CINQUIÈME PARTIE

DE L'EMPHTTÉOSE DANS LE NOUVEAU DROIT FRANÇAlSu

Houvelte révolution dans le caractère ' de Femphytéose.

Nous avons suivi attentivement , depuis le Bas- Empire jusqu'à la Révolution française, l'histoire de la décomposition du droit de propriété entre plusieurs personnes. Nous avons vu que, dans l'origine, ce fut un pur accident, une combinaison suggérée par la nécessité, et nullement un résultat naturel des idées et des mœurs sur lesquelles reposait le droit romain.

Nous avons remarqué, dans les périodes suivantes, le caractère précisément opposé. Quoique la féodalité ait emprunté à la législation romaine quelques-unes des règles de cette matière, elle peut revendiquer à juste titre toutes les institutions emphytéotiques, dont nous avons traité, comme une partie intégrante et essentielle de son

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régime. On a remarqué (1) avec raison que la France y qui fut la terre classique de la féodalité^ était aussi le pays dans lequel la décomposition de la propriété avait été le plus pratiquée.

Dans cette nouvelle période, Femphytéose subit une dernière révolution. Elle redevient une institution d'exception ; elle ne se rattache plus ni à la condition des terres ni à Fétat des personnes. Ce n'est plus qu'une combinaison, bonne dans certaines situations , avantageuse pour certains propriétaires, que la loi n'a pas dû proscrire, mais à laquelle elle a pu ne pas accorder la même attention que si elle avait été d'une utilité plus générale (2).

Cependant, on peut faire avec raison au législateur le reproche d'avoir trop négligé ce point de notre droit civil. On sait , en effet , que le mot d'emphytéose ne se rencontre pas une seule fois dans le Code civil. Cependant Fancienne théorie était mêlée d'idées incompatibles avec le nouveau régime, né de la Révolution. Comment admettre que le législateur révolutionnaire ait implicitement consacré cette doctrine ? D'autre part, plu-

(l)Zachariae, Droit civil /rançais ^ Iraduclion de MM. Aubry et Rau, §i98, t. I, p. 412, in fine, (2) Comp. M. Trôplong , op. laud.^ I, ii" 50 , in fine , el n" fil .

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sieurs principes nouveaux, positivement formulés et avec lesquels il est indispensable de mettre en harmonie la théorie de Temphytéose, ne lui permettent plus de se produire avec tous les caractères qu'elle présentait autrefois.

Ce laconisme, ces lacunes ont donné lieu à bien des incertitudes , à bien des erreurs : elles ont fait durer jusqu'à ce jour de savantes controverses.

Influence des loîf révolutîonnaîrei car la théorie de l'em-

phytéose.

1 . — La distinction du domaine direct et du domaine utile a été effacée du droit français par les décrets abolitifs de la féodalité et par les lois qui s'y rattachent (1) : « Il est défendu » (dit Fart. 1", lit. I, de la loi du 18-29 décembre 1790, dans sa seconde disposition) d à l'avenir, de créer aucune « redevance foncière non remboursable , sans pré- « judice des baux à rente ou à emphyléose et (c non perpétuels, qui seront exécutés pour toute « leur durée et pourront être faits à l'avenir pour « quatre-vingt-dix-neuf ans et au-dessous. »

Depuis la date de cette loi , il n'a pu être con-

(1) Ces lois sont citées et en partie analysées par M. Merlin, Uépert., v» Fief, secl. ii , § 6, et par M. Zachari», § 198.

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cédé que des emphytéoses temporaires. Quant aux emphytéoses perpétuelles, elles furent complètement assimilées aux baux à rentes foncières : en d'autres termes, les bailleurs furent dépouillés de leur domaine direct , et les redevances devinrent rachetables àperpétuité (1).

Il est donc parfaitement exact de dire que , par l'effet de ces dispositions, la distinction du domaine direct et du domaine utile se trouva effacée ; puisque ni le bail à emphytéose temporaire ni le bail à rente foncière n'ont jamais donné lieu à cette distinction (2). Mais il ne suit pas de là que ces rede-

(1) Art. i , lit. I , loi du 48-29 décembre 1790. — Art. 5, lit. m , de la même loi.

(2) Ces résultats ne sont pas reconnus par M. Merlin. C'est la conséquence de son opinion, déjà citée, sur les effets de Temphyléose. temporaire qu'il croit identiques en tout pomt à ceux de l'eriiphytéose perpétuelle. — Quest., y® Emphytéose, § 5, n» 1.

Il professe donc formellement que l'emphyléote temporaire n'a jamais cessé d'avoir le domaine utile , si ce n'est peut-être sous le régime de la loi du 9 messidor an m. — Gomp. Quest., eod. verh.y § 5 , nos 2^ 5^ 6, 8. — On verra que M. Merlin a déduit do ce faux principe toutes les conséquences, qu'il comportait, avec cette inflexibilité de logique qui caractérise ses dissertations.

On pourrait crpire , que dans l'opinion de ce grave auteur le domaine direct de Temphyléote perpétuel n'a été aboli que .par la loi du 11 brumaire an vu, — Comp. ihid, , § 5, n° 5.

Mais, un peu auparavant, au commencement du n<> 2, il semble reconnaître que l'effet immédiat de la loi du 18-29 décembre 1790 avait été de convertir en pleine propriété le domaine utile de l'emphyléote perpétuel. — Quoi qu'il en soit, ce résultat nous paall cerlain.

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vances aient perdu de plein droit le caractère de redevances foncières et de véritables immeubles (1).

Au surplus^ il importe d'observer que la disposition de la loi du 18-29 décembre 1790, portant défense de créer à l'avenir des emphytéoses perpétuelles, n'avait pas pour sanction la nullité des conventions des parties. Elle a seulement entendu qu'il ne saurait plus y avoir d'emphytéose perpétuelle, sans faculté de rachat. C'est ce qui a été décidé par un arrêt de la cour de cassation du 15 décembre 1824 (2).

2. — Après la loi précitée de 1790, la première qui présente de l'intérêt pour la doctrine de l'emphytéose, est celle du 9 messidor an m. L'article 5 de cette loi est ainsi conçu : ^ « Sont seuls susceptibles d'hypothèques :

« 1° La 'propriété des biens territoriaux étant « dans le commerce ou pouvant être aliénés, de

(1) Gomp. la note de M. Merlin sur l'arrêt de. la cour de cassation du 8 novembre 1824. Quest., v«i?mp%^.,§5,no4.— Répert., vo Rente foncièrey § 2, n. 4 et 5.

(2) La cour de Colmar avait décidé le coniraire. La question n'aurait pas pu s'élever sous le régime de l'art. 530 du Code civil, dont la disposition a servi d'argument à la cour de cassation pour déterminer le véritable sens de la loi du 18-29 décembre 1 790.

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« leurs accessoires inhérents ou établis à perpé- « tuelle demeure, ensemble des fruits non re- « cueillis, des bois non coupés et des servitudes « foncières;

« 2" Vusufniit des mêmes biens, résultant seu- « lement des baux emphytéotiques, lorsqu'il reste « encore vingt-cinq années de jouissance. »

Il est certain que cet article introduisait une notable modification dans la faculté d'hypothéquer, telle que le droit préexistant l'avait reconnue au profit soit de Temphytéote temporaire, soit de l'usufruitier ordinaire. Suivant M. Merlin (1), il n'aurait innové qu'en confondant deux droits, jusqu'alors parfaitement distincts, le domaine utile de l'emphytéote temporaire et l'usufruit proprement dit.

Mais il nous semble que cet article est moins le résultat d'une confusion d'idées que d'une saine appréciation du nouvel état des choses. La loi de 1790 avait aboli l'emphytéose perpétuelle, type de l'emphytéose temporaire; et dès lors celui-ci ne pouvait plus être considéré que comme une particularité de l'usufruit. En eflfet, il n'est pas contraire à la nature de l'usufruit qu'il soit consti-

(1) Quest. , v« Emphytéose , § 5 , n° 3 , et la note.

tué moyennant un prix^ et que ce prix consiste en annuités; il n'y a non plus rien de contraire à sa nature dans la clause qu'il ne s'éteindra pas par la mort du premier usufruitier, survenue avant l'échéance du terme fixé, mais qu'il sera héréditairement transmissible jusqu'à cette échéance. On peut en dire autant de la clause par laquelle cet usufruitier se soumettrait à la peine de la déchéance, s'il laissait passer trois ans sans acquitter l'annuité. Or, quelle différence y aurait-il entre un usufruit, ainsi constitué, et une emphytéose temporaire?

Il nous semble qu'il n'y a que des éloges à donner au législateur de l'an 3, pour avoir voulu prévenir des hypothèques aléatoires, qui n'auraient pour assiette qu'un usufruit viager. Disposition sage! que M. Merlin n'aurait certainement pas critiquée, si elle n'avait pas contrarié sa proposition favorite, que l' emphytéose temporaire présente, encore aujourd'hui, un exemple de la division de la propriété en domaine direct et en domaine utile.

3. — Aussi considère-t-il (1) comme une sorte de restauration des saines doctrines l'art. 6 de la loi du 1 1 brumaire an vu, ainsi conçu :

(i) M. Merlin, Quest., \« Emphytéose , § 5, n" 4.

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a Sont seuls susceptibles d'hypothèque :

« l"" Les biens territoriaux transmissîbles, ence semble leurs accessoires inhérents ;

« 2° L'usufruit, ainsi que la jouissance à titre « demphytéose des mêmes biens , pour le temps « de leur durée. »

Il nous semble qu'entre les deux articles des deux lois de Fan m et de l'an vu, il n'existe qu'une différence de rédaction 9 vraiment insignifiante; car si le but de cette différence dans les termes eût été de tracer une ligne de démarcation tranchée entre l'usufruit et l'emphytéose, il eût été facile de marquer cette intention d'une manière qui ne pût être méconnue, en consacrant à l'emphytéose un paragraphe spécial. Il ne faut pas dire avec M. Merlin (1) « qu'en rendant à l'emphytéose « temporaire le droit d'hypothéquer l'immeuble, « dont il jouissait à ce titre, pendant et pour tout « le temps que durerait la jouissance, la loi du « 11 brumaire an vu a reconnu que, tant que « l'emphytéote temporaire jouissait comme tel, il K participait à la propriété, ou , en d'autres terce mes, qu'il était investi du domaine utile. » La faculté d'hypothéquer ne prouve évidemment rien,

(1 ) Loco laudato.

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quant à rintention du législateur de distinguer remphyléole de Fusufiruitier, puisqu'aux termes de la disposition invoquée, cette faculté appartiendrait encore à l'emphytéote , considéré comme simple usufruitier.

4. — Mais le savant jurisconsulte soulève une question plus délicate sur le texte de l'art. 7 de la même loi. On y lit que « les rentes constituées, c( les rentes foncières , et les autres prestations que a la loi a déclarées rachetables , ne pourront plus « à l'avenir être frappées d'hypothèques. » M. Merlin reconnaît bien (1) que, dans cette disposition, les rentes foncières et les redevances emphytèotiques perpétuelles sont considérées comme de simples créances privilégiées , hypothécaires , sujettes à inscription et purgées par le défaut d'inscription en temps utile ; qu'on ne peut plus dire qu'elles existent , non sur, mais dans le fonds , ni qu'elles en forment une délibation (2) , une partie intégrante. Il va même jusqu'à confesser (3) que , sous aucun rapport, on ne peut plus revendiquer, pour le bailleur à emphytéose perpétuelle, le moin-

(1) Jbid.^ n° é,p(issïm.

(2) M. Merlin emprunte celte expression h la note de de Lau rière, sur l'art. 87 de la Coutume de Paris.

(5) Ibid,^ n» 3 , passim.

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dre débris de soi) ancien domaine direct ; mais il maintient, à l'égard de l'emphytéote temporaire^ que la redevance a conservé le caractère qui lui était attribué par Tancien droit , et, conséquemment , qu'elle est encore susceptible d'hypothèque (1). Il en donne la raison en un mot : c'est que la loi du 11 brumaire an vu n'a défendu d'hypothéquer à l'avenir que les redevances foncières, précédemment déclarées rachetables.

Si M. Merlin avait entendu dire seulement que la redevance, due par l'emphytéote temporaire, était a£Pectée par l'hypothèque que le bailleur au* rait donnée sur son droit de propriété , sa proposition serait d'une justesse incontestable (2) ; mais il est évident que M. Merlin va plus loin , et , quoiqu'il n'ait complété sa pensée qu'en traitant de

(1) Ibidy n? 6. — Celle conséquence n'esl* pas formellement déduite; mais soutenir que Part. 7 de la loi du 11 brumaire an VII n'a pas compris dans sa disposition les redevances dues par Femphyléote temporaire , n'est-ce pas décider que ces redevances pouvaient être frappées d^hypothèque sous le régime de cette loi? sans cette première décision, M. Merlin n'^aurait pu en venir jusqu'à professer que la même faculté appartient au bailleur à emphytéose sous le régime du code civil. — GoiAp. Qucsl., v« Emphytéose , § vu , n<> 1 .

(!2) En effet Texpropriation d'un débiteur , bailleur à titre emphytéotique, ne peut transférer immédiatement k l'adjudicataire d'autre prérogative du droit de propriété que celle de percevoir la rente emphytéotique.

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Femphytéose sous le régime du Gode civil, U entendait certainement que le bailleur pouvait hypothéquer séparément la rente emphytéotique et ce que M. Merlin s'obstine à appeler son domaine direct (1).

Ce résultat nous semble inadmissible. M. Merlin, préoccupé de l'idée que l'emphytéose perpétuelle a seule été atteinte par les lois révolutionnaires, n'a fait attention qu'aux termes de l'art. 7 de la loi du 1 1 brumaire an vu , parce que , considérés isolément , ils s'accordent avec son système. Mais il a oublié les termes de l'art. 6, qui ne permet de frapper d'hypothèque que les biens territoriaux^ et l'usufruit, ainsi que la jouissance à titre d'emphytéose des mêmes biens. U est bien vrai qu'entre la Coutume de Paris et le Code civil, il n'est intervenu aucune loi sur la distinction des biens en meubles et en immeubles (2). Mais cette considération n'est pas décisive en faveur de l'opinion de M. Merlin, puisqu'aux termes de la loi du 11 brumaire an VII tous les immeubles ne sont pas susceptibles d'hypothèque. M. Merlin est obligé de reconnaître (3) que la redevance due par un em-

(l)/6îrf., g7, n. 3.

(2) Jbid,^ § 5 ^ n. 4 , à la note.

(3) Ibid,y eod., n» 4, passïni et in fine , et n» 5.

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phytéote perpétuel, devenue rachetable, n'est plus qu'une obligation personnelle, qu'elle a cessé d'être une pure charge foncière, et que c'est pour cette raison qu'elle n'est plus susceptible d'hypothèque. Peut-on admettre que la loi de brumaire ait voulu reconnaître à une redevance emphytéotique temporaire le caractère de charge purement foncière, lorsîju'elle retirait ce caractère à la redevance perpétuelle? Ce serait une inconséquence d'autant plus inconcevable , que le bail emphy-» téotique temporaire , différent en ce point du bail perpétuel, imposait au preneur l'obligation personnelle de payer la redevance (1). Au surplus, il résulte positivement de l'art. 6 de cette loi que la redevance, dont il s'agit, n'a pas conservé la . propriété de polivoir servir d'assiette à une hypothèque.

S in.

IêC Code eivil a-t*il aboli l'emphytéose ?

Nous arrivons au régime du code civil.

1. — On sait déjà qu'il n'a fait aucune mention de l'emphytéose. De là vient le doute sur la question de savoir si elle subsiste encore ou s'il l'a voulu abolir?

(i) Comp. ci-dessus, 4« parlie , § 10, n. 1 . in fine.-'Cesi pour celte raison que Temphytéote temporaire n'était pas admis au bénéfice du déguerpissement.

340 aSQUIÉME PARTIE. DE L^EMPHnÉOSE.

TcfOÈeùns^ 3 «t on point qœ Fart. 530 de ee code met bon de tonte eontiOYOse : c'est qaH nesaorttt plus être question d'empfaytéose popétoeOe* Tont oontnt, qu'on anrait pu passer sons œ nom. tomberait éyidenunent sons Fa^licatioD de cet artide. Ce ne s^ait qu^une rente à des conditions particulières, et qui , en tons cas, ne pourrait aroir pour effet de sotnnettre Tadietenr et ses héritiers à TMCompluseniMit périodique d'mie obligation personnelle et perpétuelle (1).

)S« — Mais la question demeure entière , en ce qui eoneeme Temphytéose temporaire.

H ne s'agit pas , sans doute , de savoir si le pro[iriétaire d'un immeuble pourra confêrer à une personne le droit d'en jouir pendant un temps plus ou moins long , arec fiiculté d'en cbanger là superficie et à la charge de supporter tous les frais d'exploitation, d'entretîeo, de réparation, d'impAt, etc.; en un mot ayec toutes les clauses qui , dans les rapports du bailleur au preneur, auraient pour effet d'identifier cette convention avec le bail emphytéotique. Le principe de la liberté des conventions , en tant qu'elles n'ont rien de contraire à la loi , à l'ordre public ou aux bonnes mœurs ,

(I) Comp. M. Merlin, Quest. , v^» EmphyUosey% 5, n» 7.

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protégerait suffisamment une telle convention. Il n*y aurait même rien dans ces clauses que ne pût très-bien comporter un simple contrat de louage, puisqu'il a été solennellement jugé que la clause, qui attribuerait au droit du preneur une durée indéfinie, n'avait rien de contraire à F essence de ce contrat (1).

Mais il s'agit de savoir si ce contrat ne serait pas autre chose qu'une simple particularité du louage , ou s'il en résultera , aujourd'hui comme sous l'ancien régime, un droit réel immobilier, susceptible d'hypothèque et , conséquemment , de saisie immobilière , qu'on pût protéger au moyen de l'action possessoire , qui fût virtuellement exclu de la communauté légale par sa qualité d'immeuble. Toutes ces prérogatives résulteraient-elles d'un bail , que les parties déclareraient formellement ou auraient évidemment entendu faire à titre emphytéotique ? Voilà la question.

(\) Arrêt solennel de la cour de cassation , sections réunies , du 24 novembre i837.— Sirey , 37. i . 954.

D^ailleurs il ne me semble pas exact , en présence des termes de Fart. 1709, de dire avec MM. Ghampionnière et Rigaud, Traité des droits dP enregistrement, n*> 3062 , que « la perpétuité « dans la jouissance n'est pas contraire à la nature du bail. » — Ihid. , n« 3030 et 3031 . — Gomp. M. Troplong, Louage , I, n" 4, p. 72.

342 CWQUIÊIIE PARTIE. — DE L'BamiTtiOSE.