TROISIÈME PARTIE

DE L'EMPHYTÉOSB DEPUIS LA CHUTE DE L'EMPIRE D'OGCIDENT jusqu'à L'AYtTVEHENT DE LA FÉODALITÉ.

Idée générale de l'histoire de l'emphyiéose pendant eette

période.

L'histoire de l'emphytéose ne doit pas être confondue avec l'histoire de la théorie romaine de l'emphytéose.

Si on la réduit à ces proportions , nulle période historique n'est moins digne d'attention que celle dans laquelle nous entrons. Il suffirait de rappeler ce*résultat général ^ acquis à l'histoire par les travaux de M. de Savigny (1) , qu'à aucune époque le^ droit romain n'a été étranger au moyen âge. D'ailleurs la recherche pénible des textes, qui font une mention spéciale de l'emphytéose, n'offi'irait plus qu'un intérêt de curiosité. Il ne faudrait même pas croire que, partout où le mot se rencontre, il se

(1) Histoire du droit romain au moyen âge, — Traduction de M. Guénoux, 5 volumes.

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réfère à l'institution du droit romain. On remployait souvent comme un terme générique , applicable à toutes les concessions héréditaires , distinctes de la transmission de la propriété (1).

Mais si l'on fait consister l'histoire de l'emphytéose dans l'étude des institutions, qui reproduisirent successivement et avec plus ou moins d'énergie les caractères essentiels de l'institution romaine; la période historique , qui se place entre la chute de l'empire d'Occident et l'avènement de la féodalité , présente des résultats d'une très-grande importance. Ils doivent être étudiés avec d^autant plus de soin qu'ils ont plus d'originalité.

Il ne s'agit pas simplement de constater de légères déviations, des modifications de détails introduites par les mœurs germaniques et les acci-^ dents de la conquête dans la relation emphytéotique. Il est vrai que quelques-unes des institutions nouvelles , dont nous allons nous oc^îuper , semblent ne présenter d'autre différence que celle de la dénomination. Mais la plupart diffèrent de l'emphytéose autant que la nature des choses le comporte. Au fond, elles se résolvent toutes en un phénomène identique.

(i) Eichorn, Histoire politique et juridique (TMemagne , § 368, t. II, p. 717, 4« édition.

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Ce qui distingue la théorie romaine de Femphytéose, c'est que le rapport de droit entre les deux personnes y qui se partagent la propriété du même objet y est absolument indépendant de la condition de ces personnes. Il n'en est pas une suite et il n'exerce sur elle aucune influence.

Après l'invasion germanique , il y a presque toujours une liaison étroite entre ce rapport et l'état des personnes. Les nuances, souvent délicates, qui servent à distinguer les institutions dont il est question , dérivèrent originairement de la condition des personnes, entre lesquelles ce rapport s'est étaUi. On ne tarda pas à prendre en considération y pour déterminer l'état de la personne , plutôt le titre de concession de sa terre que son origine et ses antécédents (1).

L'emphytéose était une anomalie dans le droit romain : ce fut la misère publique qui l'y introduisit. Le propriétaire ne trouvait plus de fermier :

(1) Gomp. Guizot, Essais sur t histoire de France, 4« Essai, p. 89, édit. de 1825.

Laboulaye, Histoire du droit de propriété foncière en Occi* denty liv. vi, chap. i.

« Servi, qui honorati bénéficia et ministeria tenent vel

in vasallatiohoûoratisunt. »

Capitulairé du roi Pépin, année 795. Baluze, I, p. 541 .

A^oy. cependant Beaumanoir, chap. xlviii, des fiés vilains , n" 1 , Édit. Beugnot, t. II, p. 254.

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il proposa au cultivateur de l'associer à la propriété. Mais au Bas-Empire un pareil marché était ruineux. L'emphytéose fut un expédient plutôt qu'une ressource.

Les institutions du moyen âge , qui correspondent àTemphytéose^ constituent le régime commun de la propriété foncière. Elles ne procèdent pas non plus de la même cause : si la nécessité ne fiit pas sans influence sur leur développement , leur véritable origine doit presque toujours être recherchée dans les mœurs germaniques. Leurs destinées ne furent pas moins différentes. Ce fut par elles que l'ordre s'introduisit dans ce chaos anarchique^ d'où sortit lentement la féodalité (1). Ce sont elles qui ont servi de point de contact entre la masse des hommes libres et les classes asservies. Elles ont ainsi préparé une alliance que le monde n'avait pas encore vue se réaliser et dont ce n'est pas ici le Heu de rappeler les résultats.

Au surplus j on ne saurait méconnaître dans ce nouvel état de choses la persistance et l'influence de la tradition romaine.

l\) Ce résultat a été signalé et expliqué par M. Guizot, daus ses -A» et5« Essais, op, laud, — Laboulaye, liv. viii, chap. v; Itv. x, chap. Il et \i.

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On sait que Finyasion germanique n'eut pas pour conséquence l'extermination ou l'asservissement de la population romaine. Cette population conserva son droit privé et une partie notable de ses institutions (1). L'ascendant d'une civilisation supérieure, et surtout le crédit du clergé , plus grand sur les Barbares que sur les Romains, donnèrent au droit des vaincus une grande influence sur la législation personnelle des vainqueurs ; plus tard les législations personnelles des populations diverses, qui habitaient les mêmes contrées , se combinèrent et donnèrent naissance aux différents systèmes de droits territoriaux : le droit romain entra comme élément nécessaire dans ces combinaisons (2). Dans les pays même où il n'eut qu'une part imperceptible dans la formation du droit territorial , il ne tarda pas à exercer une très^grande influence sur le développement de la jurisprudence, ^ce à la renaissance des études juridiques , dont il devint le principal objet. De cette manière , il devint le droit subsidiaire de presque tous les pays dont il n'était pas le droit commun.

{i)CompAiii^ré('àce de l'Histoire du droit romain au moyen âge, par M. de Savigny.

(2) Savigny, op, laud.^ 1. 1, chap. m, § 48 et suiv.

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Mais ce dernier résultat ne se place point entre la chute de l'empire romain et Fayénement de la féodalité ( 1 ) • La période dans laquelle nous entrons, est celle de la co-existence des éléments divers qui devaient plus tard s'appiler (2) dans cet ordre qui ftit la féodalité. On y distingue aisément les institutions d'origine germanique et celles qui procèdent plus ou moins directement du droit romain, mais qui prirent alors le caractère par lequel elles se rapprochent de Femphytéose.

9e l'emphytéose proprement dite.

Nous avons vu que Femphytéose n'avait pas été considérée comme contrat du droit commun longtemps avant Tempereur Zenon. On a remarqué que deux constitutions, sur trois qui composent au code de Justinien le titre « de jure emphyteutico » , étaient émanées de ce dernier empereur. D'après cela, onnè devrait guère s'attendre à rencontrer cette institution dans les temps postérieurs à l'invasion germa* nique. Cependant, il ne faut pas oublier que, dans le

(i) Falck, Encyclopédie juridiqtte , traduite par M. Pellat ,

(2) C'est par cette expression, empruntée à Montaigne, que M. Guizot a caractérisé l'avènement de la féodalité, op. Umd, , p. 349.

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court intervalle qui sépare la chute de l'empire des Ostrogoths de rétablissement de la domination des Lombards, Justinien gouverna l'Italie et qu'il s'empressa d'y faire publier ses recueils officiels du droit romain (4),

Ce qui pourrait faire penser que l'emphytéose du code Théodosien est la seule que le moyen âge ait connue , c'est que tous les documents qui repro* duisent cette expression se rapportent à des biens ecclésiastiques (2). Il est même remarquable que l'auteur du traité complet du Droit romain usuel, intitulé <!^ Pétri exceptionesyy, ne fait mention de l'emphytéose qu'en traitant de cette sorte de biens (3) et qu'il ne la rappelle pas en parlant des conventions , usitées entre particuliers. Mais cette induction est démentie par les faits : car la règle , rapportée dans ce recueil , est précisément empruntée au droit de Justinien.

(1) PragmaticasanctioJustinianiimperat, annt554,ch. xi.

(2) f^oy, entre autres:

Troisième addition aux Gapitulaires de l'édition de Baluze, cap. Lvi, deSanctis Ecclesiis; — Baluze, I, p. 466, et encore p. 1173. — Cap. X du Synodus Pontigonensis. — Baluze, II , p. 241. — Cap. XLiii des Capitula excerpta ex lege Longobardorum, — Baluze, II, p. 341 ; I, p. 690.

(3) Ce petit traité se trouve dans l'appendice, à la suite du dernier volume de l'ouvrage cité de M. de Savigny. — Voy. lib. i, chap. Lx, de Rébus Ecclesix*

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S ni.

Ihi « UbeUarim eontraetos >.

Parmi les novelles de l'empereur Léon , il s'en trouve une , qui , d'après la rubrique ^ semblerait s'appliquer à l'emphytéose du droit commun. Elle est intitulée : « de perpetuis emphyteusibus » • En la lisant avec attention, on reconnaîtra qu'elle se rapporte à un contrat analogue y mais distinct.

Voici les termes de cette Novelle (1) , dans la traduction latine :

a .... Narratum est...., quum domus in em- « phyteusin datae sint, jam tempore pacto decurc( so, et locationis termino , et possessionis reno- « vatione instante, non fieri statutam aliquam « solutionem, quam peculiari nomine séac^éxTixov « vocant, sed ut praepositis pro ipsorum avaritia ce yisum sit, ita talibus exactionibus domuum « possessores peraegravari. Id igitur et omnibus « quidem grave existere, longe verô gravissimum « pauperioribus esse videntes, propterea quod ita c( ipsis durior egestatis nécessitas imponitur , ne « id amplius fiât, lege cavemus, sed ut certa quan- « titate ad duplum emphyteutici canonis consti-

(\) Imp, Leonis Aiigust, novel, constitut, , xii/.

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c< tuenda solutio definiatur, adscripta scilicet om- « ni illatione in locationis instrumentis, et domui « nulla novatione allata, née yero in proprium a praepositorum qusestum interyersa, dum illi non <x ut domuum utilitati consulant , sed ut sceleste « sibi lucrum parent , illam rem fadunt. »

On peut remarquer que la concession dont parle ce texte se distingue de l'emphytéose du droit commun sur deux points : T elle est nécessairement temporaire^ et le terme en est précisément fixé ; 2*" le renouvellement de la concession peut être exigé par le concessionnaire, à la charge de payer une somme, fixée de plein droit au double du canon annuel.

2. — Les anciens auteurs rapportent cette constitution à une concession , qu'ils désignent par les mots de «libellarius contractus » (1).

On ne peut pas se dissimuler que, dans F acception vulgaire, cette dénomination n'a pas un sens aussi précis que celle de l'emphytéose. Dumoulin nous apprend qu'on s'en est servi comme d'un terme générique, et même très-élastique (2). Ce-

(1) Cujacii Récitât, solemn. , ad titul. cod. de jure emphyteutico,

(2) Dumoulin, sur la Coutume de Paris^ § 73, n« 42. Le Capitulaire , déjà cité, du c Synodus Pontigonensis » (Bal. , II,

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pendaat il paraît qu'on l'appliquait le plus souvent à un mode de eoncession dont Cujas donne l'idée suivante (1).

C'était une sorte de vente , dans laquelle la chose était transférée « jure venditionis » , moyennant une somme une fois payée et une redevance annuelle. Seulement la vente n'était £dte que pour une période, à l'expiration de laqudle Tadieleur ou ses héritiers, s'ils voulaient conserva leur possession, étaient obligés de radietei* la chose à un prix déterminé d'avance par le contrat, sinon fixé par le juge.

Ainsi le a libellarius contractus i> n'était pas, comme le contrat emphytéotique , une concession intermédiaire entre la vente et le louage : c'était une vente projM^mentdite, etde là on peut conclure que ce contrat donnait naissance à des droits plus étendus que ceux de l'emphytéote. Par exen^Ie , il n'y aurait pas eu lieu aux distinctions que nous av(H3s dû Êdre sur la question de savoir isi Feml^ytéote avait le droit de constituer des servitudes ; la propriété n'était pas fractionnée : elle était véritablement transférée sous la condition résolutoire

244) parait établir une assimilation entre cette concession et Temphytéose : « Libellario vel emphytetUicariojure.,, *

(i) Loco laudaio.

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que Facheteur payerait la rente annuelle et^ en outre y une certaine somme à chaque renouvellement du titre (1).

Il suit encore de cette grave di£férence entre Femphytéose et le c( libellarius contractus » que , dans Fhypothèse de ce dernier contrat, Facheteur n'était pas obligé de payer au vendeur un cinquantième du prix ou de la valem* de la chose, s* il lui plaisait de F aliéner. En un mot, il n'y a aucune conclusion à tii*er du régime de Femphytéose à celui du « libellarius contractus » .

Cependant il est impossible de méconnaître Fanalogie profonde qui existe entre les deux situations (2). Elle devait être ostensiblement d'autant plus grande que le « libellarius contractus » semble n'avoir été autre chose qu'un moyen d'éluder la prohibition d'aliéner les biens de l'Église. Il fallait donc que celle-ci conservât le titre de propriétaire.

(1) Par celle combinaison , on donnait à une véritable aliénalion le caraclère d^une concession temporaire. Aussi Tempereur avait-il intitulé sa constitution < de perpetuis emphyteusibus ».

(2) Ducange, v® Ubellus.

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