CHAPITRE II

ÉNUMÉRATION ET CLASSEMENT DES DIVERS JUGEMENTS D’ADJUDICATION EXAMEN, AU POINT DE VUE DE LA LOI DU 23 MARS 1855, DE CHACUN DE CES JUGEMENTS

Nous avons conclu, au chapitre précédent, que tout acte constatant une adjudication doit être transcerit, si l’adjudication transfère la propriété, et n’est soumis à aucune publicité dans le cas contraire. Par application de ce principe, doivent être transcrits les jugements d’adjudication éranslatifs, ne doivent pas être transcrits les jugements d’adjudication confirmatifs et les jugements d’adjudication déclaratifs. Pour savoir si un jugement d’adjudication doit être transcrit ou non, nous n’aurons qu’à rechercher s’il est déclaratif, confirmatif ou translatif. Pour plus de clarté, nous diviserons cette étude en trois sections : dans une première, nous rechercherons quels sont les jugements d’adjudication que nous considérons comme translatifs de propriété; dans une seconde, les jugements confirmatifs ; et, dans une troisième, les jugements déclaratifs.

ce 159 —

SECTION PREMIÈRE

JUGEMENTS D’ADJUDICATION TRANSLATIFS

Nous regardons comme translatifs et nous allons étudier successivement : les jugements d’adjudication sur licitation prononcée au profit de tiers, les jugements dadjudication des biens d’une succession bénéficiaire au profit d’un autre que l'héritier bénéficiaire, les jugements d’adjudication des biens d’une succession vacante au profit d’un autre qu’un héritier, les jugements d’adjudication sur saisie immobilière, les jugements d’adjudication sur conversion de saisie, les jugements d’adjudication des biens de mineurs, les jugements d’adjudication des biens de faillis sur la poursuite des syndics, les jugements d’adjudication sur folle enchère, au cas où la première adjudication n’aurait pas été transcrite, les jugements d’adjudication sur délaissement au profit d'un autre que le délaissant, les jugements d’adjudication sur surenchère du dixième au profit d’un autre que le tiers détenteur, les jugements d’adjudication sur surenchère du sixième au profit d’un tiers, les jugements d’expropriation pour cause d'utilité publique.

$ 1%. — Jugements d'adjudication sur licitalion prononcée au profit d'un tiers.

Ce jugement est translatif de propriété : il tombe sous l'application de l’art. 4*, n° 1, de la loi du 23 mars 1855 : il doit donc être transcrit. Ceci résulte encore par & contrario du n° 4 de notre art 1*: la loi ne dispense de la

transcription que les jugements d’adjudication sur licitation au profit d’un cohérilier ou d’un copartageant ; elle y soumet donc ceux rendus au profit d’un fers. Cependant cette solution toute naturelle a rencontré des contradicteurs, M. Mourlon, notamment, dans ses répétitions écrites de Code civil (1). Selon lui, l’opération devrait se décomposer : vis-à-vis du tiers adjudicataire, ce serait bien une vente; mais, vis-à-vis des cohéritiers qui ont vendu l’immeuble, comme elle est intervenue dans le but de préparer, de faciliter le partage, c’est un acte de partage. Il en résulterait que les droits réels constitués sur l’immeuble par les héritiers, durant l’indivision, ne pourraient être opposés à l’adjudicataire et que, par suite, la transcription serait inutile. Ce système a été combattu par la majorité des auteurs, qui se refusent à entendre d’une manière aussi large les termes de l’art. 883 C. civ. Selon eux, le principe essentiel de cet article, c’est-à-dire le principe de succession directe, ne peut recevoir d'application qu’à l’égard d’un cohéritier et nullement à l’égard d’un étranger qui, n’étant pas héritier, ne peut être censé avoir succédé en quelque manière que ce soit au défunt (2).

Mais il est un cas où l’on peut concevoir des doutes. Voici l'espèce. La licitation des immeubles terminée, les héritiers procèdent au partage ; se conformant aux prescriptions de l’art. 832 C. civ., ils mettent dans chaque lot Za même quantité de créances, de mêmes nature et

(2) DEMOLOMBE, sur l’art. 883, n° 272. — DURANTON, t. m1, n° 520. — AuBry et Rau, t. vi, $ 625. — TROPLONG, Vente, t. 1, n° 12 et no 876; Hypothèques, t. 1, n° 292. — Supplément au Traité des droits d’enregistrement, par RIGAUD, CHAMPIONNIÈRE et PONT, t. vi, n° 607 et suiv.

ot

valeur. Si l’état de la succession le permet, il arrivera souvent que la créance du prix de l’immeuble licité

tombera dans la part d’un seul des copartageants ou cohéritiers : on évitera ainsi des recours successifs en

cas de non paiement par l’adjudicataire. La loi ellemême nous donne des exemples de cette manière de

procéder dans une hypothèse voisine ; l’art. 872 C. civ.

suppose qu’il se trouve, dans la succession, des immeubles grevés de rentes par hypothèque spéciale et donne deux moyens pour sortir d’embarras : ou racheter la rente avant le partage; ou opérer le partage de la succession dans l’état où elle se trouve, estimer l'immeuble,

faire déduction du capital de la rente et mettre pour le

prix ainsi obtenu l’immeuble dans le lot d’un seul des

héritiers, qui demeure chargé du service de la rente.

C’est le même esprit qui, dans notre cas, portera les

héritiers à mettre le prix de l’immeuble licité dans le

lot d’un seul d’entre eux. Mais alors ne peut-on pas dire

que l’adjudicataire prend exactement la place du cohéri-

tier qui doit recevoir le prix d’adjudication et lui donner quittance ; que leffet déclaratif du partage de l’art. 883

C. civ. devra s’appliquer ; qu’en conséquence l’adjudicataire sera dispensé de faire transcrire ?

Ce raisonnement ne peut soutenir un long examen. En effet, même si l’on admet avec un grand nombre d'auteurs (1) que, dans ce cas, l’opération produit vis-àvis des cohéritiers, non créanciers du prix, les effets d’un véritable partage, il ne s’en suit pas pour cela que, visà-vis des cohéritiers, créanciers du prix, il n’y ait pas

(4) DEMOLOMBE, loc. cit., n° 270. — DEMANTE, t. 11, n° 2925 bis, 4. — Cäss., 18 juin 1834. — C. Grenoble, 2 juin, 1863.

une véritable vente, ayant opéré un transfert de propriété et rendant la transcription nécessaire. Gela est si vrai que la régie de l'enregistrement perçoit dans ce cas le droit de mutation et que jamais personne n’a cherché à contester ce droit.

D'ailleurs, si, à certains égards, on peut invoquer l'effet déclaratif du partage, c’est que l’on considère l’adjudicataire comme l’ayant cause du cohéritier, créancier du prix; et à quel titre serait-il son ayant cause, si si ce n’est comme acquéreur à titre particulier? Les choses se passent comme s’il était intervenu un partage entre les cohéritiers, puis une vente faite par un cohéritier à un tiers de l’immeuble mis dans son lot. Nous exigerons donc la transcription.

Nous donnerions la solution contraire dans le cas où un cohéritier, ayant vendu, avant tout partage, ses droits indivis dans la succession, cet acquéreur de droits indivis se sera plus tard porté adjudicataire de l’immeuble licité. En effet, l'acquéreur de droits indivis entre, si le retrait successoral de l’art. 841 C. civ. n’a pas été exercé, dans l’indivision et a droit, par suite, de prendre part ou d’être représenté à toutes les opérations du partage : c’est donc bien un copartageant, aux termes du n° 4 de Part. 1%, qui dispense de la transcription les jugements d’adjudication sur licitation rendus au profit d’un cohéritier ou d’un copartageant.

Telle ne fut pas cependant l’opinion première de la Cour suprême, qui, après bien des discussions sur ce point, a encore conservé son système primitif en matière fiscale. Jusqu'en 1857, elle paraît surtout déterminée par ce motif que, si l'acquéreur de droits indivis d’un cohéritier est bien un coindivisaire, il ne figure pas dans

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’indivision en vertu d’un titre héréditaire à lui propre, mais n’y est compris que comme cessionnaire d’une part héréditaire. En conséquence, elle le considère comme un adjudicataire étranger. Les nombreux arrêts rendus sur cette question portent que le jugement d’adjudication prononcé à son profit esf réellement un acte de vente; par suite, qu’il est de nature à être transcrit et passible, à ce litre, du droit proportionnel de mutalion el de transcriplion, et ce, parce qu’il est copropriétaire, non en vertu d'un droil successif semblable à celui des cohériliers, mais en vertu d'une vente précédente à lui faile par un cohérilier À).

Mais, depuis 1857, la Cour de cassation semble avoir admis deux solutions contraires, selon qu’elle se place au point de vue du droit civil ou au point de vue du droit fiscal. Au point de vue du droit civil, elle semble abandonner la nécessité du titre commun entre les-copartageants, ainsi que ceci résulte du dispositif d’un arrêt du 27 janvier 1857 (2) : Attendu que chaque copartageant est censé avoir succédé seul el immédiatement à tous les effets compris dans son lot ou à lui échus sur licilalion; QU'AUCUNE DISPOSITION DE LA LOI CIVILE N’EXIGE, POUR L’APPLICATION DE CE PRINCIPE, QUE LES COHÉRITIERS OU ASSOCIÉS LE SOIENT DEVENUS AU MÊME TITRE... Attendu que la vente qu'un cohérilier fait de ses droils successifs à un liers emporte, lorsque le retrait n'a pas été exercé, subrogation pleine et entière de l'acquéreur dans les droits de son vendeur, elc..…….

Au point de vue fiscal, la Cour donnera la solution

(1) C. Cass., 11 février 1846; 9 novembre 1847; 96 janvier 1848; 14 février 1849. .

te contraire. Attendu, continue l’arrêt précité, que S'il ré- Sulle DES LOIS SPÉCIALES SUR L’ENREGISTREMENT QUE LES DIS- POSITIONS DE L'ART. 883 NE SONT PAS APPLICABLES DANS LES MA- TIÈRES QUE CES LOIS RÉGISSENT, elles reprennent tout leur empire dans les matières du droit commun... Ce sera pour elle une jurisprudence constante qui se continuera jusqu’à l’époque présente (1).

Ce parallélisme de doctrines a semblé à beaucoup d'auteurs une inconséquence, et on a soutenu, avec raison, à notre avis, que, même au point de vue fiscal, le droit de transcription ne devrait pas être exigé, la loi fiscale ne pouvant être que la stricte application des principes du droit civil pur @). Nous ne nous arrêterons pas à développer tout au long cette doctrine, que nous retrouverons dans une autre partie de cette étude. Nous n'avons plus que quelques mots à dire d’une opinion qui a voulu concilier l’arrêt de 1857 avec le système précédemment admis par la Cour de cassation. Ceux qui la professent prétendent que, jusqu’en 18357, la Cour avait entendu exiger la transcription, non pas parce que Pacquéreur des droits indivis, venant au partage, n’y venait pas au même titre que les autres copartageants, mais parce que, dans l’espèce, il devait être considéré, vis-à-vis du défunt, comme tiers détenteur, et qu’en cette qualité, ayant intérêt à purger les hypothèques, il devait nécessairement faire transcrire l’adjudication (3. Cette doctrine nous paraît en contradiction avec les termes formels de l’arrêt et, par suite, inacceptable.

(1) CG. Cass., A juillet 1858 : D. 58, I, 426; 45 mars 1870 : S. 70, I, 270; 29 mai 1876 : D.,76, 1, 3717.

(2) Voir sur ce point, NAQUET Principes d'enregistrement.

(3) Consulter sur ce point note, D. 57, I, 5.

$ 2. — Jugements d'adjudication des biens d’une succession bénéficiaire au profit d'un autre que l'héritier bénéficiaire.

Si les formes des art. 803, 805 et 806 C. civ. et 986 C. proc. ont été observées, et si l’adjudication a été résolue au profit d’un tiers étranger à la succession, il est évident que nous nous trouvons dans les conditions ordinaires de toute vente : il y a transfert de propriété, et le jugement d’adjudication devra être transcrit en vertu de l’art. 1*, n° 4, de la loi de 1855.

Au contraire, si l’adjudication a été tranchée au profit de lhéritier bénéficiaire lui-même, nous admettons que l’adjudication n’est que confirmative; c’est ce que nous verrons à la section suivante.

8 3. — Jugements d'adjudication des biens d'une succession vacante au profit d'un autre qu'un héritier.

Ici, aucune difficulté : nous sommes sous l'empire du droit commun, et ces jugements doivent être transcrits en vertu de notre art. 1°, n° 4.

& 4. — Jugements d’'adjudication sur saisie immobilière.

La loi du 23 mars 1855 n’ayant pas fait une mention expresse des jugements d’adjudication sur saisie immobilière, il semble qu’elle a entendu les laisser sous lempire de la règle générale et les soumettre, en conséquence, à la transcription.

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Toutefois, on a prétendu quelquefois le contraire. La saisie immobilière a été entourée par le Code de procédure civile d’une publicité spéciale : aux termes de l’article 678, lorsqu'une saisie a élé pratiquée et dénoncée au propriétaire de l'immeuble, on doit donner avis de ces deux faits par la double transcriplion du procès verbal de saisie et de l'exploit de dénonciation sur un registre spécial au bureau de la situation de l’immeuble saisi. A partir de ce moment, le saisi ne peut plus faire aucune aliénation (art. 686); lorsque l'adjudication sera consommee, mention du jugement sera faite en marge de la transcription de la saisie. Ces mesures, a-t-on dit, sont suffisantes pour garantir tous les intérêts, et la loi du 23 mars 1885 n’a pas dû vouloir imposer les frais et les lenteurs d’une publicité qui ferait double emploi.

Nous ferons à ces objections deux réponses.

1° De ce que l’adjudication sur saisie immobilière a été précédée d’une certaine publicité, il ne s’en suit pas que la loi de 1855 ait entendu la soustraire à la publicité beaucoup plus complète qu’elle organise. Cette loi a voulu sauvegarder les intérêts des tiers, en leur procurant un moyen facile de connaître toutes les mutations immobilières, en mettant à leur disposition un registre où doivent être consignées toutes ces mutations; pour atteindre le but désiré, ce registre doit ne présenter aucune lacune, être, comme on l’a souvent répété, le fableau fidèle de l'élat civil de la propriété. C’est, d’ailleurs, dans des vues semblables que la loi (art. 2108 C. civ.), exige que le privilège du vendeur, bien que mentionné sur le registre des mutations immobilières, le soit également sur le registre des inscrip-

tions. Z importe, disait M. Jolivet, au conseil d'Etat, que le registre des inscriptions soit complet ().

En admettant donc que le système organisé par le Code de procédure civile remplit toutes les conditions désirables de publicité, cette publicité serait encore insuffisante. Les tiers, le plus souvent, ne penseraient pas à consulter le registre des saisies immobilières et, ne trouvant sur le registre des mutations immobilières aucune trace de l’adjudication sur saisie immobilière, se croiraient protégés par la loi de 1855 et traiteraient imprudemment avec le saisi. Lorsque, plus tard, il en résulterait pour eux une éviction, serait-il équitable de leur faire supporter les conséquences d’une erreur dans laquelle la loi elle-même aurait contribué à les plonger ?

A chaque acte sa place, dit très judicieusement M. Mourlon (2), {es privilèges et les hypothèques sur le registre qui leur est propre, les saisies sur le registre spécial qui leur est affecté; aux adjudicalions, el plus généralement aux actes qui déplacent la propriété, le registre des mutations. L'ordre, la facilité des recherches, l'établissement exact de la propriété, et, par suile, la sécurilé des tiers, sont à ce prix.

De plus, qui ne voit que la transcription, c’est-à-dire la reproduction textuelle et en entier du jugement d’adjudication sur le registre des mutations immobilières, satisfait bien mieux aux intérêts des tiers que la mention sommaire, exigée par le Code de procédure civile, sur le registre des saisies immobilières ?

(1) FENET.

(2) Transcript., n° 79.

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2 Nous ferons une réponse encore plus décisive, en démontrant que la publicité organisée par le Code de procédure civile ne protège l’adjudicataire que contre les aliénations ou constitutions de droits réels faites depuis la transcription de la saisie, et que, même contre ces dernières, elle leur offre une protection insuffisante. Pour le comprendre, il nous faut étudier la transcription sous ses diverses faces.

A. — Effets de la transcription, par rapport aux hypothèques consenties par le saisi.

Nous avons vu qu'aux termes de l’art. 686 du C. proc., le saisi ne pouvait plus aliéner l'immeuble saisi, à partir de la transcription de la saisie, au préjudice du créancier saisissant. En général, aux termes de larticle 2124 C. civ., la faculté d’aliéner et la faculté d’hypothéquer n'existent pas séparément : la majorité des auteurs qui ont commenté l’art. 686 du C. proc. reconnaissent qu’il n’en est pas ainsi dans notre cas, et que le saisi, privé du droit d’aliéner l’immeuble, pourra cependant l’hypothéquer.

Quelle est, en effet, disent-ils, la raison d’être de l’article 686?

Si, conformément aux principes du droit commun, le saisi, demeuré propriétaire, avait pu, après la transcription de la saisie, aliéner l'immeuble, la saisie serait devenue inefficace et nulle. Le saisissant aurait pu, à la vérité, exercer une nouvelle saisie contre l’acquéreur ; mais celui-ci aurait pu aliéner à son tour, et ainsi de suite, et, de là, une série de poursuites commencées et inachevées qui entraveraient singulièrement son droit

de saisie. Aussi le législateur a-til voulu, en édictant Part. 686 C. proc., qu’une procédure de saisie commencée pût être tranquillement achevée.

La même raison n’existe plus pour retirer au saisi le droit d’hypothéquer; l’hypothèque n’a aucune influence sur les poursuites de saisie commencées; elle n’arrête ni ne retarde la saisie; elle ne nuit pas à l’adjudicataire, puisque, comme nous le verrons, l’adjudication purge les hypothèques; ni aux autres créanciers hypothécaires, puisqu'elle aura un rang postérieur à la leur et viendra après (1).

Mais à quel moment le saisi va-t-il perdre ce droit de consentir des hypothèques sur l’immeuble saisi ?

Sous l’empire du Code de procédure civile, l’adjudication suffisait pour investir l'acquéreur et désinvestir le vendeur : la mention du jugement d’adjudication n’était exigée que pour mettre les tiers en garde contre le débiteur; dès que cette mention était faite, l’adjudicataire n'avait plus rien à craindre.

Aujourd’hui, depuis la loi de 1855, la propriété n’est plus transférée que par la transcription du jugement d’adjudication : faut-il dire alors que la transcription seule éteindra, pour le saisi, le droit d’hypothéquer ? La question est fort débattue.

M. Mourlon (2? pense que la mention du jugement d’adjudication est suffisante pour arrêter le cours des inscriptions, car, dit-il, si on admet le contraire, celle mention n'aura plus aucune utilité dans notre droit ().

(1) TarRIBLE, Rép., ve Saisie immobilière, $ 6, n° 1, art. 24.— GRENIER, T. des hypoth., 11, 413. — ZAcHARIæÆ, $ 286, note 6.

(2) Tränscript., n° 79, note 2.

(3) PonT, Priv. et hypoth., n° 358.

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D’autres auteurs (1) reconnaissent bien que la mention sera inutile, mais déclarent que la loi de 1855 a abrogé, sur ce point, le Code de procédure. Ils s’appuient sur le principe général que la propriété ne peut être transmise que par la transcription, et que, jusqu’à ce moment, le saisi est demeuré propriétaire et capable d'hypothéquer.

Nous nous rangerons du côté de cette opinion, et nous avons ainsi démontré que la transcription du jugement d’adjudication sur saisie immobilière est nécessaire pour enlever au saisi le droit d’hypothèquer.

B.— Effets de la transcription du jugement, par rapport aux aliénations consenties avant la transcription de la saisie.

D’après l’art. 686 actuel du C. proc., nous savons que le saisi ne peut plus aliéner à partir de la transcription de la saisie. Par a contrario, les aliénations antérieures à cette transcription de la saisie seront valables et pourront, par la suite, être opposées à l’adjudicataire sur saisie immobilière.

Mais ici, depuis la loi de 1855, se pose une question. Le principe de cette loi, nous le répétons, est que le transfert de propriété ne peut être opposé aux tiers qui ont des droits réels sur l’immeuble, et qui les ont conservés en se conformant aux lois, qu’à partir de la transcription de l'acte d’aliénation. Faut-il faire intervenir ce principe en notre matière et dire : Les créanciers sont des tiers qui ont des droits sur l'immeuble ; pour conserver leurs droits, la loi leur impose la transeription de la saisie : donc, s’ils ont accompli cette formalité, ils

(1) VERDIER, Transcript., n° 214,

nt

sont des tiers, au sens de la loi de 1855, et l’aliénation antérieure ne peut leur-être opposée que si elle a été elle-même transcrite avant la saisie.

La doctrine et la jurisprudence sont partagées sur ce

point.

- Ilest tout d’abord évident que la loi de 1855, parlant des tiers qui ont des droits sur l’immeuble, ne vise que les créanciers qui ont un droit réel. Les créanciers chirographaires, qui n’ont qu’un droit personnel contre leur débiteur, n’ont pas le droit de critiquer les aliénations faites par lui : ils n’ont traité qu'avec la personne; c’est à la personne et non à la chose qu’ils doivent s’adresser. Ils ne sauraient donc se prévaloir de l’inexécution d’une formalité extrinsèque qui n’a été établie que dans l'intérêt des créanciers ayant un droit réel sur Pimmeuble. M. de Belleyme, rapporteur de la loi de 1855, constate même qu’on a ajouté au projet primitif les mots aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, afin d’écarter la prétention des créanciers chirographaires qui auraient pu vouloir opposer à l’acquéreur d’un immeuble le défaut de transcription.

Une opinion cependant soutient que tous les créanciers saisissants, même les créanciers chirographaires, peuvent, à partir de la transcription de la saisie, invoquer le défaut de transcription d’une vente antérieure pour la faire annuler. Elle se fonde surtout sur une certaine interprétation qu’elle nous donne de notre art. 686 C. proc. D’après elle, si cet art. 686 défend au saisi de faire aucune aliénation au détriment du saisissant, c’est que le saisissant, par la transcription de la saisie, à acquis un droit réel sui generis sur l'immeuble; il a changé son droit personnel primitif en ce droit réel : ce

ES

qui le prouve, c’est que la transcription, dans notre droit, n’est destinée qu’à conserver des droits réels.

Beaucoup d'auteurs (1) ayant admis ce droit réel, mais seulement au profit du créancier hypothécaire qui à pratiqué une saisie, on à argumenté de l'art. 687 C. proc. pour montrer que ce droit réel existait aussi au profit du créancier chirographaire.

Cet article donne à l’acquéreur le moyen de rendre valable une aliénation faite après la transcription de la saisie : c’est de désintéresser complètement le saisissant; il ne distingue pas si ce saisissant est créancier chirographaire ou créancier hypothécaire. L'art. 686 qui vient avant ne devait pas distinguer non plus : s’il donnait un droit réel au saisissant, il le donnait aussi bien au créancier chirographaire qu’au créancier hypothécaire.

Le créancier chirographaire dont la saïsie a été transcrite, dit M. Bertauld, professeur de la Faculté de droit de Caen (2), devient un tiers; il acquiert, à son profit et au profit de tous les créanciers inscrits, le droit de poursuivre la conversion en deniers du gage commun. LI obtient LA GARANTIE RÉELLE Que le prix de l'immeuble sera affecté au paiement des dettes du saisi.

Cette opinion n’est plus guère soutenue aujourd’hui; car si, à la rigueur, on peut comprendre qu’un droit, qui par lui-même est réel, reçoive de la transcription le complément dont il a besoin pour être opposable aux tiers, on ne peut admettre que la transcription, qui n’est qu’une formalité, ait la puissance de convertir un droit personnel en droit réel. L’art. 686 annule, comme nous

(1) Voir MoURLON, Revue pratique de droit français, 1856, p. 474. (2) D. 1858, IT, 162, note.

Lis

pis

Pavons déjà dit, la vente postérieure à la transcription du procès verbal de saisie, non pas parce que cette transcrtption confère au saisissant un droit réel, mais seulement parce que la publicité donnée à la saisie fait planer sur la vente postérieure une présomption de fraude. Les créanciers chirographaires ne sont donc pas des tiers au sens de la loi de 1855 et ne peuvent invoquer le défaut de transcription d’une vente antérieure à la transcription de la saisie (1).

On pourrait même aller plus loin et soutenir que ces

.- créanciers chirographaires, loin d'acquérir un droit

réel en vertu de la transcription du procès verbal de saisie, ne pouvaient pas faire transcrire. Ils ne peuvent saisir que les biens appartenant actuellement à leur débiteur; et, dans notre espèce, le débiteur pouvant valablement aliéner, ils ont saisi des biens qui ne lui appartenaient plus: la saisie est nulleet ne peut être transcrite.

Reconnaissant le bien fondé de ces motifs, certains auteurs ont apporté un tempérament à la doctrine précédente. La transcriplion du procès verbal de saisie immobilière ne peut pas transformer le droil personnel du saisissant en droit réel ; mais si le saisissant a déjà un droit réel, la transcription de la saisie va lui permettre de l'opposer aux liers : c’est le cas du Créancier hypothécaire, qui pourra en conséquence opposer à Un acquéreur antérieur à la transcription de la saisie, le défaut de transcription de son acte de vente ().

(4) Consulter en ce sens : Trib. Nancy, 8 déc. 1856 : D. 58, I, 61; — Trib. Limoges, 1e: juin 1865 : D. 65, IT, 1852.

(2) Huauer, Revue pratique, 1858, p. 524. — MourLoN, même Revue, 1856, p. 472. — Jug. du trib. d’Altkirch au 18 mai 1856 : D. 58, II, 161. — Arrêt C. Caen, 1er mai 1858 : D. 58, II, 161; Besançon, 29 nov. 1858 : D. 59, IT, 33; Caen, 23 février 1866 : D. 68, IT, 140.

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. Quelque séduisant que soit ce raisonnement, nous ne le regarderons pas comme concluant, et nous admettrons, avec un troisième parti, que toute vente, ayant date certaine consentie avant la transcription du proces verbal de saisie, peut être opposée aux créanciers saisaissants, soit chirographaires, soithypothécaires, même si elle n’a été transcrite que postérieurement à la transcription de la saisie. ;

Comme les partisans du premier système, nous objecterons à ceux du second que l’art. 686 C. proc. ne fait aucune distinction entre les créanciers chirographaires et les créanciers hypothécaires, et qu'il n’y a aucune raison d'introduire dans la loi cette distinction, le créancier hypothécaire n’ayant acquis aucun nouveau droit réel sur l’immeuble par la transcription de la saisie. Il a bien, il est vrai, un droit réel sur l'immeuble; mais ce droit réel, quel est-il? C’est celui qu’il tient de son hypothèque, et non de la saisie ; c’est celui de faire vendre l’immeuble entre les mains de tout tiers détenteur et de se payer sur le prix.

L'art. 686 frappe bien de nullité les ventes postérieures à la transcription de la saisie; par &a contrario, elle reconnaît valables les ventes antérieures. Le créancier hypothécaire saisissant peut-il alors venir arguer de son droit réel d'hypothèque pour faire tomber une vente reconnue valable par la loi, et qui, d’ailleurs, ne porte aucune atteinte à son droit d’hypothèque ?

L'opinion contraire repose en définitive, comme le font très bien remarquer MM. Aubry et Rau, sur wne double confusion faite, d'une part, entre la-qualité de saisissant el celle de créancier hypothécaire, d'autre part, entre la transcription des actes translatifs de pro-

ET r

prièlé immobilière, requise par la loi du 23 mars 1855, comme condition de la translation de propriété à l'égard des tiers, el la transcription des saisies immobilières, exigée par l’art. 678 C. proc., comme simple formalité de la poursuite en expropriation forcée.

On a reproché quelquefois à notre système de faciliter les aliénations frauduleuses; car, aux termes de l’article 678 C. proc., la transcription du procès verbal de saisie ayant lieu dans les quinze jours de dénonciation, le saisi, dit-on, n’aura alors qu’à aliéner l’immeuble aussitôt la dénonciation reçue, et la procédure de saisie sera nulle.

La réponse à cette objection est des plus simples : le saisissant, si l’aliénation est frauduleuse, aura l’action de l’art. 1167 C. civ. pour la faire annuler (1).

S1 la vente ayant date certaine avant la transcription de la saisie est valable, elle pourra être opposée plus tard à l’adjudicataire ; à qui sera attribuée la préférence ?

Nous sommes ici en présence de deux tiers qui ont des droits réels sur l’immeuble, l’un en vertu d’une vente, l’autre en vertu d’un jugement d’adjudication : le conflit entre eux se videra par la transcription.

Nous avons supposé une vente antérieure à la transcription, mais la même question peut se présenter pour tous les actes soumis par la loi de 1855 à la formalité de la transcription. Citons, à titre d'exemples, les actes constitutifs d’antichrèse, de servitude, d'usage, Les baux

(1) En notre sens, consulter : Dissertation, S. 58, IT, 449; — Dar.Lo7, Rép., vo Trancription, n° 472 ; — Augry et RAU, $ 209, note 96; — FLAN- DIN, I, 853; — BiparD, Journal de Caen et Rouen, 1858, p. 146; — CHAUVEAU, question 2291 bis; — VERDIER, Transcript., 11, 297 et suiv. — Trib. Dole, 10 mars 1858 : D. 58, II, 61; — Trib. Angers, 1er déc. 1858: D. 59, Il, 31; — Trib. Limoges, 4er juin 1865 : D. 65, IT, 181.

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de plus de dix-huit ans, les actes ou jugements constatant, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non encore échus. Le conflit se réglera encore ici par la priorité de transcription.

S'il en est ainsi, l’adjudicataire, quelque diligent qu’il soit, courra grand risque d’être évincé, car un certain délai s’écoulera forcément entre la transcription du jugement d’adjudication et l’adjudication, délai nécessaire pour faire lever le jugement et le faire enregistrer, et, l’aliénation étant bien antérieure à l’adjudication, l’acquéreur pourra profiter de ce délai pour faire transcrire son titre. En cas d’éviction, l’adjudicataire pourra refuser de payer, s’il ne l’a fait encore, et dans le cas contraire, Ja jurisprudence et la doctrine lui donnent une action en répétition de l’indû contre les créanciers payés (1).

Quelques auteurs cependant donnent ici aux créanciers inscrits le droit d’agir ou de se défendre, en reprochant à l’adjudicataire d’avoir mis de la négligence à faire transcrire son titre, et d’avoir laissé ainsi le temps à des droits réels anciens de se produire par la transcription. L'art. 750 nouveau du C. proc. (loi du 21 mai 1858) donne bien, disent-ils, quarante-cinq jours à l’adjudicataire pour faire transcrire ; mais la loi n’édicte cette prescription que dans l'intérêt des tiers intéressés à la saisie. Ce qui le prouve, c’est la sanction qu’elle y attache, la folle enchère : les quarante-cinq

(1) CHAUVEAU, question 2409. — MaRGADÉ, art. 1699, t. vi, p. 254; — TROPLONG, Vente, no 432, — Cassat., 16 déc. 1898, et Pau, 20. août 1836: S. 37, IL, 278. — Colmar, 22 mars 1836: S. 36, II, 551. — Rouen, 25 juin 1849 et 30 janvier 1852 : S. 50, IT, 883. — Boirarp et COLMET-D'AAGE, Leçons de procéd., 11, n° 98.

jours écoulés, l’adjudicataire est réputé insolvable et fol enchéri. C’est une obligation de plus imposée à l’adjudicataire dans l'intérêt des créanciers; mais cela ne veut pas dire qu'avant les quarante-cinq jours, il ne risque d’être évincé par l’apparition d’une transcription (1).

Nous croyons que cette objection n’est pas fondée et que l’art. 750 a été écrit aussi bien dans l'intérêt de l’adjudicataire que dans celui des créanciers. Ceci nous semble résulter de l’exposé des motifs du projet de la loi de 1858 et de la discussion qui suivit. Le projet faisait remarquer que le délai de quarante-cinq jours était emprunté à l’art. 6 de la loi de 1855, où même délai est accordé au vendeur et au copartageant pour inscrire leur privilège. Dans la discussion, on fit observer que la procédure de saisie durant au moins quatre-vingt-dix jours, le vendeur du saisi ne pourrait plus, après l’adjudication, inscrire utilement son privilège à l'égard de l’adjudicataire, qui a fait transcrire le jugement d’adjudication; mais, néanmoins, on conserva le délai par cette raison qu’il était nécessaire à l’adjudicataire pour lever le jugement d’adjudication et le faire enregistrer (vingt jours, d’après l’art. 20 dela loi de frimaire an VII).

Ainsi, les créanciers ne peuvent pas opposer à l’adjudicataire sa négligence. Mais, comme il serait trop dur de les contraindre à une inaction aussi préjudiciable, nous admettons qu'aux termes de l’art. 1166 GC. civ., si l’adjudicataire prend trop de temps, ils pourront requérir et obtenir de justice l’autorisation de faire opérer eux-mêmes la transcription du jugement d’adjudication.

A) Verpter, Transcript., n° 205.

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C. — Effets de la transcription par rapport aux aliénations consenties par le saisi, depuis la transcription de la saisie et avant le jugement d’adjudication.

Ici, nous sommes en présence d’un texte formel, l’art. 686 C. proc. : Le saisi ne peut plus faire aucune aliénation valable. T’adjudicataire n’aura donc pas à craindre qu'on lui oppose plus tard une aliénation faite pendant cette période. Quel est, au juste, le caractère de cette prohibition? Le législateur ail, par là, retiré au saisi, demeuré propriétaire, l’attribut fondamental de son droit de propriété, le droit d’aliéner, ou ne lui en a-til enlevé que l'exercice, dans l’intérêt des créanciers ?

La question ne fait aucun doute, si nous consultons l’article suivant du Code de procédure, l’art. 687. Le législateur nous donne un moyen de rendre valable une vente consentie par le saisi dans la période dont nous nous occupons : le saisi avait donc encore le pouvoir d’aliéner, et, les circonstances qui avaient motivé la suspension de ce droit ayant disparu, le législateur a cru pouvoir lui en rendre l'exercice. L'esprit et le sens de l’art. 686 C. proc. nous apparaissent maintenant d’une façon manifeste. Le saisi, avant comme après la transcription de la saisie, est plein propriétaire ; seulement, à partir de cette transcription de la saisie, et afin de réaliser facilement le gage, le législateur suspend ce droit de propriété, en lui retirant la facilité d’aliéner (1.

(1) Le saisi conserve néanmoins, ainsi que nous l'avons vu, la faculté

d’hypothéquer ou de constituer sur l'immeuble un des droits réels dont s'occupe la loi de 1855.

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Le principe posé, reste à nous expliquer sur cette restriction de l’art. 687 C. proc. Néanmoins, nous dit cet article, ’aliénation ainsi faite aura son exécution si, avant le jour fixé pour l'adjudication, l'acquéreur -consigne une somme suffisante pour acquiller en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au saisissant, et s'il leur signifie l'acte de con- Signation.

Plusieurs motifs ont fait édicter cette disposition. Les créanciers étant désintéressés par la consignation, il a paru injuste de porter plus longtemps atteinte au libre exercice du droit de propriété du saisi. De plus, on a voulu, tout en conservant indemne le droit des créanciers, permettre aux tiers qui sont unis au saisi par des liens d'affection ou de sang, de lui éviter la honte d’une saisie immobilière.

Le moyen donné à l’acquéreur pour consolider son droit de propriété est, nous dit le texte, Za consignation d'une somme suffisante pour acquiller en principal, intérêts et frais, ce qui est du... Quel sera, au juste, le caractère de cette consignation? Sera-ce un paiement fait aux créanciers saisissants? Sera-ce, au contraire, le prix de la renonciation des créanciers saisissants au bénéfice de la saisie? L'intérêt de la question est des plus grands; car si c’est un paiement, nous devrons suivre toutes les règles relatives à la procédure d’ordre : les créanciers privilégiés et les créanciers qui ont une hypothèque légale dispensée d'inscription pourront prétendre qu’ils ont droit de prendre part à la consignation, et ce, en vertu de leur privilège ou hypothèque, par préférence aux créanciers saisissants. Si, au contraire, nous décidons que c’est le prix de la renoncia-

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tion faite par les créanciers à leur droit de continuer et de parachever la saisie commencée, nous devrons en conclure que les saisissants seuls et les créanciers inscrits auront le droit de se partager la consignation.

Ce point a été fort débattu lors de la discussion de la loi de 1841. La commission de la Chambre des députés posa en principe que cette consignation était un paiement, et que si le Gode n’employait pas l'expression de paiement, c'était pour réserver le droit des créanciers inscrits qui n'étaient pas présents. Mais on a rejeté tous les amendements qui voulaient tirer les conséquences de cette idée, notamment sur le concours des créanciers privilégiés (4). Il faut donc en conclure que l'opinion contraire a prévalu.

Moyennant la consignation, les créanciers inscrits et le saisissant renoncent à la saisie : l'acquéreur reste un acquéreur amiable et doit purger les hypothèques légales et les privilèges qui ont subsisté; c’estaux créanciers privilégiés qu’il offrira le prix de vente; ceux-ci pourront l’accepter, ou, s’ils le trouvent trop minime, surenchérir et se faire payer par préférence sur le prix de l’adjudication. Les créanciers saisissants seront désintéressés dans tous les cas, puisqu'ils auront touché le montant de la consignation. Dans ce système, on le voit, l’acquéreur qui use de la faculté à lui accordée par l’art. 687 C. proc. se met dans une situation très dure : il s'expose à payer intégralement les créanciers inscrits et le saisissant, et à payer en plus la vraie valeur de l’immeuble aux créanciers privilégiés ou à hypothèque légale.

(A) Arrêt Cass., 3 mai 1858 : D. 58, I, 241.

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Jusqu'à quel moment l'acquéreur pourra-t-il faire cette consignation? L'art. 687 répond : Avant le jour fixé pour l’'adjudication. Il semble qu’il ne puisse s'élever aucun doute sur ce point. Cependant, on a prétendu, et avec raison, selon nous, que l’art. 687 C. proc. devait être modifié par la loi du 23 mars 1855, et que l’acquéreur pouvait user de la faculté que lui accorde cet article jusqu’à la transcription du jugement d’adjudication. Un des motifs de l’art. 687, le désir d’éviter une saisie immobilière, disparaît bien ici, puisque la saisie est consommée; mais nous avons dit que ce n’était pas le seul : l’article veut rendre au saisi le libre exercice de son droit de propriété, lorsque les créanciers ne sont plus exposés à des pertes. Ce second motif existe encore dans notre cas et suffit pour justifier notre solution, puisque le saisi demeure propriétaire jusqu’à la transcription du jugement d’adjudication.

L’adjudicataire aura donc intérêt à transcrire pour se mettre à l’abri d’une aliénation consentie par le saisi depuis la transcription de la saisie, et rendue valable par la consignation prescrite par l’art. 687 C. proc. Nous avons ainsi démontré que l’adjudicataire peut avoir un intérêt immense à transcrire, pour se mettre à l’abri des aliénations consenties antérieurement à l’adjudication.

D. — Effets de la transcription, par rapport aux aliénations consenties par le saisi depuis l’adjudication.

Supposons que l’adjudicataire n’ait aucune inquiétude pour le passé : la publicité prescrite par le Code de

procédure sera-t-elle suffisante pour le protéger contre

“28 les aliénations que le saisi pourra faire dans l’avenir ? Sur ce point, de nombreuses controverses se sont produites.

Une première opinion décide que la publicité du Code de procédure est suffisante pour protéger l’adjudicataire contre les aliénations faites depuis l’adjudication par le saisi, que la transcription du jugement d’adjudication serait inutile sous ce rapport et n'aurait pas de sanction.

Quant aux adjudications sur saisie immobilière, dit M. Lemarcis, avocat au barreau de Rouen (l), &! nous semble évident que le droit de l'adjudicataire ne saurait rien avoir à craindre; car le saisi qui, dès la transcription de la saisie, a perdu le droit d'alièner au détriment des créanciers inscrits et du saisissant, ne recouvre point ce droit, sans doute, après l'adjudication. Le résultat contraire serait trop bizarre, et, certes, l'intention de la loin'a pas élé de le consacrer. Dans ce cas, donc, la loi manquera de sanction ().

Nous croyons devoir embrasser le parti contraire et décider que la transcription exigée par la loi de 1855 est nécessaire pour protéger l’adjudicataire contre les aliénations que le saisi pourrait consentir à partir de l’adjudication. Le grand argument de nos adversaires consiste à dire qu’il est bizarre que le saisi, privé de l'exercice de son droit d'aliéner au moment de la transcription de la saisie, recouvre ce droit au moment de l'adjudication, c'est-à-dire au moment où il perdra le droit de propriété lui-même. Get argument ne nous semble pas soutenable;

(1) Explicat. de la loi de 1855, p. 24.

(2) En ce sens : TENIN, Essai de comm. de la loi de 1855, p. 11 et 19, — RIVIÈRE et HUGUET, question n° 124; — SELIGMAN et PonNT, sur l’art. 747 C. proc.

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car, depuis la loi de 1855, nous savons que ce n’est plus l’adjudication qui enlève au saisi son droit de propriété à l'égard des tiers, mais la transcription du jugement d’adjudication. L’adjudicataire a la même situation qu’un acheteur amiable, et le résultat qui se produit dans notre cas n’est pas plus bizarre que ce qui arrive, lorsqu’en vertu de la loi de 1855, l’acquéreur d’un immeuble qui à fait transcrire le premier est préféré à un acquéreur antérieur.

L'art. 686 C. proc. suspend bien, pour le saisi, l’exercice de son droit de propriété, en lui retirant la faculté d’aliéner ; mais il ne peut lui enlever ce droit de propriété, et la preuve, c’est qu’il lui laisse le droit d’hypothéquer. Les créanciers n'ayant acquis, par la saisie, aucun droit réel sur l’immeuble, le saisi conserve la pleine disposition de ses biens. Le motif de cette disposition de l’art. 686 est, comme nous l’avons dit, que l’on veut éviter au saisissant des procédures de saisie multiples contre les acquéreurs successifs de l’immeuble. Nous l’avons prouvé par l’art. 687 C. proc., qui, lorsque le saisissant à obtenu de la procédure de saisie tout ce qu’il désirait, c’est-à-dire son désintéressement complet, valide l’aliénation faite depuis la transcription du procès verbai de saisie. S’inspirant du même esprit, ne doit-on pas donner la même solution pour le cas où le créancier aura obtenu de la saisie tout ce qu’il en attendait, c’està-dire l’adjudication de l’immeuble ?

Ne doit-on pas décider que, la saisie étant accomplie, le saisi recouvrera plein et entier son droit de propriété, un moment suspendu, dans un de ses attributs, par des considérations d'ordre public qui ont disparu?

Les créanciers saisissants disparaissent; il n’y a plus

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en présence que le saisi et l’adjudicataire : c’est à l’adjudicataire à être vigilant et à conserver ses droits par la transcription du jugement d’adjudication (1).

Qu'y a-t-il de si inconséquent à tout cela? dit M. Mourlon (2). La condition d'un adjudicataire est celle d'un acquéreur ordinaire; dès lors, où est la raison de l'affranchir du droit commun ?

Cependant, pour que notre système soit à l’abri de tout reproche, nous devons faire certaines réserves.

Nous avons supposé, en effet, que la prohibition de Part. 686 C: proc. n’était levée, à partir du jugement d’adjudication, que parce que les créanciers saisissants étaient complètement désintéressés. Dans les cas où il n’en est pas ainsi, nous devons décider le contraire.

Le premier de ces cas est celui d’une vente faite pour un prix inférieur à celui de l’adjudication. L’acquéreur, ayant fait transcrire avant l’adjudicataire, devrait lui être préféré, les créanciers n’auraient plus pour gage que le prix de cette vente amiable, inférieur par hypothèse à celui que la saisie devait leur procurer. La saisie, à leur égard, n’a donc pas produit les résultats qu’ils étaient en droit d’en attendre, et ils pourront encore invoquer l’art. 686 C. proc. Pour que notre solution soit exacte , il faut supposer que la vente consentie par le saisi après l’adjudication ne sera valable qu’à l’encontre de ladjudicataire et ne pourra nuire aux créanciers poursuivants.

On à prétendu qu’il en était ainsi dans le cas où l’adjudicataire aurait payé son prix d’adjudication avant de

(1) C. Cass., 26 nov. 4878 : D. 79, I, 302.

(2) T. transcript., no 79.

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faire transcrire le jugement d’adjudication, et où la transcription d’une vente consentie par le saisi depuis l’adjudication viendrait l’évincer; on ne lui donnerait alors aucun recours contre les créanciers désintéressés.

Nous ne croyons pas cette solution absolument exacte, et nous distinguerons, suivant que l’adjudicataire, qui a payé, aura fait transcrire dans les quarante-cinq jours ou non. Dans ce dernier cas seulement, nous admettrons la solution que nous avons rapportée. Il résulte, en effet, de la discussion de la loi de mai 1858, comme nous l’avons dit, que l’art. 750 a été écrit dans l'intérêt aussi bien de l’adjudicataire que des créanciers saisissants, pour lui donner le temps d’accomplir les formalités qui doivent nécessairement précéder la transcription du jugement d’adjudication. Cet article suppose qu’un certain délai s'écoule nécessairement entre le jugement d’adjudication et sa transcription, sans qu'aucune négligence soit imputable à l’adjudicataire. On ne peut supposer que la loi l’ait laissé sans protection contre les aliénations consenties dans cette période. Cette proteclion, nous la trouverions dans l’action en paiement de Pindû que la doctrine et la jurisprudence lui accorderaient, comme elles le font, dans des cas d’éviction analogue, contre les créanciers saisissants. Mais, si les créanciers saisissants sont exposés à un recours de la part de l’adjudicataire, ils peuvent invoquer l’art. 686 C. proc., et les aliénations dont s’agit seront nulles.

Au contraire, la loi n’avait pas à protéger l’adjudicataire qui n’a pas fait transcrire dans les quarante-cinq jours, car il est nécessairement en faute de ne pas avoir fait transcrire. On ne lui donnait un recours contre les

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créanciers saisissants dans le cas précédent, qu’en étendant un peu en sa faveur l’idée d’indû, qu’en admettant qu’il ne devait pas payer avant d’avoir fait transcrire, tant qu’il était dans les quarante-cinq jours que la loi lui accorde dans ce but. Ici la même raison de décider m’existe pas; il devait transcrire dans les quarante-cinq jours; ce délai passé, il devait payer, et, s’il a payé, il n’a pas payé l’indû.

Pour résumer notre opinon, nous disons : l’adjudicataire a intérêt à faire transcrire le jugement d’adjudication pour se mettre à l’abri des aliénations consenties par le saisi quarante-cinq jours après le jugement d’adjudication, et qui l’exposent à être dépossédé de l’immeuble, alors qu’il en aurait payé le prix.

La question de savoir si les jugements d’adjudication sur saisie immobilière doivent être transerits semble d’ailleurs tranchée en notre sens depuis la loi de mai 1858, œui a réformé plusieurs articles du Code de procédure. La loi prend soin de répéter à chaque instant les expressions de éranscription, jugement transcrit : ainsi, l’article 717 C. proc. nous dit, dans son paragraphe final : Le jugement d'adjudication, DUMENT TRANSCRIT, purge toutes les hypothèques, et les créanciers n'ont plus d'action que sur le prix. Les créanciers à hypothèque légale, qui n'ont pas fail inscrire leur hypo- (RèQUE AYANT LA TRANSCRIPTION DU JUGEMENT D’'ADJUDICATION, ne conservent de droit de préférence sur le prix qu'à la condilion de produire, avant l'expiration du délai fixé par l'art. 754, dans le cas où l'ordre se règle judiciairement, el de faire valoir leurs droits avant la clôture, si l'ordre se règle amiablement, conformément aux art. 751 et 752.

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M. Mourlon (1) fait remarquer, en faveur de notre système, que l'opinion contraire aboutirait à renverser la règle générale posée par la loi du 23 mars 1855 et à décider que les jugements d’adjudication, en principe, sont dispensés de la transcription. Car, dit-il, si on admet que la loi a dispensé de la transcription les jugements d’adjudication sur saisie immobilière, par cette raison que le Code de procédure avait déjà organisé pour eux un mode de publicité, il faudra aussi en dispenser tous les jugements pour lesquels nous trouvons dans nos lois une publicité spéciale. Or, si nous recherchons les dispositions de nos lois visant ce but, nous constatons que presque tous les jugements d’adjudication sont dans ce Cas.

Pour Les ventes Sur conversion de saisie, nous avons la transcription de la saisie et la prohibition d’aliéner à partir de ce moment, aux termes des art. 743 et 748 C. proc.

Pour Les biens de faillis vendus Sur la poursuite des syndics, nous trouvons les art. 443 et 444 C. comm. Le premier décide qu’à partir du jugement déclaratif, le failli ne peut plus aliéner, et l’autre organise la publicité par voie d’affiches et d’insertions dans les journaux.

Pour les immeubles vendus par des créanciers après une cession de biens, L'art. 903 C. proc. prescrit la mention dans un tableau à ce destiné, dans l’auditoire du tribunal.

Enfin, toute une publicité a été faite pour parvenir à la première vente, lorsqu'on revend un immeuble sur

A) T. transcript., n° 79.

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surenchère du sixième, sur surenchère du dixième, ou sur folle enchère.

Ces jugements d’adjudication sont certainement les plus nombreux; si nous les dispensions de transcription, nous devrions admettre qu’en principe les jugegements d’adjudication sont dispensés de la transcription, ce qui est contraire à la règle de l’art. 1”, n° 4, de la loi du 23 mars 1855.

8 5. — Jugements d'adjudication sur conversion de saiste.

La vente sur conversion de saisie ne diffère de la vente sur saisie immobilière qu’en un point : au lieu d’employer les formalités longues et coûteuses de la vente sur saisie immobilière, on se servira, si l’on obtient le consentement du débiteur, des formes moins compliquées de la vente des biens de mineurs, réglées par les art. 958, 959, 960, 961, 962, 964 et 965 C. proc. Quant aux conditions de publicité, elles sont exactement les mêmes que pour la saisie immobilière.

L'art. 743, $ 2, nous dit : Néanmoins, lorsqu'un immeuble aura été saisi réellement, el LORSQUE LA SAISIE AURA ÉTÉ TRANSCRITE, Ÿ/ Sera libre aux intéressés, etc.

L'art. 748 ajoute : Dans la huitaine du jugement de conversion, mention sommaire sera faile, à la diligence du poursuivant, en marge de la transcription de la saisie. Les fruits immobtilisés, en exécution des dispositions de l’art. 682, conserveront ce caractére, sans préjudice du droit qui appartient au poursuivant de se conformer pour les loyers et les fermages à l'art. 685.

Sera également maintenue la prohibition d'atiéner faile par l'art. 686.

Cette publicité étant la même que celle de la saisie immobilière, nous sommes amenés à nous demander si “elle ne rend pas inutile la transcription des jugements d’adjudication. La réponse étant la même et se tirant des mêmes considérations que pour les jugements d’adjudication sur saisie immobilière, nous nous contenterons

de renvoyer aux solutions données précédemment.

$G. — Jugements d'adjudication des biens de mineurs et des biens de faillis sur la poursuite des syndics.

Ces ventes sont incontestablement translatives de propriété, et le jugement d’adjudication doit, par suite, être transcrit. On pourrait être tenté de décider que la transcription est ici inutile, à cause de la publicité particulière à laquelle la loi soumet ces ventes dans les art. 459 et 953 et suiv. C. civ., d’une part, et 548 C. com., d’autre part. Mais ce n’est là qu’une apparence, car cette publicité spéciale est exigée, non pas, comme la transcription, dans l'intérêt des tiers, mais dans l'intérêt du vendeur incapable, le mineur ou le failli.

87. — Jugements d'adjudication sur folle enchère, au cas où le premier jugement d'adjudication n'a pas été transcrit.

Si l’adjudicataire n’accomplit pas les conditions que lui impose le cahier des charges, par exemple s’il ne paie pas le prix au terme convenu, les vendeurs primitifs ou les créanciers qui ont fait vendre sur saisie immobilière peuvent poursuivre contre lui la revente sur folle

enchère.

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-Gette procédure de folle enchère peut avoir commencé avant ou après la transcription du premier jugement d’adjudication.

Dans le premier cas, tout le monde reconnaît que le jugement d’adjudication sur folle enchère devra être transcrit, car il fait passer la propriété de la tête du vendeur primitif sur celle de l’adjudicataire.

Au contraire, des doutes s'élèvent si la transcription du premier jugement a été réalisée. Nous pensons que nous sommes alors en présence d’un jugement d’adjudication confirmatif, et que la transcription du jugement d’adjudication sur folle enchère est inutile. Nous examinerons cette question à la section suivante.

$ 8 — Jugements d'adjudication sur délaissement, au profit d'un autre que le délaissant.

Le délaissement est le moyen donné par la loi au tiers détenteur d’un immeuble, qui n’a pas purgé les hypothèques dont cet immeuble est grevé, pour se soustraire aux ennuis d’une expropriation forcée, et peut-être, comme l’ajoute Loyseau (1), pour éviter l'infamie et l’ignominie qui, selon l'ancien droit, résultaient de la vente el de la distraction publique des biens.

L'art. 2174 C. civ. nous indique le résultat immédiat de ce délaissement : Sur la pétition du plus diligent des intéressés, il est créé à l'immeuble délaissé un curateur sur lequel la vente de l'immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations. |

Un jugement d’adjudication est rendu ; ce.jugement

(1) T. du déguerpissement, |. VI, chap. vu, ne 5,

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doit-il être transcrit en vertu de l’art. 4%, n° 4, de la loi de 1855? Si l’adjudicataire est le délaissant lui-même, nous nous proposons de démontrer plus loin que l’adjudication n’est que confirmative, et que, par conséquent, la transcription n’est pas exigée.

Si, au contraire, l’adjudication est prononcée au profit d’un tiers autre que le délaissant, cet adjudicataire acquiert un droit de propriété nouveau; l’adjudication est translative, et le jugement doit être transcrit.

Tout le monde est d'accord sur la nécessité de la transcription ; mais des difficultés ont été soulevées sur le point de savoir si les ayants cause du délaissant pourront opposer à l’adjudicataire le défaut de transcription.

Pour répondre à la question, nous devons nous demander de qui l’adjudicataire tient ses droits. Estce de l’aliénateur originaire ? Est-ce de l'acquéreur évincé ?

On peut hésiter sur la réponse à donner, car l’art. 2177, qui s’occupe de la matière, semble édicter deux dispositions contradictoires. Tandis que la première paraît impliquer la résolution rétroactive du droit de l’acquéreur, la seconde le suppose maintenu, mais transmis à l’adjudicataire par l’effet d’une nouvelle aliénation.

Le premier alinéa de notre article décide que Les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait sur l'immeuble, avant sa possession, renaissent après l'adjudication faite sur lui. S'il en est ainsi, peut-on dire, c’est que la première aliénation est complètement effacée et que, rétroactivement, l’adjudicataire est censé tenir ses droits de l’aliénateur primitif, car, si elle produisait quelque effet, les servitudes auraient été nécessairement éteintes par confusion, et, malgré l’adjudication sur

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délaissement, elles ne pourraient revivre au profit du délaissant.

Mais le second alinéa de l’article ajoute aussitôt : Ses créanciers personnels, après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque, à leur rang, sur le bien délaissé ou adjuge. Ceci suppose que l’adjudication n’a pas résolu le droit de l’acquéreur délaissant; car, s’il en était ainsi, en vertu de la maxime : Resoluto jure dantis, resolvilur jus acctpientis, ces hypothèques devraient, au contraire, dispa- raître. Cette contradiction existait déjà dans notre ancien droit, et nos auteurs coutumiers en ont traité. Mais leurs explications ne peuvent guère nous éclairer sur la solution à donner, car ils ne paraissent pas eux-mêmes très fixés.

Loyseau (1) s'exprime ainsi : L'adjudicataire est tenu de payer au seigneur un droit de mutation indépendant du droit qu'a déjà payé l'acquéreur évincé; car, suivant la théorie très véritable de Dumoulin, sur l'art. 21 de la coutume de Paris, la résolution qu'opère l'adjudication n'a point un efjet rétroactif.

Mais il nous avait dit plus haut (2) : Si l'héritage est augmenté de prix ou que l'acquéreur en ait eu bon marché, et qu'après le délaissement il soit vendu davantage par décret, il retire, PAR FORME DE DOMMAGES-INTÉRÈTS, /e prix entier de l’adjudication, parce que, s'il n'eüût point lé évincé d'ycelui, il l'eüt pu vendre tout autant. Ce qui semble prouver que la résolution de la première adjudication est complète et absolue; car, autrement, l’acqué-

MDN QU EG AN ENCRANITS ner.

(2) T. du dég., loc. cit., n° 9.

reur qui à délaissé aurait droit au prix, non sous forme de dommages-interêts, mais comme aliénateur (1).

Les auteurs modernes ne sont pas plus satisfaisants dans leurs explications. Un premier système a voulu expliquer le rétablissement des droits réels du délaissant autrement que par la résolution rétroactive de la vente. La confusion, a-t-on dit, n’est pas une cause d’extinction des servitudes; elle n’est qu’une impossibilité matérielle d'exécution : dès que cette impossibilité cesse, la servitude renaît.

M. Mourlon (2), avec raison, ne voit là qu’une grosse hérésie ; car s’il est vrai que la confusion soit révocable si la vente l’est, elle est irrévocable si la vente est irrévocable, c’est-à-dire pure et simple. La vente faite à lPacquéreur évincé étant pure et simple, la confusion doit donc être irrévocable.

Suivant M. Troplong (3), Ze délaissement par hypothèque ne détruit pas les hypothèques concédées par le tiers détenteur. On ne peut appliquer au délaissement la maxime: RESOLUTO JURE DANTIS, RESOLVITUR JUS ACCIPIENTIS. Le délaissant reste maître de l’hérilage : c’est, en effet, ce que notre article décide positivement, puisque, loin de déclarer résolues les hypothèques concédées par le délaïssant, il leur conserve rang sur le prix, si elles viennent en ordre utile. Cette explication de M. Troplong ne nous satisfait pas : car, s’il est vrai que le délaissement n’opère pas résolution du droit du délaissant, en est-il de même de l’adjudication sur délaissement, dont ilne nous parle pas?

() Consulter sur ce point : POTHIER, Cout. d’'Orl., Intr. au titre des fiefs, n° 127.

(2) T. transcript., 1, p. 226.

(3) T. des hypoth., n° 848.

Mais Le plus grand nombre des auteurs pensent avec raison que larègle est contenue dans le deuxième alinéa de l’art. 2177, c’est-à-dire que l’adjudicataire est l’ayant cause de l'acquéreur qui a délaissé, et cherchent à concilier avec cette règle la disposition contenue dans le premier alinéa.

Pour M. Mourlon (1), le rétablissement des servitudes est incompatible avec le maintien de l’aliénation ; mais la loi, par un sentiment de haute équité, a pu l’ordonner, car il n’est permis à personne de s’enrichir aux dépens d'autrui. Elle a préféré l'équité à la subtilité du droit.

Si nous admettons cette théorie, il faut décider que les ayants cause du délaissant pourront opposer à l’adjudicataire le défaut de transcription (2).

$ 9. — Jugements d'adjudication sur surenchère du dixième au profit d'un autre que le tiers détenteur.

Supposons qu’au lieu de délaisser, le tiers détenteur de l’immeuble, pour purger les hypothèques, offre son prix aux créanciers hypothécaires inscrits. Ces derniers, aux termes de l’art. 2185 C. civ., peuvent faire vendre

(1) T. transcript., 1, p. 233.

(2) En ce sens : FLANDIN, T. transcr., n° 569 ; — VERDIER, id., n° 211.

Les auteurs tirent les autres conséquences de cette théorie :

1° Un nouveau droit de mutation sera perçu par la régie sur l’adjudication après délaissement ;

2 Si l’adjudicataire est évincé, il aura une action en garantie contre le délaissant ; F:

3 L’acquéreur dépossédé a droit au prix, en qualité de propriétaire et à l'exclusion de l’aliénateur originaire et de ses créanciers chirographaires.

No

aux enchères publiques sur surenchère du dixième. Un jugement d’adjudication est rendu : devra-t-il être transcrit? Les mêmes principes que dans le cas de délaissement sont en jeu, et nous donnerons les mêmes solutions. Si l’adjudicataire est le tiers détenteur, l’adjudication est confirmative; si c’est tout autre tiers, elle est translative, et le jugement d’adjudication doit être transcrit.

Dans ce dernier cas, nous rencontrons une difficulté analogue à celle que nous avons examinée à propos du délaissement. L’adjudicataire sur surenchère du dixième sera-t-il l’ayant cause direct de l’aliénateur primitif ou l'ayant cause du tiers évincé? En un mot, la première vente sera-t-elle supposée résolue, ou sera-t-elle regardée eomme maintenue et produisant tous ses effets ?

C’est là une question fort débattue, et sur laquelle les esprits sont encore partagés en doctrine comme en jurisprudence. Nous croyons que le système le plus juridique est celui qui repousse la résolution et qui admet que l’adjudicataire, ayant cause immédiat de l’acquéreur évincé, a intérêt à transcrire pour se mettre à l’abri des droits que ce dernier, durant sa possession, a conférés sur l'immeuble. C’est là, en effet, la solution que nous avons donnée pour le cas de délaissement, et il n’y a aucune raison de traiter de façons différentes le tiers détenteur qui délaisse et celui qui, plus prudent, a essayé de purger. Nous sommes conduits au même résultat, comme le fait remarquer M. Labbé (1), si nous comparons la situation de cet acquéreur évincé par l’adjudication sur surenchère du dixième à celle de lac-

(1) Revue critique, t. xix, p. 298 et suiv.

quéreur qui s’est laissé exproprier. Dans les deux cas, en effet, l’éviction résulte de l'exercice du droit du créancier hypothécaire et doit produire les mêmes effets. Or, il est indiscutable que l’adjudication sur saisie, prononcée au profit d’un tiers, n’entraîne aucune résolution de la propriété de l’acquéreur. Il doit donc en être de même en cas de purge.

Nos adversaires, cependant, prétendent qu’il y a de bonnes raisons de distinguer ces diverses situations et que la loi a fait cette distinction. Pour le démontrer, ils s'appuient surtout sur l’art. 2188 C. civ., ainsi conçu : L'adjudicataire est tenu, au delà de son prix d'adjudicalion, de restituer à l'acquéreur ow au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat. D’après eux, ce texte est incompatible avec notre système : si le contrat primitif, après la revente sur surenchère du dixième, conservait encore quelque effet, le premier acquéreur ne saurait être admis à se faire rembourser les frais et loyaux coûts de son contrat. Ils en concluent que la première vente est bien résolue par la revente sur surenchère et que le défaut de transcription ne saurait être invoqué par les ayants cause de l’acquéreur dépossédé.

Son contrat, nous dit M. Troplong (1), est résolu de manière qu'il est tout à fait déchargé vis-à-vis de son vendeur, et que les hypothèques qu'il a constituées pendant son acquisition sont et demeurent éleintes. C’est parce qu'il y a résolution complète du contrat primitif, que notre art. 2188 exige que l'adjudicataire paie au précédent propriélaire dépossédé les frais et loyaux

(1) Priv. et hypoth., t. 1v, no 962.

en TRS

Coûts de son contrat, ceux de transcription, ceux. de notification et ceux quil peut avoir. faits pour. la revente (1).

Néanmoins, nous croyons, avec un grand nombre d'auteurs (2), que l’art. 2188 C. civ. ne tranche pas la question de savoir si la première vente est résolue ou non, et peut très bien se comprendre dans notre système.

Le tiers détenteur, nous dit l’art. 2178 C. civ., qui a payé la dette hypothécaire, ou délaissé l'immeuble hypothéqué, ou subi l'expropriation de cet immeuble, a le recours en garantie lel que de droit contre le débiteur principal. Tout le monde, même M. Troplong (3), reconnait que cette disposition est applicable au tiers détenteur qui a été évincé par suite d’adjudication sur surenchère du dixième ; car, loin de le traiter plus mal que le tiers détenteur qui s’est laissé exproprier, on doit, au contraire, le traiter mieux, puisqu'il s’est montré plus soucieux de ses intérêts, en se servant des moyens que la loi lui donnait pour les protéger. L’acquéreur évincé par l’adjudication sur surenchère du dixième a donc un recours en garantie contre l’aliénateur. Le n° 4 de l’art. 1630 C. civ., qui règle l’étendue de ce recours en garantie, y fait rentrer Zes dommages-intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. L'aliénateur devrait, en conséquence, rembourser à l'acquéreur évincéles frais et loyaux coûts du contrat. L'art. 2188 craint que cet alié-

(1) DELVINCOURT, t. 1, p. 374. — DURANTON, t. xx, p. 409. — G. DE- MANTE, Enregistr., t. 1, p. 220. — CHAUVEAU sur CARRÉ, sur l’art. 883 C. proc. — Camp. et RIGAUD, t. II, p. 2154.

(2) LABBÉ, loc. cit. — FLANDIN, T. transcript., n° 574.

(3) Priv. et hypoth., t. 1v, n° 967.

eee

nateur ne soit insolvable, et, pour arriver à rendre indemne l’acquéreur évincé, a mis à la charge de l’adjudicataire ce remboursement.

Nos adversaires se récrient contre cette explication. Mettre les frais, nous disent-ils, à la charge de l’adjudicataire, c’est les faire, en dernier lieu, supporter par les créanciers hypothécaires ; car les enchérisseurs en pousseront d'autant moins les enchères : si la loi n’avait pas d’autres raisons que la protection de l'acquéreur évincé, elle aurait consacré une injustice, puisque, pour protéger cet acquéreur, elle impose une perte aux créanciers hypothécaires. M. Labbé (1) répond avec raison, à notre avis, que ces frais étant, en définitive, fort peu élevés, la loi a pu, dans des vues d'équité, les faire supporter, sans bien grande injustice, par les créanciers hypothécaires, et que ceux-ci n’ont pas le droit de se plaindre, puisque l’acquéreur, en purgeant, leur a fourni l’occasion d'exercer leur droit hypothécaire par le moyen d’une surenchère et de faire ainsi l’économie des frais autrement considérables d’une saisie immobilière.

A côté de cette objection principale, que nous venons de repousser, nos adversaires nous en présentent d'autres.

Les créanciers, en surenchérissant, nous dit-on, ont protesté contre la vente et ont refusé de la ratifier.

Nous répondrons que si, par la surenchère, les créanciers hypothécaires ont voulu protester contre la vente, ils n’avaient pas ce droit de protester; la vente est parfaitement légitime, puisque le débiteur a le droit de la faire sans leur demander leur consentement. Mais, de

(1) Loc, cit.

plus, la surenchère est-elle bien une protestation contre la vente ? N'est-ce pas plutôt une protestation contre le prix de la vente? Ce que veulent nos créanciers, en effet, c’est que le prix de l'immeuble atteigne sa juste valeur (1).

On nous dit alors que le tiers acquéreur, en purgeant, a manifesté l'intention de revenir sur son contrat et de le considérer comme non avenu, s’il devenait trop onéreux.. Ce n’est pas, à notre avis, le but que poursuit lacquéreur en purgeant. Il veut seulement, en libérant l’immeuble des hypothèques qui le grèvent, s’éviter, - pour plus tard, les ennuis et les risques d’une expropriation forcée. S'il est évincé en vertu d’une surenchère, c’est là le fait d’une disposition de la loi, non de sa volonté.

Enfin, on a voulu quelquefois conclure à la résolution rétroactive de la première vente par l’adjudication sur surenchère du dixième, en assimilant les effets de cette adjudication à ceux de l’adjudication sur folle enchère. La folle enchère, dit-on, résolvant rétroactivement la première vente, il n’y a pas de raisons pour qu’il n’en soit pas de même de l’adjudication sur surenchère du dixième.

Pour nous, qui n’admettons pas que la résolution opérée par la folle enchère soit une résolution complète, cette objection n’a aucune valeur. Mais, même parmi les partisans de la résolution complète en cas de folle enchère, un grand nombre pensent que l’on ne peut faire l’assimilation proposée. Suivant une théorie que nous exposerons plus loin, il y a dans notre droit deux

() Note de M. LaBBé, Journ. du Palais, t. LXxv, p. 470.