; mais il passe héréditairement à ses successeurs testamentaires ou ah intestat. — Divers événements, cependant, peuvent l'éteindre : tels que le consentement des parties, la perte totale de la chose, l'arrivée du terme lorsqu'il a été constitué à temps, la mort de l'emphytéote sans aucun héritier, ni légitime, ni testamentaire; et surtout certaines causes de déchéance qui peuvent être encourues par lui.

1507. Quant aux obligations qui lient personnellement l'emphyléote, la principale est de payer, aux époques périodiques fixées, une redevance, qui se nomme pernio ou canon. Ni la stérilité, ni les accidents de force majeure qui ont arrêté ou détruit

(1) Dig. 39. 2. De damno infect. 15. § 26. f. UIp. — Novel. 7. c. 3. § 2; et XovEL. 120. c. 1. § 2. Justinian. — (2) Cod. 4. 66. De jure emphyt. 1. const. Zeno.

la récolte, ni même la perte partielle de la chose, ne font cesser ni ne diminuent cette obligation : il faut, pour que l'obligation cesse, qu'il y ait eu perte totale. L'obligation étant personnelle à remphytéole, s'il veut transmettre son droit à un autre que ses Héritiers, de manière que lui se trouve libéré et que le nouvel empbytéote succède à son obligation, il ne peut le faire qu'avec le consentement du propriétaire. L'usage est venu, de la part des propriétaires, de se faire payer ce consentement à la mutation. Usage transformé en droit, et régularisé par Justinien, qui en détermine les formes, et qui fixe au cinquantième du prix de la valeur estimative de l'empbyléose la somme à payer au propriétaire à chaque aliénation (1). Un droit de préférence, autrement dit droit de retrait, droit de préemption, est, en outre, accordé au propriétaire , en cas de vente , s'il préfère prendre l'achat pour son compte.

1508. Le droit d'emphytéose , droit réel, démembrement étendu de la propriété, se conçoit fort bien , par l'esprit d'analyse, indépendamment de toute obligation au payement d'une redevance; et, pour être exact, il faut l'en distinguer soigneusement. On conçoit même qu'en fait le droit pût se produire ainsi : par exemple, s'il avait été établi pour un prix une fois payé, ou par pure libéralité. Mais historiquement, et par suite de sa destination économique, il n'apparaît qu'accompagné de l'obligation à la redevance. Même en cas de concession gratuite, si minime que £oit la redevance, le propriétaire en impose une, ne fût-ce qu'en signe de son droit de propriété.

1509. Quant aux faits générateurs qui peuvent donner naissance soit au droit réel d'emphytéose, soit aux obligations qui raccompagnent : les contrats, les donations, les legs, la prescription se présentent comme possibles en tbéorie. Ont-ils eu tous une application pratique chez les Romains? C'est une autre question. — Notre texte parle suffisamment du contrat particulier destiné spécialement, usuellement, à cet effet : jadis vente ou louage, selon l'opinion des ims ou des autres, investi par Zenon d'une existence, d'un nom et d'une action exclusivement propres, et toutefois énuméré encore au nombre des contrats consensuels du droit civil. — Mais il faut distinguer encore ici soigneusement entre le droit réel et les obligations, et ne pas perdre de vue ce principe, que la seule destination des contrats est de produire des obligations entre les contractants. Le contrat relatif à l'établissement d'une emphytéose n'a donc pas d'autre effet : il oblige les parties. Pour que le droit réel existe, il faut d'autres moyens d'établissement : à l'époque de Justinien, la quasi-tradition (2).

(1) Ce prix a été nommé, par la suite, laudemium, probablement de laudare, demander ou donner adliésion , consentir, d'oîi le mot français allouer, et les lods et ventes de notre vieux droit. — (2) On peut renouveler ici la conlro-

1510. Le sort de l'emphytéose, dans les transformations historiques de la société des gouvernements européens, jusqu'à nos jours, et ses reflets divers dans les institutions féodales et coutumières, sont curieux à étudier.

1511. Le droit de superficie { jus siiperficiarium , ou seulement siiperjîcies) a une grande analogie avec l'emphytéose, mais il s'en distingue cependant d'une manière sensible. 11 peut arriver que le propriétaire d'un terrain concède à une autre personne, mais seulement sur la superficie {sîiperfictes) , c'est-à-dire sur toute construction élevée sur le sol, un droit réel analogue à celui qu'a l'empli y téote sur le fonds emphytéotique. Le superficiaire {superficiarius) a ainsi, quant à la superficie, un démembrement étendu de la propriété. Cette concession peut lui être faite gratuitement ou à titre onéreux , à charge par lui de payer un prix une fois soldé, ou bien une redevance périodique [solarium, pensio). Il n'existe pas pour de pareilles conventions de contrat particulier, mais seulement les contrats ordinaires. Ce droit et la protection qui lui est accordée sont d'origine prétorienne (1).

IV. Item quœritur, si cura aurifice 4. On met également en question,

Tilius convenerit ut is ex auro suo certi si lorsque Titius est convenu avec un

ponderis certaeque formœ aunuios ei fa- orfèvre que celui-ci, avec son or, fera

ceret et acciperet verbi gratia aureos à Titius des anneaux d'un certain poids

decern, utrum emplio et vendilio an et d'une certaine forme, et en recevra,

locafio et condnctio contrahi videatur. par exemple, dix ecus d'or, il y a con-

Cassius ait, matcriae quidem emptionem trat de vente ou de louage. Cassius dit

et venditionem contrahi , operse autem qu'il y a vente de la matière, et louage

locationem et conductionem; sed pla- du travail : mais on a décidé qu'il y a

cuit tantum emptionem et venditionem seulement contrat de vente. Que si Ti-

confralii. Quod si suum aurum Titius tius avait fourni son or, un salaire ayant

dederit, mercede pro opera constituta, été convenu pour la façon, il y aurait

dubium non est quin locatio et conduc- évidemment louage, tio sit.

Effets du contrat de louage.

1512. Les effets du contrat consistent dans les obligations réciproques qu'il impose aux parties.

Dans le louage de choses {locatio- conductio rerum) , l'obligation principale du locateur est de fournir la chose au locataire, pour l'usage ou pour la jouissance convenus, pendant tout le temps fixé. Les jurisconsultes romains ont, pour mieux caractériser cette obligation , une expression analogue à celle employée pour la vente : le locateur doit procurer [prœstare] au locataire,

verse, exposée tom. II, n" 465, note 2, pour l'établissement des droits d'usufruit et de servitude. — Voir, sur toute la doctrine que nous venons d'exposer quant à l'emphytéose : Dig. 6. 3. Si ager vectigalis , id est emphyleuticarius petatur. — CoD. 4. 66. — De jure emplnjteutico. — Nov. 7. c. 3. Quomodo emphyteusis ecclesîasticariim rerum contrahi permittitur. — Nov. 120. De alienatione et emphyteusi et locatiune... rerum sacrarum. (1; Dig. 43. 18. De superficiebus.

re utt licere, ou re frui licere (1) : ce qui comprend la nécessité de le garantir contre les troubles et les conséquences de l'éviction. Il est tenu, en outre, de lui rembourser, toujours ex œquo et bono, les impenses nécessaires et utiles faites pour la chose (2) .

L'obligation principale du locataire [conductor] est de payer le prix du louage aux termes fixés (3), et de rendre la chose à la fin du bail (4). Toutefois, il aurait le droit d'obtenir ex œquo et bono une diminution proportionnelle du loyer, si quelque cause fortuite et de force majeure avait fait avorter, ou périr avant la perception, une partie considérable des fruits {plus quam tolerabile est) (5).

1513. Un point important à remarquer, c'est que dans le droit (romain le contrat de louage n'a jamais été considéré comme poujvantêtre l'origine, la cause d'une translation quelconque de droit 'réel. La livraison de la chose à titre de louage ne confère au locataire [conductor) aucun droit de cette nature. Il n'a pas même la possession de la chose ; car il ne détient que pour le compte du propriétaire et comme son instrument. Tous ses droits ne sont que ceux produits par le contrat : c'est-à-dire des droits de créance contre le locateur. On discute aujourd'hui si cette théorie est bien fondée; s'il n'est pas dans la nature du louage, soit d'après des idées vraiment rationnelles, soit du moins d'après les principes de notre Code civil , d'être l'origine d'un droit réel particulier. Mais le droit romain est resté complètement étranger à cette manière de voir.

1514. Dans toute espèce de louage, soit de choses, soit de services, soit de l'exécution d'un ouvrage [operis) , les contractants sont mutuellement responsables, les uns envers les autres, non-seulement du dol, mais de toute faute. Ils doivent apporter à l'exécution de leurs obligations, non pas les soins qui leur sont habituels dans leurs propres affaires, mais les soins d'un père de famille diligent (6).

Les parties peuvent du reste, dans le louage comme dans la vente, modifier les règles ordinaires du contrat par des pactes accessoires [lex ou leges conductionis) \ ou faire intervenir des stipulations,

(1) Dig. 19. 2. Locat. cond. 9. pr. f. Ulp. Pomponius ait nihilomimis eiim teneri ex conducto ei qui conduxit : « Ut ei prœstetur , frui quod conduxit licere. ^—Ibid. 15. § 1. f. LIp. ; 24. § 4. f. Paul.— (2) Ibid. 55. § 1. f. Paul. ; 61. pr. f. Scœiol.— (3) Ibid. 54. pr. f. Paul. — (4) Ibid. 48. § 1. f. Marcell.

— (5) Ibid. 15. §§ 2 à 7. f, Ulp. ; 25. § 6. f. Gai. — (6j Dig. 13. 6. Cummod 5. § 15. in fine. f. Ulp. — 19. 2. Locut. cond. 25. § 7. « Guipa autem abest, si omnia facta sunt quae diligentissinius qui.sque observaturus I'uisset. i> f. Gai,

— Cod. 4. 65. De locat. et cond. 28. const. Dioclet. et Maxim, a In judicio tam locati quam conducti , dolum et custodiam, non etiam casum, cui resisti non potest, venire constat, j

Le paragraphe qui suit se réfère à l'observation de ces clauses ou de ces pactes accessoires, et à la responsabilité des fautes.

V. Conductor omnia secundum legem S. Le locataire doit se conformer en

conductionis facere debet; et si quid in tout à la loi du contrat ; et sur les points

lege praetermissum fuerit, id ex bono et qui y auraient été omis, ses obligations

aequo debet prœstare. Qui pro usu aut se règlent par l'équité. Celui qui a

vestimentorum aut argenti aut jumenti donné ou promis un prix pour louage (îe

mercedem aut dédit aut promisit, ab eo vêtements, d'argenterie ou d'une bête

custodia talis desideratur, qualis dili- de somme, doit apporter dans la garde

gentissimus pater familias suis rebus de la chose louée les soins que le père

exbibét : quam si prœstiterit, et aliquo de famille le plus attentif apporte à ses

casu earn rem amiserit, de restituenda affaires; s'il y a mis ce soin, et que par

ea re non tenebitur. quelque accident il perde la chose, il

n'est pas tenu de sa restitution.

Extinction du contrat de louage.

1515. Le louage des choses finit, régulièrement, à l'expiration du temps convenu {impleto tempore conductionis); sauf aux J parties à renouveler le bail : ce qu'elles sont censées faire tacite- a ment si le locataire continue, au su du bailleur, à rester en location [remansit in conductione); il y a alors ce que nous appelons i tacite reconduction: «Taciturnitate utriusque partis reconduxisse ^ videtur, » dit Ulpien : « Tacito consensu eamdem locationem renovare videtur, 5» porte un rescrit impérial (1).

1516. Si le bailleur aliène la chose louée, sans imposer à l'acquéreur le maintien du bail et sans lui céder ses droits à cet égard, le louage prend fin, en ce sens que ni l'acquéreur d'un côté, ni le locataire de l'autre, ne sont forcés de le maintenir. Ils n'ont pas contracté entre eux, ils ne sont donc pas liés l'un à l'autre. « Emptorem quidem fundi necesse non est stare colono, cui prior dominus locavit : nisi ea lege emit (2). » Bien plus, le locateur pouvait reprendre la maison, pour l'habiter lui-même. Sauf, toutefois, au locataire, son recours en dommages-intérêts contre le locateur ou ses héritiers (3). Ce principe s'applique même au cas de legs (4).

1517. Il y a, en outre, quelques causes particulières qui peuvent autoriser l'une ou l'autre des parties à faire résilier le contrat : par exemple, si le locataire est resté deux ans sans payer le prix du loyer (5); s'il mésuse de la chose (maie in re locata versatur) ; si le propriétaire a besoin de faire des reconslructions (6) ; ou si le locataire, de son côté, est empêché de retirer de la chose l'utilité convenue (7).

1518. Ces difierentes règles sur la fin ou la résiliation du cou-

(1) Dig. 19. 2. Local, conduct. 13. § 11; et 14. f. UIp. — Cod. 4. 65. De local, et C07id. 16. const. Valerian, et Gallian. — (2) Cod. Ibid. 9. const. Alex.; 3. const. Anton. — (:}) Dig. 19. 2. Local, coud. 25. § 1. f. Gai. — (4) lùid. 32. f. Julian. — (5) Dig. 19. 2. Locat. cond. 54. § 1 ; et 56. f. Paul. — (6) CoD. 4. 65. De locat. et coud. 3. const. Anton. (7) Dig. 19. 2. Locat. cond. 13. § 7. f. Llp.; et 27. § 1. f. Alfcn. — 24. § 4. f. Paul.; et 60. pr. f. Lab.

trat de louage ne sont applicables au louage de services ou d'ouvrages qu'avec les modifications réclamées par la nature particulière de ces variétés du contrat.

VI. Mortuo conduclore intra tem- 6. Si le locataire meurt pendant la pora conductionis, beres ejus eodem durée du bail, son héritier lui succède jure in conductione succedit. dans la location.

1519. La mort du locataire {conductor), ni celle du bailleur {locator), ne mettent fin au contrat (1). Leur héritier continue leur personne et succède à leurs obligations comme à leurs créances; or rien n'empêche, dans la nature du louage, que cette succession ait lieu. — Mais ceci ne s'applique qu'au louage de choses. Pour le louage de services {operaram), le contrat finit par la mort de celui qui a loué son travail , car avec lui périt aussi la chose louée. Il en est de même de la mort de l'entrepreneur, dans le louage d'un ouvrage à exécuter {operis).