CHAPITRE PREMIER

JUGEMENTS D’'ADJUDICATION A LA SUITE DESQUELS L'ADJUDICATAIRE NE PEUT PAS PURGER

Nous diviserons cette étude en deux paragraphes : dans un premier, nous étudierons les jugements d’adjudication translatifs de propriété en vertu desquels l’ad-

judicataire ne peut purger, et, dans un second, les jugements confirmatifs à la suite desquels la purge n’est pas possible.

$ 1497. — Jugements d'adjudication translatifs. Adjudicataires qui ne peuvent purger.

Quels sont les adjudicataires qui vont pouvoir purger ou non, en vertu d’un jugement translatif de propriété ?

Nous n'avons à nous poser cette question qu’à propos des jugements sur licitation prononcés au profit de tiers, des jugements d’adjudication des biens de mineurs, des jugements d’adjudication des biens de faillis sur la poursuite des syndics, des jugements d’adjudication des biens d’une succession bénéficiaire ou vacante au profit d’un autre qu’un héritier, des jugements d’adjudication sur délaissement au profit d’un autre que le délaissant, les autres jugements d’adjudication translatifs opérant par eux-mêmes purge des hypothèques. En principe, en vertu de ces jugements d’adjudication, l’adjudicataire a la faculté de purger. Elle ne lui est retirée que lorsqu’à sa qualité d’adjudicataire il réunit une qualité absolument indépendante, celle de tiers personnellement obligé à la dette hypothécaire. La question de savoir quels sont les adjudicataires qui ne peuvent pas purger se confond donc avec celle de savoir quels sont les tiers détenteurs de l'immeuble qui sont personnellement tenus de la dette hypothécaire.

En première ligne, nous citerons le tiers débiteur solidaire de la dette hypothécaire : il a été partie au contrat, et, s’il se rend adjudicataire, il ne saurait, à bon droit, retirer aux créanciers hypothécaires la garantie qu’il s’est obligé à leur fournir par ce contrat.

Nous en dirons autant de la caution, qui s’est engagée personnellement à payer, si le débiteur n’acquittait pas ses obligations.

À côté d’eux, nous placerons l’héritier du débiteur principal, du débiteur solidaire et de la caution. Succédant à toutes les obligations de son auteur, il est tenu, entre autres choses, de respecter le contrat hypothécaire. On ne doit pas, d’ailleurs, distinguer ici l'héritier bénéficiaire de l'héritier pur et simple, l’héritier bénéficiaire étant un véritable héritier, jouissant de certaines faveurs.

Nous donnerons la même décision pour le légataire universel ou à titre universel de ces mêmes tiers, leur donataire de biens présents et à venir, et enfin leur légataire particulier à condition d’acquitter toutes leurs dettes ; tous ces successeurs, en effet, représentent leur auteur et sont censés avoir participé au contrat d’hypothèque.

Si, dans une des adjudications translatives de propriété que nous avons mentionnées en commençant, une des personnes que nous venons d’énumérer s’est rendue adjudicataire de l'immeuble hypothéqué, elle ne pourra purger, étant liée, vis-à-vis des créanciers hypothécaires, par une obligation personnelle.

L'obligation personnelle, du reste, fait à tel point obstacle à la faculté de purger, que, dans les cas où le jugement d’adjudication purge par lui-même les hypothèques inscrites, nous devons décider que le jugement n’a pas produit cet effet lorsque l’adjudicataire est un tiers personnellement obligé à la dette. Il y a eu, par exemple, une adjudication sur saisie immobilière; la caution du saisi s’est portée adjudicataire : le jugement

d’adjudication n’aura pas purgé les hypothèques ïinscrites.

8 2. — Jugements d'adjudication confirmatifs ou déclaratifs. Les adjudicataires ne peuvent purger.

Si les jugements d’adjudication translatifs donnent en principe à l’adjudicataire le droit de purger, il faut décider le contraire, comme nous l’avons vu, pour les jugements confirmatifs ou déclaratifs : la faculté de purger, étant un droit exceptionnel, ne peut être exercée qu’à l’occasion d’une mutation de propriété.

Ne pourront donc pas purger : :

1° Le copartageant et le cohéritier qui se sont rendus adjudicataires de l’immeuble licité. Etant censés, en vertu de la règle de l’art. 883 C. civ., avoir toujours été propriétaires de l’immeuble licité, ils ne peuvent être admis à purger les hypothèques qu'ils ont eux-mêmes constituées durant l’indivision. En vertu de ce même principe, les hypothèques consenties par les autres copartageants seront nulles, comme émanant & non domino, et n’auront pas, par conséquent, besoin d’être purgées. Nous donnerons la même solution, qu’il s'agisse d’une licitation opérant un partage total ou d’une licitation opérant un partage partiel; car, selon nous, on doit, même dans ce dernier cas, appliquer la règle de l'art. 883 C. civ.

Si nous noûs plaçons dans l'hypothèse d’une licitation entre cohéritiers, allons-nous dire que le cohéritier adjudicataire pourra purger les hypothèques constituées par le de cujus ? |

Cette solution serait contraire aux principes que nous

avons exposés ; car l'héritier, étant l’ayant cause à titre universel du défunt, est censé avoir constitué lui-même les hypothèques dont nous nous occupons.

2 L’acquéreur, le légataire ou le donataire qui se rendent adjudicataires de l'immeuble qu’ils ont délaissé. Nous avons admis, en effet, que le délaissement n’est pas l’abandon de la propriété, mais seulement l'abandon de la détention ; le délaissant a donc toujours eu la propriété et ne peut purger les hypothèques qu’il a consenties sur l’immeuble. Cette solution est supposée par la loi elle-même, lorsqu’elle décide, dans l’art. 2177 C. civ., que : Les créanciers personnels (du délaissant) après tous ceux inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque, à leur rang, sur le bien délaissé ou adjugé.

Mais ici se présente l’exception que nous avons signalée plus haut : le délaissant pourra purger l’immeuble des hypothèques, constituées par son auteur, si, avant ladjudication, il avait ce droit (1). Ainsi le légataire particulier pouvait, au lieu de délaisser, purger l'immeuble des hypothèques constituées par le défunt, car il n’est que son ayant cause à titre particulier : s’il se rend &djudicataire dans la vente faite sur délaissement, il aura encore certainement le droit de purger ces hypothèques, s’il est encore dans les délais que lui donne la loi.

Que devra-t-il faire transcrire pour purger ? Sera-ce bien le jugement d’adjudication sur délaissement?

(1) Remarquons toutefois que, d’après une certaine théorie, il n’aura jamais eu ce droit, s’il était propriétaire en vertu d'une mutation par décès. On prétend, en effet, que le mot contrat employé par l'art. 2181 ne peut s'appliquer à ces mutations. Nous n’entendons pas cet article dans un sens aussi restreint : pour nous, il n’a statué que de eo quod plerumque fit, et la purge est possible en ce cas.

D’après la rigueur des principes, nous croyons que ce n’est pas le jugement d’adjudication, qui n’est que confirmatif, mais le titre translatif de propriété. Il nous suffira de rappeler que l’art. 2181 C. civ. exige, comme préliminaire de la purge, la transcription des contrats translatifs de propriété, et non celle des titres confirmatifs.

3 L’héritier bénéficiaire qui se rend adjudicataire d’un immeuble de la succession qu’il a fait vendre par justice. Cette solution découle directement de l’idée que nous nous sommes faite du bénéfice d'inventaire : l’héritier bénéficiaire ayant, à titre d’héritier, été toujours propriétaire des immeubles de la succession, l’adjudication n’est que confirmative.

Il ne peut même être question ici de rencontrer une purge motivée par la mutation antérieure de propriété, qui est l’ouverture de la succession; car nous avons admis que l'héritier bénéficiaire n’est qu’un héritier jouissant de prérogatives spéciales, et, en dehors de ces prérogatives, il est tenu de respecter toutes les obligations du défunt, entre autres les contrats hypothécaires passés par ce dernier.

Nous avons exposé cependant que telle n’est pas la théorie de tous les auteurs sur la nature et les effets du bénéfice d'inventaire. Un grand nombre pensent que l'héritier bénéficiaire n’est pas propriétaire des biens de la succession, mais seulement administrateur pour le compte des créanciers et chargé d’opérer, à ce titre, la liquidation. C’est seulement lorsqu'il fait vendre pardevant justice les immeubles de la succession et s’en rend adjudicataire, qu’il acquiert la propriété. L’adjudication prononcée est donc translative de propriété et autorise l’adjudicataire à purger, car ce dernier n’est

tenu personnellement ni par lui-même ni comme héritier du défunt, l'effet du bénéfice d'inventaire étant de le décharger de toutes les obligations de son auteur. C’est cette théorie que nous présente M. Labbé (1). La faculilé de purger est refusée à tout acquéreur qui est tenu personnellement de la dette hypothécaire ou tenu personnellement de respecter le contrat de constitution d'hypothèque. L'héritier bénéficiaire, déclaré adjudicacataire, est un acquéreur ; il n'est pas personnellement obligé à la dette; il n'est même pas tenu de respecter le contrat de constitution d'hypothèque, comme héritier d'une des parties contractantes; car aucune des obligations de Son auteur ne lui incombe : il peut donc purger.

Rejetant l’idée que l’adjudication, prononcée au profit de l’héritier bénéficiaire, lui transfère la propriété, nous devons en repousser les conséquences et conclure que l'héritier bénéficiaire, se portant adjudicataire d’un immeuble de la succession, ne peut purger l’immeuble des hypothèques inscrites.

C’est ce que décidait un jugement du tribunal de la Seine, du 6 août 1870, considérant, entre autres motifs, que la qualilé de tiers détenteur, à laquelle seule la loi réserve la purge et que les art. 2183 et 2184 C. civ. traduisent par les expressions de NOUVEAU PROPRIÉTAIRE , n'est pas plus applicable à l'héritier bénéficiaire qu'à l'héritier pur et simple, qui, ayant payé, comme obligé personnellement, sa part héréditaire d'une dette du DE CUJUS, serait poursuivi hypothécairement à raison de la portion non payée de cette dette, et ne serail pas

(1) Revue critique, nouvelle série, t. 11.

cependant admissible à purger l'immeuble par lui détenu.

À l’appui de cette doctrine, nous pouvons d’ailleurs faire remarquer combien le système contraire est illogique. En effet, d’un côté, il décide que l'héritier bénéficiaire, s’il conserve les immeubles de la succession sans les faire-vendre, ne peut purger; d’un autre côté, il lui permet de purger, s’il les a fait venûre et s’est porté adjudicataire. En quoi la qualité d’adjudicataire peut-elle changer ses obligations vis-à-vis des créanciers du défunt (1) ?

La question serait donc tranchée s’il ne nous fallait examiner la doctrine, un peu contradictoire, à notre avis, de la Cour de cassation.

La Cour admet bien, comme nous, que l’adjudication prononcée au profit de l'héritier bénéficiaire n’est pas translative de propriété : les arrêts que nous avons cités dans la première partie de cette étude le prouvent surabondamment. Il semblerait, dès lors, qu’elle dût décider, comme nous, que l’héritier bénéficiaire ne peut pas purger. Cependant, ses décisions en matière fiscale nous prouvent qu’elle arrive au résultat opposé et considére la purge comme possible. Une loi du 28 avril 1816, que nous étudierons plus tard, dispose que la régie doit percevoir, en même temps que le droit de mutation, le droit de transcription, toutes les fois que l’adjudicataire a intérêt à faire transcrire, et la Cour de cassation, dans notre cas, autorise l’administration à percevoir ce droit de transcription, se basant sur ce que

(1) En notre sens : VALETTE, J. du Palais, 1873, p.178. — VAVASSEUR, Revue du Notariat, 1874, p. 88.

l'héritier bénéficiaire adjudicataire a intérêt à purger et, pour cela, à transcrire. Nous croyons fermement qu’elle s’est laissé entraîner ici par des considérations fiscales, et que sa décision lui est inspirée plutôt par la nécessité de faire produire à l’impôt son maximum que par les principes rigoureux du droit; mais il nous faut tout au moins examiner la doctrine qu’elle nous présente.

D’après elle, la loi du 23 mars 1855, qui n’exige que la transcription des actes emportant mutation de propriété, a laissé intactes les règles du Code civil sur la purge : dans le Code civil, tout propriétaire d’un immeuble pouvait purger, non seulement en vertu d’actes translatifs de propriété, mais même en vertu d’actes déclaratifs, si on pouvait le considérer comme tiers détenteur. Dans l’espèce, le jugement d’adjudication, prononcé au profit de l'héritier bénéficiaire, constitue, pour ainsi dire, une interversion dans la possession de l’héritier bénéficiaire; il était propriétaire comme héritier bénéficiaire, désormais il sera propriétaire comme adjudicataire : le jugement en fait un tiers détenteur par rapport aux créanciers inscrits, fixe le prix de l’immeuble qui doit leur être offert et lui donne le droit de purger, bien que n’étant pas translatif de propriété.

Nous ne pouvons mieux résumer cette théorie qu’en mettant sous les yeux de nos lecteurs quelques considérants d’un arrêt de la Cour de cassation, du 28 juillet 1862 (1) :

Attendu que, sous l'empire de la loi du 28 avril 1816, le droit de transcription peut étre perçu lors de l'enregistrement sur les actes dont, quoiqu'ils ne soient pas

(A) GARNIER, Rép. gén., n° 3055.

TRANSLATIFS, Mais Simplement DÉCLARATIFS, /@ transcription peut avoir en droit un véritable intérêt ;

Attendu que tel est précisément le caractère d'un jugement d'adjudication sur licitation de biens d'une succession au profit de l'un des héritiers sous bénéfice d'inventaire, lequel, n'étant pas tenu personnellement el par ses biens du paiement des dettes de la succession, a un intérét réel à purger les immeubles héréditaires par lui acquis des dettes et hypothéques qui peuvent le grever du chef du défunt, purge dont la première formalilé est, aux termes de l'art. 2181 C. civ., la transcription de son jugement d'adjudication ;

Attendu que. la loi de 1855 ne s'est occupé de la transcription qu'au point de vue de la consolidation de La propriété et non au point de vue de la purge des hypothèques...

Nous reconnaissons volontiers, avec la Cour de cassation, que la loi du 23 mars 1855 n’a pas modifié les règles du Code civil sur la purge des hypothèques, mais nous n’en tirons pas les mêmes conséquences. Nous avons fait remarquer, en effet, au début de nos observations sur la purge des hypothèques, que tous les textes du Code civil supposaient implicitement que la purge ne pouvait avoir lieu qu'après une mutation de propriété. L'art. 2181 nous parle de contrats translatifs de la proprièlé d'immeubles ou droits réels immobiliers ; l’art. 2182, de La transcription des titres transtatifs de propriélé; le $ 2 de ce même article, de vendeur et d'acquéreur, ce qui vise le contrat translatif par excellence, la vente.

La purge ne peut donc être accomplie qu'après un acte translatif de propriété, et la Cour de cassation, dé-

A tabl

cidant que l’adjudication, prononcée au profit de l’héritier bénéficiaire, n’était que confirmative, devait nécessairement refuser à cet héritier la faculté de purger, et à la régie le droit de percevoir l'impôt établi sur la transmission (1). On ne peut non plus soutenir, comme l’a fait M. l’avocat général Bédarides, à propos d’un arrêt de la Cour de cassation de 1876, qu’il n’en est pas de même en matière fiscale, et qu'un acte, quoique non transtlatif de propriété, peut élre de nature à être transcril ; car, comme le disent fort bien MM. Championnière et Rigaud (2, quand ü s'agit de savoir si un acte est de nature à être transcril, ce n'est pas aux principes du droit fiscal qu'il faut en demander la solution. Le Code civil seul a déterminé les cas ou la transcription peut ou doit avoir lieu : la loi du 28 avril 1816 s’est nécessairement référée aux disposilions du droit commun.

Quoi qu’il en soit, la jurisprudence paraît fixée en sens contraire, et cela même pour les cas où l’acceptation bénéficiaire est imposée par la loi (3).

(4) En notre sens : CHAMP. et RiGAuD, Enreg., n° 2694; — G. DE- MANTE, n° 675.

(2) Loc. cit., n° 2675.

(3) C. Cassat., 12 nov. 1893 : Journal des Notaires, 4484 et 4517.— Id., 42 août 1839 : J. de l’enreg., 12086, 12359, 12384. — C. Bordeaux, 26 fév. 4840 : J. de l’enreg., 14708. — GC. Cassat., 16 fév. 1842 : J. de l’enreg., 42950. — C. Bordeaux, 15 janv. 1849 : J. de l’enreg., 14655. — C. Cassat., 27 nov. 1872 : GARNIER, Rép., n° 3056. — Id., 12 janv. 1876 : D. 76, I, 52.