CHAPITRE II

JUGEMENTS D’ADJUDICATION A LA SUITE DESQUELS L'ADJUDICATAIRE PEUT PURGER

Les jugements d’adjudication translatifs de propriété sont les seuls, comme nous l’avons vu, qui peuvent permettre à l’adjudicataire de purger. Si ce dernier n’a pas, en dehors de sa qualité d’adjudicataire, une des qualités que nous avons énumérées au chapitre précédent, il peut purger les hypothèques inscrites sur l'immeuble adjugé, et devra, pour cela, commencer par faire transcrire le jugement d’adjudication.

Peuvent donc purger, s’ils ne sont pas personnellement obligés à la dette hypothécaire, les tiers qui se portent adjudicataires :

1° De biens licités.

Il n’y a pas à s’occuper si le prix d’adjudication a été réparti entre tous les copartageants ou mis dans le lot d’un seul, car nous n’avons pas admis, même dans ce cas, que l’adjudicataire prenne exactement la place du cohéritier créancier du prix, et, par conséquent, il pourra purger les hypothèques constituées par ce copartageant ;

2 Des biens de mineurs vendus devant justice;

3° Des biens d’une succession bénéficiaire ;

4° Des biens vendus après délaissement;

5° Des biens dotaux, vendus conformément à l’article 1558 du Code civil ;

6° Des biens immeubles des interdits ;

lors

1 Des biens appartenant à un débiteur qui a fait

cession de biens;

8 Des biens appartenant à un failli, sur la poursuite des syndics.

On ne peut soutenir, d’ailleurs, que, ces ventes étant faites par autorité de justice, aux enchères et sur affiches, les adjudicataires doivent être dispensés de purger, l’adjudication opérant purge par elle-même. Si ce résultat se produit dans la vente sur saisie immobilière, c’est que tout une partie de la procédure tend à ce but. Rien de semblable ne se trouve dans les ventes que nous venons d’énumérer : s’il y a des affiches et des publications dans ces ventes, les créanciers ne sont pas directement mis en cause, comme dans la saisie immobilière, où des notifications individuelles leur sont adressées.

C'était là l’opinion à peu près généralement admise autrefois (1). Mais des doutes se sont élevés sur la dernière espèce, celle de la vente des biens de faillis sur la poursuite des syndics, depuis que la loi du 28 mai 1838 sur les faillites est venue modifier le Code de commerce, et a posé dans les art. 572 et 573 des règles nouvelles sur ce point.

D’après l’article 572: S'i n’y a pas de poursuile en expropriatlion des immeubles commencée avant l’époque de l'union, les syndics seuls seront admis à poursuivre la vente; ils seront tenus d'y procéder dans la huitaine, sous l'autorisation du juge-commissaire, SUivant les formes prescrites pour la vente des biens de mineurs.

4) TropLow6, T. des hyp., n° 909. — GRENIER, t. 11, p. 173 et 174.

N'est-ce pas là assimiler la vente des biens de faillis, qui est, en définitive, une vente forcée, à la vente sur expropriation forcée, et n’y a-t-il pas les mêmes raisons de décider que, comme cette dernière, elle purge les hypothèques inscrites ?

La vente sur expropriation forcée purge par ellemême les hypothèques inscrites, parce que, dans la procédure dont elle est précédée, des notifications ont mis les créanciers hypothécaires inscrits en demeure de veiller à ce que leurs intérêts ne soient pas lésés, et à ce que les enchères s’élèvent le plus possible. Dans la vente des biens de faillis, nous ne trouvons plus ces notifications individuelles, mais elles sont inutiles : Les créanciers n’ont plus besoin d’être avertis de la vente, puisque ce sont eux qui vendent les biens du failli et qu'eux seuls peuvent le faire. L'art. 572, en effet, nous a appris que Les syndics seuls seront admis à poursuivre ta vente. Or, qu'est le syndic dans notre droit, sinon le mandataire légal des créanciers du failli? La loi, pour éviter des poursuites isolées et multiples contre le failli, pour assurer l'égalité entre tous les créanciers, a défendu à ces derniers d’agir par eux-mêmes; elle a voulu qu'une seule poursuite fût suffisante pour réaliser les biens du débiteur, et, pour cela, elle a donné à tous les créanciers un représentant légal, qui est le syndic. Lorsque ce syndic vend les immeubles du failli, ce sont donc bien les créanciers qui, par son entremise, réalisent leur gage commun.

Que si l’on admettait que, dans l’expropriation forcée, l'effet purgatoire de l’adjudication n’est pas seulement dû aux notifications faites aux créanciers hypothécaires inscrits, mais encore à la grande publicité dont cette

hén dits. té à

vente est entourée, il suffirait de rappeler que, dans toutes les phases de la faillite, une publicité encore plus grande a été donnée aux opérations, et que cette publicité, ayant précédé la vente des immeubles, devraitavoir pour conséquence la purge des hypothèques inscrites.

Cette théorie semble confirmée par l’art. 573 nouveau du Code de commerce. Cet article organisant, après la vente, une surenchère spéciale du dixième, qui doit être portée dans la quinzaine, paraît bien exclure tout autre surenchère et par conséquent la surenchère du dixième, organisée, par l’art. 2185 C. civ., comme sanction nécessaire de la purge des hypothèques inscrites; car il commence en ces termes : La surenchère, après adjudication des immeubles du failli sur la poursuile des syndics, n'aura liew QU'AUX CONDITIONS ET DANS LES FORMES SUIVANTES...

Ce sont ces raisons qui ont entrainé la chambre des requêtes de la Cour de cassation à décider, le 19 mars 1851, dans un arrêt de rejet (1), que l’adjudication des biens de faillis Sur la poursuite des syndics purge par ellemême les hypothèques inscrites. La Cour considère : que la loi du 8 juin 1838, dans le but de réduire et de simplifier les formalilés relatives à la vente des biens immeubles appartenant à des faillis, a, dans sa nou velle rédaction, devenue l'art. 573 C. com., organisé un seul mode de surenchère, réunissant tous les avantages de chacun des autres ; que cette disposition, spéciale aux ventes d'immeubles en cas de faillites, trouve son explication dans la communauté d'intérêts existant entre Les créanciers, dans leS FORMES PARTICULIÈRES AUX

FAILLITES, dans la garantie offerte par la présence du syndic, représentant, au nom de la loi, tous les intéressés, et dans l'utilité de fixer un terme aux opérations de la faillite; que les dispositions réglementaires de toute faillite ne permettent pas d'admettre qu'un créancier hypothécaire, par la seule raison que la vente ne lui a pas été personnellement notifiée, l'a ignorée, quil na pas pu surenchérir el que celte vente a pu s’opérer en l'absence de toute contradiction de sa part et lui causer un préjudice. Tous ces arguments ne nous semblent pas décisifs.

Ce n’est pas parce que la vente des biens de faillis est une vente forcée qu’elle doit purger par elle-même les hypothèques inscrites; et, d’ailleurs, l’art. 572 C. com. loin de l’assimiler à une vente forcée, la compare expressément à la vente des biens de mineurs, qui ne peut produire cet effet.

La publicité dont sont entourées les opérations de la

faillite ne nous conduit pas non plus à un tel résultat : ce n’est pas, comme nous l’avons vu, à cause de leur publicité, que les ventes sur expropriation forcée purgent par elles-mêmes les hypothèques, et si nous donnions un tel pouvoir à la publicité, il faudrait le lui reconnaître dans toutes les autres ventes où elle joue un rôle, comme la vente des biens de mineurs, la vente des biens d’une succession vacante, c’est-à-dire dans presque toutes les ventes.

- Quant à l’argument principal tiré de l’arrêt de 1851 et des arrêts postérieurs, qui consiste à dire quede syndic est le mandataire légal de tous les créanciers, est-il bien exact? Est-il vrai de dire que le syndic représente tous les créanciers dans leurs intérêts communs?

: Sans nous arrêter à faire remarquer ce qu’il y a de bizarre à parler d'intérêts communs dans une matière où tous les intérêts, au contraire, sont en conflit, nous devons tout d’abord observer qu’il est une certaine catégorie de créanciers dont le syndic n’est pas assurément le mandataire. En admettant qu’il puisse représenter les créanciers qui forment ou qui pourraient former l'union, il n’en est pas de même de ceux qui ne peuvent entrer dans l’union, c’est-à-dire les créanciers hypothécaires du chef des précédents propriétaires. Aussi la chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 13 août 1867 (1), après avoir posé le principe que, par l’adjudication, le prix des immeubles est fixé d'une manière définitive et contradictoire à l’égara de tous, ce qui rend complètement inutile la procédure de purge, dont le but est atteint, lui apporte-t-elle immédiatement une restriction dans le sens que nous avons indiqué : au moins à l'égard dé ceux des créanciers hypothécaires qui, comme dans l'espèce, ne tiennent leurs droits que au failli.

Un arrêt de rejet de la chambre civile, du 9 novembre 1858 (2), s'exprime encore dans des termes plus généraux et étend l’exception à {ous les créanciers hypothécaires qui n'ont pas concouru aux opérations de la faillite. A l'égard de ces créanciers, l’adjudication ne purge pas les hypothèques, car ils n’ont pas été représentés à la procédure. L’adjudicataire aura donc intérêt à purger pour se mettre à l’abri de ces hypothèques; car, dit la Cour, Za vente des immeubles d'un failli el les formes

qui lui sont propres ne s'accomplissant nécessairement ni dans l'intérêt ni avec le concours des créanciers hypothécaires, ne peuvent par elles-mêmes, en l'absence et à l'insu des créanciers, avoir pour effet de porter atteinte à leur droit réel et de le transformer en un simple droit sur le prix.

Mais la purge qu’elle organise n’est pas la purge telle qu’elle est réglée aux art. 2181 et suiv. C. civ.; elle prescrit bien à l’adjudicataire de faire transcrire le jugement d’adjudication et de faire aux créanciers inscrits les notifications prévues par l’art. 2183, mais elle supprime la sanction de la purge ordinaire, c’est-à-dire le droit, pour les créanciers inscrits, de surenchérir du dixième, que leur accorde l’art. 2185 C. civ.; car, à ses yeux, l’art. 573 du Code de commerce leur a retiré ce droit, en organisant un mode spécial et unique de surenchère. Les notifications adressées aux créanciers inscrits opèreront donc, à elles seules, la purge des hypothèques.

A cette objection, que les notifications de l’art. 2183 ne sont que la mise en demeure, faite au créancier hypothécaire inscrit, d'accepter le prix ou de surenchérir du dixième, et perdent leur utilité si le créancier n’a plus ce droit de surenchère du dixième, la Cour répond que tel n’est pas le but unique de ces notifications, qu’elles ont aussi pour objet d'avertir les créanciers inscrits de la transmission de propriété de l'immeuble grevé, et de la soumission de l'acquéreur de mettre immédiatement son prix à leur disposition, avec renonciation de sa part, soil aux termes stipulés vis-à-vis du vendeur pour l'acquillement de son prix, soit à toute distinction entre Les dettes exigibles ou non exigibles.

ton: à

Un tel système ne peut soutenir un examen sérieux. Nous ne saurions mieux faire, pour le réfuter, que de rapporter ici les critiques judicieuses que lui a adressées M. Dalloz (1) : Comment la purge s'accomplira-t-elle, si les notifications sont adressées à des créanciers déchus au droil de surenchère? Comment feront-ils connaître qu’ils acceptent le prix que leur offre l'acquéreur ? Comment surtout se manifestera leur refus de se contenter de ce prix, si la ressource de la surenchère ne leur appartient point? Dans quel délai, d'ailleurs, devront-ils déclarer leur volonté ? Enfin, qu'arrivera-t-il, dans le cas où ils n'accepteraient pas la somme offerte ? Conserveront-ils leur droit de suite, c'est-à-dire leur action en paiement ou en délaissement ? Mais l'accomplissement des formalités de purge n'est-il pas forcément destructif de cette action, ou, en d'autres termes, ne tend-il pas nécessairement à contraindre les créanciers à exercer leur droil sur le prix, tel qu'il est énoncé dans les actes de notification, ou tel qu'il résulle d'une revente sur folle enchère ?

Ces deux systèmes rejetés, nous sommes conduits à décider que, le syndic n’étant nullement le mandataire légal des créanciers de la faillite, les hypothèques inscrites sur l’immeuble n’ont pas été purgées par le jugement d’adjudication ; que l’adjudicataire devra accom: plir les formalités de la purge telles qu’elles sont réglées aux art. 2181 et suiv. CG. civ., et qu’en conséquence les créanciers hypothécaires inscrits auront quarante jours, à partir de la notification à eux adressée, pour faire revendre l'immeuble sur surenchère du dixième. Cette

(4) Note, D. 58,1, 440.

décision est-elle, comme on nous l’objecte, manifestement contraire aux textes du Code de commerce et, en particulier, à celui de l’art. 573? Nous ne le pensons pas.

Il existe, en effet, dans nos lois deux sortes de surenchères dont la nature et les effets sont complètement distincts.

Par l’une, la surenchère du sixième, le législateur a voulu donner aux intéressés l’assurance que les enchères porteraient le prix de l'immeuble à sa vraie valeur. S'il n’y avait eu que la première adjudication, il eût craint que des influences étrangères ou même la rigueur avec laquelle l’extinction des trois bougies allumées enlève aux tiers la possibilité de porter plus haut les enchères, eussent écarté des acquéreurs sérieux. La possibilité d’une nouvelle vente sur surenchère permet de remédier à ces inconvénients, et on peut penser, à bon droit, que l'immeuble a alors atteint son juste prix.

L'autre surenchère, la surenchère du dixième, tient à l’existeuce même de notre système hypothécaire, dont elle est un des rouages nécessaires. Elle assure aux créanciers hypothécaires, au droit desquels la purge porte atteinte, que le prix que leur offre l’acquéreur de l'immeuble hypothéqué égale bien sa vraie valeur.

L'art. 573 C. com. a-t-il, comme le prétendent les arrêts de la Cour de cassation, fondu en une seule ces deux surenchères ? On ne peut le soutenir.

Aucun terme de l’article ne nous indique expressément une pareille innovation, et l’esprit d’un texie ne suffit pas pour autoriser à supprimer tout un chapitre du Code eivil, qui est le droit commun. C’est, en effet,

en des termes non équivoques que le législateur a fait échec à ces règles fondamentales, lorsqw’il a cru devoir prendre une pareille décision ; lisez l’art. 717 nouveau C. proc. : Le jugement d'adjudication, dûment transcrit, purge les hypothèques.

L'art. 573 C. com., à notre avis, laisse donc subsister intacte la surenchère du dixième ouverte aux seuls créanciers inscrits dans les quarante jours de la notification à eux faite; il ne s’en occupe pas et n’avait pas à s’en occuper, puisque c’est le droit commun. Il ne vise que l’autre espèce de surenchère, la surenchère du sixième, dont il abaisse le taux à un dixième et pour laquelle il change en délai de quinzaine le délai ordinäire de huit jours. Et la preuve que tel est bien le sens de l’art. 573 CO. com., c’est que nous retrouvons dans la surenchère du dixième, organisée par cet article, les caractères distinctifs de la surenchère du sixième : Toute personne sera admise à surenchérir.et: Toute personne sera admise à concourir à l’'adjudication par suile de surenchère.

Les derniers mots de notre article nous fournissent un dernier argument. Nous y lisons que cette adjudication demeurera définitive et ne pourra étre suivie d'aucune autre surenchère. Si, dans le cas où la surenchère spéciale de l’art. 573 s’est produite, aucune autre surenchère (c’est-à-dire la surenchère du dixième) n’est possible, c’est que dans tous les autres cas, cette surenchère du dixième était ouverte à tous les créanciers hypothécaires. Remarquons que l'argument a contrario que. nous venons de présenter a une grande valeur, puisqu'il nous ramène au droit commun.

Nous ne devons pas, d’ailleurs, nous laisser influencer

He par ce taux du dixième, fixé par l’art. 573 C. Com., car il ne fait nullement allusion à la surenchère ordinaire du dixième. Avant la loi de 1838, l’art. 565 ancien du C. com., qui correspond à notre art. 573 actuel, était ainsi conçu : Pendant huitaine après l’adjudication, tout créancier aura le droit de surenchérir. La surenchère ne pourra être au-dessous DU DIXIÈME du prix principal. Tout le monde, en jurisprudence comme en doctrine, reconnaissait qu’il s'agissait là de la surenchère ordinaire du sixième, dont le taux était abaissé à un dixième. Ce n’est pas parce que la loi de 1838 a apporté une nouvelle modification, quant au délai, à la surenchère organisée par le Code de commerce, que nous devions changer d’opinion sur la nature et les effets de cette surenchère.

En résumé, l’art. 573 C. com. nouveau n’a rien innové, et l’adjudication de biens de faillis vendus sur la poursuite des syndics, ne purgeant pas par elle-même les hypothèques inscrites, l’adjudicataire devra purger et, tout d’abord, faire transcrire le jugement d’adjudication.

Nous avons ainsi terminé l'étude des jugements d’adjudication après lesquels on doit purger : il ne nous reste plus qu’à nous poser une question commune à tous et analogue à celle que nous avons examinée à la fin de nos observations sur les jugements d’adjudication translatifs de propriété. Lorsque l’adjudicataire doit purger, suffit-il qu’il fasse transcrire son jugement d’adjudication, ou doit-il en outre faire transcrire les titres translatifs de propriété non transcrits des précédents propriétaires ?

La question soulève les mêmes difficultés et se résout

gp

par les mêmes principes que nous avons étudiés plus haut. Nous nous bornerons donc à rappeler notre solution : à notre avis, la transcription du jugement d’adjudication sera seule nécessaire comme préliminaire de purge (1).

(4) En notre sens : BAUDOT, n° 1058.

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