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CoDelusioB.

Telles furent les institutions , qui reproduisirent le phénomène emphytéotique pendant les premiers siècles du moyen âge : elles servent de transition entre l'emphytéose proprement dite et les institutiens de même nature , que nous présente la période féodale. Nous n'avons pu préciser le caractère propre de chacune d'elles, sans être quelquefois amené à distinguer ce que les contemporains avaient confondu. Plusieurs de nos distinctions reposent sur des nuances fort délicates. Cependant

(1) En effet, nous ayons yu que tel était le droit dans l'origine, et ce fut en ce sens que le droit féodal se prononça définitiyement.

(2) Laboulaye, liy. yi, chap,. ix — CapUul., ii, ann. 813, cliap. xyi. — Baluze, 1, 510.

DE l'kMPHYTÉOSE DEPUIS LA CHUTE, ETC. 217

nous espérons qu'on les jugera conformes à la réalité débfaits, sinon aux idées des contemporains, et qu'on ne trouvera pas de double emploi dans nos divisions.

Il serait déplacé de vouloir tirer quelque conclusion générale d'un ensemble de faits aussi divers que ceux dont nous venons de terminer Tétude ; contentons--nous de remarquer que cette diversité tendait à se simplifier tous les jours. Deux causes concoururent à ce résultat : l"" l'influence du droit romain, qui introduisit à la fin une sorte d'uniformité dans le régime d'institutions d'origines si différentes; 2* l'oppression même des seigneurs féodaux qui cessèrent bientôt de tenir compte de ces nuances, par lesquelles la condition du «mansoarius » se distinguait originairement de la condition du « litus et, d'autre part, de celle du «commendatus » . Par là , ils ramenèrent à une condition unique ces différentes classes de personnes. Il faut encore le répéter, avec MM. Guizot et Laboulaye (1), cette assimilation s'accomplit en définitive au profit des plus maltraités. Lorsqu'en vertu de la maxime <c nulle terre sans seigneur » des territoires étendus durent reconnaître la suze-

(1) M. Guizoi, 5" Essai, passim,— Laboiilaye, liv. vin, chap. v.

218 TROISIÈME PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

raineté d'un même seigneur , il devenait impossible que tous les propriétaires fussent ftaités en serfs : la tendance fat, au contraire , de considérer indistinctement toutes ces redevances comme le signe de la sujétion : de là cette modicité du cens proprement dit, qui a donné lieu à des explications si bizarres.

Dans cette combinaison progressive, facilitée par le droit romain , la prépondérance appartient évidemment aux éléments germaniques. C'est ce qui rend raison des altérations profondes de là théorie romaine dans les écrits des glossateurs. Une propriété, imparfaite à la vérité , a remplacé le simple «jus in re aliéna» • Les redevances ne font plus la matière d'une obligation personnelle : ce sont de pures redevances foncières, auxquelles on peut se soustraire par l'abandon du fonds. Enfin la commise pour défaut de payement n'est plus qu'une vaine menace.

Tel est le nouvel état de choses , parfaitement

caractérisé par la célèbre distinction du « domi-

nium directum » et du « dominium utile » , que les

glossateurs transportèrent avec tant de bonne foi dans le droit romain.