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sortes de résolutions, l’une qui provient d’un fait intrinsèque au contrat, ex causa antiqua et necessaria, l'autre d’un fait postérieur, ex causa nova : la première seule anéantit le contrat radicalement, la seconde en laisse subsister tous les effets jusqu’à l’événement qui la produit. Dans la doctrine que nous exposons, on prétend que la résolution, par suite de la vente sur surenchère du dixième, provient d’un fait postérieur, personnel au vendeur qui n’a pas désintéressé ses créanciers hypothécaires, ex causa nova, et ne peut être assimilée à la résolution par suite de revente sur folle enchère, provenant incontestablement ex causa antiqua.

Nous trouverions de nouvelles raisons d'adopter le système que nous avons exposé, dans les conséquences fâcheuses de l’opinion contraire. Le donataire ou l’acquéreur évincé n’ayant jamais eu la propriété, on devrait décider que le prix serait payé au donateur ou à l’aliénateur. Ce résultat est inadmissible, car ce serait permettre au donateur de révoquer sa donation en ne payant pas ses dettes, ou de profiter de la poursuite des créanciers hypothécaires pour reprendre sa libéralité ; ce serait permettre à l’aliénateur, en manquant à ses engagements, d'enlever à l’acheteur le bénéfice du contrat. Ce serait, en un mot, une résolution fondée sur faute d’une des parties contractantes et invoquée par la elle contre l’autre : ce serait, par suite, le renversement de l’art. 1184 C. civ., autorisant la partie lésée, qui a rempli ses obligations, à demander contre l’autre la résolution ou le maintien de son contrat.

Remarquons enfin que l’acquéreur évincé aurait avantage à être négligent et à délaisser: car, aux termes de l'art. 2177 C. civ., en cas d’excédent du prix sur le mon-

tant des créances hypothécaires, cet excédent lui appartiendrait, ce qui n'aurait pas lieu dans notre cas de surenchère du dixième.

$ 10. — Jugements d'adjudication sur surenchère du sixième au profit d'un tiers.

Pour permettre au prix de immeuble d’atteindre sa juste valeur, la loi à organisé la surenchère du sixième. L’immeuble est alors remis en vente aux enchères publiques, sur une mise à prix égale au prix fixé par la première adjudication et augmenté du sixième. Un nouveau jugement d’adjudication est rendu : ce jugement doit-il être transcrit ?

Ce jugement est évidemment translatif s’il est rendu au profit d’un autre que l’adjudicataire primitif; il doit être transcrit.

Remarquons, d’ailleurs, que nous n’avons pas à nous occuper ici, comme pour la folle enchère, de ce qu’il faudrait décider au cas où la première adjudication aurait été transcrite, car ce cas ne se présentera jamais. Aux termes de l’art. 708 C. proc., la surenchère du sixième doit être déclarée dans les huit jours de l’adjudication : la transcription du premier jugement d’adjudication n’aura pas été effectuée (1). Supposons qu’on n’ait pas fait transcrire le jugement d’adjudication sur surenchère du sixième : qui pourra opposer à l’adjudicataire le défaut de transcription ? Les ayants cause du saisi auront incontestablement ce droit; mais quid des ayants

(4) En ce sens : G. DEMANTE, Enregistr., n° 19%, 198. — AuBrY et RATE ET, D 1205

cause de l’adjudicataire primitif ? De qui l’adjudicataire sur surenchère tient-il ses droits, du saisi ou du premier adjudicataire ?

A cette question, nous répondrons, sans hésiter, que la première adjudication est effacée de tous points, et que l’adjudicataire définitif est l'ayant cause immédiat du saisi. En effet, la condition qu’il n’y aura pas une surenchère du sixième dans les huit jours de lPadjudication est, dans les ventes judiciaires, une condition suspensive de la vente : si cette condition s’accomplit, la vente est réputée n'avoir jamais existé. Tout le monde est d’accord sur ce point. L'acheteur, par conséquent, en vertu de l’adage : Nemo plus jura transferre potest quam ipse habet, n’a pu conférer aucun droit réel sur l'immeuble.

On peut se demander quels sont les motifs de la différence que nous faisons ainsi entre l'adjudication sur surenchère du dixième et l’adjudication sur surenchère du sixième; pourquoi, dans un cas, nous déclarons la première vente effective, et, dans l’autre, nous affirmons qu’elle est dénuée de tout effet. Les raisons sont faciles à apercevoir. Dans le cas d’une vente volontaire, les créanciers hypothécaires inscrits ont seuls le droit de requérir la mise aux enchères, de sorte que l’acquéreur, en contractant avec le vendeur, à dû compter sur le maintien de ses droits et n’a pu penser qu’il serait dépossédé par une surenchère. Au contraire, dans les ventes judiciaires, l’adjudicataire devait forcément prévoir une surenchère, qui est la règle dans ces ventes, et il devait surtout s’y attendre si le prix de l’adjudication était notablement inférieur à la valeur de immeuble.

$ 11. — Jugements d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Des jugements d’adjudication translatifs de propriété, il nous faut rapprocher les jugements d’expropriation pour cause d'utilité publique.

Ces jugements ne sont pas, il est vrai, des jugements d’adjudication proprement dits; mais ils présentent, avec ces derniers, ce caractère commun qu’ils opèrent une transmission immobilière : par l'effet du jugement d’expropriation, la propriété passe de la tête du titulaire primitif sur celle de l’Etat ou de ses ayants cause.

Ces jugements, transférant la propriété, semblent, au premier abord, rentrer sous l’empire de la loi du 23 mars 1855 et devoir être transcrits, pour qu’on puisse les opposer aux tiers qui ont des droits réels sur l’immeuble, et qui les ont conservés en se conformant aux lois.

Des doutes cependant se sont élevés sur ce point.

L’expropriation pour cause d'utilité publique est une matière spéciale, quelques-uns même disent un peu arbitraire, de notre droit : ce sont donc des lois spéciales qui en règlent les détails. La loi du 3 mai 1841, qui nous régit actuellement, présente, à elle seule, un système complet, dans lequel nous ne trouvons pas la nécessité de la transcription. Comme c’est un principe constant qu’une loi générale ne peut abroger une loi spéciale, si elle ne le dit expressément, on est tenté d’en conclure que la loi de 1855 à laissé en dehors de ses prévisions la matière de l’expropriation, et qu’en vertu de la loi de 1841, seule en vigueur, la transcription des jugements

d’expropriation pour cause d'utilité publique n’est pas nécessaire pour que la transmission de propriété soit opérée à l'égard de tous les tiers.

Quelle solution donner? Dirons-nous, avec un premier système, que les jugements d’expropriation pour cause d'utilité publique ne tombent pas sous l’application de la loi de 1855? Admettrons-nous, au contraire, avec un second système, que cette loi de 1855 a abrogé implicitement la loi de 1841 ?

Pour faire comprendre l’importance de la question, nous n'avons qu'à montrer les conséquences opposées de chacune de ces deux théories.

Si on applique la loi de 1841, il faut décider que :

AcL’administration sera propriétaire dès l'instant où le jugement d’expropriation aura été prononcé;

2 Quinze jours après la transcription du jugement d’adjudication, un créancier ne pourra s’inscrire utilement sur l’immeuble (art. 17 de la loi de 1841);

3° Les veuves, les mineurs devenus majeurs, qui n’auront pas fait inscrire leur hypothèque légale dans l’année de la dissolution du mariage ou de la cessation de la tutelle, pourront venir prendre leur part de l’indemnité;

4 Le montant de la collocation afférent à la créance d’une femme mariée devra être distribué à ses subrogés, eu égard à la date certaine des cessions.

Si on applique, au contraire, La loi de 1855, il faut décider que :

1° L’administration ne sera propriétaire que du jour de la transcription ;

2° Le cours des inscriptions sera arrêté par la transcription ;

3° Les veuves, les mineurs devenus majeurs, qui n’auront pas fait inscrire leur hypothèque dans l’année qui suit la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle, seront déchus de leurs droits sur le prix d’expropriation (art. 8, 1. 1855);

4 Le montant de la collocation afférent à la créance d’une femme mariée devra être distribué à ses subrogés, non plus, comme autrefois, eu égard à la date certaine des cessions, mais conformément au règlement prescrit par la loi nouvelle (art. 9).

Les partisans (1) du premier système raisonnent de la manière suivante : La matière de l’expropriation pour cause d’utilité publique est une matière spéciale qui a ses règles propres, et à laquelle la loi du 23 mars 1855 n’a pas dû vouloir déroger. Cette matière, dit M. Troplong (2), doit, en raison de sa spécialité, se gouverner par ses propres règles; sion la soumettait au àroit commun de la transcription, on y apporterail une sorte de perturbation.

Aucune disposition de laloinouvelle ne vise d’ailleurs, explicitement ou implicitement, les jugements d’expropriation.

L’art. 1*, n° 4, ne s’occupe que des jugements d’adjudication : il ne peut être applicable aux jugements d’expropriation, qui sont bien différents des jugements d'adjudication.

L'article 1, n° À, par a contrario du n° 4, n’a trait qu'aux actes volontaires ou contrats opérant transfert

A) Rivière et HuGuer, Questions, n° 353. — DUCRUET, p. 5.— TROP- LONG, T. Transcript., n° 103.

(2) T. transcript., n° 163.

de propriété : il ne peut être étendu aux jugements d’expropriation, qui sont des actes forcés et judiciaires.

Il faudrait en dire autant des traités que les particuliers passent avec l'Etat, lorsqu'ils acceptent ses offres. ;

Ils ne peuvent rentrer sous l’application de l’art. 1*, n° 1, car ce ne sont pas des contrats, le consentement du vendeur n'étant pas libre, puisqu'il est forcé de vendre malgré lui.

A quoi servirait, d’ailleurs, la transcription ? Les intéressés n’ont-ils pas été assez mis en demeure de conserver leurs droits par la publicité qui a accompagné l’expropriation ? La loi ou le décret qui ordonne l’expropriation a été affiché, un plan des immeubles à exproprier a été dressé et mis à la disposition des intéressés, des affiches et des insertions dans les journaux les ont invités à en prendre connaissance, l’arrêté du préfet, fixant d’une manière définitive les immeubles ou portions d'immeubles, a été affiché; le jugement prononçant l’expropriation des terrains et immeubles indiqués dans l'arrêté du préfet a été publié et affiché dans la commune de la situation des biens (art. 15). Toutes ces mesures n’ont-elles pas donné au jugement d’expropriation une publicité plus grande que ne lui en procurerait la transcription ?

De plus, il serait absolument contraire au but de l’expropriation pour cause d'utilité publique, que des intérêts privés puissent retarder le transfert de propriété. x

Enfin, on fait observer qu’il serait étrange que la loi de 1841 fût encore en vigueur au profit de l'Etat, mais

fût abrogée, au contraire, en faveur des tiers ayant des droits réels sur l’immeuble.

Quelque puissants que paraissent ces arguments, nous croyons devoir décider, avec le deuxième système, que la loi du 23 mars 1855 a abrogé, sur ce point, la loi du 3 mai 1841, et que l'Etat, pour pouvoir opposer aux tiers qui ont des droits réels sur l'immeuble l’expropriation, devra faire transcrire son jugement.

La grosse objection de nos adversaires consiste à dire qu’une loi générale n’abroge pas une loi spéciale. Pour que ceci soit vrai, il faut qu’il s'agisse de règles spéciales; mais si certaines dispositions de la loi spécialene font qu’appliquer à la matière traitée le droit commun, il nous semble que la loi générale, posant les principes nouveaux du droit commun, peut très bien abroger ces dispositions. La loi du 3 mai 1841, décidant que le jugement d’expropriation pour cause d'utilité publique transférait la propriété indépendamment de toute transcription, ne faisait qu’appliquer le droit commun de cette époque. Ce qui nous le prouve, c’est que l’art. 17 de cette loi, lorsqu'il s’agit d'arrêter l’époque à laquelle les créanciers hypothécaires ne peuvent plus faire inscrire utilement leur hypothèque, fixe l’expiration d’un délai de quinze jours après la transcription du jugement d’expropriation, en conformité des règles établies par les art. 834 et 835 C. proc. La loi du 23 mars 1855 est venue changer ce droit commun; elle a abrogé par suite les articles de la loi de 1841 qui l’exposaient et les à remplacés par les principes nouveaux qu’elle édicte.

Qu'on ne nous dise pas qu'aucun texte de cette loi de 1855 ne peut s’appliquer ni aux traités passés par les propriétaires, menacés par l’expropriation, avec l'Etat, ni

aux jugements d’expropriation. Les traités dont nous nous occupons sont, malgré les assertions de nos contradicteurs, de véritables contrats, puisqu’un propriétaire a pleine liberté pour accepter ou refuser les offres de l’administration : ils sont donc régis par Part. 17, n° 1, de notre loi de 1855.

Quant aux jugements d’expropriation eux-mêmes, s’il est vrai que ce ne sont pas des contrats, puisque l’aliénation est imposée à l’une des parties, au propriétaire, il faut reconnaître que ce sont au moins des traités; l'Etat ne s'empare des biens que sous certaines conditions, notamment celle de payer au propriétaire une indemnité au moins égale à la valeur de ces biens : la justice n'intervient ici que pour assurer l’égalité entre les parties et activer, en vue de l'intérêt général, la conclusion de ces traités. En qualité de traités, les jugements d’expropriation pour cause d'utilité publique vont aussi tomber sous l’application de l’art. 1#,n°1,de notre loi de 1855.Nous ne devons pas nous arrêter devant cette observation, que ce sont des traités imposés par justice, et que notre n° 1 ne vise au moins que les actes volontaires. Cette restriction, qu’on veut apporter à notre texte, en l’opposant au n° 4 du même article, n’est nullement faite par la loi. Nos adversaires eux-mêmes le reconnaîtraient, si nous les placions en présence de certaines espèces analogues. Il existe, en effet, dans notre droit, des jugements qui ne sont,au fond, que des traités passés devant justice : tels sont, par exemple, le jugement qui ordonne, en vertu de l’art. 661 C. civ., au propriétaire d’un mur bornant un héritage, d’en céder la mitoyenneté à son voisin ;le jugement qui force, en vertu de l’art. 682 C. civ., les voisins d’un propriétaire enclavé à

lui livrer un passage sur leurs fonds; personne ne contestera que ces jugements doivent être transcrits, en vertu denotre art. 1; n°1.

On nous oppose alors que la loi du 3 mai 1841 a entouré les jugements d’expropriation d’une grande publicité, et que cette publicité, suffisante à elle seule pour protéger tous les intérêts, rend inutile la transcription. Nous ne croyons pas cette proposition absolument exacte. Sans doute, tous les ayants cause du propriétaire, antérieurs à l’expropriation, doivent connaître l’expropriation et peuvent conserver leurs droits; mais en est-il de même des tiers qui traiteraient avec Pexproprié après l’expropriation ? La plupart du temps, il est vrai, ces tiers seront prévenus par un fait matériel que nul ne peut ignorer, l’affectation des biens expropriés au service public auquel ils sont destinés; mais ce signe extérieur de la mutation peut faire défaut: l'Etat a pu renoncer à exécuter les travaux projetés et revendre les biens expropriés à des particuliers; dans ces conditions, l’ancien propriétaire peut se faire passer pour le véritable propriétaire; les tiers consulteraient le registre des transcriptions et, n’y trouvant aucune trace de mutation, croiraient traiter avec ce propriétaire en toute sécurité; si, plus tard, en vertu de l’adage : Nemo plus jura transferre potlesl quam ipse habet, ils étaient évincés, serait-il juste de leur faire supporter les conséquences d'une erreur dans laquelle la loi elle-même aurait contribué à les plonger?

Mais faisons un pas de plus : supposons que le cas que nous avons supposé soit invraisemblable, et que la publicité qui accompagne les expropriations pour cause d'utilité publique soit suffisante pour protéger tous les

intérêts; est-ce à dire pour cela que les jugements d’expropriation devront échapper à la transcription à laquelle les soumet la loi de 1855?

Nous avons répondu par avance à cette question, lorsque nous avons démontré, en étudiant les jugements d’adjudication sur saisie immobilière, que l'existence d’une publicité spéciale n’est pas suffisante pour nous faire décider qu’un jugement sera dispensé de la transcription : le registre des transcriptions, avons-nous dit, doit relater toutes les mutations immobilières, présenter à lui seul l’état civil de la propriété.

Notre système, d’ailleurs, n’a rien d'aussi bizarre qu’on le prétend. Nous n’irons pas, en effet, jusqu’à décider qu’un tiers, qui aura acquis un droit réel sur l’immeuble depuis l’expropriation, et qui l'aura conservé en se conformant aux lois, pourra opposer à l'Etat le défaut de transcription du jugement d’expropriation, à l'effet de faire résoudre son droit de propriété : ceci serait en contradiction manifeste avec l’art. 18 de la loi de 1841, aux termes duquel, si l'Etat a obtenu l’expropriation contre un non propriétaire, il n’en a pas moins acquis la propriété. Nous inspirant de l’esprit de l’article 18, nous dirons seulement que ce tiers pourra invoquer son droit réel contre l'Etat, à l’effet de se faire payer sur le prix d’expropriation, sans que ce dernier puisse exciper d’un paiement antérieur. En résumé, l'Etat, sous peine d’être exposé à payer plusieurs fois, devra, avant de se libérer, faire transcrire le jugement d’expropriation, et partager l’indemnité fixée par le jury entre les ayants cause inscrits avant la transcription. Ceci ne retardera en rien, comme on le voit, le transfert de propriété et ne va pas contre le but de l’expropria-

tion. On doit au contraire remarquer qu’à certains égards, nous avançons la transmission immobilière : en vertu de Part. 17 de la loi de 1841, les créanciers hypothécaires avaient le droit de s’inscrire valablement jusqu’à la transcription du jugement d’expropriation et dans les quinze jours qui suivaient; appliquant la loi du 23 mars 1855, nous déciderons, en vertu de l’art. 6, que ce droit leur est enlevé par la transcription même.

$ 12. — La transcription du jugement d'adjudication dispense-t-elle l’adjudicataire de faire transerire les titres translatifs de propriété antérieurs non transerits ?

Nous nous proposons d'examiner dans ce paragraphe final une question commune à tous les jugements d’adjudication translatifs.

Voici l’espèce :

Le vendeur n’avait pas fait transcrire son titre d’acquisition; l’adjudicataire fait transcrire le jugement d’adjudication : cette transcription sera-t-elle suffisante pour le protéger contre les droits que l’auteur du vendeur aurait pu ou pourrait conférer sur l’immeuble ?

Donnons, comme exemple, un adjudicataire sur saisie immobilière : le saisi Primus n’a pas fait transcrire; Secundus l'adjudicataire fait transcrire le jugement d’adjudication; Pierre, l’auteur de Primus, vend le même immeuble à Tertius qui faittranscrire; Tertius pourra-t-il opposer à Secundus le défaut de transcription de la vente faite par Pierre à Primus ?

La question a été vivement débattue et a passionné

les meilleurs auteurs. Comme elle n’est qu’une des faces de la question plus générale de savoir si, pour être à l'abri des droits concédés sur l'immeuble par les propriétaires successifs, l’acquéreur doit faire transcrire les divers titres d'acquisition ou seulement le dernier, nous nous bornerons à rappeler sommairement les diverses solutions données et à prendre parti.

On semble bien avoir prévu la difficulté, lors de la discussion de la loi du 23 mars 1855. Le député Duclos, à l’Assemblée législative, demanda au rapporteur, M. de Belleyme, si la loi nouvelle n’exigeait, dans notre cas, que la transcription du dernier acte de mutation. Celuici, toutefois, répondit d’une façon évasive que c'était là question de jurisprudence et de régime hypothécaire, que la loi nouvelle n'avait pas à trancher, et, bien que le député Allart, dans la séance du 15 janvier (1), ait déclaré qu’à ses yeux l’art. 3 tranchait la question dans le sens d’une seule transcription exigée, elle n’a pas reçu de solution législative et reste encore très discutée.

Trois systèmes, en effet, sont en présence : un premier exige la transcription des actes de mutation successifs; un second, que nous adopterons de tous points, enseigne que la transcription du jugement d’adjudication est seule nécessaire; le troisième, enfin, n’impose la transcription de tous les actes que si le jugement d’adjudication ne présente pas un tableau complet de tous les noms des précédents propriétaires.

Les partisans du premier système (2 raisonnent de la manière suivante :

(4) Moniteur du 18 janvier 1855.

(2) Ducruer, Transcript., p. 13, n° 14. — MoURLON, T. transcript.,

D’après l’art. 3 de la loi de 1855, le vendeur n’est réputé dessaisi à l'égard des tiers que par la transcription : jusqu’à l’accomplissement de cette formalité, il a pu valablement aliéner. L’acquéreur qui n’a pas transcrit est exposé à se voir évincer par un autre acquéreur qui transcrira avant lui : il n’a donc qu’un droit relatif de propriété, et l’'adjudicataire, son ayant cause, ne peut en avoir davantage ; autrement, ce serait faire échec à la règle : Nemo plus juris in alienum transferre potest quam ipse habet. M. Demolombe formule cette idée sous cet axiome : Mu ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même, el, notamment, celui qui nest pas propriélaire ne peut pas transmettre la propriété.

Mais on tire surtout argument de la manière dont sont tenus chez nous les registres hypothécaires. Les mutations immobilières sont, en effet, nous dit-on, transcrites sous le nom des parties et non sous la désignation de l’immeuble ; et si la transcription des mutations intermédiaires n’est pas effectuée, il sera impossible au conservateur des hypothèques de savoir que la transcription d’une mutation subséquente se rapporte à l’immeuble à propos duquel on lui demande un état de transcription. Pour revenir à l’espèce que nous avons posée en commençant, le tiers Tertius, qui veut traiter avec le vendeur originaire Pierre, demandera au conservateur des hypothèques un état de transcriptions ; celui-ci, ne trouvant sous le nom de Pierre aucune transcription, délivrera un certificat négatif; Tertius se croira

nes 597 et suiv. — Aupry et RAU, $ 209, note 99, — DEMOLOMBE, t. XXIV, n° 465, p. 654. — LAURENT, t. xxIx, n° 182.

alors assuré de traiter avec le propriétaire de l’immeuble, et il serait injuste de l’exposer à être évincé plus tard par l’adjudicataire, alors qu’il ne pouvait connaître l’adjudication (1).

Malgré ces raisons, qui ont une valeur réelle, nous croyons, avec lé second système, que la transcription du jugement d’adjudication est seule nécessaire.

Est-il vrai de dire, comme le fait M. Demolombe, que l'acquéreur qui n’a pas transcrit n’est pas propriétaire? L'art. 1583 C. civ. nous force de décider le contraire, puisqu'il dispose qu'entre les parties la vente est parfaite par le seul consentement. Bien qu’il n’eût pas transcrit, l'acquéreur Primus avait un droit de propriété sur l'immeuble, et c’est ce droit qu’il a transmis à l’adjudicataire Secundus. Pour que ce droit puisse être opposé par l’adjudicataire à Tertius, la loi de 1855 ne lui impose qu’une chose : faire transcrire son jugement d’adjudication; car, par rapport à Zertius, c’est un tiers qui à un droit sur l’immeuble, et qui l’a conservé en se conformant aux lois. Qu'on ne nous dise pas, pour détruire la force de ce raisonnement, que Secundus, par rapport à Zertius, n’est que l’ayant cause de Primus et non un tiers, parce qu’il ne tient pas son droit du propriétaire primitif, Pierre; c’est ce même droit de pro- * prièté, que Primus avait acquis de Pierre, qu’il a retrans-

(4) C'est pour remédier à ces inconvénients qu’on a proposé, lors du projet de la loi de 1855, d'introduire chez nous le système prussien.

Toutes les mutations de propriété ou constitutions de droits réels ne sont effectuées que lorsqu'elles ont été mentionnées sur un registre spécial confié à la garde d’un juge, et appelé registre foncier. Dans ce registre chaque immeuble occupe une case distincte, et c’est dans cette case que l’on opère les mentions qui y ont trait.

féré à Secundus : Tertius et Secundus, ayant un auteur commun, sont bien des tiers, au sens de l’art. 3 de la loi du 23 mars 1855.

Quant à l’autre argument, que nos adversaires tirent de la manière dont sont tenus chez nous les registres hypothécaires, il n’est pas plus concluant. En effet, la manutention des registres hypothécaires ne saurait avoir une influence quelconque sur les effets de la transcription, qui doivent être fixés par la loi sans considérer comment s’accomplira la formalité. Aussi la loi de brumaire an VII détermine-t-elle ces effets sans parler de la tenue des registres. Ce n’est que la loi du 21 ventôse an VII qui pose les règles relatives à ce sujet. Cette loi (art. 17) prescrit aux conservateurs de tenir, outre le registre des inscriptions et le registre des transcriptions, un registre sur papier libre, dans lequel seront portées par extraits, au fur et à mesure des actes, sous le nom de chaque grevé et à la case qui lui sera destinée, les inscriptions. C’est probablement sur ce texte que se fonde la régie pour faire confectionner les registres qu’elle distribue annuellement à ses préposés ; mais il ne s’ensuit nullement que la loi de ventôse an VIT ait entendu réduire à ce registre toute la publicité désirable, et que la loi de brumaire an VII, bien comprise, n’entraîne pas, comme conséquence forcée, la tenue de registres où les transcriptions et les inscriptions seraient rappelées, par extraits, sous la désignation des immeubles. En tous les cas, la mauvaise interprétation que la régie fait de la loi ne peut nous conduire à modifier les effets de la transcription, tels qu’ils sont réglés par la loi de brumaire an VI.

A l’appui de notre opinion, on cite encore l’art. 6 de

la loi de 1855, ainsi conçu : À partir de la transcription, les créanciers privilégiés ow ayant hypothèque, aux termes des art. 2123, 2127 et 2128 C. civ., ne peuvent prendre utilement inscriplion sur le précédent proprictaire. On admet généralement que, dans cet article, les mots : précédent propriétaire sont pris dans un sens générique et designent tous les propriétaires successifs de l'immeuble. Ceci admis, il en résulte qu’une transcription faite par un sous-acquéreur fera perdre le privilège et l’action résolutoire du vendeur primitif. La loi retirant, dans ce cas, tout droit au vendeur primitif luimême, ne serait-il pas injuste qu’elle conservât les droits de ses ayants cause ?

Telle n’est pas cependant l'interprétation acceptée par tout le monde, et nos adversaires, s’attachant au sens Littéral de l’article, qui parle du précédent propriétaire et non des précédents propriétaires, ont voulu le retourner contre nous : d’après eux, le vendeur immédiat perd ses garanties ; les vendeurs antérieurs les conservent; il en sera de même de leurs ayants cause respectifs (1).

Mais un article nouveau du Code de procédure civile, l’art. 717, réformé par la loi du 21 mai 1858, prouve que le sens que nous attachons à l’art. 6 de la loi de 1855 doit être celui que lui a donné le législateur. Aux termes de cet article, en cas de saisie immobilière, l'adiudicalion dûment transcrile purge les hypothèques; le texte ne distingue pas entre les hypothèques du chef du vendeur immédiat, c’est-à-dire le saisi, et les hypothèques du chef des propriétaires antérieurs, et nous sommes forcé d’en conclure que même ces dernières sont pur-.

(1) En ce sens, MoURLON, T. transcripl.

gées : le législateur a voulu que toutes les hypothèques soient purgées par la seule transcription du jugement d’adjudication. Cest assurément la même pensée qui l’agitait lorsqu'il a édicté l’art. 6 de la loi de 1855 :ila évidemment voulu que la seule transcription de la dernière vente affranchît l'acquéreur des privilèges et des actions résolutoires de tous les vendeurs successifs (1). M. Troplong (2?) a présenté, le premier, le troisième système. Ce qui le décide en ce sens, ce sont les dangers pratiques auxquels peut conduire, chez nous, la manutention des registres hypothécaires. Bien qu’il soit, au fond, convaincu que la loi n’exige que la transcription du jugement d’adjudication, il apporte à cette règle une exception dans le cas où les tiers n’ont pas à leur disposition le moyen de constater sur la tête de qui réside la propriété de l'immeuble.

Nous ne pouvons admettre cette opinion; car où trouve-t-on une raison de distinguer entre le cas où le dernier contrat désigne les noms des divers propriétaires successifs et le cas contraire ? Ce n’est pas dans la loi, qui est muette sur ce point.

Il faut donc adopter entièrement notre doctrine ou celle diamétralement opposée; nous croyons avoir démontré que la nôtre est préférable. La jurisprudence, sur cette question, paraît être en notre sens 6).

A) Rivière et HuGuer, n° 212. — Paul Ponr, Purge et hyp., n°s 265 et 4392. — FLANDIN, 11, 887 et 892.

@) T. transcript., n°5 166 et suiv.

(3) G. Cass., 13 déc. 1818: Devizu. 4, I, 485; 14 janv. 1818 : DEVILL. 5, I, 401 ; 18 brumaire an XIV: D. 1810, I, 30. — Cour de Grenoble, 9 mars 4831 : D. 32, IT, 206. — Cour de Bordeaux, 16 mai 1859, Journal des notaires et des avocats, 1859, n° 16650.

SECTION II

JUGEMENTS D'ADJUDICATION CONFIRMATIFS

Nous avons, dans la section précédente, étudié les jugements d’adjudication translatifs. Nous allons maintenant passer en revue ceux que nous considérons comme confirmatifs, et nous examinerons successivement les jugements d’adjudication au profit de l’héritier bénéficiaire, les jugements d’adjudication sur folle enchère, lorsque la première adjudication a été transcrite; les jugements d’adjudication au profit de l’acquéreur qui s’est porté adjudicataire à la vente sur surenchère du dixième, les jugements d’adjudication au profit de l’acquéreur qui a délaissé, les jugements d’adjudication au profit du donataire qui a délaissé, les jugements d’adjudication au profit du légataire qui a délaissé, les jugements d’adjudication sur surenchère du sixième au profit de l’adjudicataire primitif.

$ 1%. — Jugements d'adjudication au profit de l'héritier bénéficiaire.

Nous savons que si l’adjudication des biens d’une succession bénéficiaire est tranchée au profit d’un étranger, il y à transfert de propriété et que le jugement doit être transcrit.

Au contraire, des difficultés spéciales se présentent si on suppose que l'héritier bénéficiaire lui-même se porte adjudicataire. Pour les résoudre, il importe de se rendre

compte de la nature et des effets de l’acceptation sous bénéfice d'inventaire. L'art. 802 C. civ. détermine ces effets de la manière suivante :

L'effet du bénéfice d'inventaire est de donner à l’'hérilier l'avantage :

1° De n'être lenu au paiement des dettes de la succession que jusqu'à concurrence de la valeur des biens qw'il a recueillis, même de pouvoir se décharger du paiement des dettes, en abandonnant tous les biens de la succession aux créanciers et aux légatlaires ;

2° De ne pas confondre ses biens personnels avec ceux de la Succession, et de conserver contre elle le droit de réclamer le paiement de ses créances.

Il semble bien résulter de là que l’héritier bénéficiaire n’est autre chose qu’un héritier jouissant de certaines faveurs.

Sur ce point, on éprouvait un tel embarras dans les pays de coutume, qu’on s'était résigné à définir l'héritier bénéficiaire en exprimant ce qu’il n’était pas.

C’est, selon Lebrun (1), un héritier qui ne confond point son patrimoine avec celui du défunt et qui n'est point sujet à l'effet de l’action personnelle ; c'est un possesseur qui n'est sujet ni à l’action hypothécaire ni à l’action miate ; c'est un administrateur qui profile du surplus des biens, les dettes payées; ow plutôt ce n’est ni un hértilier régulier, ni un possesseur, ni un administrateur.

D’après Furgole (2), c’est un hérilier d'une catégorie et d'une espèce différente, particulière el singulière.

Toutefois, on semblait bien admettre que lhéritier

(A) LIL, chap:1v, n° 1:

(2) Chap. x, sect. 3, n° 68.

bénéficiaire est un vrai héritier, vrai propriétaire par conséquent, et vrai possesseur des biens de la succession.

Dumoulin (1) prétend que : Aæres sub beneficio inventarti est verus hæres, quamvis sub certis modificationtbus, de quibus ibi, et est verus dominus rerum hæreditariarum, et Pothier, dans son traité des successions (2), que l'acceptation sous bénéfice d'inventaire ne diffère de lacceptation pure et simple qwen ce qwelle donne à l'héritier le bénéfice de n'être point tenu des dettes de La succession sur ses propres biens. et que l'hérilier bénéficiaire est administrateur de son propre bien.

De nos jours, la question a été reprise, et, s'appuyant sur le mot administration, employé par les art. 803 et 804 C. civ., on s’est demandé si l'héritier bénéficiaire n'est pas simplement un administrateur des biens de la succession pour le compte des créanciers et des légataires.

Cette doctrine semble écartée par cette observation que les rédacteurs du Code civil, en donnant le titre d’héritier à celui qui accepte une succession sous bénéfice d'inventaire, doivent avoir voulu trancher la question : il ne nous est pas permis, d’ailleurs, de croire à une erreur de leur part, car nous ne pouvons oublier que leur attention était tenue en éveil sur ce point par les discussions de nos jurisconsultes coutumiers. L'héritier bénéficiaire est donc un véritable héritier, jouissant de la prérogative de ne pas confondre les biens de la succesion avec ses biens personnels. A l’appui de cette théorie, on invoque des arguments décisifs.

(1) Sur la cout. Paris, titre 1, $ 43, glose 1re, no 173. (2) Chap. mi, sect. 3, art, 2, $$ 1, 4.

D’après le Code civil, si, les créanciers désintéressés, il reste un reliquat sur le prix, l'héritier bénéficiaire en demeure propriétaire; n’est-ce pas parce qu’il a toujours été propriétaire des biens de la succession en qualité d’héritier (1)?

Quelques décisions de notre droit ne sont que le développement de cette idée, que l'héritier bénéficiaire est un héritier. C’est pour cela qu’il a une responsabilité moins grande que celle d’un mandataire (2). S'il commet une faute grave dans son administration, il devient héritier pur et simple, et, en conséquence, tenu personnellement vis-à-vis des créanciers et des légataires (art. 801). Enfin, la majorité des auteurs admettent que s’il fait aux créanciers abandon des biens de la succession, il n’en demeure pas moins propriétaire et ne leur donne ainsi que le droit de liquider la succession 6).

Notre théorie admise, voyons ce qui arrivera si l’héritier bénéficiaire se porte adjudicataire d’un immeuble de la succsssion, par lui mis en vente.

Mais avant d'aborder cette question, il faut savoir si l'héritier bénéficiaire peut se porter ainsi adjudicataire d’un immeuble de la succession.

A ne consulter que l’équité, il ne semble pas y avoir de doutes possibles, car le bénéfice d'inventaire a été introduit dans notre droit en faveur de l'héritier : il peut attacher un prix d'affection aux biens de la succession; c’est même peut-être pour les conserver plus sûrement dans la famille qu’il s’est donné les soucis de la

(1) DemoLompr, Successions, chap. v, n° 191.

(2) Comparez art. 804 et 1992 C. C.

(8) DELviINCOURT, t. 11, p. 33, note 4. — DURANTON, t. vir, n° 42. — MarcaDÉ, sur l’art, 802, n° 1. D., Rép., v° Successions, n°5 764 et suiv.

liquidation de la succession : lui retirer la faculté de se porter adjudicataire, ce serait tourner contre lui une mesure que la loi a prise pour le protéger.

Ce qui fait hésiter toutefois et même arrête beaucoup d'auteurs, c’est que l'héritier semble ainsi prendre deux qualités incompatibles, être à la fois acheteur et vendeur. La réponse a été faite depuis longtemps, et nous semble concluante. M. Demolombe (1) l’exprime ainsi : Z/ (l'héritier bénéficiaire) à deux qualités : il est vendeur en sa qualité d'hérilier bénéficiaire; mais il peut étre acheteur en sa qualité de tiers, conservant, à ce titre, son individualité distincte et son patrimoine personnel séparé du patrimoine de la succession. Delvincourt nous dit que l'héritier bénéficiaire sustinel duas personas.

C'était déja là la théorie de Pothier dans l’ancien droit (2).

Cette solution, bien que généralement adoptée, n’est pas admise cependant sans réserves, et certains auteurs y ont apporté des tempéraments.

Delvincourt @) distingue : si les biens sont vendus à la requête des créanciers ou même à la requête de l’héritier, mais les créanciers présents ou dûment appelés, ils peutse rendre adjudicataire; mais si les créanciers n’ont pas été appelés, il le considère comme mandataire, et, en vertu de l’art. 1596 C. civ., qui défend aux mandataires de se porter adjudicataires, il lui retire cette faculté : Ce n'est pas, ditil, qu'il n'y ail même raison (que dans le cas précédent); mais c'est que dans ce cas

(1) Success., chap. v, sect. 4, n° 491.

(2) Success., chap. 1x, art. 2, S 1.

(3) IL, p. 32, note 6.

la fraude serait trop à craindre; il serait trop aisé à l'héritier d’'écarter les enchérisseurs.

Cette distinction, toutefois, ne trouve aucun fondement dans la loi, qui n’oblige nullement l’héritier bénéficiaire à appeler les créanciers à la vente. De deux choses l’une : ou l'héritier bénéficiaire n’est pas mandataire des créanciers, et il peut enchérir ; ou il en est le mandataire, et, quoiqu'on appelle les créanciers à la vente, l’art. 1596 C. civ. n’en reçoit pas moins son application. D'ailleurs , la fraude que craint Delvincourt n'est-elle pas un peu chimérique, puisqu’aux termes de l’art. 803 C. civ., s’il reste un reliquat après Le paiement des créanciers, il appartient à l’héritier bénéficiaire, et que l'intérêt bien entendu de ce dernier est, par conséquent, que le prix de l’adjudication s’élève Le plus possible (1) ?

En sens contraire, certains auteurs refusent à l'héritier bénéficiaire le droit de se porter adjudicataire dans le cas où la vente est poursuivie contre lui par un créancier de la succession. Dans ce cas, disent-ils, il est évident que l’héritier bénéficiaire joue le rôle de saisi, et, aux termes de l’art. 711 GC. proc., les avoués ne peuvent enchérir pour le saisi (2).

Ce raisonnement nous semble encore plus fragile que ie précédent : l’héritier bénéficiaire n’est pas le saisi, puisqu'il n’est pas tenu personnellement des dettes de la succession. D'ailleurs, il est évident que le motif déter-

(1) DUVERGIER, Vente, I, n° 190. — CHAMPIONNIÈRE et RIGAUD, Enreg., I, n° 2019. — RonièRE, Conférences et procéd., IT, p. 182. — VAZEILLE, Success., art. 886, n° 7.

(2) En ce sens: D., Rép., v° Saisie immobiliere, p. 336. — BIOCHE, Dictionnaire, v° Saisie immobilière, n° 490.

minant de l’art. 711 C. proc. est la crainte et la présomption d’insolvabilité du saisi, et que ce danger n’est pas à redouter dans la personne de l'héritier bénéficiaire. Si on nous répond, comme la Cour de Pau, dans un arrêt du 2 août 1844 (1), que l’insolvabilité du saisi n’est pas le seul motif de la prohibition de l’art. 711 C. proc., nous ferons remarquer que c’est au moins le motif déterminant de l’article; la même phrase de l’article énonce la prohibition d'enchérir pour deux catégories d’individus, le saisi et les personnes notoirement insolvables; mais cette double prohibition semble bien ne développer qu'une seule idée; l’avoué ne peut enchérir pour les personnes notoirement insolvables, et notamment le saisi. Accordons cependant que le législateur, en édietant l’art. 711, a vouly aussi empêcher que le saisi eût intérêt à écarter les enchérisseurs ; nous avons démontré plus haut que ce motif disparaissait encore en présence de l’héritier bénéficiaire qui, comme nous l’avons vu, doit désirer au contraire que les enchères s'élèvent le plus possible.

Nous admettrons donc que l’héritier bénéficiaire peut se porter adjudicataire des biens de la succession, et ce, sans nous occuper de savoir qui a provoqué la vente.

Revenons alors à la question que nous nous sommes posée en commençant, et voyons quelle sera la nature de Padjudication, lorsque l'héritier bénéficiaire lui-même se sera porté adjudicataire d’un bien de la succession ? Est-elle translative de propriété et soumise à transcription? Est-elle au contraire confirmative et dispensée de transcription ? à