XXXI V

ConelasioD. — Idée générale de l'emphytéose.

1. —Nous avons recherché dans les sources originales les éléments d'une théorie complète de l'emphytéose.

On a pu remarquer que plus d'im détail de doctrine avait été transporté de la théorie de certaines institutions ^ l'usufruit et la location perpétuelle par exemple , dans la théorie de l'emphytéose. Il aurait été faeile de &ire , en outre , plusieurs rapprochements entre l'emphytéose et le colonat, antre institution contemporaine (1). Mais la recherche des analogies nous aurait emportés trop loin. Nou^ avons dû nous en tenir aux rapprochements , qui étaient indispensables pour marquer la progression des faits et la filiation des idées.

Entre l'emphytéose et quelques autres institutions, il existe certainement de grandes ressemblances dans la doctrine : on peut signaler une grande analogie dans les situations , qui résultent

(1) M. Laboulaye, Hist, du droit de propriété foncière en Occident, liv. ii, ctiap. xviii, semble supposer quMl existait entre le colonat et Temphytéose une affinité qui n'a pas été suffisamment signalée par les auteurs; mais il ne la fait pas connaître.

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des unes et des autres. Toutefois on ne saurait méconnaître 9 dans la théorie de l'emphytéose, le caractère d'une véritable originalité.

Noios n'avons pas à rechercher la raison de cette originalité dans la situation économique et politique de Tétat romain, au Bas-Empire. Il est évident que cette situation, sans exemple dans F histoire , devait aboutir à des institutions inconnues aux temps précédents (1). Nous nous attacherons seulement à faire ressortir le caractère juridique, par lequel l'emphytéose se distingue de toutes les institutions y plus anciennes ou contemporaines , qui tendaient à établir entre un propriétaire et une autre personne une situation plus ou moins analogue à celle qui résultait de l'emphytéose.

2. — C'est incontestablement à la doctrine de l'usufruit que la théorie de l'emphytéose a fait les emprunts les plus considérables. L'analogie des situations, auxquelles l'une et l'autre institution cor-^ respondent, rendait ce résultat inévitable. Dans les deux cas , il y a fractionnement du droit de propriété, dont les différentes prérogatives se trouvent , réparties delà même manière entre deux personnes .

(1) Cette situation de Tétai romain est parfaitement décrite par M. Laboulaye, Op, laud,, liv. ii, chap. xv-xx, et par M. Lehuërou, Institutions mérovingiennes^ liv. i, chap. viii.

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L'usufruitier et Temphytéote possèdent avec la même indépendance et défendent par les mêmes moyens les attributs de la propriété qui leur sont t^chus en partage. Toutefois^ la différence qui se* pare les deux institutions est profonde. Quelque fréquent que soit le cas d'usufruit, ce n'est jamais qu'un accident : la relation qu'il établit entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toujours temporaire. Au contraire, dans le cas d'emphytéose , la même division des attributs de la propriété se présente avec un caractère essentiellement permanent : la condition de l'emphytéote n'est pas moins définitive que celle du propriétaire. Aussi les destinées des deux institutions sont-elles bien différentes. L'emphytéose fut, au Bas-Empire, un expédient des propriétaires ruinés. Â une autre époque, nous la verrons devenir, pour le propriétaire de vastes domaines, un moyen d'accroître sa richesse (1) ; mais toujours elle suppose un état anormal de la propriété foncière. L'institution de l'usufruit, au contraire, n'est point le résultat d'un état particulier de la richesse publique. Elle se rattache à des situations de famille , qui se prér sentent sous tous les régimes, et à des combinaisons d'intérêt privé , que multiplie le développe-

(1) Laboulaye, opère laudato, liv. vi, chap. viii.

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ment de la prospérité générale. Il n'y a peut-être pas une seule législation à laquelle elle ait été étrangère, et elle a une place assurée dans tous les codes avenir (1).

5. — Une diflFérence d'une autre nature et peutêtre plus profonde, distingue l'emphytéose de ces concessions d'une durée indéterminée, que l'état faisait à des particuliers de ten*es dépendantes du domaine public {ager publicus), à la charge d'une . légère redevance annuelle. Cependant, la ressemblance extérieure pourrait paraître plus grande que dans le cas d'usufruit. Mais, au fond, ces concessions n'étaient pas autre chose que le « precarium » (2), cette institution du plus ancien droit romain , usitée entre simples particuliers. C'était une relation de fait plutôt qu'un rapport de droit (3). De même que le «precarium » , la concession d'une

(1) Comp. préface du Traité de tusufruit, par M. ProudhoD.

(2) Sur le « precarium », comp. Savigny , Traité du droit de possession, §42.

(5) Si celui qui possède , k titre de précaire, refusait de rendre la chose k la première réquisition de celui qui lui a fait la concession , sa possession devenait « iojusta » ; il ne pouvait plus réclamer la protection du Préteur.

C'est seulement k raison de cette circonstance que Ton peut dire qu'il existait un rapport de droit entre le concédant'et le concessionnaire.

Comp. Savigny , opère laudato, p. 557 et 558 , note i (6« édition).

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portion de « l'ager publicus » était une grâce : dans les deux cas, le possesseur était à la merci du propriétaire (1). L'existence de semblables concessions a bien pu devenir Foccasion du développement de certaines institutions de droit fort importantes ; mais ces institutions concernaient surtout les rapports des concessionnaires avec les tiers (2). Â l'égard du propriétaire, leur possession était le résultat d'une pure tolérance et pouvait cesser par l'effet d'un simple changement de volonté. On aperçoit , au premier coup d'œil , quel intervalle sépare cette institution de l'emphytéose. La con-cession d'une portion de « l'ager publicus » par l'état à un particulier établissait entre eux un rapport de patron à client. L'emphytéose constituait un contrat synallagmatique, dans lequel les droits^ et les obligations de chaque partie étaient rigoureusement déterminés.

4. — L'institution du bail perpétuel présente, avec l'institution de l'emphytéose, une analogie

(i) Fr. 2, §3, D, deprec. Habere precariè videlur, qui possessionem \el corporis, vel juris adeptus est, ex hoc solummodo causa, ut preces adhibuit et impetravit, ut sibi possidere aut uli liceat.

Comp. le passage de Cicéron, sur la conditiou des possessores agri publid, rapporté suprà, p. 7, note 1 .

(2) Comp. Savigny, opère laudato, § 12, o.

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irrécusable et fondée sur de véritables rapports de droit. Il y a également, en tr' elles et l'état général de la propriété foncière, une liaison nécessaire. Aussi avons-nous va que , dans le drcrit romain , le bail perpétuel avait été en quelque sorte le précurseur de l'emphytéose. Toutefois , il a fallu plus d'un siècle pour franchir la distance qui sépare ces deux institutions (1). Il y a sans doute un grave danger pour le propriétaire à régler à perpétuité les conditions de la location de sa chose. Mais , en dernière analyse, la clause de la perpétuité, insérée dans un bail, ne le dénature point : ce n'est qu'une mesure d'administration, bonne ou mauvaise, suivant les circonstances. Le bail est toujours , pour le pro- \ priétaire , un mode de jouir de sa chose : le fer- \ mier, temporaire ou perpétuel , exploite comme \ son agent et son représentant. Le loyer, dans l'un 1 et l'autre cas, est censé représenter le . reyenujciet^ : du fonds. Dans l'emphytéose, au contraire, il y a / démembrement de la propriété. L'emphytéote par-/ ticipe aux bénéfices comme aux attributs de lai condition de propriétaire. Le canon emphytéoti-|

(1) Après la location perpétuelle, appliquée à « l'ager vectigalis » et aux fonds du domaine impérial , s'est présentée cette situation , caractérisée par l'expression de c jus privatum salvo canone ».

Gomp. suprà, § 9, 10 et 15 de la première partie.

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que n'a jamais été considéré comme représentant le revenu du fonds, réglé à forfait entre le propriétaire et Temphytéote. C'est le prix de Faliénation, que le propriétaire a faite en sa faveur, d'une portion* considérable de son droit. Il ne subit aucune réduction proportionnelle, dans le cas de perte partielle du fonds.

3. — On ne saurait méconnaître que la répartition des prérogatives de la propriété entre l'emphytéote et celui qui retient exclusivement le titre de propriétaire , établit une sorte de prééminence au profit de ce dernier. Mais il ne faut pas se méprendre sur le caractère de cette prééminence : c'est le résultat d'un rapport de droit librement accepté. L'emphytéote n'a pas seulement des obligations envers le propriétaire ; il a des droits dont aucun obstacle ne gène l'exercice. La prééminence de la condition de l'un, Tinfériorité de la condition de l'autre se restreignent dans l'exécution du conti*at emphytéotique. Aussi n'y a-t-il aucune comparaison sérieuse à établir entre la condition de l'emphytéote et celle du colon (1). Cette dernière constitue beaucoup plutôt un état de la per-

(1) La condition des < coloni » du Bas-Empire a été exposée par M. de Sayigny , dans une dissertation spéciale et apj^rofondie.

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sonne (1) cju'un rapport de droit proprement dit. Il est bien vrai qu'en règle générale le colon ne peut pas être arraché à sa condition par le propriétaire. Il est également vrai que cette condition ne peut pas être arbitrairement aggravée par une augmentation de la rente, que le colon doit acquitter. C'est en cela que consiste la ressemblance de sa condition avec celle de Temphytéote. Mais cette ressemblance est purement extérieure. Â proprement parler , le colon n'a pas un droit acquis à la jouissance d'une certaine parcelle de terre : il y est attaché comme un instrument d'exploitation. Ce qu'on serait tenté de prendre, au premier aspect ,

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M. Zimmern, dans son Histoire du droit romain^ a résumé tous les travaux de ses devanciers sur ce siyet. f^oy, % 251 .

L'institution du colonat, étudiée par ces deux auteurs sous un point de vue exclusivement juridique, a été envisagée, en outre, sous d'autres rapports, par M. Guizot, Hist, de la civilisât, en France, cours de 1830, 7» leçon, et par M. Laboulaye^ op, laud»^ Hv. II, chap. XVIII.

Gomp. aussi la préface du Traité du louage, par M. Troplong.

(1) Ce qui le prouva, c'est moins l'impossibilité où se trouvaient les colons d'aliéner leur pécule sans l'autorisation du patron (G. unie. G. Th. necoUmtis* V. 11), que l'impossibilité où ils étaient, en thèse générale, d'intenter contre leurs patrons une action judiciaire. (G. 2, G. J. in quib, caus. coloni, infine,)

En effet, la G. 2, G. J. de omni agro déserta, prouve que les fermiers perpétueb de < fundi patrimoniales » ne jouissaient pas d'une faculté illimitée d'aliéner leurs biens personnels.

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pour des droits qui lui sont reconnus par la loi^ n'est que des précautions qu^elle prend contre l'avidité des propriétaires^ dont les exactions auraient promptement fait disparaître une classe de personnes qui, presque seule^ fournissait à l'agriculture des laboureurs^ à l'armée des soldats^ au fisc une base précieuse pour l'assiette de l'impôt (1).

En résumé^ le caractère essentiel de Femphytéose ne consiste pas seulement dans le démem* brement du droit de propriété dont les attributs se partagent entre deux personnes : il faut que ce démembrement constitue pour l'emphytéotê et pour le propriétaire une condition définitive. Il est bien vrai que l'emphytéose établit une sorte de prééminence du propriétaire sur l'emphytéotê ; mais cette relation n'affecte pas l'état des personnes. Le contrat emphytéotique n'est donc pas autre chose que la combinaison de deux institutions de l'âge classique du droit romain : l'usufruit et la location perpétuelle. Cependant il aboutit à un résultat qui répugnait profondément au génie du droit romain.

; (i) C'est ce qui a été parfaitement compris et 4émoatré par ^ M. Zimmern, opère Itmdato, t. I, 2« part., p. 856, in fine ^ et note 43.

Ucite la G. 7, G. J. deagric.^ei la G. il, G. J. Commun, utr. jud.y qui contieiment les mêmes décisions, tant à Tégard d'esclaves proprement dits , qu'à l'égard des colons.

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Aussi, la tendance à la consolidation est-elle manifeste. Sans parler du droit de retrait^ accordé au propriétaire dans tous les cas d'aliénation , il ne faut pas chercher une autre explication de cette multiplicité de déchéances qui menacent Femphytéote.

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