Les avantages, que procurait au proprié

(i) yoy» les notes de de Laurièrc sur les art. 99, 100, 101 de la Coût, de Paris.

(2) Comp. Répert., y» Hypothèque^ sect. 1 , g 16, et Poth., op. laud.j n. 104 in fine.

Cependant de Laurière dit positivement le contraire dans sa note sur Tart. 102 de la Coût, de Paris.

(5) Comp. M. Merlin., Quest., v*». Lettres de ratification j§Z, p. 263 in fine, quatr. édit.

(4) M. Merlin, loc. laud. § ^.,'passim. — Comp. Répert., Y> Hypothèque, toc. laud.

DB l'EMPHYTËOSB DANS l'ANC. DE. FRANC. 275

taire de la rente foncière la combinaison dont nous avons essayé de donner une idée, étaient conaidérâbles : c'étaient les avantages réunis de la propriété mobilière et de la propriété foncière. Mais elle les lui procurait au détriment du propriétaire de r héritage, sur qui retombaient tous les risques de Texploitation et toutes les charges de la propriété (1) et auquel on avait été obligé de réserver la triste ressource du déguerpissement (2). Si la ressemblance est grande , au point de vue de la théorie juridique, entre cette combinaison et celle de l'emphytéose romaine, le contrastede leurs résultats respectifs n'était pas moins remarquable. Le bail à rente foncière, onéreux pour le cultivateur (3), n*a jamais été considéré avec faveur par la jurisprudence. De bonne heure, elle s'est appliquée à restrein-

(i) Il est bien vrai que, de droit commun, l'espèce de communauté qui existait entre le propriétaire de Phéritage et celui de la rente foncière imposait h ce dernier quelque participation k certaines charges; mais les clauses de dérogation au droit commun, sur ce point, étaient devenues de style.

Pothier, op. laud*, n® 107.

(2) On avait commencé par la refuser au preneur originaire et à ses héritiers. Pothier, eod* op., n"123.

(3) Ces observations ne sont applicables qu'au bail à rente pro-^ prement dit, dans lequel la rente foncière emportait presque toute l'utilité de la propriété, et non pas k ces baux k rente, qui , pour des raisons particulières , se faisaient k des conditions modérées, ni k ceux dans lesquels, par exception, il y avait des deniers denr^e.Comp. Argon, op. laud., 1. m, c. xxv, p. 259, 260, onz. édit.

276 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHTTÉOSE.

dre la création des rentes foncières. Dans Forigine , le propriétaire d'un héritage pouvait indi£Péremment T aliéner, en se réservant une rente foncière, ou le conserver, en aliénant au contraire cette délibation de la propriété : les jurisconsultes ne faisaient aucune différence entre ces deux positions. Mais la haine de ce qu'on appelait indistinctement tisure commença l'œuvre que la faveur de la liberté des héritages devait achever. Le propriétaire , qui grevait d'une rente. foncière le fonds qu'il conservait , ne pouvait être qu'un emprunteur : on le considéra comme débiteur et non comme copropriétaire. De là le principe que ces rentes étaient rachetables à perpétuité (1).

Les rentes foncières ne purent désormais résulter que d'un bail à rente foncière. Encore l'intérêt public contraignit-il le législateur d'altérer le caractère de ces rentes lorsqu'elles grevaient des maisons : dans ce cas, elles étaient ordinairement rachetables (2).

(i) Comp. les notes de de Laurière sur les art. 83,87, 99, 100, ICI , 102, de la Coût, de Paris, — Comp. également Argou , loc, laud,^ p. 258.

(2) Cdmp., outre les citations de la note précédente, art. ISl, 122, de la Coût, de Paris, les notes de de Laurière et les commentaires de Brodeau sur ces articles. — Art. 270 de la Couê. d^Orlécms, — L'art. iBn., t. vi de la Cout, de Nivernais, et Coquille, ibid, — Pothier, op. laud,, no«23 et suiv.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNG. DR. FRANC. 277

On voit que la grande mesure révolutionnaire , qui déclara rachetables toutes les redevances foncières, pouvait s'autoriser de plus d'un précédent , emprunté au régime même qu'elle avait pour objet et qu'elle a eu pour résultat de faire cesser.

s VI.

l>a bail à looatairie perpétueUe (t).

Il ne saurait entrer dans le plan de ce travail de suivre, dans toutes leurs variétés, les institutions que nous venons d'examiner rapidement et qui reproduisent avec plus ou moins d'énergie, mais chacune d'une manière originale, le trait caractéristique de l'emphytéose romaine. Il faut savoir reconnaître l'identité des situations sous la différence des dénominations et résister à la tentation d'entrer dans des détails, qui ont pu avoir un grand intérêt pratique et présentent encore aujourd'hui un attrait de curiosité, mais qui n'ont aucune importance scientifique.

Ce serait s'écarter encore plus gravement de ce plan que de s'attacher à décrire certaines institutions , autrefois très-usitées , aujourd'hui plus ou

(1) Gomp. Répert., Aoc verbo, et Merlin, Quest., hoc verbo^ §1 . — Troplong, Louage, 1, p. 216 et suiv.

278 QUATBiiME PAHTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE*

moins rares ^ et qui n'ont avec Temphytéose que cette ressemblance extérieure , résultant du concours des droits respectif d'un propriétaire et d'un fermier perpétueL Quelque profonde que puisse être la modification introduite par la clause de perpétuité dans le régime du simple bail à ferme , elle ne saurait aboutir à un démembrement du droit de propriété , dont le bailleur reste intégralement investi (1).

Aussi ^ avant d'arriver à Temphytéose proprement dite pour nous en occuper avec plus de détails ; que d'aucune des institutions analogues , ne nous reste-t-il qu'à faire une mention sommaire du bail à locatairie perpétuelle. Encore est-il nécessaire de rappeler que ce bail était envisagé par les parlements d'Âix et de Toulouse sous des aspects trèscUfférents. En Provence on le considérait comme simple bail à rente foncière.

Mais dans le ressort du parlement de Toulouse , le bail à locatairie perpétuelle présentait un caractère vraiment original. De même que l'emphytéose

(i) Comp. sur la vérilablc nature du bail héréditaire d'Alsace et du bail à métairie perpétuelle du Limousin, les développements de M. Troplong, Lotuxge, i , n. 56, p. 221 et suiv.

Il importe de remarquer que la clause de perpétuité n'a pas dans ces tmux la même portée que dans les baux à cens , à rente et k emphytéose pr*rpétue1le. Comp. Troplong, Louage y I, n. 4, p. 72.

DE l'eMPHTTÉOSB DANS l'aNG. DR. FRANC. 279

perpétuelle faisait fonction de bail à cens poUr les

propriétés allodiales, le bail à locatairie perpétuelle

faisait fonction d'emphytéose pour les propriétés

non allodiales. Il avait lieu lorsque celui qui n'avait

que la propriété utile d'un fonds voulait retenir

sur ce fonds quelque chose d'analogue à la directe ,

au lieu de s'exproprier absolument par le bail à

rente foncière (1).

On ne saurait mieux faire , pour donner une

idée de la itature et des effets de ce contrat , que

de transcrire ici les deux passages suivants de

Boutaric et de Fonmaur :

a Le bail à locatairie perpétuelle , dit Bouta- « rie (2), diffère du contrat emphytéotique, en ce

« que,pourdoimeFunfondsàtitred'einphytéose,

« il faut en avoir la pleine propriété y c'est-à-dii'e

« le posséder allodialement et indépendamment de

« toute seigneurie directe; au lieu que pour bailler

(1) C'est ce qui a été très-judicieusement remarqué par^. Trop long. Louage, I , p. 2^7 m fine*

M. Merlin, Quest., y* Locatairie perpétuelle y $\, semble considérer la jurisprudence du parlement de Toulouse comme fondée sur une pure subtilité. Sa raison décisive de repousser cette jurisprudence est tirée moins de la jurisprudence différente du parlement d'Aix que des lois révolutionnaires.

On a peine à se rendre raison d'aune semblable erreur de la part d'un jurisconsulte aussi versé dans le droit féodal, et surtout d'une telle conclusion de la part d'un si grand logicien. '

(2) Droits seigneuriaux, ch. xiv.

280 QUATRIÈHE PARTIE. DE l'eMPHTTÉOSE.

« à titre de loeatairie perpétuelle , il suffit d'avoir <x la dominité utile. On ne regarde pas ce contrat « comme translatif de propriété... • ce n'est pro- « prement qu'un cizaillement de la dominité en a deux parties , dont F une demeure à titre de pro- « priété à celui qui donne le fonds et Fautre passe « à titre d'usufruit sur la tête du locataire.»

Fonmaur (1), en prenant ailleurs son terme de comparaiscm, arrive au même résultat: « Le bail « à loeatairie perpétuelle diffère, dit-il, à quel- « que égard du bail à rente, non qu'il y ait réser^ c< vation de directe dans Tun ni dans Fautre, mais <t en ce que le bailleur se réserve la propriété et « la possession civile et qu'il ne baille que la posa session naturelle au preneur chaîné du payece ment de la rente tant qu'il jouira. x>

Il suit de là, que le preneur à loeatairie perpétuelle, véritable détenteur à titre précaire, ne pouvait pas plus que le fermier ordinaire prescrire, contre le bailleur, la propriété du fonds (2)..

(i) Traité des lods et ventes, n? 536.

(2) roy. au Répertoire, v<> Loeatairie perpétuelle , quelques autres conséquences de ces idées.

DE l'eMPBYTÉOSE DANS l'âNC. DR. FRANC. 281