CHAPITRE PREMIER

A QUOI RECONNAIT-ON QU'UN JUGEMENT D'ADJUDICATION DOIT ÊTRE TRANSCRIT OÙ NON ?

Nous devons tout d’abord rechercher à quels signes nous reconnaîtrons qu’une espèce donnée de jugements d'adjudication est assujettie ou non à la transcription, ou, pour employer l’expression consacrée, le crilerium de la matière. En nous reportant aux lois fondamentales du 11 brumaire an VII et du 23 mars 1855, nous constatons que leur idée directrice est celle-ci : doivent être transcrits, pour pouvoir être opposés aux tiers qui ont des droits réels sur l'immeuble, {es actes transtatifs de propriété. immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèques. C’est ainsi que commence l’art. 26 de la

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loi de brumaire : Les actes transialifs de propriété et de droils réels susceplibles d'hypothèque seront transcrils. L'art. 1%, n° 1, de la loi de 1855 s’exprime dans des termes identiques : Seront transcrits: — 1° lout acle transtatif de propriélé ou de droits réels suscertibles d'hypothèque.…… La règle est donc que {es actes opérant transfert de propriété doivent seuls être transcrilts.

En général, les jugements d’adjudication présentent ce caractère ; ils sont {ranslalifs de propriété. Ts jouent, en effet, dans notre droit, lè même rôle qu’un contrat de vente, l’adjudication, à part quelques caractères spéciaux, n'étant autre chose qu’une vente judiciaire, comme nous le laisse entendre le législateur lui-même dans les articles 1596, 1649 et 1684 du Code civil. Mais il n’en est pas toujours ainsi. La licitation a un autre but : c’est une manière d'arriver au partage de choses impartageables, #7nodus divisionis, imo, ipsa divisio rei non divisibilis, comme le disent nos anciens auteurs. Et, comme en vertu de l’art. 883 du Code civil, le partage est déclaratif, l’adjudicataire est censé avoir toujours été propriétaire des biens qui lui sont adjugés sur licitation; les jugements d’adjudication sur licitation sont donc simplement déclaratifs. La loi s’est encore servie de l’adjudication dans un autre but: c’est un moyen qu’elle offre au propriétaire d’un immeuble exposé à une cause de nullité, de rescision ou de résolution, d’y échapper : l’adjudicataire n’acquiert pas un droit nouveau; il ne fait que consolider le droit de propriété qu’il avait antérieurement : les jugements qui constatent ces adjudications sont dits confirmatifs. Il semble donc que, par application de la règle que nous avons posée tout à l’heure, les jugements d’adjudication translatifs

de propriété immobilière doivent seuls être transcrits, et que les jugements d’adjudication confirmatifs et déclaratifs sont dispensés de cette formalité. Cependant, des doutes se sont élevés sur ce point : ils proviennent de la mauvaise rédaction de la loi de 4855. Un texte, l’article 1%, n° 4, s'occupe de notre matière et nous dit qu’on doit transcrire {out jugement d'adjudication autre que Celui rendu Sur licitation au profit d'un cohérilier ov d'un copartageant.

A ne consulter que la lettre de la loi, les jugements d’adjudication translatifs et confirmatifs seraient soumis à la transcription; les jugements d’adjudication déclaratifs seuls en seraient dispensés. Faut-il donner cette solution et admettre que, les jugements d’adjudication étant des actes d’une très grande importance, le législateur, dans un intérêt d’ordre public, les a assujettis, en règle générale, à la transcription, même s’ils ne sont que confirmatifs de propriété, et n’a fait d'exception que pour les jugements déclaratifs? Faut-il, au contraire, prétendre que la loi, dans l’art. 1%, n° 4, a seulement fait l'application de l’idée générale dont elle s’est inspirée däns toutes ses prescriptions, qu’elle n’a cité les jugements d’adjudication sur licitation comme dispensés de la transcription qu’à titre d'exemple; qu’en conséquence, pour décider si un jugement d’adjudication doit être transcrit ou non, il suffit de voir s’il opère ou non transfert de propriété? En un mot, faut-il dire que les jugements d’adjudication sont soumis à la transcription en tant que jugements d’adjudication, ou seulement en tant qu’actes opérant transfert de propriété ?

La question a une grande importance; car, suivant la

réponse que nous donnerons, toute la classe des juge-

ments d’adjudication que nous avons appelés confirmatifs échappera, ou non, à la nécessité de la transcription.

Nous croyons devoir nous ranger du côté de la dernière opinion que nous avons exposée, et dire que les jugements d’adjudication ne doivent être transcrits qu'autant qu’ils sont translatifs de propriété. Geci nous paraît résulter tout d’abord de l’économie même de Particle 1 de la loi du 23 mars 1855. Cet article, qui n’est que le développement de l’art. 26 de la loi de brumaire, commence par poser, dans son n° 1, le principe fondamental : Seront transcrits au bureau des hypothèques de la situation des biens : 1° tout acte entre vifs, (ranslatif de propriété immobilière ou de droits réels Susceplibles d'hypothèques.

Les autres numéros ne font que développer la première partie de ce n° 1, en s’'efforcant de donner une énumération des actes qui opèrent transfert de propriété. Le n° 2 nous dit : {out acte portant renonciation à ces mêmes droits. Le n° 3: {out jugement qui déclare l'existence d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée. I] serait bien extraordinaire que le n° 4 ne soit pas conçu dans le même sens et introduise une règle nouvelle.

Cela devient plus évident si l’on remarque que l’art. 2, placé immédiatement après ce n° 4, n’est que le développement de la seconde proposition du principe posé par l’art. 1%, n° 1. Cet art. 2, en effet, cherche à nous donner une énumération des droits réels. Sont'également transcrils : 1° tout acte constitutif d'antichrèse, de servilude, d'usage, d'habitation; 2° tout acte portant renonciation à ces mêmes droits...

Le n° 4 de l'art. 1*, intercalé entre des dispositions qui

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ne sont que l’application du principe général, doit luimême n'être qu’une application de ce principe général.

Notre solution nous semble d’ailleurs contenue implicitement dans le n° 3 de notre art. 1%. Ce numéro soumet à la transcription éout jugement qui déclare l'existence dune convention verbale de la nature ci-dessus exprimée, c’est-à-dire d’une convention verbale translative de propriété ou de droits réels susceptibles d’hypothèque. Par là, les jugements ne sont assujettis à la transcription qu’autant qu’ils constatent un acte transférant la propriété. Le n° 4, qui suit immédiatement, en est évidemment une disposition parallèle : le jugement d’adjudication, par sa nature, ne doit, pas plus qu’un jugement ordinaire, être soumis à la transcription : de même qu’un jugement quelconque n’est soumis à la transeription que s’il constate une convention verbale transférant la propriété, de même le jugement d’adjudication n’y sera soumis que s’il constate une adjudication translative de propriété.

A notre avis, la vraie pensée du législateur de 1855 est la suivante : Les jugements d’adjudication doivent être transcrits s’ils sont translatifs de propriété. L'article ne pouvant, sous peine d’être obscur, donner une liste complète de tous ceux qui sont dispensés de la transcription en tant que déclaratifs ou confirmatifs, s’est contenté de citer, à titre d'exemple, les jugements d’adjudication déclaratifs qui sont les plus fréquents en pratique et qui, à cause de la règle célèbre de l’art. 883 du Code civil, attiraient plus spécialement l’attention. Que si, ne pensant qu’à ce cas typique, la loi a employé des termes un peu trop restrictifs, nous devons néanmoins décider, conformément à son esprit, que tout

jugement d’adjudication simplement confirmatif échappera à la nécessité de la transcription. Cela, d’ailleurs, est de toute équité, car on ne peut imposer les frais de cette publicité aux parties que dans les cas où elle doit leur procurer quelque avantage.

On a voulu encore tirer un argument en notre sens de l’art. 2189 du Code civil, ainsi conçu :

L'acquéreur ou le donataire qui conserve l'immeuble mis aux enchéres, en se rendant dernier enchérisseur, n'est pas lenu de faire transcrire le jugement d'adjudicalion.

Voici l'espèce : Un acquéreur ou un donataire a voulu, pour se débarrasser des hypothèques inscrites qui grèvent l’immeuble, recourir à la procédure de purge, et a, en conséquence, fait aux créanciers hypothécaires inscrits offre de leur rembourser le montant de leurs hypothèques jusqu’à concurrence du prix de la vente ou de l’évaluation de la donation. Les créanciers, dans les délais fixés, ont fait vendre sur surenchère du dixième l’immeuble en question. L’adjudicataire se trouve être acquéreur primitif ou le donataire. La loi le dispense formellement de transcrire.

« Cette dispense, a-t-on dit, ne peut s’expliquer qu’historiquement : dans le système du Code civil, il était bien inutile de l’accorder à cette espèce de jugement d’adjudication, un jugement d’adjudication quelconque n’étant jamais soumis à la transcription. Si l’art. 2189 a été introduit dans le Code civil, c’est qu’on l’a reproduit sans discussion, tel qu’il était dans le projet. Or, dans le projet, on ne savait pas si le système de la transcription serait, oui ou non, rejeté, et un article spécial devait s’y trouver pour le cas où le système, alors en vigueur,

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de la loi de brumaire an VII serait maintenu. Aussi cet article, inutile sous le régime du Code civil, a-til recouvré toute sa force, lorsque la loi du 23 mars 1855 est venue faire revivre et étendre le système de la transcription. »

Quelque puissant que paraisse, au premier abord, cet argument, nous ne croyons pas devoir nous en servir. Sans insister sur ce qu’il y à de bizarre à expliquer une disposition de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription par une disposition antérieure du Code civil où la transcription, à notre point de vue actuel, était complètement rejetée, nous croyons que l'esprit de l’art. 2189 n’est pas celui qu’on veut bien lui prêter. Une loi du 11 brumaire an VI, qui n’est pas la loi hypothécaire du même jour et qui s'occupe spécialement des expropriations forcées, décidait, dans son art. 22 (1) :

L'adjudication doit étre transcrile, à la diligence de l’adjudicataire, sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques de la siluation des biens, dans le mois de sa prononciation. Il ne peut, avant laccomplissement de celte formalilé, se mettre en possession des biens adjuges; et, après l'expiration du mois, les créanciers non remboursés ont aussi la faculté, même sans attendre l'échéance du terme d'exigibililé de leurs créances, de faire procéder contre l'adjudicataire, et à sa folle enchère, à la revente et adjudication des biens, dans les mêmes formes el délais qu'à l'égard du saisi, sauf que le commandement sera remplacé par une dénonciation du certificat, délivré par le conservaleur des hypothèques, que la transcrip-

4) Triprer, Note sur l’art. 2189.

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lion du jugement d'adjudication n'a pas élé faite. La transcription, dans cette loi, était exigée, non pour opérer transfert de propriété, mais comme formalité de publicité nécessaire pour l’entrée en jouissance de l’adjudicataire. Si le législateur du Code civil a cru devoir dispenser expressément de transcription les jugements d’adjudication dont nous nous occupons, ce n’est pas parce qu’il les considérait comme confirmatifs de propriété, mais parce qu’il voulait supprimer cette règle si dure du droit intermédiaire.

Quoi qu’il en soit, les arguments que nous avons exposés en commençant nous semblent suffisants pour nous faire décider que le n° 4 de l’art. 17 de la loi de 1855 n’est que l’application du principe général posé par cette loi.

Nous n'avons parlé jusqu'ici que des jugements d’adjudication, c’est-à-dire des décisions émanant de juges et constatant les adjudications faites par-devant eux. Mais, à côté de ces adjudications par-devant justice, il peut y avoir d’autres espèces d’adjudications, par exemple les adjudications devant notaires, qui sont aussi fréquentes. Que dirons-nous des procès verbaux qui les constatent? Déciderons-nous qu’ils doivent être transcrits?

Il est tout d’abord évident que nous ne sommes plus ici en présence de jugements, et, si la pratique leur donne quelquefois ce nom, nous devons néanmoins reconnaître que notre n° 4 de l’art. 1% de la loi de 1855 n’a rien à faire ici, et que nous nous trouvons simplement en face des principes généraux. Nous appliquerons donc le n°1 de l’art. 1% de la loi de 1855, et nous conclurons que, pour savoir si ces procès verbaux doivent

être transcrits, il faut examiner si l’adjudication qu'ils constatent est translative de propriété. D'ailleurs, il importe peu que nous leur appliquions le n° 1 ou le n° 4 de Part. 1#, puisque nous avons admis que le n° 4 n’est que le développement du n° 1, et que les deux numéros édictent la même règle.

Des jugements d’adjudication, qui ne font que confirmer la propriété, il est intéressant de rapprocher une espèce de jugements qui produisent des effets semblables : nous voulons parler des jugements prononçant la résolution, la nullité ou la rescision d’un acte transcrit. Il est évident que, même si l'acte a été transcerit, il n’y à pas transfert de propriété, car le but de ces jugements est de déclarer que la propriété n’a jamais été transmise : ils consolident, en quelque sorte, la propriété sur la tête du titulaire primitif. Suivant les principes généraux, on ne devrait les soumettre à aucune formalité, et la justice n’en serait pas froissée pour cela; car, à la rigueur, en examinant avec soin les clauses d’un acte transcrit, les tiers peuvent découvrir les causes de résolution, nullité ou rescision qui Paffectent, et se tenir sur leurs gardes. Cependant, cette étude d’un acte peut être délicate : les nombreux procès qui sont soumis aux tribunaux sur ces questions nous en fournissent la preuve; d’autre part, la formalité de la transcription accomplie pourrait, par une apparence trompeuse, faire croire à un transfert effectif de propriété, et l’équité bien comprise exigeait que la loi prévint les tiers du fait accompli. Cest ce qu’elle à fait dans son art. 4: Tout jugement prononçant la résolution, nullilé ow rescision d'un acte transcrit, doit, dans le mois à dater du jour où il a acquis l'autorité de la chose jugée, être

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mentionné en marge de la transcription faile sur le registre.

Ces jugements sont donc soumis à une formalité nouvelle : a mention en marge de l'acte de transcription, c’est une simple indication, donnée aux tiers qui releveront l’acte de transcription, qu’il est intervenu un jugement de notre espèce, et que le titulaire primitif est demeuré propriétaire.

Comment doit s’opérer cette mention, et à la requête de qui ?

La fin de l’art. 4 répond à la question :

L'avoué qui a obtenu ce jugement est tenu, sous peine de 100 francs d'amende, de faire opérer cette mention en remettant un bordereau, rédigé et signé par lui, au conservateur, qui lui en donne récépissé. D’après l'esprit de la loi et les règles admises en pratique, ce bordereau doit contenir les noms des parties, la désignation exacte et précise de l’immeuble, et Le dispositif du jugement en entier ou résumé fidèlement.

Un dernier point nous reste à examiner : Quelle sera la sanction du défaut d’accomplissement de la forma: lité ? Est-ce une sanction analogue à celle que nous avons rencontrée pour la transcription ? Allons-nous dire que, comme la transcription, la mention est une formalité jusqu’à l’accomplissement de laquelle le jugement prononçant la résolution, nullité ou rescision, est réputé, à l'égard des tiers, ne pas avoir été rendu, et que, jusqu’à ce moment, le propriétaire primitif ne pourra s’en prévaloir ? :

Telle ne nous paraît pas la pensée de la loi : elle n’a voulu ici que prévenir les tiers, et non les garantir complètement contre les conséquences fâcheuses de leur

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inexpérience. L’exposé des motifs de la loi de 1855 par M. de Belleyme, au Corps législatif, nous le prouve : La mesure imposée par l'art. 5 du projet (c’est notre art. 4 actuel) est un avertissement utile à donner aux tiers que la transcriplion d'un acte pourrait {tromper sur son existence apparente. Cependant, comme aucun péril ne menace le bénéficiaire du jugement, il fallail assurer l'exécution de la mesure par une pénalité contre l'officier ministériel qui négligerail de donner celle publicileé, d'autant plus nécessaire qu'elle doit détruire el effacer une publicité contraire précédemment donnée.

Donc, si la formalité de la mention n’est pas accomplie, le jugement dont s’agit n’en produit pas moins tous ses effets. La seule sanction est une amende de 100 francs prononcée contre l’officier ministériel négligent. D'ailleurs, étant donnée l’insiruction juridique plus complète de ces fonctionnaires, cette sanction sera efficace, et la loi sera presque toujours observée.