Yok» fliaintenaiit œ qui en fidt k

L'art. 7 de la Um da 30 Teolôse an xu est ainsi conçu:

« A compter dn jour où ces Ims (1) sont exécu- « toires , les lois romaines , les ordonnances y les « coutumes générales ou locales j les statuts, les « rè^ements cessent d'avoir force de loi générale « ou particulière y dans les matières qui smit Fob- « jet desdites lois composant le présent Code. »

Or, les matières, dans lesquelles rentre le bail emf^ytéotiqoe, ont été traitées par le G)de ; et le jQom de cette institution n'a pas mtoie été prononcé. Cependant il aurait dû se trouver dans l'art. 543.

On fait ensuite remarquer que, dans les deux lois du 9 messidor an m et du 11 brumaire an vn, Temphytéose avait obtenu une mention spéciale dans Farticle, qui avait pour objet de déterminer les biens susceptibles d'hypothèque. Or, Fart. 21 18, qui correspond dans le Code aux articles des deux lois précitées et est conçu dans la même forme énumérative , omet absolument la mention de Femphytéose.

(i)Ce sont celles dont la réunion compose le Code civil.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS/ LE NOUV. DR. FR, 343

On invoque enfin l'esprit qui a présidé à la ré-daction des art. 543, 530 et 896, et qui s'oppose à toute décomposition, même temporaire, de la propriété (1).

4. — Ces objections ne pouvaient échapper à M. Merlin. Il y répond avec détail; mais il nous semble qu'il n'a pas été heureux dans ses réponses (2).

L'argument, que fournit aux adversaires de l'emphytéose l'art. 7 de la loi du 30 ventôse an xn, ne l'arrête pas un seul moment ; il le réfiite précisément par cette considération dont se prévalent ceux qui l'invoquent, que le Code civil n'a fait aucune mention de l'emphytéose. Il n'abroge, dit-il, les lois antérieures « qu'autant qu'elles sont c( relatives aux matières qui sont l'objet du Code « civil ; » et il conclut de l'objection même que « les lois antérieures , qui admettent l'emphy- « téose temporaire et en déterminent les effets , c< sont encore dans toute leur vigueur. »

Il nous semble que cette réfiitation est plus re-

(1) Comp. sur les objections contre le maintien de l'emphyléose par le Code civil , M. Zachariœ , op. laud.^ n»198;M. Grenier, des Hypothèques y n» 143.

*(2) Comp. la dissertation développée de M. Merlin , loco laudak} , § V , n® 8.

344 CINQUIEME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE.

marquable par la subtilité que par la solidité du raisonnement. On ressusciterait bien des principes abandonnés de notre ancienne jurisprudence , si Ton admettait que le Gode civil n'a pu les abroger par la simple omission qu'il en a faite.

Mais la manière dont M. Merlin écarte Tobjection fondée sur l'omission de l'emphytéose par l'art. 2118 est plus remarquable encore. A l'en croire , le législateur de brumaire an vu n'aurait fait cette mention que pour rectifier les idées du législateur de messidor an ui et rétablir la distinction de l'usufruit et de l'emphytéose , méconnue par ce dernier.

Quelque ingénieux que ce rapprochenîent puisse paraître, nous doutons fort qu'il suffise pour lever l'objection.

Quant à l'objection de principe qui repose sur r hostilité de notre Cpde civil cqntye toute décomposition, même- temporaire,, de la propriété ; M. Merlin lui oppose des cojisidérations non moins

générales.

Il pose en principe que « pour pouvoir, de ce « que le Code civil ne parle pas, nommément de « l'emphytéose non perpétuelle, inférer qu'il la « méconnaît, qu'il lui refuse l'effet qu'elle avait « toujours eu précédemment de transférer tem-

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 345

« porairement le domaine utile y et qu'il la réduit « à un simple contrat de louage^ il faudrait pou- « voir aller jusqu'à dire qu'il n'admet pas de pro- « priété temporaire , et qu'il ne reconnaît point de c< milieu entre la qualité de propriétaire et celle de « locataire ou fermier. »

Il complète son raisonnement en ajoutant l** que la faculté d'aliéner et d'acquérir à temps n'est pas moins de droit naturel que la faculté d'aliéner et d'acquérir à peipétuité ; qu'une disposition expresse du Code civil aurait pu seule enlever au propriétaire cette faculté ; 2" que le droit d'usufruit, bien différent de celui qui résulte du louage, est un droit réel et foncier, un droit qui fait partie de la propriété; que cependant l'art. 617 permet au propriétaire de transférer pour un temps fixe l'usufruit de son héritage, c'est-à-dire une partie de sa propriété ; que dès lors on ne saurait supposer au législateur l'intention de défendre d'aliéner en entier cette même propriété pour un temps également déterminé ; 3° enfin que l'art. 2125 du Code civil reconnaît que la propriété peut être résoluble dans certains cas ; qu'il reconnaît donc qu'elle peut n'être transportée que pour un temps fixe; car la propriété qui n'est transportée que pour un temps fixe n'est pas moins résoluble que

346 CUfQUIÈME PARTIE. DE L EMPHYTÉOSE.

ceUe qui est transférée sous une condition résolutoire.

5. — L'idée fondamentale de toute cette discussion, c'est que l'emphytéose conaste dans une aliénation temporaire de la propriété (1). Or il nous semble que cette idée ne peut pas siqiport» Fépreuye d'une sévère analyse.

On conçoit aisément la possibilité d'un démanbrement temporaire de la propriété, comme Tusufiruit. On aurait même pu, dans l'ancien droit, rattacher une idée précise à Fexpressîon d'aliénation temporaire du domaine utile. Dans ces deux cas, en effet , il reste au propriétaire une portion de son droit de propriété, dont il n'est dessaisi à aucun moment, et à laquelle viennent se rattacher les autres parties du droit de propriété à l'échéance du terme fixé. On conçoit également la

(1) Cette manière de voir parait être également celle de M. Proudhon, Usufruit , I , n° 97.

Il rapporte la définition dePemphytéose, donnée par Domatj puis il ajoute :

« On voit, par cette seule définition, combien Temphytéose c diffère de la constitution d'usufruit, puisque l'emphytéote, « acquérant la propriété du fonds, jouit de sa propre chose, « tandis que Tusufruitier n'est que jouissant de la cliose d''au- « trui. »

Mais il importe d'observer que la définition de Domat, d'après les termes mêmes rapportés par M. Proudhon , se réfère à l'emphytéose perpétuelle.

DE l'eMPHYTËOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 347

possibilité d'une aliénation absolue de la propriété sous une condition résolutoire dont F accomplissement a pour effet de restituer Tancien proprié* taire si complètement contre son aliénation, cpi'il est censé n'avoir jamais abdiqué sa propriété. Mais il y a une immense différence entre le terme et la condition. Une aliénation purement temporaire de la propriété ne serait qu'une aliénation incomplète de la propriété. Ou cette expression ne signifie rien autre chose qu'une simple constitution d'usufruit, ou elle aboutit à la décomposition de la propriété en domaine direct et en domaine utile. Cette dernière conclusion est en effet celle de M. Merlin (1).

Or, quelqu'imposante que soit l'autorité de M. Merlin (2), nous ne saurions nous empêcher de

(1) lln'eutend pas autrement la transmission temporaire de la propriété qui a lieu, suivant lui^au cas d'eraphytéose. Ne dit-il pas expressément , dans le passage ci-dessus rapporté , que pour prouver que l'empliytéote n''a plus le domaine utile , il faudrait établir Timpossibilité d'une transmission temporaire de la propriété? D'ailleurs voici comment il conclut : « Il n'y a rien , dans « le Gode dvil, qui s'oppose à ce que Temphytéote soit réduit « au domaine utile ; à ce que Uemphytéose temporaire conserve « au bailleur le domaine direct,,. * - (2) Il semble qu'il faille y joindre celle de la cour de cassation.

Cependant si l'on compare attentivement les motifs de l'arrêt du 26 juin 1822 avec ceux desdeux arrêts du i«' avril 1840, on pourra se trouver embarrassé pour déterminer quelles sont pré-

348 CINQUIÈME PARTIE. — DE l'eMPHYTÉOSE. .

proclamer que poser ainsi la question , c'est la mal poser. Il est trop facile de prouver que la lettre de l'art. 543 (1) et Fesprit qui a présidé à sa rédaction, ainsi qu'à celle de l'art. 530, s'opposent aujourd'hui à toute décomposition , même temporaire, de la propriété en domaine direct et en domaine utile. Poser la question dans ces termes, c'est rendre inévitable la solution que lui donne M. Zacharisa (2).

6. — Aussi nous semble-t-elle avoir été mieux posée et plus solidement discutée par M. Duranton (3).

Cependant nous ne saurions admettre la réponse qu'il fait à l'objection tirée du défaut de mention de l'emphytéose dans Fart. 2118. Dire que cet article ne fournit qu'une pétition de principe à l'opinion qui repousse l'emphytéose, parce que le droit emphytéotique peut très-bien rentrer dans la disposition du §-r de l'article, qui parle

en général des biens immeubles, c'est tomber

cisément les idées de la cour de cassation sur les effets du bail emphytéotique.

(1) « Go peut aYoir sur les biens ou un droit de propriété, ou « un simple droit de jouissance, ou seulement des services 4 fonciers à prétendre.

(2) Op. laud,, § 198, 1, p. 4i4.

(3) Courif de droit français j tora. IV, p. 70 et suiv.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 349

évidemment dans un équivoque. Il est clair ^ en effet; que ce paragraphe entend parler seulement des immeubles corporels, ou^ pour parler le langage de la loi , des immeubles par leur nature et leur destination ; cela résulte de ces termes : « biens immobiliers... et leurs accessoires réputés immeubles. » Le §-2'' est consacré aux immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent; et c'est dans un esprit évident d'exclusion, au moins pour les servitudes foncières, les droits d'usage et d'habitation, et les actions en revendication d'immeubles, que l'usufruit a été seul mentionné dans l'art. 2118.

Mais la force de l'argument de M. Duranton consiste en ce qu'il montre fort bien que le mot usufruit n'est pas toujours employé par la loi dans l'acception spéciale où elle le prend dans le titre de r Usufruit : que, notamment dans l'art. 526, il est employé comme synonyme de l'expression plus générique , « droit de jouissance » , qui se trouve dans l'art. 543; qu'en principe général, l'art. 686 (1) permet aux propriétaires d'immeubles d'établir sur leurs fonds telles servitudes que

(i)0Q pourrait à la rigueur faire observer que Tari. 686 , placé dans le titre des Services fonciers , ne saurait être invoqué à propos d'emphytéose.

350 CINQUIÈME PARTIE. — DE l'eMPHTTÉOSE.

bon leur semble, pourvu qu'elles ne soient pas établies en faveur de la personne^ et qu'elles n'aient rien de contraire à Tordre public. Or^ dit très-bien M. Duranton, dans le sens de la restriction de Fart. 686, Temphytéose n'est pas plus censée établie en faveur de la personne que ne Test l'usufruit; et assurément elle n'est pas plus que lui contraire à Tordre public. Il ajoute qu'évidemment, dans les baux emphytéotiques, les preneurs entendent acquérir le droit réel immobilier. Enfin, il démontre que Tart. 1122 assurerait la validité d'une constitution d'usufruit, à titre onéreux pour un temps déterminé, quatre-vingt-dix* neuf ans ^ par exemple, et dans laquelle le preneur stipulerait, qu'en cas de décès avant T échéance du terme, le droit passerait à ses héritiers. M. Duranton ne peut pas interpréter le silence de la loi sur Temphytéose dans le sens d'une prohibition, qu'il serait si facile d'éluder.

7. — Telle est Topinion à laqueUe nous nous rangeons. Au fond, M. Zachariae n'en a pas d'autre (1). Ce que ce judicieux auteur repousse absolument, c'est Tidée d'une décomposition, même temporaire , de la propriété en domaine di-

(I) Op. laud. ,%\^^, I, p. 415.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 351

rect et en domaine utile. Ainsi toute la difficulté que présente cette question ^ toutes les incertitudes sur la solution qu'elle doit recevoir, proviennent de l'erreur de M. Merlin et de la cour de cassation, qui ont cru que l'emphytéose temporaire, sous l'ancien droit, emportait aliénation du domaine utile.

Cette erreur a été évitée par MM. Duvergier (1) et Troplong (2).

Concluons donc que lorsqu'un propriétaire fera un bail à long terme et que les parties l'auront qualifié bail emphytéotique , ou bien lorsqu'à défaut du mot, l'étendue et la durée des droits du preneur ne laisseront au juge aucun doute sur sur l'intention des parties, il y aura lieu d'appliquer à cette situation les règles de notre ancien droit , sauf certaines modifications qu'il s'agit de déterminer.

Si les parties n'ont pas fixé la durée du bail emphytéotique et s'il est certain qu'elles n'ont pas entendu le faire perpétuel (3) , il conviendrait d'en fixer la durée à quatye-vingt-dix-neuf ans. Un usage immémorial a fait adopter ce terme plutôt

ii) Louage, l^n^i^b y in fine.

(â) Louage^l^ n? 52 , passim eiinfine,

(3) Dans ce cas , il faudrait appliquer Tari. 550.

352 CINQUIÈME PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

que tout autre, et l'art. r% tit. i*' de la loi du 18-29 décembre 1790 a défendu de prolonger au delà la durée des emphytéoses temporaires. Cette disposition est regardée par les auteurs les plus graves comme étant toujours en vigueur (1).*

s IV.

Théorie de Temphytéoie sous le régime du Oode eivîl.

1 . — L'emphytéote aura sur la chose tous les droits de Fusufruitier , et de plus une faculté de changer la superficie plus étendue que celle qu on pourrait reconnaître à ce dernier.

Il profitera de Falluvion ; mais il n'aura droit ni aux mines ni aux carrières , qui n'étaient pas ouvertes au moment de la concession.

Il aura contre les tiers et contre le propriétaire lui-même l'action réelle et les actions possessoires.

Il pourra transmettre librement son droit, constituer des servitudes , concéder des hypothèques.

2. — En retour, l'emphytéote sera obligé de payer au propriétaire une rente annuelle , qui sera due à forfait, c'est-à-dire sans aucune remise, nonobstant toute interruption de jouissance dont

(i) Comp. M. Duvergier , Louage I, n. 147 et n. 20â; M. Troplong , Louage, I, n. 50.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 353

le propriétaire ne serait pas garant, et toute perte partielle de la chose. La perte totale pourra seule opérer l'extinction de l'obligation. Peut-être pourrait-on adopter , sous le régime du Code civil , le tempérament que de graves auteurs réclamaient lorsque la rente a été calculée comme un fermage (1).

5. — Quelle sera , sous le Code civil, la nature ^e cette rente emphytéotique? Sera-ce , comme sous l'ancien régime, un droit foncier et immobilier, exclu à ce titre de la communauté légale ^ susceptible de saisie immobilière et d'hypothèque?

On sait déjà que telle est l'opinion de M. Mer- Hn (2). En traitant la même question sous le régime de la loi du 11 brumaire an vu , nous avons réfuté les arguments que ce savant auteur avait cru trouver dans le texte de l'article 7 de cette loi (3). Quoique la solution que nous avons donnée à cette question sous ce régime pût nous dispenser à la rigueur de la discuter sous le régime du Code civil, il nous parait impossible de laisser sans réponse des objections proposées par M. Merlin.

Non content d'avoir entrepris de démontrer

(1) Gomp. en sens contraire. —M. Troplong, op. laud.^ l, n. 42 et43. — M. Duvergier , op. kmd. , I, n° 165.

(2) Quest. , v« Emphyt^ § 7 , n® i .

(3) Gomp. ci-dessus , 5« part. , § 2,

354 CI!i|QUIfilfE PARTIE. — DE L^EMFHTTÉOSE.

que la rente emphyléotique ayait encore le caractère d'un immeuble ; « parce que le G)de cîtO ne « mobilise, art. 529, que les renies perpétuelles ei « viagères , et ne déclare essentiellemeni rache- « tables que les rentes établies à perpétuiié pour le « prixdelaventedunitnmeubleoucanimecondiikm m de la cession d'un fonds immobilier; » M. Merlin s'est attaché à prouver qu on ne saurait appliquer à cette rente les considérations, qui n'ont pas permis d'accorder la faculté d'hypothéqué au propriétaire des certains autres immeubles , c'est-è* dire les servitudes foncières , les droits d'usage ^ d'habitation , les actions en revendication d'immeubles. Ce résultat s'explique suffisamment par la nature des droits d'usage et d'habitation , exclusivement attachés à la personne , non aoseeptibles d'expropriation et , conséquemment, d'hypothèque ; par la nature des servitudes foncières qui ne peuvent pas subsister indépendamment du fonds dominant et, conséquemment, ne peuvwt être hypothéquées et saisies que conjointenmfit avec lui; enfin par cette circonstance que l'action en revendication d'un immeuble n'a pas une situation propre et indépendante de celle de l'immeuble qu'elle concerne, d'où l'on peut conclure qu'elle ne peut pas être hypothéquée distinctement.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 3S5

L'attention 7 que M. Merlin a donnée à ces difficultés secondaires , l'a empêché d'apercevoir un texte qui détruisait son système par la base. Il ne s'est attaché 9 dans l'art. 529 , qu'à la disposition finale , qui fait allusion aux anciennes rentes fon* cières et constituées , exempli causa ; il a perdu de vue la disposition générale de ce même article qui déclare ^ meubles y par la détermination de la loi, « les obligations ou actions qui ont pour objet des <x sommes exigibles. » Il est clair que l'art. 530, loin de fournir un argument à contrario pour prouver la nature immobilière de la rente due par l'emphytéote temporaire , fournit un argument à fortiori en faveur de F opinion opposée.

Cette solution nous dispense de développer ici les conséquences que M. Merlin déduit très-logiquement de son faux principe : V relativement à l'efifet, sur la rente emphytéotique, de l'hypothèque acquise sur le domaine direct, et vice versa; 2** sur ce que défient, à l'expiration de l'emphytéose , l'hypothèque dont la rente emphytéotique et le domaine direct ont été frappés pendant la possession de l'emphytéote (1).