DE L EMPH YTÉOSE DANS L ANC. DR. FRANC

On a déjà pu apprécier toute riniporlance de cette partie de la théorie de l'emphytéose : on se souvient que Dumoulin trouvait dans ce caractère du bail emphytéotique la dififérence spécifique , qui le distinguait essentiellement à ses yeux du bail à cens et du bail à rente foncière (1).

Il est vrai que d'autres auteurs (2) réduisent à bien peu de chose ce caractère essentiel de l'emphytéose, puisque, suivant eux, la C. 2. C. J. de jure emphyteutico serait à peu près complètement tombée en désuétude et aurait été remplacée par la jurisprudence plus ou moins divergente des parlements.

Il semble même qu'il ne faut pas s'attendre à de simples modifications de la théorie romaine , si l'on doit en juger par le passage suivant de Catellan (3). « Quand même il aurait été convenu, « par un acte postérieur au bail , qu'il serait « permis au seigneur de se mettre en possession , « faute de payement de la rente dans un certain

(i)Comp. ci-dessus, 4* part., § i^^.

(2) Par exemple M. H. de Pansey, dans l'article commise emphytéotiqtte du Répertoire de jurisprudeuce.

Comp. M.Duvergier. op. /awrf.,I, no4G6. —M. Troplong, op. laud.^ I, no 46, n'explique pas précisément en quoi consistait la jurisprudence par laquelle « les dispositions de la loi romaine « avaient été profondément modifiées et tempérées. »

(3) Rapporté par M. H. de Pansey, loc. laud.

310 QUATRIEME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

« temps , et que le seigneur le ferait en vertu a d'une sentence du juge , l'emphytéote pourrait « demander, dans les trente ans , le délaissement « du fonds j en payant la censive. »

Mais les termes de ce passage et la circonstance connue, que dans les pays de droit écrit on confondait assez habituellement l'emphytéose et la censive (1), permettent de croire qu'A peut y avdr quelque équivoque dans les renseignements du savant auteur de l'article Commise emphytéotique du Répertoire de jurisprudence.

4. — Il est d'abord certain que le droit français n'avait pas admis dans toute sa rigueur la disposition de la constitution de Justinien. On se souvient que la déchéance était encourue de plein droit, indépendamment de toute démarche du propriétaire, soit pour mettre l'emphytéote en demeure, soit pour se mettre en possession du fonds (2),

Le droit canonique n'avait ps^s été si sévère. Il avait conservé la règle du droit romain, que l'emphytéote était en demeure par la seule échéance

(1) «Il faut observer que, dans la plupart des pays de droit « écrit , on confond la véritable emphytéose avec les censives : « les censitaires y sont appelés cmphy léotes. »

Argou, op, /aud.f 1. m, c. xxviii, in fine.

(2) Comp. ci -dessus , 2» part., § 20.

D£ l'£HPU¥TÉOS£ DANS l'àNG. DK. FRÀMÇ. 311

du terme , et, conséquemment, il autorisait l'expulsion, quoique aucune sommation de payer n*eût été faite. Mais il accordait à l'emidaytéote la faculté de purger sa demeure y en payant l'arriéré dans un court délai (1).

Ces décisions du droit canonique ont été adoptées par la junsprudence civile : celle-ci alla même beaucoup plus loin. Si l'on excepte la Coutume de NivervmSy qui parait avoir calqué ses dispositions en matière de bordelage sur les décisions suséooncées du droit canonique (2) , on décidait uniformément que la déchéance de l'emphytéote , pour défaut de payement, ne pouvait résulter que de la sentence du juge et que ce dernier était investi d'un pouvoir discrétionnaire pour accorder au débiteur arriéré un délai de grâce, à rexpiration duquel seulement l'expulsion serait consommée (3).

Cette jurisprudence n'était même pas modifiée par la clause expresse , insérée par les parties dans

(1) M. Troplong, op. laud.^ I, n<' 46, elle le lexle suivant : « EiDpiiyleulaquoque,cessando \u solulionec<'uioQispcrbieaoiuiii, « nisi céleri satisfactionc posl roodura sibi consulcre sluduissel , a juste potuisset expelli , non obstante quod ei , ut canoneiu c 8olveret,non exstilitnuntiatum; cum in liac causa dies slalula « interpellet. >

Décret., /oc. cond.^ c. jv.

(2) Coût, de Mvern.y t. vi, art. 5, 6, 7, 8, et Coquille, ibid,

(3) Domal, Lots civiles, 1. 1, t. iv, section 10, n" 10,

312 QUATRIEME PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

la convention et portant que le défaut de payement au terme fixé entraînerait la déchéance « de « plein droit et sans forme de procès. » Il y avait toujours nécessité de recourir à la justice , parce que les « voies de fait » étaient défendues en France et qu'il fallait faire constater judiciairement que le cas de la déchéance était réalisé (1). Mais les tribunaux ne pouvaient se résoudre à abdiquer leur pouvoir discrétionnaire même en présence de la convention formelle des parties. « Cette stipule lation, dit Serres (2), n'est regardée que comme a comminatoire*. Et. •• l'emphytéote ne peut être a dépossédé que par la voie de justice. » Loyseau (3) y dans un passage que nous aurons tout à

(1) Comp.Loisel.VI,til.i, r. 2; lit. v,r. i.Caut. deNivemaiSy lit. yi, art. 7. — Coquille, dans son commentaire sur cet article, in fine^ déclare que X^voie défait n'est pas permise, même au cas préYu par la coutume ou < autrement estait convenu entre les parties. » Mais il igoute : < Ce que je dis de la permission de « justice , quand il y a convenance expresse , n^est pas pour y c appliquer cognoissance de cause ny en faire procès ordinaire, « mais pour y respondre par le juge sur une simple requeste , < ayant vu la convenance par escrit. »

Telle est la doctrine que M. Merlin , dans son plaidoyer rapporté Quest., V® EmphytéosCy § 3, préfère , avec raison , à celle qui était généralement adoptée par les auteurs et surtout par les tribunaux.

(2) Ce passage est rapporté par M. Merlin, au Répert., vo Emphytéote^ § i, n® 2, dans une addition à l'article de M. Guyot.

(3) yoy. ce passage au Répert., v® Commise emphytéotique , au commencement.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l' ANC. DR. FRANC. 313

l'heure encore occasion de citer, disait^ en parlant de la commise emphytéotique : « Et encore bien « qu'il y en ait stipulation expresse au bail em- « phytéotique, elle n'est pourtant pas prati- « quée à la rigueur » .

S. — Quelque considérable que soit cette modification, apportée par la jurisprudence moderne à la théorie romaine, la commise emphytéotique aurait pu être considérée, à juste titre, par Dumoulin comme une différence spécifique entre l'emphytéose et le bail à cens ou à rente, si cette peine de la demeure était encourue par l'emphytéote de droit commun et en l'absence de toute clause spéciale.

Loyseau disait en commençant le passage, que nous rapportions tout à l'heure : « La commise pour « cessation de payement du canon emphytéotique « n'est pas observée en France par droit commun « et sans stipulation expresse , comme au droit « romain... »

Argou (1) disait au contraire : « Ce contrat est c< susceptible de toutes les conventions que les « parties y veulent insérer ; mais il y a trois choses

Comp. sur toute cette matière, M. Duvergier, locJaud., n^i66; et M. Troplong, loc .laud.y n. 46.

(i) Op, laud,y 1. m, c. xxvui, au commencement.

314 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYIÉOSE.

tt que les lois y suppléent quand les parties noot « pas Élit de conventions contraires. »

L'upe de ces trois choses , c'est la commise faute de payement pendant trois ans.

Une contradiction aussi remarquable ne nous parait pas pouvoir être levée par cette remarque (1), qu ily avait djes coutumes où le droit de commise avait lieu , sauf les modifications que la jurisprudence des parlements y avait apportées. Sans doute, il y avait des coutumes , et c'était le plus petit iiombre, qui avaient consacré des dispositions spéciales au bail emphytéotique (2) ; et celles-là avaient naturellement reproduit, avec amendement j les dispositions du droit romain sur la commise. Mais de ce que la plupart des coutumes ne s'étaient pas préoccupées d'une institution , qui n'était pas après tout d'origine coutumière (3j ; on ne saurait conclure qu'elles étaient contraires à l'application de la théorie romaine dans les cas où

(i) Elle esl faite par M. H. de Pansey, dans le cours de Tarticle Commise emphytéotiqtte , el par M. Merlin, dans une addition h cet article.

(2) M. H. de Pansey, loc, laud., cite le texte de la Coutume du comté de Bourgogne et les commentaires de Dunod sur cette coutume.

(5) Dumoulin , sur la rubrique du tit. ii , Coût, de Paris , n^ 20 : « Contractus emphyteuticus est à jure scripto invendus : « censualis vcro à consuetudinc...>

DE l'eMPHYTÉOSE DANS l'aNC. DR. FRANC. 315

il serait bien avéré que les parties ont entendu faire un bail emphytéotique proprement dit. Aussi voyons-nous que les auteurs, qui n'ont pas confondu l'emphytéose avec le bail à cens ou le bail à rente, n'ont pas hésité à prononcer contre l'emphytéote la peine de la commise pour défaut de payement du canon pendant trois années, même à défaut de convention expresse (1).

Enfin, si l'on supposait que la transmission du domaine utile au preneur, dans le cas d'emphytéose perpétuelle comme dans celui du bail à cens, a pu faire obstacle à l'admission du principe de la commise par le droit commun , il faudrait du moins reconnaître que cette objection ne se rencontrait pas dans le cas d'emphytéose temporaire. On ne saurait donc refuser d'appliquer à ce cas la coimmise du droit romain , que la jurisprudence du parlement de Toulouse applicpait au e^s de k>catairie perpétuelle (2).

6. — Une troisième cause de déchéance , établie par le droit romain, était fondée sur les contraven-^ tiens de l'emphytéote aux règles qui lui étaient prescrites pour le cas d'aliénation- de son droit.

(i) Comp. Argou ei Domat, loc, syprà laud.

(2) Comp. M. Merlki, addii. h l'art, du Réperl. Commise emphytéotique.

Cette cause de déchéance n'avait été admise par la jurisprudence française que dans les cas de fraude de la part de Temphytéote , notamment pour éluder ou diminuer le payement des droits de mutation , dus au baiUeur (1).

s XI.

Oe rétablifsement du droit emphj^otîqae.

I . — Il n'y aurait peut-être pas d'exagération à dire que l'emphytéose était toujours constituée par contrat.

Dumoulin af&rme que , dans la juiîsprudence moderne, la rédaction d'un acte n'était pas essentielle pour la validité du contrat (2).

Mais le bail emphytéotique n'était pas moins que le bail à rente foncière un contrat réel ; en d'autres termes , il implique la tradition du fonds par le bailleur au preneur. Jusqu'à ce moment il n'y a de la pail; du bailleur qu'une simple pro-

(i ) M. Henriou de Pansey , /oc. /at^e?., s'exprime ainsi en parlant de la jurisprudence des pays de droit écrit : c On y connaît une c autre espèce de commise , qui ressemble fort à la commise « féodale.»

Dans le reste de Tarticle, il rapporte plusieurs arrêts de divers parlements.

(2) Sur la rubrique du lit. ii de la Coutume de Paris, n*» 38. — Il reconnaît que l'opinion générale attribue au droit romain une décision contraire : mais il ne croit pas cette interprétation exacte.

DE L EMPHYTÉOSB DANS l'aNC. DR. FRANC. 317

messe, obligatoire sans doute, mais qui ne saurait être confondue avec le bail emphytéotique (1). Dans tous les cas, il est évident que le domaine utile de Femphytéote perpétuel ou le quasi-domaine de Temphytéote perpétuel ne pouvait être conféré au preneur que par la tradition du fonds : notre ancienne jurisprudence n'admettait pas la transmission de la propriété et des droits réels par la seule vertu de la convention des parties (2).

Il est évident qu'il ne saurait s'opérer aucune tacite reconduction en matière de bail emphytéotique : tous les auteurs sont unanimes sur ce point (3). Mais il ne parait pas qu'ils se soient demandé comment devait être traité l'ancien emphytéote qui conservait la jouissance du fonds au delà des termes fixés par son titre. Il me semble que s'il n'y a pas fraude de sa part , et si le propriétaire a continué de recevoir le canon qui avait été convenu pour la durée de l'emphytéose, l'ancien emphytéote doit être considéré comme simple

(i) Gomp. Potbier, Du bail à rente , u? 5.

(2) Sur ce point important et sur les hésitations de la jurisprudence, comp. Loisel, op. latid.y 1. m, t. iv, règle 6, et la note de de Laurière.

(«^) H. DuTergier, op. laud.^ I, n»181, M. Troplong, op. laud., I, n» 40, et les autorités citées par ces deux auteurs.

318 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

locataire : sinon, il doit être traité comme possesseur de mauvaise foi.

Il semble , au premier aspect, que le bail emphytéotique implique naturellement l'obligation du bailleur de faire jouir le preneur du fonds qui fait Vobjet du contrat ; et, par conséquent, l'obligation de garantie en cas d'éviction. Cependant un auteur grave a pensé le contraire (1). Cette décision ne nous paraît susceptible d'être justifiée, même par la considération de la faculté de délaissement qui appartient au preneur, que si ce dernier n'a pas donné de deniers d'entrée.

Une tendance contraire a porté un grand nombre d'auteurs à penser que la rescision, pour lésion énorme , devait être admise comme en cas de vente (2). Mais Dumoulin (3) s'est prononcé fortement contre cette opinion, qui nous semble devoir être approuvée lorsque le bail est perpétuel et constitue une véritable vente du domaine utile.

2. — On n'a jamais eu de doutes sur la validité d'une constitution d'emphytéose par disposition testamentaire (4). Il serait aussi difficile d'i-

(1) Faber, in cod. cité par M. Duvergier, loc. laud., n° 176.

(2) Corap. M. fiuvergier, ibid,^ no 162.

(3) Sur la C. 14, C. J., lib. i, lil. ii, de S, S. EccL, lom! HI, p. 574, in fine , des œuvres complètes.

(4) Comp. Troplong, op. laud.^ I, no 35.

DE l'eMPIIYTÉOSE DANS L*ANC. DR. FRANC. 319

maginer une objection contre ce résultat, que d'en retrouver un exemple.

S. — II ne reste plus à considérer d'autre mode d'établissement du droit emphytéotique que la prescription (1); mais il convient de le considérer séparément dans ses rapports aVec Temphytéose perpétuelle et avec Femphytéose temporaire.

En ce qui concerne Femphytéose perpétuelle, il ne faut pas s'attendre à des résultats analogues à ceux que nous ont donnés les principes du droit romain. Il y a de cela deux raisons également décisives. Les règles de la prescription ont subi de notables modifications et .le droit emphytéotique, du moins celui qui a son origine dans un bail perpétuel, a changé de nature.

On ne saurait donc douter que le domaine utile de Temphytéote et le domaine direct du bailleur ne puissent également être acquis par la prescription : il n'y a pas même lieu de distinguer entre la prescription avec titre et bonne foi , et la prescription trentenaire. A la vérité, la prescription ne saurait, pas plus en droit français qu'en droit romain, deve-

(i) Comp. M. Troplong, ibid.

Il est remarquable que ni Doneau, ni Argou, ni M. Duvergier, n'aient traité de ce mode d'établissement du droit emphytéotique. Cela prouve du moins que cette partie de la théorie de Temphyléose n'a pas un granJ intérêt pratique.

320 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHïTÉOSE.

nir la source d'une obligation. Mais, grâce à la faculté de déguerpissement , on sait que la redevance emphytéotique n'est point Fobjet d'une obligation personnelle de Feniphytéote perpétuel: c'est la condition de la possession d'un fonds par toute personne qui ne peut réclamer , par titre ou prescription j que le domaine utile de ce fonds. Aussi voyons-nous que la rente foncière pouvait , aussi bien que le fonds lui-même, être acquise par prescription (1).

En ce qui concerne l'emphytéose temporaire, il nous semble que l'on ne saurait sérieusement refuser d'admettre la prescription par dix ou vingt ans, avec titre émané d'un propriétaire apparent et de bonne foi. Le droit de Temphytéote temporaire ne répugne pas plus à la prescription que celui d'usufruit, lequel était incontestablement prescriptible sous le régime de notre ancien droit. Enfin on ne peut pas objecter que si le propriétaire apparent, n'ayant pu prescrire lui-même à cause de sa mauvaise foi (2), était évincé par le véritable propriétaire, l'emphytéote ne se trouverait pas engagé envers lui par cette obligation personnelle,

(i) Comp. art. 113, 118 de la Coût, de Paris.

(2) Autrement la possession de Temphytéote lui aurait profité pour la prescription du domaine direct. Comp. Proudhon de tUsvfruit^ lom. Il, n° 754.

DB l'eMPHYTÉOSB DANS l'aNC. DR. FRANC. 321

qui doit nécessairement exister entre les deux parties, en matière d'emphytéose temporaire. Il est évident que, relativement aux actes que le propriétaire véritable est obligé de respecter , le propriétaire apparent a été le « negotiorum gestor » de ce dernier. L'emphytéose se trouvera donc véritablement constituée, sous le point de vue des obligations de l'emphytéote comme sous le point de vue de ses droits.

Il y a plus de difficulté pour la prescription de trente ans.

Il peut d'abord paraître extraordinaire qu'il soit ici question d'une prescription, qui exclue l'idée d'un titre, et, conséquemment , d'une limitation conventionnelle de la durée de l'emphytéose. Mais il ne faut pas perdre de vue qu'il y avait des fonds, auxquels ne pouvait pas s'appliquer l'emphytéose perpétuelle , et que, suivant la doctrine de Brodeau , le bail emphytéotique était alors présumé stipulé pour quatre-vingt-dix-neuf ans (1).

Remarquons aussi que la possession trentenaire, soutenue de plusieurs actes récognitifs, dispenserait le possesseur de produire un titre emphytéotique. Ce lie serait pas parce qu'il aurait prescrit le droit emphytéotique : mais parce qu'il aurait

(i ) Comp. ci -dessus, 4« part., § 7, n. 3.

322 QUATRIÈME PARTIE. — DE l' EMPHYTÉOSE.

établi l'exist^ice d'un titre par un mode de preuve, réputé suffisant par la jurisprudence (1).

Dès lors la question se réduit à savoir si , en r absence de tout acte récognitif , la possession trentenaire pourrait être invoquée.

Commençons par écarter l'hypothèse dans laquelle la prescription , opposée par le possesseur , serait combattue par la preuve que la possession du prétendu emphytéota avait pour point de départ un autre titre. Il est clair qu'il n'a pas pu y avoir prescription contre ce titre.

Dans la position où nous le supposons ^ le soidisant emphytéote pourrait tout au plus prétendre que le propriétaire a perdu le droit de le troubler dans sa possession. Mais il est clair que s'il vient à perdre lui-même le bénéfice de la possession , il ne pourra former une action pétitoire , en qualité d'emphytéote temporaire y sans justifier qu'il est tenu personnellement envers le propriétaire de payer la redevance emphytéotique. Or c'est ce qu'il ne saurait faire^ en l'absence d'un titre ou sans appuyer au moins sa possession trentenaire sur des actes récognitifs.

Ce résultat suffirait seul pour déterminer à

(1) Dumoulin, sur la C(M, de Paris, §8, gl. i, no» 85-90. Merlin, Quesl., t» TerragCy $i.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS L ANC. DR. FRÂNÇ. 323

écarter ridée que la prescription trentenaire puisse être un mode d'établissement du droit emphytéotique temporaire. Mais il nous semble qu il faut aller plus loin. La prescription n'a jamais eu , en droit français^ le caractère d'une simple exception, auquel la réduisait souvent le droit romain : elle est péremptoire , en d'autres termes , elle éteint absolument le droit de celui auquel on peut l'opposer. Mais réciproquement, lorsqu'elle ne saurait avoir pour résultat d'éteindre absolument un droit, elle n'en paralyse pas l'exercice. Notre droit français ne parait pas avoir jamais connu cette étrange situation d'un propriétaire ne pouvant revendiquer sa chose contre un simple possesseur, qui n'a pu lui-même acquérir la propriété par prescription (1 ) . Autrement la jurisprudence aurait-elle pris tant de peine pour déterminer à quelles conditions, en pareil cas, un possesseur pouvait se maintenir, quoiqu'il ne rapportât point le titre de sa possession ? Concluons donc qu'à proprement parler la prescription de trente ans ne saurait servir de fondement à une emphytéose temporaire.

(i) C. 8, S 1, C. J., lib, VII , lit. XXXIX, de prœscript, 50 vel. 40 ann.

Comp. ci-dessus, 2** part., § 25.

324 QUATRIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.