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plus fréquente était la suivante : un propriétaire vendait son immeuble en retenant l’usufruit; comme il conservait la possession, signe ordinaire de la propriété, il trouvait facilement un second acquéreur, qui, après avoir payé son prix, se voyait évincer par le premier. De graves abus de ce genre se produisirent (1), et des réclamations pressantes furent adressées au législateur.

On y fit droit en 1806, lors de la rédaction et du vote du Code de procédure civile. Aux termes des articles 834 et 835, les créanciers pourront faire inscrire leur hypothèque, tant que l’acte d’aliénation n’aura pas été transcrit, et même dans les quinze jours qui suivront cette transcription. C'était un retour que le législateur faisait, sans s’en douter ou sans paraître s’en douter, à la loi du 11 brumaire an VIT; car si les créanciers peuvent inscrire leur hypothèque dans les quinze jours de la transcription de l’acte d’aliénation, c’est que cette aliénation ne leur est pas opposable avant ce délai expiré.

Quoi qu’il en soit, le système du Code civil, à part cette exception, subsistait sur tous les autres points, et semblait regrettable en doctrine et en pratique; en doctrine, car il y avait quelque chose d’illogique à ce qu’un prêéteur de deniers pût s'assurer facilement de l’état hypothécaire d’un immeuble et n’eût aucun moyen de contrôler s’il se trouvait en présence du véritable propriétaire; en pratique, car les inconvénients qui en étaient résultés sous l’ancien régime avaient bientôt reparu, et les capitaux se détournaient peu à peu de la propriété immobilière. è

(4) Consulter : Arrêts cours de Toulouse, 28 décembre 1821 ; Nîmes, 41 juin 1807; Angers, 9 novembre 1818.

Des pétitions nombreuses furent présentées aux diverses Chambres qui se succédèrent dans notre pays, et de tous côtés on demanda à grands cris la réforme du système hypothécaire. Casimir Périer, en 1829, ouvrait un concours ayant pour objet cette réforme, et proposait un prix de mille francs au meilleur travail. Il écrivait aux journaux, le 5 février 1829 : Tous ceux qui s'intéressent à la prospérité sociale s'afftigent d'en voir le développement entravé par les vices de notre système hypothécaire, dont les principaux effets sont d'éloigner

les prêts sur immeubles et de maintenir la disproporlion considérable el fâcheuse qui existe entre l'intérêt dans les emprunts sur la propriété el celui que présentent les autres opérations de même nature. Le commerce el l'agriculture réclament également, dans cette partie de notre législation, des améliorations qui permettent d'étendre le crédit, dont l'un et l'autre éprouvent un si grand besoin, en l'assurant sur la base à la fois la plus large et la plus solide, sur la valeur immense du sol.

En 1848, une vaste enquête fut organisée par le gouvernement pour se rendre compte du mal et y porter remède. A la suite de cette enquête, un projet de loi fut présenté à la Chambre des députés en 1849 ; discuté en 1850 et 1851, il n’aboutit pas, à cause des troubles politiques qui agitèrent la France à cette époque. Le gouvernement impérial, voulant créer la société du Crédit foncier, ne le reprit pas en entier, mais en détacha un certain nombre de dispositions qui devinrent la loi du 23 mars 1855.

Cette loi reproduit le système de la loi du 11 brumaire an VII. La propriété est transmise à l'acquéreur dès que les deux consentements se sont rencontrés ; seulement,

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pour qu'il puisse opposer cette aliénation aux tiers qui ont des droits réels sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois, il faut qu’il fasse transcrire son titre.

Devons-nous admettre que les art. 1138 et 1583 du Code civil sont abrogés par cette loi de 1855 ? Nous avons répondu à cette question en montrant que ces articles règlent les effets de la convention de donner exclusivement entre les parties contractantes; ce n’est qu’à l'égard des tiers que la transcription est nécessaire pour transférer la propriété. Remarquons, d'ailleurs, que la loi de 1855 ne s’occupe que des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef du vendeur : ceci résulte des travaux préparatoires soit de la loi de brumaire, soit de la loi de 1855, et encore plus clairement du texte de l’art. 26 de la loi de brumaire, qui nous parle des tiers qui auraient contracté avec le vendeur. Les autres tiers, par exemple ceux qui ont des droits du chef de l’acheteur, restent sous l'empire du droit commun, qui est ici l’art. 1138. Le système actuel nous semble, en résumé, être le suivant : par l’effet de la convention, la propriété est transmise immédiatement à l’acquéreur; seulement, dans un intérêt supérieur de justice et d'équité, la loi lui défend d’invoquer son droit, jusqu’à la transcription, contre des tiers qui ont des droits réels sur l’immeuble.

La loi de 1855 ne s’est pas contentée de reproduire le système de la loi de brumaire; elle est allée plus loin. La loi de brumaire prescrivait la publicité pour les actes contenant fransmission d'immeubles ow de droits réels susceptibles d'hypothèque. Ges expressions comprenaient les actes translatifs de la propriété des immeubles, les

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actes translatifs d’usufruit sur un immieuble, et c'était tout. Elle n’imposait pas la transcription d’un acte constituant une servitude. Et cependant, une servitude diminue la valeur d’un immeuble : celui qui veut acheter cet immeuble ou qui veut prêter dessus a un intérêt capital à connaître l’existence de cette servitude. La loi de 1855 comble cette lacune dans son art. 2 : Sont également transcrils : tout acte constitutif d'antichrèse, de servilude, d'usage, d'habilalion...… La loi de brumaire était, comme on l’a répété souvent, une loi de crédit hypothécaire ; la loi de 1855 est une loi de crédil foncrier:

La transcription des actes d’aliénation présente donc dans notre droit un double intérêt : ce n’est qu’à partir de son accomplissement que la propriété est censée transmise à l’égard de tout le monde, etelle est le préliminaire nécessaire de la purge des hypothèques. Pour savoir si un acte doit être transcrit, il faut, en conséquence, envisager la question sous ces deux aspects.

Nous ne nous proposons pas d'entreprendre une étude aussi vaste ; nous nous bornerons à examiner la transcription spéciale des jugements d’adjudication, qui, par son importance pratique et les questions délicates qu’elle soulève, nous donnera plus que toute autre l’occasion d'appliquer et d'approfondir les principes généraux que nous avons exposés.

Nous diviserons notre travail en deux parties ; dans la première, nous rechercherons s’il est utile que l’adjudicataire fasse transcrire pour pouvoir opposer l’adjudication aux tiers qui ont des droits réels sur l’immeuble adjugé, et dans la seconde, s’il est utile qu’il fasse transcrire pour purger. Enfin, dans un appendice, nous exa-

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minerons si la transcription des jugements d’adjudication peut être utile à d’autres points de vue, quelles sont les formalités à remplir pour faire opérer la transcription par le conservateur des hypothèques, et quelles sont les règles de perception du droit de transcription édictées par les lois fiscales.