DANS LE DROIT ROMAIN

de reeheroher les antécédents de la théorie de l'emphytéose .

1. — C'est dans une constitution (1) célèbre de r empereur Zenon , que l'expression « jus emphyteuticum » apparaît pour la première fois avec un sens nettement déterminé. Dans les documents antérieurs, on la trouve plus d'une fois; mais la notion du droit auquel elle correspond est toujours sous-entendue. La constitution de Zenon nous présente le « jus emphyteuticum » comme un droit « sui generis » , dont elle veut donner une idée générale. Dans les autres documents, cette expression est presque toujours employée comme synonyme: elle semble n'avoir pas encore une signification propre.

(1) L. 4. C. J. dejur. emphyt,

2 PREMIÈRE PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

Ainsi^ dans la rubrique du titre 3 du livre vi des Pandectes, et dans le fr. 15^ § 1. D. qui satisd. cog. y on voit un rapport de synonymie positivement établi entre ces deux expressions a ager emphyleuticus » et i< ager vectigalîs » . Or, sous le régime de la constitution de Zenon, le contrat emphytéotique n'était en aucune manière restreint aux domaines municipaux ; et le « jus emphyteuticum » j quoiqu'il présente une grande analogie avec le « jus in agro vectigali » , s'en distingue néanmoins par des traits caractéristiques.

Ainsi 9 parmi les documents des Godes de Théodose et de Justinien , ceux qui se rapportent à notre matière et qui sont antérieurs à Zenon , nous montrent toujours le « jus emphyteuticum » dans un rapport très-étroit avec les terres des domaines impérial , municipal ou ecclésiastique. Une constitution (1) de Dioclétien et de Maximien semble même réserver la dénomination de « emphyteuticarîum prsedium » aux terres du domaine public , à F exclusion des terres du domaine municipal. Or toutes ces acceptions sont trop étroites , si l'on considère le sens que la constitution de Zenon at-

(1) L. 13. G. G. deprxd, et aliis reb. rmn, : a Eliam vectigale, vel patrimoniale sive emphyteuticum prœ- « dium, sine decrelo praesidis distrahi non licet...»

tribue à cette expression de « jus emphyteuticum».

Mais si la constitution de Zenon est le premier document dans lequel Temphytéose nous apparaisse comme une institution « sui generis » , il ne s'ensuit pas qu'on doive confondre la date de la constitution avec la date de l'institution ellemême. A vrai dire , Zenon n'a fait autre chose que fixer les idées sur xm point très-important et jusqu'alors très-incertain, la nature du contrat emphytéotique , et par suite , du droit qui en résultait: mais sa constitution suppose que l'emphytéose existait déjà et que Ton discutait sur sa nature.

2. — Il suit delà que, quelque intime que soit le rapport de l'emphytéose avec la situation politique et économique du Bas-Empire , et quoiqu'on puisse affirmer avec raison qu'elle a été une institution de cette époque , néanmoins ceux qui veulent se rendre un compte rigoureux de sa théorie doivent reprendre les choses de beaucoup plus haut.

Il est visible, en efiFet, par la seule inspection des^ sources (1), que le «jus emphyteuticum » procédé du « jus in agro vectigali » , au moins sous le

(1) Rubrique du titre 3, liv. vi des Pandectes : < Si ager veo < tigaiis , id est, emphy teuticarius. . . »

4 PREMIÈRE PARTIE. — DE l'eBIPHYTÉOSE.

rapport de la doctrine. En regardant de plus près, on reconnaîtra que l'institution nouvelle ne fut pas autre chose que Temprunt d'un moyen de mettre des terres en valeur que les particuliers firent à l'administration du domaine public.

Essayons de retracer rapidement l'histoire de ces antécédents de l'emphytéose.

Origine et destination primitive de l'ager publiais.

1 . — Quelque rares que soient les renseignements qui nous sont parvenus sur l'organisation municipale dans l'antiquité^ on peut affirmer, sans témérité, qu'il ne se forma jamais une cité, sans qu'une partie plus ou moins considérable de son territoire restât dans l'indivision : c'est-à-dire , propriété municipale (1). C'était en même temps une réserve pour le pâturage , qui aurait eu à souffiîrd'un partage du territoire entier; et le seul moyen de se procurer un revenu public, par la perception d'une légère redevance pour le droit ^'introduire les troupeaux dans les pâturages pu- 1>1|^ (2).

(1) A Rome , ce fut « l'ager publicus »; dans les municipes et les colonies, « Tager irectigalis » ; dans les circonscriptions germaniques, «la marche... »

(2) « Etiam nunc in tabulis censoriis pascua dicuntur omnia

2. — ^Rome eut donc, dès l'origine, un « ager publicus » ; et la tradition relative au partage du territoire par Romulus indique au moins que le domaine public en avait retenu une part considérable. Il était affecté à des droits d'usage et de parcours , dont la location , comme il vient d'être dit, forma longtemps l'unique revenu de l'état.

Mais cette destination exclusive ne pouvait durer toujours. Supprimât-on les causes politiques de l'augmentation du domaine public, il arriverait toujours un moment où les seuls progrès de l'agriculture diminueraient considérablement les exigences du pâturage et permettraient aux cités de donner à la plus grande partie de leur domaine une destination plus avantageuse.

Les terres du domaine public sont alors affermées.

s in.

de Vager publicus par les patrioîeni.

Oonoeffîon qa*îU en fiûfaîent à leurs elients.

Dans l'histoire particulière de Rome , cette révolution se produisit beaucoup plus tôt , à cause de l'extension rapide que la conquête fit prendre à « l'ager publicus » ; et la nature du gouvernement

ex quibus populus redilus habet, quia diu hoc solura yectigal fuerat. » (Plin. Hist. nat, xviii. 5.)

6 PREMIÈRE PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

de cette république donna à cette révolution un caractère particulier.

Maîtres du gouvernement, les patriciens s'attribuèrent exclusivement (1) le privilège de la location (2) des t^res du domaine public. Naturellement y ils ne s'imposèrent pas des conditions onéreuses. Au prix d'une légère redevance ^ qu'ils versaient dans le trésor public^ ils acquirent la propriété ^ sinon légale , au moins effective ^ de vastes étendues de terres.

Pour faire participer à ces bénéfices des plébéiens, qu'il eût été dangereux d'en exclure absolument, chaque patricien (3) distribuait à ses clients

(1) Niebuhr. HisL rom.j tom. 2, |». 18^ éd. allem., et ce passage de Tile-Live, VI. 37:

< ...Nec agros occupandi modum patribus anquamfore affirmabant. »

(2) n y a conlroyerse entre les auteurs (Niebuhr et Tigerstroem) prétendant, les uns, que la possession de «Fager publicus » n'était jamais le résultat d'une location, les autres, le contraire. Pour moi, j'avoue que je n'aperçois pas bien la différence entre la c possessio agri publici » et la location, puisque, d'une part , il est certain que la c possessio » était grevée de certaines redevances annuelles (App. i. 7. Tite-Live , xxxi. 13); et que, d'autre pari, il est avéré que la location de < l'ager publicus » conférait des droits analogues à ceUx qui seraient résultés d'une vente. (Hyginus et Festus. Voy. les passages de ces auteurs, cités par Vuy, De crigin, €t nat, jur, emphyt. ndt. 45. — CMnp. eod, iib. not. 16.)

(3) Festus, v** Patres. < Patres agrorum paries aiiribuebant tenuioribus , perinde ac liberis propnis. »

la plus grande partie du lot qu'il avait obtenu. Il n'est pasdouteux qu'il réalisait un bénéfice notable sur cette concession de seconde main. Toutefois , il pouvait encore la faire à des conditions modérées et avantageuses pour le preneur ; puisque lui-même tenait les terres en quelque sorte gratuitement de l'état.

Sïv.

Cb i— tète ptéeâire ée «etie poiief floa.

Ces concessions de seconde main , les patriciens ne pouvaient les faire , qu'à la condition sous laquelle ils tenaient eux-mêmes les terres de l'état, c'est-à-dire à titre de précaires et à la charge de les restituer, lorsque l'état en voudrait faire un autre usage* Ce risque se réalisait bien quelque-^ fois (1), et c'est pour cela que ces détenteurs du domaine public, même lorsque leur possession était immémoriale, n'étaient jamais* appelés que « possessores » ; mais , en fait , cette possession ressemblait bien à la propriété et se transmettait comme elle. On sait que la doctrine des interdits

(i) Orosiug. y. 18 : c Loca publica quae... in posseasionem ira- « dita erant, cogente inopia, yendita sunt. •

Gic. RtUl. 11 . 21 . cQui agrum Recénloriciim possident, yetustate « possessioûis se , non jure , miserieordia senatus, non agri con - « ditione, defendunt, nam illum agrum pubiicum esse fatentur. »

8 PREMIÈRE PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

dut sa naissance à la nécessité de protéger des droits nés de la possession de'« Tager publiais » , et dont le « jus civile » ne s'était pas préoccupé (1).

Iioeatson de Vager pMicua, ^- Son earaetère partiealier»

Il n'est pas de notre sujet de raconter comment et après combien de luttes obstinées, les plébéiens parvinrent à obtenir le droit de participer directement à la location de «l'ager publions ». Ce fut, sans doute , à partir de cette époque que cette location se régularisa , en prenant un caractère plus fiscal, et que s'introduisit Tusage de ces baux de cent ans , dont parle Hygînus (2) , et enfin de ces baux perpétuels , que les textes nous montrent ajipliqués aux terres du domaine public, k ager publions » (3), et plus fréquemment aux terres du domaine municipal des différentes villes, « ager vectigalis » .

(i) SaLy'igay ^Possessions § 12. — Niebuhr , p. 2, p, iôl et suiv., p. 170 et suiv., 2« édition allem.

(2) Hygin. De limit. constU, p. 205 de l'éd. des Scriptores rei agrarîx par Goesius :

«Qui superfuerant agri \ectigalibus subjecti sont, alii per « annos quinos, alii vero mancipibus ementibus , id est condu- « centibus, in annos centenos. »

(3) Fr. 11. §1. D. depubl. et vect. :

< Agri publici, qui in perpetuum locantur... »

En effet , il est facile de concevoir que les baux consentis par les cités doivent avoir une plus longue durée que les baux consentis par les particuculiers. Le grand avantage des baux de courte durée y c'est de ne pas entraver la circulation des biens : mais , en compensation , ils présentent un grave inconvénient. Le fermier ne cultive pas en bon père de famille la terre qui bientôt produira pour un autre que lui. Or, l'avantage est nul pour les cités , qui aliènent rarement ; et l'inconvénient est d'autant plus grave qu'elles ne disposent pas des mêmes moyens de surveillance que les particuliers. Aussi, quoique le bail ordinaire ne fût pas tout à fait inusité (1) à l'égard des terres du domaine municipal ou public , il est certain que le bail pour cent ans, et surtout le bail perpétuel, étaient beaucoup plus fréquents.

Cette différence dans la durée des baux en amena d'autres sur plusieurs points importants; et peu à peu il se forma une doctrine particulière pour ce genre de location. Elle donna naissance , au profit du fermier perpétuel, à un droit , « jus

(i) Hyginus, /oc. sup. lavd, fr. 1. D. «ê a/ger vectigalis. cAgri « ciîitatum, alii vectigales Yocantur,aliinon... Non vectigales « sunt, qui iia colendi dantur, ut privatim agros nostros colendos « dare solemus. »

10 PREMliRE PARTIE. — DE LEMPHTTÉOSE.

in agro vectigali » (1)^ bien différent du droit du fermier temporaire, plus étendu que le droit purement viager de l'usufruitier, et qu'on ne distinguait pas sans peine du droit même de propriété.