S VII

De l'emphytéose proprement dite , de ion osage et de f «

durée.

!• — Les auteurs, qui se sont occupés de Tem-

phytéose sous le régime même ou au point dh vue de Tancien droit, ne se sont pas attachés à distinguer les différentes positions dans lesquelles un bail emphytéotique pouvait prendre naissance. La plupart ne prennent même pas en considération la différence, extérieurement si grande, qui existe entre Temphytéose perpétuelle et Femphytéose temporaire ( 1 ) .

Cependant on a peine à concevoir comment des règles uniformes auraient dû être appliquées à des

(i) Le langage de M. Guyot (Réperl., y^ Emphytéose, § 1, n^S in fine) manque de précision : il est cependant vraisemblable quMl ne fait aucune différence entre les deux sortes d'empliytéose sous le rapport de l'étendue des droits qu'elles confèrent au preneur. Àrgou ne paraît pas supposer davantage qu'il y ait lieu à une distinction, (liv. m, ch. xxviii).

M. Merlin, Quest., y^ EmphytéosCy § 5, n<> 1, et M. Troplong, Louage y i, n^ 32, p. 173 et suiv., sont d'accord pour attribuer formellement les mêmes droits à l'emphytéote perpétuel et à l'emphytéote temporaire, quoiqu'ils soient divisés sur l'étendue de ces droits. Dymoulin parait être le seul auteur qui ait cm qu'une emphytéose temporaire ne pouvait conférer des droits aussi étendus que ceux qui résultaient d'une empbytéose perpétuelle.

Sur la Caut. de Paris, § 78, gl. 4, n»» 14, 15.

282 QUATRIÈME PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

situations véritablement distinctes. 11 est permis de croire que , parmi les questions qui ont divisé les esprits, il en est plus d'une qui est née de cette confiision et qu'il aurait Mlu résoudre par des distinctions.

2. — Nous avons déjà dit que Temphytéose , en droit français comme en droit romain, pouvait être perpétuelle ou temporaire (1).

L'emphytéose perpétuelle ne pouvait avoir pour objet que des fonds allodiaux. Elle remplaçait pour les propriétaires et francs-alleux roturiers le bail à cens proprement dit ou le bail à rente seigneuriale, suivant les circonstances.

Lorsque le bailleur à emphytéose se faisait donner des deniers^ d'entrée (2) et que la redevance , par une conséquence nécessaire, se trouvait réduite à un taux très-modéré , la situation ressemblait fort à celle du bail à cens proprement dit, où le cens est purement récognitif de la directe seigneuriale (3). La convention faisait dans un cas ce

* (i) Gomp. ci-dessus, § i.

(â) < ... Dans Femphytéose, le preneur donne souvent des de- « niers cFefUrée,.,, ce qui n'arrive que rarement dans les baux à « rente. » Argou, l. m, c. xxv, p. â60.,onz. édit.

(3) De là vient que Doneau et son annotateur parlent de la redevance emphytéotique comme les commentateurs de nos coutumes parlent du cenis.

DE l'bMPHTTÉOSE DANS l'aNC. DR. FRANC. 283

que la coutume^ rendait obligatoire pour le propriétaire d'un fief.

Si le bailleur, au lieu de réaliser un capital , avait calculé la redevance emphytéotique proportionnellement aux firuits, il y avait entre le bail emphytéotique et le bail à rente foncière à peu près la même différence qu'entre ce dernier et le bail à rente seigneuriale (1).

La déclaration de Louis XV du 2 janvier 1769 prouve que ces rapports entre Temphytéose et les deux institutions féodales du bail à cens et du bail à rente seigneuriale n'étaient pas purement théoriques, puisqu'un assez grand nombre de propriétaires d'alleux rotiœiers s'étaient servis de l'emphytéose pour se constituer une condition quasiseigneuriale. La ressemblance était si grande, que l'autorité législative dut intervenir pour consa-

Comp. les passages cités par M. Troplong {Louage, 1 , p. 185), qui ne nous paratt pas avoir aperçu la véritable raison de cette particularité.

(\) La réserve de la directe emphytéotique doit être formelle ou résulter d'indices certains : au contraire, la réserve de la directe seigneuriale se présumait dans le doute. Comp. Répert.,vo(7en«^ § 5, et v» Jeu defief, % 5, in fine,

Ihi'y aurait pas de doute si Ton s'était servi des mots bail 2i rente foncière, parce que ce bail est de droit commun exclusif de l'idée que le domaine direct est retenu par le bailleur.

284 QUATRIÈIIE PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

crer la distinction de Temphytéose et du jeu de fief (1).

Dans ces deux cas, le bail emphytéotique suppose chez le bailleur l'intention d'aliéner définitivement les droits qu'il confère au preneur sur la chose. Mais il y avait d'autres combinaisons dans lesquelles l'emphytéose n'était qu'une disposition provisoire, quoiqu'elle conservât à plusieurs égards le caractère d'une véritable aliénation. On peut citer pour exemple la situation d'un propriétaire, qui se trouvait accidentellement hoins d'état de faire certaines dépenses de restauration ou d'amélioration et qui préférait à l'expédient ruineux d'un emprunt celui d'une emphytéose temporaire : loin d'enlever à la famille une partie de son patrimoine, il lui procurait ainsi une amélioration^perpétuelle du fonds, au moyen d'une aliénation temporaire de la jouissance. L'emphytéose temporaire pouvait encore fournir à un débiteur obéré un moyen de libération, analogue à l'antichrèse.

Cette emphytéose différait de l'emphytéose per-

(i) M. Merlin, Quest., s^ Rente foncière^ Rente seigneuriale y cite textuellement la déclaration de 1769 et quelques documents antérieurs de même nature , loc, laud. , § xiv^ t. 7, p. 70, 4« édit.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNC. DR. FRANC. 285

pétuelle en ce qu'elle pouvait incontestablement s'appliquer à un fonds non allodîal (1).

3. — Cet aperçu sur les diverses applications du bail emphytéotique nous foizrnira la solution d'une contradiction qu'on remarque entre deux auteurs graves sur un point trè&-essentiel.

M. Guyot affirme que Femphytéose est censée faite à perpétuité, si , par une clause expresse, un terme n'a été fixé à sa durée (2). Au contraire , Brodeau (3) dit expressément que , si le titre n'a pas déterminé la durée du bail emphytéotique , elle se réduit de plein droit à quatre-vingt-dix-neuf ans.

Il est absolument impossible de supposer que Tune ou l'autre de ces affirmations contradictoires ait été le résultat d'une inadvertance; mais on peut croire que chacun des deux auteurs n'avait envisagé qu'une des applications dont le bail em-

(i) Ce point est mis hors de toute contestation par la controverse" rapportée par Brodeau, sur l'art. 78 delà Coût, de Paris, n® 31 . Il s'agissait de savoir si le bail emphytéotique pouvait donner lieu à la perception des lods et ventes : ce qui implique que le fonds baillé en emphytéose était une censive.

Il fut décidé que les lods et ventes n'étaient pas dus , lorsqu'il n'y avait pas d'argent déboursé. Comp. Argou, 1. ii , c. iv , t. i , page 165.

(2) Répert. , v« Emphytéose, § 1 , n® 1 , <w fine.

(3) Sur l'art. 149 de la Cotdume de Paris.

286 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eUPHYTÉOSE.

phytéotique est susceptible, et avait eu le tort de généraliser une solution , d'ailleiu*s parfaitement exacte dans certaines situations, et peut-être aussi dans certaines contrées.

Ainsi dans les pays de droit écrit, où s'étaient conservées les traditions romaines et où dominait le principe de l'allodialité , la présomption devait être pour la perpétuité de Temphytéose.

Mais dans les pays soumis à la maxime « nulle terre sans seigneur » et , sans distinction de contrées, toutes les fois que les parties avaient su qu elles appliquaient à une censive le bail emphytéotique, on devait présumer qu'elles avaient entendu constituer seulement une emphytéose temporaire, puisqu'il ne leur eût pas été permis de constituer une emphytéose perpétuelle. Il faut restreindre à ces cas la décision de Brodeau, qu'à dé&ut de stipulation d'un terme précis, la durée d'un bail emphytéotique est de quatre-vingt-dixneuf ans (1).

(i) Un bail pouvait trè&-bien avoir le caractère emphytéotique, quoique sa durée fût de beaucoup inférieure à celle de quatre* vingt-dix-neuf ans. Mais la durée du bail ne saurait être une raison de le considérer comme emphytéotique.

Comp. MperU^yo Emphytéose, § 1 , n» 3, et v« BaU^ g 4, n« 2.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNC. DR. PBANÇ. 287

S vni.

Oef droits de l'Zmphytéote.

1. — « Le bail emphytéotique (l)ou Femphy- « téose, à le prendre dans son véritable sens, est « un contrat par lequel le propriétaire d'un héri- « tage ou d'une maison en cède à un autre la pro- « priété utile ^ à la charge que l'emphytéote y fera « des améliorations et payera outre cela une rede- « vance annuelle au bailleur,. en reconnaissance « de la seigneurie directe (2) qu'il s'est réservée. « Cette rente ou redevance est appelée pension ou t< canon emphytéotique.

« Ce contrat est susceptible de toutes les con- « ventions que les parties y veulent insérer ; mais « il y a trois clauses c[ue les lois y suppléent, quand « les parties n'ont point fait de conventions con- « traires. »

Ces trois effets , que le contrat emphytéotique produit de plein droit, sont les suivants : l** l'emphytéote ne peut demander aucune réduction du canon pour cause d'accident, quand même la va-

(1) Argou, Institution au droit français^ 1. m, c. xxviii.

(2) U est clair que cette expression n'est point employée par l'auteur dans une acception féodale.

En général , nos anciens auteurs préfèrent les expressions domaine direct, seigneurie directe, k celle-ci , propriété directe.

288 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'bMPHTTÉOSE.

leur du fonds se trouverait diminuée d'une manière notable et à perpétuité ; ^ il est déchu de son droit et perd toutes les améliorations qu'il a pu faire sur le fonds, s'il laisse passer trois ans sans payer le canon; 3"" en cas d'aliénation de son droit, il est tenu d'offi^ir au seigneur direct la préférence, à la charge par ce dernier d'accepter les conditions de l'aliénation proposée.

En développant les différentes parties de la théorie de l'emphytéose , nous aurons l'occasion de vérifier chacune de ces assertions d'Ârgou. Il convient de commencer par celle qui attribue au preneur la propriété utile du fonds emphytéotique.

Nous nous placerons successivement dans l'hypothèse d'une emphytéose perpétuelle et dans celle d'une emphytéose temporaire.

2. — Une observation de M. Duvergier (1) pourrait faire penser que la question est mal posée dans ces termes généraux : F emphytéote est-il ou n'estil pas investi du domaine utile du fonds emphytéotique? « C'est après que ces droits ont été spé- « cialement déterminés , qu'on a cru pouvoir les « présenter comme étant renfermés à priori , «

(i) M. Duvergier, du Louage, n? 145, infine y tome I, p. 137, 43d.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNC. DR. FRANC. 289

« savoir : ceux du propriétaire dans le droit dési- « gné sous le nom de domaine direct; ceux de « l'emphytéote dans le droit qualifié domaine a utile. »

Cette observation s'appliquerait plus justement à l'expression « quasi-domaine , » par laquelle M. Troplong (1), d'après Gujas, qualifie l'ensemble des droits de l'emphytéote. Gomme elle se réfère à un droit moins étendu que la propriété, elle implique la nécessité de déterminer précisément en quoi consiste ia différence.

Mais il ne nous semble pas qu'il en soit de même en ce qui concerne le « domaine utile » . La question de savoir si l'emphytéote en est investi équivaut à celle de savoir si l'emphytéote doit être restreint rigoureusement aux prérogatives, qui sont nécessairement impliquées dans le droit de jouir du fonds.

5. — On ne saurait méconnaître que tous nos anciens auteurs , qui ont traité de l'emphytéose au point de vue du droit fiançais , ont été unanimes pour attribuer le domaine utile à l'emphytéote perpétuel (2). Gomment ne l'auraient-ils pas fait,

(1) M. Troplong, LouagCy 1. 1, p. 182, n» 52 in fine,

(â) Gela est vrai, même de ceux qui soutimrent^ à l'eneontre du préjugé commun, que la distinction du domaine utile et

290 QUATRIÈME PARTIE. ^fE l'eMPHTTÉOSE.

puisque l'emphytéose perpétuelle équivalait au bail à cens ou au bail à rente seigneuriale (1).

On objecte que la propriété utile n'est pas autre chose, à proprement parler, que la pleine propriété elle-même, et que le domaine direct n'est plus qu'un domaine de supériorité , un droit particulier d'exiger certains devoirs recognitife. Or, continue-t-on , l'emphytéote n'a pas le droit d'user et d'abuser, ni quelques autres prérogatives, carac^ téristiques de la pleine propriété (2).

Mais la réponse est bien &cile. De l'aveu même de M. Troplong , le bail à cens transmet au preneur le véritable domaine utile (3) : cependant il est constant que ce dernier n'a pas le droit d'abuser, (4) tel qu'il appartiendrait incontestablement au propriétaire d'un alleu. C'est également un

du domaine direct n'avait aucun fondement dans le droit romain.

Dumoulin, sur la Coutume de Paris^ $ 78, gl. iv, n*> 5. — Fur-

gole, du Franc-alleu, c. v, sect. 3. — Comp. le passage de M. H. de

Pansey, rapporté par M. Merlin, Quest., v« Emphytéose, § 5, n® 1 .

(1) Comp. le paragraphe précédent. — Nous prenons ici Texpression < domaine utile » dans son acception consacrée, et nullement dans celle que lui donne Hervé, et que M. Troplong déclare lui-même restreinte et impropre. — M. Troplong, Louo/ge, 1. 1, p. 179, 180. — Pothier, Propriété, n° 3.

(2) Comp. la dissertation de M. Troplong, op. laud., p. 178-182. (5) Loco laudato,^. 182... « Nous ne saurions attribuer èi Tem-

« phytéote les droits de propriété dont le bail h, cens investissait < le vassal. »

(4) Loisel, 1. IV, t. ii, règle 5, et la note de de Laurière.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNG. DR. FRANC. 291

point de doctrine incontestable, que le bail à rente foncière transmettait au preneur la pleine propriété : cependant le preneur ne pouvait abuser de la chose 9 au point de compromettre les droits du bailleur (1). C'est qu'il n'y a pas , à proprement parler, restriction du droit de propriété; mais simplement une obligation pour le propriétaire de respecter les garanties d'un droit, qu'il ne peut méconnaître.

4. — Il suit de là que l'emphytéote aura plus ou moins de latitude dans l'exercice de son droit de propriété utile , suivant que son bail se rapprochera davantage du bail à rente foncière ou du bail à cens proprement dit. Si l'on connaissait bien les espèces des arrêts , cités par M. Duvergier (2) et dont les décisions semblent difiiciles à concilier entre elles ou avec les idées généralement reçues , on trouverait probablement dans cette circonstance la solution de leurs contradictions apparentes. C'est encore d'après cette considération qu'on pourra résoudre les questions, si controversées, de savoir si l'emphytéote a la faculté de démolir les maisons, d'abattre les bois de haute futaie, etc. (3).

(i) Comp. ci-dess., § 5, n» 2.

(2) M. Duvergier, op, laud,, p. 164.

(3) M. Duvergier, ibid.

292 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

Mais il n'est pas aussi aisé de décider à qui devait appartenir le trésor, trouvé dans le fonds emphytéotique ? A cet égard, notre ancien droit reposait sur des idées bien différentes de celles que nous présente le dernier état du droit romain. Les « fortunes » , comme on appelait autrefois ces produits accidentels et inespérés d'un fonds, semblaient moins des accessoires de ce fonds que des biens vacants , dont l'acquisition devait être régie par le principe de l'occupation, ou bien rentrait dans les prérogatives de la souveraineté (1). Il parait que le droit commun consistait à partager tout autre trésor que la fortune ou treuve d'or (2) « ence trele seigneur justicier, le seigneur tréfoncier et a l'inventeur : » il y avait alors autant de portions égales que de partageants (3).

Cette expression de Loisel a seigneur tréfoncier » est équivoque (4) : il est douteux qu'elle puisse s'appliquer au censitaire, quoiqu'il eût certainement la propriété utile dans toute son étendue.

(1) Coquille, sur l'art. 2, t. i, de la Coût, de Nivernais.

(2) Ces expressions sont de Loisel, 1. ii, t. ii, règle 52. — Comp. la note de de Laurière.

D'après la jurisprudence rapportée par Bacquet, des Droits de justice, c. xxxii , il semble que le roi aurait perdu ce privilège.

(5) Loisel, eod. lib., eod, tit., règles 52, 53, 54.

(4) L'expression tréfonds était quelquefois employée par opposition avec la superficie. — Comp. Merlin.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'anC. DR. FRANC. 293

Le seigneur direct, auquel Dumoulin réserve exclusivement le titre de propriétaire foncier (1), propriétaire c( très-foncier » (2) , pouvait soutenir qu'il avait entendu seulement transférer au preneur le fonds même , avec tous les avantages qu'il comporte d'après la nature des choses ; mais que les profits exceptionnels 9 accidentels, de la nature de celui dont'il s'agit, dépendent plutôt du do^ moine de supériorité ou domaine direct, que du domaine utile. En tous cas, il est certain que l'emphytéote ne pouvait pas être plus favorisé que le censitaire.

Mais on peut affirmer avec Coquille (3) que « les minières d'argent, de fer, de cuivre, d'é- « tain et autres matières ne sont pas de la condic< lion du trésor. Car le trésor est mis en son lieu « par main d'homme : les minières sont portion « de la terre naturellement, et sont produites par

« la terre, partant la propriété d'icelles appartient « au propriétaire de la terre. »

5. — Nous ne saurions adopter l'opinion professée par M. Merlin (4), que l'emphytéose tempo-

Ci) Dumoulin, sur la Coût de Paris, § 74, gl. ii, n» 10.

(2) Dumoulin, eod, op. y § 78, gl. iv, n® 4.

(3) Coquille, sur l'art. 2, lit. i, Coût, de Nivernais.

(4) Quesl., v» Emphytéose, § 5, n. 1-2'». Aux autorités citées

294 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

raire, comme Femphyléose perpétuelle, transportait au preneur la propriété utile du. fonds. L'q[)inion contraire de Dumoulin (1) nous semble préférable : c'est, comme dit M. Duvergier, « celle (( qui s'harmonise le mieux avec... les idées que (( nous ayons du droit de propriété » (2). Autant il est naturel de rapprocher le plus possible de la pleine propriété le droit de Temphytéote perpétuel, autant il répugne d'admettre que l'emphytéote temporaire aurait acquis par son bail le droit de jouir du fonds , de manière à en altérer la valeur. Dans le premier cas , le bailleur ne doit plus conserver de son ancien domaine que le domaine de supériorité et les garanties qui s'^y rattachent. Dans

dans cet article on peut ajouter celle de Brodeau, sur Tart. 78 de la Couttane de Paris , n. 51 .

(i) Sur la Coutume de Paris y § 78, gl. iv, n. 15.

(2) Mais nous n'ajouterons pas^ ayec le même auteur, que cette opinion est celle qui s'harmonise le mieux avec les textes du droit romain. Comp. M. Duvergier, du Louage^ 1. 1, p. 157, 158.

Nous croyons, au contraire, avec M. Troplong, I/mage^ I, p. 175, 176, que la solution de Dumoulin, considérée comme conciliation de certains textes de droit romain, est dépourvue de toute valeur historique.

Mais comme elle nous paraît seule rationnelle, nous n'hésitons pas à. l'appliquer au droit français. Parce que ce droit attribue k l'emphytéote perpétuel une propriété, que le droit romain ne lui reconnaissait pas ; il n'y a pas lieu de faire violence à la nature des choses, pour donner les mêmes prérogatives à l'emphytéote temporaire.

DE l'eMPHYÏÉOSE dans l'aNC. DR. FRANC. 295

le second cas^ le bailleur ne s'est dessaisi de son fonds que pour en reprendre la pleine propriété à l'expiration du terme de la jouissance de Temphytéote : il ne doit pas le retrouver détérioré par le fait de ce dernier.

L'expression « quasi-domaine», empruntée par M. Troplong(l) à Gujas, nous semble donc caractériser parfaitement le droit de Temphytéot^ temporaire. Sa condition ressemblera beaucoup à celle de l'usufruitier : cependant il aura plus de latitude dans l'exercice des mêmes droits. On devra consulter plutôt la convenance de l'emphytéote que celle du propriétaire , lorsqu'il s'agira de dénaturer la superficie.

L'emphytéote temporaire n'aura certainement aucun droit au trésor. Quant aux mines, minières et carrières, qui n'auraient pas été connues au moment de la concession , il y a plus de difficulté que M. Troplong ne paraît le penser (2). Le droit romain, dont le Code civil n'a pas suivi la disposition , n'interdisait pas absolument à l'usufruitier le droit d'ouvrir une carrière , mais il parait avoir restreint ses droits dans les limites d'un usage ex-

(1) TroploDg, du Louage^ I, p. 182.

(2) Ibid.,^. 189. — Dans le passage cité par M. Troplong, Dumoulin examine une question très- différente de celle-ci.

296 QUATRIÈME PARTIE. DE L'EMPHYTÉOSEr

clusivement personnel (1). Cette distinction était admise par notre ancienne jurisprudence (2) : elle convient parfaitement à la position de l'emphytéote temporaire*

6. — Il n'y a aucune difTérence à faire enffe Femphytéote temporaire et Femphytéote perpétuel , en ce qui concerne la faculté d'hypothéquer (3).

Ils pouvaient l'un et l'autre constituer des servitudes, pourvu que les actes, qu'ils autoriseraient ainsi à titre de servitude , fussent de nature à pouvoir être exercés par eux-mêmes. H y a, en efiFet , des servitudes qui emportent une détérioration matérielle du fonds.

Il est évident que les servitudes , constituées par un emphytéote temporaire , ne survivraient pas au terme de l'emphytéose. En cas de commises, celles mêmes , qui auraient été établies par un emphytéote perpétuel, seraient éteintes de plein droit (4).

Enfin les actions possessoires étaient ouvertes à

(i) Comp., fr. 9, g 2, 3. D. de Usufructu , I. vu, 1. 1; fr. 13, S 5, ihid.

(2) Comp.] Répert., v® Usufruit^ § ^? »• 3- — Comp. cependant Argou, 1. II, c.~vii.

(3) Comp. Merlin, Quest., v» Emphytéose^ % 5, n. 4.

(4) Comp. Troplong, op. laud,\ I, p. 497. j

DE l'èMPHYTÉOSB DANS l'aNC. DR. FRANC. 297

Fun et à l'autre emphytéote. C'est ce queMasuer (1) décide expressément pour tous les cas de bail excédant dix années. On peut appliquer, à plus forte raison , à l' emphytéote temporaire ce que Bourjon (2) dit de l'usufruitier, qui « a la voie de la « complainte ouverte , parce que son droit est un « droit réel qui lui ouvre toutes les actions né- « cessaires pour le maintenir dans sa jouissance. « Il doit donc avoir ce droit et cette action de même « que le propriétaire , comme suite de sa qualité « et de son droit. »

§ix.

9ei obligations de l'emphytéote*

En regard des prérogatives de F emphytéote, il faut maintenant placer le tableau des charges qui pesaient sur lui.

1. — Il était tenu de payer au bailleur une redevance annuelle. *

Ce canon emphytéotique était dû à forfait. La quotité en était irrévocablement fixée par le titre originaire, en ce sens du moins qu'aucun accident, si considérable qu'il fût , ne pouvait autoriser soit une remise temporaire, soit une modification du

(1) Le passage est rapporté par M. Henrion de Pansey, Compétence des juges de paix^ ch. xi.

[^) Dirait commuiiy iom. II , chap. De la Complainte^ sect. 5.

298 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHTTÉOSE.

taux convenu (1). Mais la prescription pouvait être invoquée par Femphytéote, aussi bien que parle censitaire, pour rendre définitive une diminution , contre laquelle le bailleur n'aurait pas réclamé en temps utile (2).

Quelques auteurs graves , sans méconnaître le principe y essayaient de le faire fléchir lorsque la redevance emphytéotique, au lieu d'être purement récognitive, avait été réglée « pro modo fructuum percipiendorum » (3). Mais nous ne saurions admettre, avec eux, que cette circonstance rapproche le contrat emphytéotique de la location, ni décider autrement dans ce cas que dans celui de rente foncière , où la redevance emporte aussi la plus

(1) Argou, 1. III, c. xxviii , n. 1. — Comp. M. Duvergier, Louage^ I, n. 165.

(2) Ce résultat ne se serait pas plus présenté en matière de bail ' à cens que dans le cas de bail emphytéotique, si le payement de

la redevance avait été simplement considéré comme FexécuUon d'une obligation. Mais le droit au cens^u au canon emphytéotique était considéré et traité comme une véritable propriété.

(3) Comp. sur cette controverse, MM. Duvergier, op. laud,, I, n. 165, et Troplong, op, laud.^ ï, n. 42, 43. Ils citent toutes les autorités.

Dumoulin, dans son commentaire sur. le titre du code de Jure empkyteutico, adopte cette distinction, quoiqu'il pousse la rigueur contre Temphy téote , soumis k une légère redevance , jusqu'à décider qu'il n'est pas libéré par la perte partielle du fonds , quand même les fruits de la partie conservée ne suffiraient pas pour acquitter la redevance. — Tom. III des OEuv. compL^ p. 688, col. 1, p. 689, col. 1.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNC. DR. FRANC. 299

grande partie du revenu de l'héritage. Au surplus^ nous avons essayé de prouver, contre l'avis de Papinien, que-les remises temporaires, motivées sur des acddents passagers, ne devaient pas avoir lieu en matière de location perpétuelle (1).

Par une compensation équitable , on ne soumettait pas l'emphytéote à une augmentation du canon, à raison des ciccessions qui pouvaient survenir au fonds.

Enfin la faculté de dégiterpissement restait , comme dernière ressource , à Temphytéote qui ne trouvait pas dans la jouissance du fonds Féquivalent des charges qu'il avait à supporter (2).

2. — Les explications, que nous avons données sur les différents usages du bail emphytéotique , nous dispensent d'entrer dans des développements pour rendre raison d'un phénomène, qui ne nous parait jias avoir été bien compris par M. Troplong (3) : nous voulons parler de la modicité ordinaire du canon emphytéotique , comparé au revenu net du fonds. Les « deniers d'entrée » fournissent la solution de cette difficulté , lorsque

(1) Ci-dessus, ^ part. , § 15.

(2) Domat, Lois cwiles^ li\. i, lit. iv, secl. 10, n. 7 et 8, à la note.

(3) Op. latid,, I, n. 54, p. 184 et siiiv.

300 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eHPUYTËOSE.

le contrat emphytéotique n'était j en réalité y qu'une sorte de vente. Dans les autres cas, la clause d'amélioration ou l'amortissement de la dette, si telle a été la cause déterminante du bail, pouvaient produire le même résultat. Au surplus, il est conforme à la nature des choses que le canon emphytéotique soit toujours inférieur au loyer , puisque l'emphytéote n'a pas droit aux remises que le fermier peut obtenir, et qu'il est soumis à des charges inconnues à ce dernier.

Il ne reste plus à faire remarquer sur ce point que la nature immobilière, attribuée par notre ancien droit au canon emphytéotique comme à toutes les redevances foncières : elles représentaient une portion du fonds et on les appelait même de ce nom (1). De là vient qu'elles étaient toutes susceptibles d'hypothèques (2).

5. — On ne peut pas dire précisément que l'emphytéote est obligé d'entretenir la chose, puisqu'il a la faculté de changer la superficie et la destination du fonds ; mais il n'a cette faculté qu'à la condition de l'exercer sans détériorer le fonds ,

(i) Art. 74 de la Coutume de Paris « L'héritage à lui

t redevable d'aucun cens ou fonds de terre. »

Gomp. le commentaire de Dumoulin sur ces mots.

(2) Comp. Merlin , Quest., v» Emphytéose , § 5, n. 4, et § 7, n. 1. -*— ^

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNG. DR. FRANC. 301

et dès lors, on peut dire qu'il ne saurait laisser dé^ périr les édifices, faute de réparations, ni le fonds se détériorer, faute de culture. Ajoutons qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les grosses et les menues réparations , comme dans le cas d'usufruit. Elles sont toutes indistinctement à la charge de l'emphytéote (1).

Toutefois , il convient d'admettre un tempérament à la rigueur de cette règle. L'emphytéote ne saurait être obligé d'entretenir les édifices qu'on n'aurait pu le contraindre à bâtir (2). Mais, si ces constructions étaient venues «à la suite de changements et servaient de compensation aux destructions qui avaient précédé, l'emphytéote devrait les entretenir comme si elles avaient toujours existé, parce qu'il est tenu de conserver au fonds la même valeur.

Il est à peine nécessaire de remarquer que, si quelque édifice baillé à titre emphytéotique venait à s'écrouler, l'emphytéote ne serait pas tenu de le reconstruire. Cependant un auteur grave (3) a

(1) Gomp. M. Duvergier, op» laud,^ I, n. 472, elM. Troplong, op. laud,y I, n.39.

(S) Gomp. M. Duvergier, op. laud,^ I, n. 173, et M. Troplong, op. l<md,^ I, n. 48. — Dumoulin , op laud,, g lxxiv, gl. ii, n. S.

(3) M. Proudhon , de tUsufmU^ t. vt, n. 382, â« édit. Dans

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soutenu le contraire sur la foi de ce préjugé, que Temphytéote serait de plein droit soumis à je ne sais quelle obligation d'améliorer le fonds. Il est évident que les auteurs , qui ont fait entrer cette idée dans la définition de l'emphytéose, ont confondu les circonstances, qui détermineront le plus souvent un bail emphytéotique, avec les caractères essentiels de ce contrat. Il arrivera, la plupart du temps, que les baux emphytéotiques temporaires contiendront la charge expresse de quelque amélioration désignée. Mais, en F absence de toute clause de cette nature, le preneur satisfera à toutes ses obligations en entretenant la chose dans un état conforme à sa destination (1).

4. — C'est à cet ordre d'idées que se rattache une des plus graves difiicultés de la matière.

L'emphytéote temporaire, qui a &it des cons-

ia l"' édit., c'était le n. 3733 de l'ouvrage. — Contrat Loyseau, Déguerpissement,}, v, c. vi.

(1) < Bien que du commencement Temphytéose ait été intro- « duite pour amender les héritages stériles , comme encore au- « jourd'hui elle s'y pratique plus volontiers qu'aux autres , si « est-ce que depuis que Zenon en eut fait un contrat ordinaire ,

< elle se pratiqua aussi bien aux héritages fertiles qu'aux infera tiles, comme Dumoulin l'a fort bien remarqué sur le titre se-

< cond de la Coutume; et conséquemment, il faut croire que le « preneur h emphytéose n'est point chargé d'améliorer les héri- « tages, s'il ne s'y est soumis expressément par le contrat. »

Lqyseau, DéguerpUsement, K iv, c. v, n. 5«

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tructions ou des améliorations dispendieuses sur le fonds, sans y être obligé par son titre, est-il tenu de les abandonner au propriétaire sans indemnité à l'expiration du bail(l)?

Des auteurs de la plus grande autorité pensaient que ces améliorations appartenaient à l'emphytéote et, conséquemment , qji'il avait le droit de les enlever ou que le propriétaire devait lui en payer la plus-value.

Mais il ne paraît pas que la coutume (2) Ait conforme à l'opinion de ces graves auteurs; et, en particulier , la jurisprudence du parlement de Paris était formellement contraire à ce sentiment.

Cette jurisprudence , qu' Argou trouve trèsrude (3), nous semble parfaitement juste. La position de l'emphytéote ne doit pas être comparée ^ à celle d'un possesseur, qui a pu se flatter de construire ou d'améliorer pour soi , sur un fonds qu'il pensait devoir conserver. D'une part, il a su qu'il faisait ses travaux sur un fonds qui devait

(i) Comp. sur cette controverse, MM. Duvergier, op, laud,, I, n. 174, et Troplong, op, laud,, I, n. 48, qui rapportent toutes les autorités de part et d'autre.

(2) Comp. Coquille, sur l'art. 15, tit. vi. Coût, de Nivem, — Il ne fait profiter de la plus-value que les créanciers du tenancier, en cas d'insolvabilité de ce dernier.

(3) Argou, liv. m, c. xxviii, p. 304, t. ii,onz. édit.

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sortir de ses mains à terme fixe. D'autre part , il n*a fait j en améliorant , que se conformer à la condition sous laquelle il lui était permis de changer la superficie. Â la rigueur , il aurait suffi que ces changements n'emportassent aucune détérioration. Mais si les travaux qu'U a jugé convenable de faire pour rendre sa jouissance plus avantageuse ont procuré au fonds une augmentation de valeur, ce n'est pas une raison pour lui permettre de rançonner le propriétaire j lors même que la clause d'amélioration n'a pas été formellement insérée au bail et que , par conséquent , le bailleur n'a droit de rien exiger. L'espoir que le fonds reviendrait à la famille en meilleur état a pu exercer une grande influence sur la détermination de ce dernier.

Ceux qui ne partageraient pas cette manière de voir auraient à prendre parti sur une question qui a divisé Dumoulin et Loyseau (1) : l'emphytéote serait- il tenu de prouver que les édifices, existant sur le fonds 9 ont été construits par lui? la présomption 9 au contraire y lui seraiirelle &vorable , sauf la preuve que pourrait faire le bailleurs rencontre? Il nous semble qu'en se prononçant dans

(i) Conip. sur cette question, M. Duvergier, op, laud., I, n. iSO in fine.

DE l'eBIPUYTÉOSE DANS l'aNG. DR. FRANC. 305

ce dernier sens , Dumoulin a été emporté trop loin par son zèle pour la cause de l'emphytéote (1). $. — La concession d'un fonds , à titre emphytéotique , impliquait de plein droit lobligalion , pour le preneur, de supporter toutes les charges réelles et foncières dont ce fonds pouvait être grevé , impôt , champart , rente foncière , etc. (2).

l>es causes d'extînctîoii du droit emphytéotique.

Cette matière est très-compliquée. Il faut distinguer les causes naturelles d'extinction et les causes de déchéance.

1. — Les causes naturelles de l'extinction du bail emphytéotique sont à peu près les mêmes en droit français qu'en droit romain (3).

En première ligne, nous placerons la cause d'extinction résultant de la perte de la chose. Dans l'application de cette règle , il pourra se pré-

(i) Dumoulin, sur la Coutvme de PariSy $ 74, gl. ii, n. 5.

Au surplus, il importe de remarquer que Dumoulin suppose un bail k cens. Il a pu se préoccuper de cette considération , que dans la plupart des cas il n'y a pas de titre originaire ou quMl ne pourrait pas être reproduit.

Ajoutons enfin que Dumoulin a mis en avant cette assertion dans la discussion d'une question un peu différente de celle-ci.

(2) Gomp. M. Troplong, op, laud,, I, n. 59.— Répert., v» Emphytéose, § i, n. 6, in fine.

(5) Comp. ci-dessu3, ^ part., § 22.

senter cpielquefois des difficultés. Si le bail emphytéotiqae s'appliquait à un terrain, sur lequel s'élevaient des construcfionSy et si ces dernières périssaient, il y aurait lieu de i-echercher si c'était l'édifice même ou le sol chargé de constructions qui avait été baillé à titre d*emphytéose. On comprend aisément que le droit de l'emphytéote serait éteint dans le premier cas et qu il subsisterait dans le second (1).

Viennent ensuite :

L'échéance du terme , fixé par le titre ;

La confusion , résultant de la transmission , par voie de succession ou de convention , du droit de Femphytéote au bailleur, ou réciproquement ;

La mort de l'emphytéote, sans qu'il laisse de successeurs ;

La prescription de trente ans au profit du propriétaire rentré en possession de son fonds ;

La prescription de la propriété du fonds par une personne qui l'a possédé en pleine franchise.

Tous ces points sont communs au droit français et au droit romain. Mais le premier admettait une

(1) €omp. MM. Duvergier, op. laud,, I, n. 478; et Troplong, op. laud,, I, n. 35, infifie^ et n. 36.

M. Duvergier rapporte, ibid.y p. 164, un passage de Boutaric, où se trouve nettement exposée, mais dans un autre ordre d'idées, la distinction que nous avons cru devoir établir.

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dernière cause d'extinction qui n'était pas connue du second (1) : c'était celle qui résultait du délaissement du fonds par Femphytéote. Cette innovation , que ^ les interprètes du droit romain ne laissèrent pas introduire sans protester (2) , se rattache à la distinction du domaine direct et du domaine Utile et à cette idée , que le droit à la redevance foncière était plutôt la conséquence d'un droit de propriété que le résultat d'une obligation. D'après cela , on peut aisément s'expliquer la distinction , faite par de bons esprits entre Femphytéote perpétuel et Femphytéote temporaire, relativement à cette faculté, qu'ils reconnaissaient bien au premier , mais qu'ils refusaient au second (3).

(i) Comp. ci-dessus, 2« part., § 22, n. 3.

(2) C'est ce que nous apprend Loyseau, dans le passage même où il essaye de justifier par des raisons juridiques la faculté du déguerpissement : < Dans le fait, Barthole, qui est un des prin- « cipaux auteurs de l'opinion contraire , confesse bien et tient « pour résolu que, quand la dette est réelle, le détenteur de la « chose, quel qu'il soit, s'en peut exempter par le déguerpisse- < ment, et non quand la dette est personnelle. Mais ce qui le « trompe est qu'il suppose que le preneur à rente est obligé, •« purâ personali obligatione ad soluHonem redites^ à cause « du contrai qu'il en a passé. » Du Déguerpissement , l. iv,c.ix, n. 17.

(5) Il serait assez difGcile d'imaginer une espèce oiî le bail emphytéotique temporaire n'impliquerait pas de véritables obligations personnelles de la part du preneur. Si l'on suppose que

308 QUATBIÈME PARTIE. DE L EVPHTTËO^.

D'ailleurs, en droit français comme en droîc romain , la consolidation ne pouvait s*opérar au profit de Femphytéote par suite de rînaction du propriétaire, quelque long que fôt l'interralle pendant lequel le canon aurait cessé d*êtreexigié(i)»

2. — La première cause de déchéance , dont le droit romain menaçait femphytéote , était certainement admise par le droit français , qucnqu'ou ne la trouve guère menticmnée par les auteurs (2). On conçoit aisément que les trihnnanx avafent un pouvoir discrétionnaire pour apprécier les droonstances et décider que Femphytéote serait tenu de réparer les dégradations, au fieu de prononcer contre lui la déchéance.

5. — 11 n*e«t pas possible de signaler la même ressemblance entre les deux législations , en ce qui concerne la seconde cause de déchéance* la commise faute de payement .

le tMiil a été fait pour libérer le bailleur cTuoe dette envers le preneur , il est évident que le délaissement ne pourrait avoir pour résultat de le faire revivre. H serait encore moins admissible que le preneur pût se dispenser ainsi de Tobligation de faire les améliorations promises , en vue desquelles le bailleur aurait renoncé pour longtemps k la jouissance de la chose et se serait contenté d'une redevance , plutôt récognitive qu^utile .

(1) ArgoUy op, laud.^ 1. ni, c. xxviii,tom. II, p. 305.

(2) Comp. MM. Duvergier, op. laud. I, n" i72, et Troploug, op, laud.yXyii^Vl.