TITLLUS III. TITRE III

DE SERVITLTIBCS PR/EDIORUM. DES SERVITUDES PRÉDIALES.

Notion générale des servitudes réelles ou prédiales.

444. On les nomme prédiales, servitudes prœdiorum , parce qu'elles n'existent que d'immeuble à immeuble. Lorsqu'on dit que la servitude est à la charge d'un immeuble et au profit d'un autre immeuble, qu'une servitude est due par tel immeuble à tel autre immeuble, on parle par figure, laconiquement. Le droit de servitude, en réalité, est au détriment de tous les propriétaires présents ou futurs de l'immeuble grevé, et au profit de tous les propriétaires présents ou futurs de l'autre immeuble; les droits n'ont pour sujets actifs ou passifs que les hommes; les choses n'en sont que les objets. Mais comme la locution plus brève est commode et s'entend bien, on fait sans scrupule l'ellipse et on l'emploie fréquemment; c'est ainsi que P;ipinien a dit : « Xon per&onœ , sed prœdia debent (1). » Le fonds sur lequel le droit de propriété est accru s'appelle fonds dominant , et celui sur lequel le droit de propriété est restreint, fonds servant. Celse a dit, en considérant I3 fonds dominant, que la servitude n'est pour lui qu'une certaine manière d'être, une qualité avantageuse, comme serait la fertilité, la salubrité, l'étendue (quid aliud sunt jura prœdiorum, quam prœiia qualiter se habentia, ut bonitas, salubritas, amplitudo?) (-). Il est aussi vrai de le dire du fonds servant, comme qualité désavantageuse.

445. En allant au fond des choses, la servitude est pour les propriétaires de l'immeuble dominant une certaine extension du droit de propriété sur l'autre immeuble; et pour les propriétaires du fonds servant, une gène, une restriction, une diminution du droit de propriété. Notez que le démembrement, le fractionnement qui en résulte peut porter sur l'un ou sur l'autre des éléments dont se compose le droit de propriété : sur le droit d'user, de se servir de la chose (sur \ejus utendi), comme dans la servitude de passage; sur celui de prendre les fruits (sur \ejus fruendi), comme dans la servitude de pacage; sur celui de prendre des produits qui ne sont pas des fruits, ou même des parties de la chose, comme dans la servitude d'extraire du sable, des pierres, de l'argile ; enfin, sur celui de disposer de la chose ( incomplètement désigné par l'expression de jus abutendi), principalement en gênant ce droit, en le paralysant plus ou moins dans les mains du propriétaire, comme

(1) D. 8. 3. De serv. pr. rust. 34. f. Pompon. — (2) D. 50. 16. De verb, si'jnijic* 86.

dans la servitude de ne pas planter, de ne pas bâtir, de ne pas élever plus haut que telle limite. Cette dernière altération du domaine est la source des servitudes négatives, c'est-à-dire qui consistent à ne pas faire. Du reste, toute servitude quelconque enlève forcément au propriétaire le droit de consommer, de détruire ou de modifier sa chose d'une manière nuisible à la servitude : avantageuse, oui, mais préjudiciable, non : o Omnino sciendum est, dit Paul, meliorem vicini conditionem fieri posse, deteriorem non posse (1) « ; ainsi elle altère toujours \ejus abutendi. En somme, le domaine donne sur la chose un plein pouvoir (plenam in re potestatem) : la servitude peut être une fraction, un démembrement, une altération de l'un quelconque de ses pouvoirs. — En se plaçant au point de vue du fonds dominant, un jurisconsulte allemand, Stever, dans son Traité des servitudes, en 1817, a émis cette classification tripartite, reproduite par Vangerow dans son Manuel des Pandectes, qu'une servitude prédiale donne toujours sur le fonds servant un de ces trois droits : ou le jus habendi, comme le droit d'avoir des jours, des vues, des saillies; ou le jus prohibendi, comme la prohibition de bâtir, de nuire aux jours, à la vue; ou le jus jaciendi, comme le droit de passage, de puisage, de pacage. Cette analyse est d'une vérité générale; mais elle n'a pas été formulée par les jurisconsultes romains; elle reste étrangère à leurs textes. — Ces jurisconsultes se sont placés au point de vue du fonds servant lorsqu'ils ont dit que toute servitude consiste à souffrir ou à ne pas faire : « ut aliquid patiatur tel non faciat » ; mais non à faire, par exemple, à peindre son mur, afin d'en rendre l'aspect plus agréable (ci-dess., n° 440) : ceci ne serait ni une participation ni une restriction quelconque au droit de propriété, ce serait une obligation, qui ne serait point transmissible (comme le serait un droit de passage) aux propriétaires ultérieurs. Nous verrons cependant (ci-après, n° 453) une exception spéciale à cette règle.

Division en servitudes rurales ou urbaines.

446. Les servitudes réelles se divisent, en droit romain, en servitudes de fonds ruraux (prœdiorum rusticorum) ou de tonds urbains (prœdiorum urbanorum); V\\>\en les nomme plus laconiquement servitudes rurales ou urbaines (rusticœ, sive urlanœ) (2). — Les jurisconsultes romains ont soin d expliquer qu'on entend par prœdia urbana les édifices quelque part qu'ils soient situés, même les étables, les bâtiments d exploitation, un pavillon, une maison de plaisance a la campagne : « quia urbanum prœdium non locus facit, sed materia, » dit

(1) D. 8. 2. De sert. pr. rust. 20. § 5. - (2) D. 8. 5. Si serv. vind. 1.

énergiquement Ulpien (1). Reste, pour les fonds ruraux, le sol sans bâtiment (locus sine œdificio) à la ville ou à la campagne. L'acception de ces épithètes pourra être différente en d'autres questions : comme lorsqu'il s'agira de la prohibition d'aliéner sans décret les prœdia rustica ou suburbana des mineurs de vingt-cinq ans, parce que c'est ici la situation de l'immeuble qu'il faut considérer (ci-dess., n° 265), ou dans quelques points douteux relatifs au gage tacite du locateur de fonds urbains (2); mais quant aux servitudes, la règle est bien posée : « Cœterum etsi in villa œdificio, sint , œque servitutes prœdiorum urbanorivni constitui possunt (3). »

447. Dans quel sens faut-il entendre cette division? C'est là un problème depuis longtemps agité entre les interprètes. Si les deux fonds, tant servant que dominant, étaient toujours l'un et l'autre de même qualité, c'est-à-dire l'un et l'autre ruraux, ou l'un et l'antre urbains, la difficulté paraîtrait moindre; mais ils peuvent être de qualité opposée, l'un urbain et l'autre rural, ou réciproquement; qualifiera-t-on la servitude parle fonds dominant, ou par le fonds servant, ou par toute autre considération? Une définition donnée par les jurisconsultes romains nous serait bien nécessaire, mais nous n'en trouvons aucune chez eux en propres termes. Celle-ci, pour les servitudes urbaines : « quœ œdijiciis inhœrent », que nous lisons au § Ier de notre titre, nous jetterait dans l'embarras si nous prenions dans un sens matériel l'inhérence dont il y est parlé; car tantôt nous en rencontrerions l'instrument dans le fonds dominant, comme en la servitude de gouttière ou de saillie d'un balcon; tantôt dans le fonds servant, comme en celle d'une fenêtre ouverte dans le mur du voisin ; tantôt dans tous les deux, comme en celle d'une poutre partant de l'un des fonds et entrant, pour s'y appuyer, dans le mur de l'autre; enfin, tantôt nulle part, comme en celle de ne pas bâtir sur un terrain vide de toute construction. Force est donc ou d'abandonner cette définition, ou d'entendre cette inhérence en abstraction, métaphysiquement.

448. L'interprétation dominante a été jadis de prendre ce génitif, servitutes prœdiorum rusticorum, ou prœdiorum itrbanorum , dans son acception la plus simple, comme marquant la propriété : de même qu'on dit servitutes personarum pour celles qui appartiennent à un usufruitier, à un usager; de même ici les locutions employées se référeraient au fonds dominant (4).

(1) D. 50. 16. De verb. sign. 193. f. Dip. et 211. f. Florent. — (2) D. 20. 2. In quib. caus. pign. 4 f IVerat — (3) D. 8 4. Comm. prœd. 1. pr. f. Ulp. — - (4) 11 n'y a rien à conclure en faveur de cette inlerprélalion de ces termes d'Ulpien : Servitus urbano prœdio débita (D. 23. 5. De /undo dotali, 6). Ulpien voulant exposer une conséquence de l'inaliénabilité du fonds dotal, est bien obligé de supposer une senitude due à ce fonds; mais il n'est rien dit de la qualité de cette servitude

Mais comme les variations de la vogue, tant que la vérité n'est pas invinciblement démontrée, s'attachent même aux choses de controverse scientifique, cette manière de voir était depuis longtemps tombée en défaveur et remplacée par quelques autres. Puchta, dans son cours d'Instituts, l'a remise debout en y apportant l'appui de son savoir; et, dans notre Faculté, notre excellent collègue M. Machelard en a fait l'objet d'une dissertation spéciale, où se remarquent les qualités d'un esprit nourri de tous les textes, ingénieux et indépendant (1).

La grande objection contre cette interprétation est que souvent les mêmes servitudes sont susceptibles d'être établies au profit soit d'un fonds rural, soit d'un fonds urbain, par exemple celles de passage, de puisage, de conduite d'eau, de ne pas bâtir, plusieurs autres encore, et que l'esprit serait choqué de les voir compter tantôt comme rurales et tantôt comme urbaines, tandis que leur nature n'a pas changé. Puchta et Machelard répondent qu'il ne faut pas s'y méprendre; qu'autre est le service d un droit de passage pour l'exploitation d'un champ, d'un droit de conduite d'eau pour l'irrigation d'un pré, autre celui des mêmes droits pour l'accès d'une maison ou pour les besoins de ses habitants. L'observation est juste pour ces deux sortes de servitudes et pour quelques autres, quoique pas pour toutes; mais de quoi s'agit-il en cela? de variations dans le mode, dans la quantité : quant à la nature de la servitude, elle reste la même. Or il parait évident, d'après la plupart des textes, que les jurisconsultes romains ont attribué à chaque espèce de servitude un caractère fixe, ou rural ou urbain, et non un caractère ambulatoire du rural à l'urbain, ou réciproquement, suivant que change le fonds dominant.

449. Le bénéfice de ces controverses est de nous acheminer vers la solution. Cette solution me semble, quant à moi, pouvoir être donnée ainsi. Historiquement, dans les origines du vieux droit romain à ce sujet, ce qui a frappé les esprits, c'est la différence entre les services dans l'intérêt agricole et ceux dans l'intérêt des habitations. Les locutions servitutes prœdiorum rusticorum ou prœdiorum urbanorum ont été employées dans ce sens général, sans songer à préciser de quel fonds, dominant ou servant, il s'agirait. Les servitudes les plus usuelles, qui profitent communément à la culture des champs, sont entrées dans la première catégorie; celles qui profitent communément aux habitations sont entrées dans la seconde. De là les considérations d'utilité qui ont fait ériger les servitudes rurales, malgré leur caractère incorporel , en choses mancipi, et laisser les servitudes

(.1) E. Machelard, Examen critique des distinctions admises , soit en droit romain, soit en droit français , en ce qui concerne les servitudes prèdiales, Paris. 1868. in-8°. — V. aussi M. Molitor, professeur à l'Université de Gand : La Possession, la Revendication , la Publicienne et les Servitudes en droit romain, 1868, in-8°. — M. Accarias, tom. I, n" 268.

urbaines dans la classe des choses nec mancipi (t. Ier, Génér., n°* 125 et 126, et ci-dess., n°304) (1) : les cultivateurs n'auront pas besoin de se transporter à la ville, devant le magistrat, pour établir ou pour éteindre conventionnellement des servitudes rurales : six d'entre eux, l'un comme libripens, les autres comme témoins, tous citoyens romains, leur suffiront à faire une mancipation; tandis que les citadins devront, chose à leur portée, recourir à la juridiction et accomplir devant elle une in jure cessio. Quant aux nuances plus subtiles, aux interversions possibles d'une classe à l'autre, le droit primitif ne s'en est pas inquiété.

Les jurisconsultes ultérieurs ont reçu et conservé par tradition ce moule à deux faces, pour y jeter toutes les servitudes; continuant à procéder, non par définition, mais par enumeration; estimant chaque servitude par elle-même, et la qualifiant de rurale ou d'urbaine, d'après sa nature usuelle la plus commune. Mais à l'époque classique plus avancée, il leur était nécessaire, et il entrait dans la nature logique de leur esprit, d'adopter, pour faire cette appréciation, quelque critérium systématique, d'autant plus que la jurisprudence en progressant a établi des différences marquées entre les deux classes de servitudes, non plus seulement quant aux vieilles res mancipi ou nec mancipi, mais en divers points plus modernes, relatifs notamment à la quasipossession de ces droits, idée de date plus fraîche, et aux conséquences à en déduire pour l'extinction des servitudes : or quel était ce critérium? — Lorsque Stever et Vangerow ont cru pouvoir le placer en ceci : que les servitudes rurales seraient celles qui consistent in faciendo, et les servitudes urbaines, celles qui consistent in habendo ou in prohibendo, ils ont fait de leur analyse exacte une application à la division romaine, que Puchta qualifie d'étrange, cette application ne se rencontrant, ni pour les termes ni pour le fond , en aucun texte. Elle encourt, en outre, le reproche plus grave d'être fautive : témoin, la servitude dont parle Pomponius, de ne pas chercher de l'eau dans son fonds, de peur de diminuer celle du voisin (2), ou celle d'avoir près de la limite des champs des arbres plantés à une distance moindre que la distance légale, ou même des arbres qui étendent leurs branches sur le fonds du voisin. L'une consiste in prohibendo , l'autre in habendo ; il serait difficile cependant d'en contester le caractère rural. — Mous sommes de ceux qui pensent (entre autres Vinnius, sous le § 1" de notre titre) que l'indication la plus claire de l'idée qu'ont suivie, pour se diriger, les jurisconsultes romains nous est fournie par ce fragment de Paul, inséré au Digeste : « Servitutes praediorum aliae in solo, aliae in superficie

(1)Ui.p. Beg. 19.1. — Gaius.2. 17. — (2)D. 8. 1. De servit. 15 pr. f. Pomp,