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apparente, soit qu'il ait formellement pris pour lui cette responsabilité, en déclarant le fonds OPTIMUS MAXIMUSQUE.

Nous avons déjà réfuté ces conclusions, lorsqu’en examinant le système de M. Maynz, nous avons démontré qu’on ne pouvait trouver dans les textes cette distinction entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes.

Nous ne retiendrons donc du système de M. Molitor que l’objection sur laquelle il s’appuie. Cette objection, d’ailleurs, n’est pas la seule que l’on puisse faire à la doctrine de Cujas.

Le texte de la loi 75, en effet, par ces mots : ob evictionem leneri non posse, nous semble refuser non seulement tout recours en garantie pour éviction, mais tout recours en garantie quelconque. Peut-on prétendre, comme le fait Cujas, que toute la force de la phrase réside dans le mot evictionem ? Peut-on dire que l’acheteur n’a pas, dans ce cas, de recours en garantie pour éviction, parce que les servitudes ne constituent pas des évictions ? Nous ne le croyons pas. La vindicatio servitutis est assimilée sur bien des points à la vindicalio proprielalis, et rien ne nous indique dans les textes que les Romains aient hésité à admettre qu’elle peut produire, comme cette dernière, une éviction. S'il en est ainsi, la loi 75 n’a certainement pas voulu distinguer entre les diverses espèces de recours en garantie que peut avoir l’acheteur, et les lui refuse tous.

C’est là l'avis de Doneau, lorsqu'il nous dit que cette loi 75 refuse à l'acheteur omnem regressum.

Ce sens, que nous donnons ainsi à la loi 75, semble encore plus manifeste, lorsqu'on lit avec soin la fin du texte.

Lorsqu'on à vendu le fonds wi maximus optimus, nous dit Vénuléius, func liberum ab omni servitute præstandum. Le mot præstare est employé par tous les jurisconsultes pour donner aussi bien ün recours èn garantie quelconque qu’un recours en garantie pour éviction. Vénuléius, dans ce passage, indique que si le fonds a été vendu wfi optimus maximus, l'achéteur peut, lorsque la vindicatio servitutis a triomphé, recourir en garantie contre son vendeur soit pour éviction, soit pour vices cachés. Le commencement du fragment qui fait opposition à cette dernière partie doit donc être interprété largement, et refuser à l’acheteur un recours de garantie quelconque.

Notre système n’a, d’ailleurs, rien de contraire à l'équité; car si le vendeur n’a pas promis qu’il vendait son fonds wi opltimus maximusque, c’est qu'il a entendu le vendre tel qu’il était, c’est-à-dire avec la charge des servitudes qui le grevaient. Telle est l’opinion de Celsus (1) : Cum venderes fundum, non dixisti ila ut oplimus maximusque, verum est, quod Quinto Mucio placebal, non liberum, sed qualis esset, fundum præstari oportere. Idem et in urbanis prædiis dicendum esl.

+ C’est ainsi que Doneau comprend ce fragment, lors- “qu’il nous dit : | US

Si fundum tibi vendiderim, neque dictum sit, liberuin fore, aut uti optimus maximusque est, {radiltus fueril: non necesse est liberum tradere ; sed qualis est, talem præstare oportet, ut idem auclores Sunt. FOIE

Cujas lui-même est de cet avis :

: St hœc formuta non est addicla, uti oplimus maximus-

re CO: -mr

que est, fundus præslari debet, qualis est ; id est, si liber est, liber, servus, si servus sit. |

Si le vendeur avait dit expressément qu’il vendait son fonds gualis esset, et si, plus tard, la revendication d’une servitude venait à triompher, on ne lui donnerait aucun recours en garantie, pas même l’action édilitienne: on ne doit pas la lui accorder davantage lorsqu'il r’a rien dit, puisque cette clause est alors réputée sousentendue.

Notre doctrine est donc celle-ci. L’acheteur, surpris par la constatation judiciaire d’une servitude, n’a aucun recours en garantie contre son vendeur, à moins que celui-ci n’ait déclaré expressément que le fonds vendu était libre de servitudes.

À cette règle nous apporterons cependant une exception, pour le cas où le vendeur a caché sciemment ou nié à l’acheteur l’existence d’une servitude : ce fait constitue un dol de sa part, et comme par le contrat de vente il s’est engagé purgari dolo malo, il peut être actionné. Toutefois, il n’est plus tenu si l’acheteur a connu la servitude, car alors le dol disparaît.

C’est ce que nous apprend Ulpien (1) :

Vendilor, si, cum scirel deberi servitutem, celavit, non evadet ex empto aclionem, Si modo eam rem emptor ignoravit. Omnia enim, quæ contra bonam fidem fiunt, veniunt in empti aclionem. Sed scire venditorem et celare sic accipimus, non solum si non admonuit, sed et si negavit servilutem istam deberi, cum esset ab eo quæsitum.

On pourrait croire que nous allons arriver aux mêmes

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conclusions que M. Molitor. L'acheteur ne peut plus agir en vertu du dol de son vendeur s’il a connu la servitude, si eam rem emptor non ignoravit : n'est-ce pas là ce qui arrivera inévitablement, lorsqu'on se trouvera en présence de servitudes apparentes, ces dernières étant réputées connues de tous ? Il en résulterait que VPacheteur ne pourrait plus recourir en garantie contre son vendeur qu’en cas de servitudes non apparentes.

Telle n’est pas cependant notre opinion. Dans le système de M. Molitor, la question de savoir si l’acheteur a connu ou non la servitude s'établit d’après des présomptions tirées de la nature de cette servitude : si elle est apparente, il l’a connue; si elle est non apparente, il l’a ignorée. Pour nous, au coutraire, c’est là une question de fait, dont la preuve doit être fournie par le vendeur : l’acheteur peut avoir connu une servitude non apparente ; il peut avoir ignoré une servitude apparente, par exemple, comme nous l’indique M. Labbé (), s’il a acheté sans visiter les lieux vendus. Nous avons donc de justes motifs pour repousser toute distinction entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes.

Doneau (2) résume le système que nous avons adopte dans les termes suivants : Servilules prædiorum si evincantur ab emplore, hic adversus vendilorem, qui emplorem non deceperit, nec de servilute affirmavit, regressum non habet, quia nec rei vendilæ, nec emolumenti partem habet.

Il résulte de ce qui précède qu’au moins dans cer-

(4) Revue pratique, t. xIx, p. 259.

(2) T. x, col. 1360.

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tains cas, l'acheteur, qui est évincé sur la constatation en justice d’une servitude, peut recourir en garantie contre son. vendeur : par quelle action pourra-til exercer ce recours en garantie? BTS RSS ‘Dans notre système, aucune difficulté sur éé point! l'acheteur aura le choix, comme dans les autres cas d’éviction partielle, entre l’action ‘empti et. l’action’ ex stipulalu duplæ; chacune de ces actions, comme nouùus le savons, lui procurera des avantages distincts; par l’action ex stipulatu, il obtiendra l’indemnité fixée d’avance; par l’action empli, des dommages-intérêts calculés sur le préjudice éprouvé: il se décidera à intenter l’une ou l’autre, suivant son intérêt.

Cette solution n’est-elle pas en contradiction manifeste avec la loi 61 d’Ulpien?

On l’a prétendu ; car cette loi, dit-on, par les mots quanti minoris, vise spécialement l’action guanti minoris. : Un bon nombre d’auteurs interprètent ainsi ce texte. ‘ La Grande Glose est en ce sens : Vendilor fundi eviclioném servilutlis præstat emplor, si quæ sérvilus in fundo ei vendilo evincatur, non ex empto actione, quæ in id quou interést concipitur, sed æstimatoria quanti Mminoris, si modo vendilor servilulem «a fundo deberi ighnoravil; nam si secus interest, tenèlur.

Tous les passages de Cujas, que nous avons nes donñent la même solution.

Doneau lui-même, dont nous avons jusqu'ici partagé l'opinion, semble comprendre ce texte de la même manière : De actione quanto minoris, quod scribit (Ulpianus) ita accipiendum est. Toutefois, dans la fin de ce même passage, il semble donner en même temps à l’a-

cheteur l’action. ex empto, ou tout au moins lui faire obtenir par l’action quanti minoris plus qu’elle ne procure dans les cas.ordinaires au demandeur. Et recte defendelur, eum qui dicat vendilorem quoties de servi: tutle agitur, semper præslare debere, quanto minoris res empta essel, non negare, quin aliquid amplius præs$tetur. Illud enim Semper .præstabil, hæc interdum.

Nous croyons, quant à nous, que la loi 61 ne peut nous empêcher d'accorder à Pacheteur les actions ermpti et.ex stipulatu, et non l’action qguanti minoris. Ulpien s’y demande quel sera le montant de l'indemnité que procurera à l’acheteur le recours en garantie, et il décide. que victus debet præstare quanti minoris emisset emptor, c’est-à-dire que l’acheteur obtiendra la différence entre ce qu'il a payé et ce qu’il aurait payé, s’il avait connu l’existence de la servitude. Il ne s'occupe nullement de: la question de savoir si cette indemnité s’obtiendra par. l’action ex emplo ou par l’action quanti minoris. Un texte de Paul () vient confirmer notre interprétation. Ce jurisconsulte, se plaçant au même point de vue qu’Ulpien, conclut que l’acheteur obtiendra ce dont la chose: vaut de moins, à raison de la servitude qui la grève. Sed SI SERVITUS (2) EVINCATUR, QUANTI MINORIS OÙ 14. præ. dium, lis æstimanda est.

. Si la loi 61 n’a pas pour but de déterminer par quellë action s’exercera le recours en garantie, il faut nous en référer, sur ce point, aux principes généraux. Däns. notre système, la garantie n’est due que si le fonds a été:

(2) Pour comprendre le texte, il faut substituer servitus à servus, qui: se trouve dans la plupart des éditions du Dipeste. Grande Glose : sed si seérvus; legendum --servitus. paie LAN

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vendu wti maximus optimus, c'est-à-dire en vertu d’une clause du contrat. Or, toute convention faite en même temps qu’un contrat de bonne foi est sanctionnée par l’action du contrat : l’acheteur ne pourra donc agir que par l’action empti ou par l’action ex stipulatu.

Qu’obtiendra-t-il ainsi ?

Aucun doute, s’il s’agit de l’action ex stipulatu : il aura la somme stipulée.

La question est plus douteuse pour l’action empti. Si on suit les règles ordinaires de cette action, l’acheteur obtiendra une indemnité égale à tout le préjudice causé, ia quod interest. Mais, en présence des textes de Paul et d'Ulpien, ne doit-on pas dire que l'indemnité sera seulement quanti minoris emissel empior ? Cette solution ne nous semble pas exacte. Nos jurisconsultes ont prévu, dans leurs textes, le cas le plus fréquent, celui où le 4 quod interest est égal à quanti minoris emisset emptor ; mais ils n’entendent nullement fixer un maximum, et si le préjudice causé par la révélation de la servitude est plus grand, l’acheteur obtiendra, comme dans les autres cas d’éviction, une indemnité égale à ce préjudice.

Notre solution est analogue à celle que nous donne Doneau dans le passage que nous citions tout à l’heure.

Nous irons plus loin, et nous déciderons que, dans le cas où le vendeur pourrait démontrer que la servitude rend absolument impossible la destination pour laquelle il avait acheté l’immeuble, il pourrait en faire l’abandon et demander la résolution de la vente.

Il ne nous reste plus, pour terminer, qu'à exposer l'intérêt qu’aura lacheteur à agir par l’action empti plutôt que par l’action guanti minoris. Sans revenir sur celui qui peut résulter de la différence entre les indem-