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deur n'avait pas fait tradition de la libre possession, et l'acheteur doit avoir, de ce chef, un recours contre lui. Pomponius (1) traduit ainsi cette idée :

Ratio possessionis, quæ a venditlore fieri debeat, ita est, ul, Si quis eam possessionem jure avocaverit, tradita possessio non inlelligalur.

L'acheteur évincé aura donc un recours en garantie contre son vendeur. D’après les principes du droit romain, ce recours ne peut s'exercer que par l’action du contrat. A l’origine, ce fut par J’action empti, action de bonne foi, dans laquelle le juge fixait la condamnation d’après le préjudice éprouvé par l’acheteur. Plus tard, lorsqu'on prit l'habitude de joindre au contrat de vente une stipulation du double pour les cas d’éviction, et e plus tard encore, lorsque cette stipulation du double

fut sous-entendue dans toutes les ventes, l'acheteur eut aussi à sa disposition l’action ex slipulatu, qui sanctionnait cette stipulation et qui, étant de droit strict, lui procurait la somme stipulée, c’est-à-dire le double du prix de vente. À l’époque classique, il peut cumuler ces deux actions et, après avoir agi par l’une, demander par l’autre ce que cette autre lui aurait procuré de plus (2).

Il pourra, avons-nous dit, intenter l’une ou l’autre de ces actions, lorsqu'il subira une éviction. Mais quand en sera-t-il ainsi ?

Le mot éviction, comme nous l’avons montré, éveille une idée de lutte et de défaite Judiciaire, e vincere. Au sens étroit du mot, l’éviction est donc la dépossession

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(2) C’est là une conséquence des principes admis en matière de stipulation de peine. de

nn résultant d’une sentence judiciaire : Ablaltio rei ex judicis sententia. Toutefois on prit, avec le temps, l’habitude d'appeler éviction toute dépossession provenant d’une absence de droit en la personne du vendeur et pouvant être causée par un fait autre qu’un jugement : c'était le sens général à l’époque classique. Lequel de ces deux sens adoptait-on, lorsqu'on disait le vendeur obligatus ob evictionem ? Gela dépendait de l’action que voulait intenter l’acheteur.

L'action ex stipulatu étant de droit strict, on ne devait la donner que dans les cas expressément prévus par la loi: l’éviction au sens étroit du mot pouvait seule permettre d'y recourir. Au contraire, s’il s'agissait de l’action de bonne foi, eæ empto, le mot éviction était pris dans le sens large.

Pour pouvoir cependant agir par l’une de ces actions, il fallait que l’éviction se fût produite; que le fait ou le jugement entraînant éviction se fussent produits ; le vendeur ne pouvait intenter l’une de nos deux actions sous ce motif qu’une cause d’éviction existait et que cette cause d’éviction pouvait un jour lui faire perdre la possession de la chose vendue : il devait attendre qu’il fût dépossédé.

Nous nous proposons seulement de rechercher ici si l'existence d’un droit réel, autre que celui de propriété, constitue une éviction permettant à l’acheteur de recourir en garantie contre son vendeur.

Avant d'entrer dans cette étude, nous devons remarquer qu’il ne peut s’agir ici d’éviction qu’au sens strict du mot : un droit réel quelconque, autre que-celui de propriété, ne peut porter atteinte au droit de jouissance du propriétaire que s’il est excercé, et, pour être exercé

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contre le gré de ce propriétaire, il doit avoir été reconnu en justice. hi

Nous n’avons donc qu’à nous demander si la constatation par justice d’un droit réel sur l'immeuble constitue une éviction ouvrant à l’acheteur un recours en garantie. Nous nous poserons cette question successivement pour le droit d’hypothèque, le droit d’usufruit, le droit d'usage, le droit d'habitation, le droit de superficie, le droit d’emphytéose, les servitudes prédiales.

À quels caractères allons-nous reconnaître s’il y a ou non éviction ?

La réponse à cette question se tire des principes que nous avons rappelés en commençant. Si la reconnaissance en justice du droit réel ne porte aucune atteinte au droit de jouissance de l’acheteur, le vendeur a rempli toutes ses obligations et ne peut être actionné. Si, au contraire, le droit réel restreint ce droit de jouissance, il y a éviction, et l’acheteur peut agir en garantie contre son vendeur.

Il est vrai que la privation de jouissance, provenant de l'existence d’un droit réel sur l’immeuble vendu, ne sera, la plupart du temps, que partielle ; mais l’acheteur n’en aura pas moins, dans ce cas, un recours en garantie contre son vendeur, car léviction partielle, comme l’éviction totale, lui ouvre ce recours. Ceci résulte de nombreux textes au Digeste (1). Le titre 11 de notre livre commence par ces mots : Sive tota res evincalur, sive pars, habet regressum emptor in vendilorem.

Pothier, dans ses Pandectes 2), traduit ainsi cette idée :