OBJET ET DIVISION DE CETTE PARTIE

Nous avons vu, en commençant cette étude, que la transcription, en dehors du rôle que lui attribue la loi du 23 mars 1855 et que nous avons étudié jusqu'ici, servait, dans notre droit, de formalité préliminaire à la purge des hypothèques inscrites : c’est sous ce nouvel aspect que nous nous proposons maintenant d’examiner la transcription. Nous rechercherons ici quels sont les adjudicataires qui doivent purger, pour conserver intact leur droit de propriétaire, et par conséquent faire transcrire.

Pour résoudre cette question, il nous importe de nous sul

faire auparavant une idée bien exacte de ce qu’on entend par purge des hypothèques inscrites.

Tout créancier hypothécaire qui a conservé ses droits sur l’immeuble par une inscription valable peut, lorsqu’il n’est pas payé, faire vendre aux enchères publiques l'immeuble sur lequel est assise son hypothèque : c’est là une conséquence de son droit de suite, attaché à son droit d'hypothèque. Le tiers détenteur est donc exposé à tout moment à se voir ainsi évincer. S'il a constitué lui-même l’hypothèque, il ne peut se plaindre et doit supporter les conséquences des engagements qu’il a pris de son plein gré; mais s’il n’est tenu que comme possesseur de l'immeuble hypothéqué, s’il est resté tout à fait étranger à l'emprunt hypothécaire, il a paru au législateur conforme à l’équité, et en même temps favorable à la libre circulation des biens, de lui donner le moyen de débarrasser l’immeuble des hypothèques qui le grèvent, en désintéressant les créanciers, de le purger de ces hypothèques. Ce moyen est la procédure de purge, organisée par notre Code civil.

Sans nous attarder à justifier la légimité de la purge, qui a été souvent contestée, nous devons indiquer en deux mots en quoi consiste cette procédure. Le tiers détenteur de l’immeuble hypothéqué offre aux créanciers inscrits de leur payer le prix de l’immeuble, et rend son bien libre en le leur payant. La faculté de purger, disent MM. Aubry et Rau, est un bénéfice légal en vertu duquel le tiers détenteur d'un immeuble grevé de privitèges et d'hypothèques peut, en offrant aux créanciers privilégiés ou hypothécaires le prix de cet immeuble ou sa valeur estimative, prévenir ou arréler les poursuites, auxquelles l'éxpose leur droit de suite.

Cette purge, dite des hypothèques inscrites, permet donc au tiers qui se rend acquéreur d’un immeuble hypothéqué de se débarrasser des hypothèques qui le grèvent; mais cette protection a encore paru insuffisante à notre législateur. En effet, à côté des hypothèques conventionnelles, qui doivent être inscrites sur le registre du conservateur des hypothèques pour recevoir efficacité, notre droit reconnaît des hypothèques légales, produisant leurs effets même indépendamment de toute inscription : telles sont les hypothèques légales de la femme mariée, du mineur et de l’interdit. En faire supporter le fardeau au tiers détenteur de l'immeuble eût été une injustice plus grande que maintenir à son préjudice les hypothèques inscrites, qu’il pouvait connaître lors de son acquisition. Aussi, le législateur lui at-il donné le moyen d’affranchir l’immeuble de ces hypothèques légales non inscrites, en organisant à cet effet une procédure spéciale de purge. Cette purge, réglée au Liv. IT C:. civ., tit. xvix, ch. 1x, diffère de celle des hypothèques inscrites en ce qu’elle a pour but, non seulement de dégrever l'immeuble de l’hypothèque légale, mais, auparavant, de forcer cette hypothèque, demeurée occulte jusqu'alors, à se révéler par une inscription. Parmi les formalités qu’édicte, dans ce but, le Code civil, nous ne voyons pas figurer, comme pour la purge des hypothèques inscrites, la transcription; nous n’aurons donc pas à parler ici de cette espèce de purge.

Quant aux hypothèques non inscrites, nous avons vu, par tout ce qui précède, qu’elles n’ont aucun effet à l’égard de l’acquéreur, puisqu'elles n’ont pas été inscrites avant la transcription de l’acte d’aliénation. C’est ce qu’on exprime quelquefois, en disant qu’elles sont pur-

gées par la transcription; mais que cette expression ne ne nous trompe pas: il ne s’agit pas ici d’une véritable purge; les hypothèques non inscrites ne sont pas éteintes, elles n’ont jamais existé à l'égard de l’acquéreur. Cette étude a été faite dans notre première partie.

En définitive, nous n’avons à nous occuper ici que de la purge des hypothèques inscrites.

Nous avons dit que la première formalité exigée par l’art. 2181 C. civ. était la transcription du titre d’acquisition. Quelle en est l'utilité?

Sous l'empire de la loi de brumaire an VII, on aperçoit de suite un premier intérêt: la transcription, comme nous l’avons vu, fixe l’époque où un créancier hypothécaire ne peut plus prendre utilement inscription ; elle clôture donc, d’une manière définitive, la liste des créanciers auxquels le tiers détenteur de l’immeuble sera obligé d'offrir et de payer son prix d’acquisition pour purger.

Avec le Code civil, cet intérêt disparaît; car, dès la convention, la propriété passe à l’acquéreur, franche et quitte de toutes les hypothèques non inscrites : ce n’est plus la date de la transcription, mais celle de la convention qui sert à fixer le nombre des créanciers. Est-ce à dire que la transcription soit devenue inutile comme formalité préliminaire de la purge? Les auteurs, avec raison, ne le pensent pas; l'intérêt que nous avons signalé n’est pas celui en vue duquel le législateur a cru devoir décider que toute procédure de purge commencerait par la transcription du titre de propriété. La transcription est, en effet, indispensable pour faire con-

naître aux créanciers hypothécaires inscrits, à qui l’on

offre le prix d'acquisition, les renseignements qui