Déebéance pour oame de détérioration

1 . — D'après cette considération , on ne saurait hésiter à reconnaître, dans la détérioration de la chose par l'emphytéote, une cause de déchéance.

Sans compter que cette décision n'a pu soupir aucun doute , aussi longtemps que le contrat emphytéotique a été traité comme un louage (1) , on peut citer une constitution de Justinien , qui prononce formellement la déchéance de l'emphytéote pour cette cause (2).

Il est vrai que ce texte est spécialement relatif à l'emphytéose des biens ecclésiastiques ; mais rien, dans les termes de la constitution , n'autorise à penser qu'il s'agisse d'une dérogation au droit commun ; et M. Vuy fait très-bien remarquer (3)

(i) L. 3. G. J. de locato.

ciËde, quam te conductam habere dicis, si pensionem domino in solidum solvisti, invitam te expelli non oportet, nisi..., aut tu maie in re locata versata es. »

(2) NoY. lao. C. 8. auth. qui rem, G. de SS. Eccles.

(3) Vuy. op. laud., p. 20i.

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que , si Justimen avait par cette disposition introduit la moindre innovation , il n'aurait pas manqué de le dire.

2. — Cette cause de déchéance admise, on a longuement discuté la question suivante : que faudrait-il décider , si, d'une part, un emphytéote avait fait subir au fonds de graves détériorations ; mais que, d'autre part, il y eût fait des améliorations considérables?

M. Thibaut (1) , dans une dissertation spéciale , a donné l'analyse des moyens qu'on faisait ordinairement valoir à l'appui des diverses solutions proposées.

Hellfeld , d'après Carpzov, pensait que F emphytéote devait être privé seulement de la partie du fonds qu'il avait détériorée ; mais cette opinion est évidemment insoutenable, en présence des termes de la novelle 120 C. 8 (2), quelle que soit, d'ailleurs, la valeur morale de ce motif, que la peine ne doit pas être plus grande que la faute.

Leyser était d'opinion qu'il ^'opérait une sorte de compensation , et il appuyait cette opinion sur

(1) Essais, t. il. Dissertation xv. §2.

(2) € Et antiquum statum locatœ Tel emphyteuticse rei exigere, « et ejicere de emphyteusi sive de locatione, non valentem de « imponematis actionem aliquam contra venerabiles domos

.>.jnovere..' »

DE l'eMPHTTÉOSE DANS LE DROIT ROMAIN. 83

divers textes du droit romain (fr. 11. in fin. D. de neg. gest. (1); fr. 45. § 13 (2) D. de jure /î«ct); mais Bmî soutenait que ces textes n'autorisaient en aucune façon la compensation proposée ^ et il insistait sur les termes absolus de la noveUe pré-citée.

Tel est l'état dans lequel M. Thibaut a trouvé la question. Il a fait observer avec raison que Buri avait réftité les mauvais arguments de Leyser^ .mais qu'il n'avait pas établi sa propre opinion. Partant ensuite de cette idée, que, détériorer une chose, c'est en diminuer la valeur, il a conclu que l'emphytéote n'était pas dans le cas de la déchéance, lorsque les améliorations faites prévenaient la diminution de la valeur totale, qui aurait pu résulter, sans cette circonstance, des dégradations commises.