Quant à l'obligation d'entretenir le fonds

(I) M. Merlin , loc, laud., %ljpass. — Sur d'autres questions analogues, comp. , ibid. , $ 6.

3à6 aHi^uàuE pabtie. — de l eiiph¥Téuse.

il est éyident qu'il ne saurait y avoir aucune différmee entre F ancien et le nouveau drnt. On peut en dire autant sur les effets de l'obligation d'améliorer.

On pourrait oroire , au premi^ aspect, que la (Usposition de Tart. 555 doit modifier la solution donnée par Fancienne jurisprudence à la question de savoir si le propriétaire devait rembourser, à la fin du bail , la valeur des constructions que Femphytéote avait faites sans y être obligé (1). Mais fl nous semble évident que cet article n'est pas applicable : il dispose au profit du possesseur de bonne foi ou de mauvaise foi , qui a agi comme propriétaire , et nullement au profit de Femphytéote qui a dû savoir qu'il ne pouvait user du droit de changer la superficie qu'à la charge d'améliorer le fonds.

5. — L'emphytéote doit supporter Fimpdt et toutes les charges publiques , sauf une retenue du cinquième de F impôt qu'il est autorisé par les lois fiscales à faire subir au canon emphytéotique, à moins de convention contraire avec le propriétaire. Mais Fimpôt qu'il paye lui profite pourhii procu-

(1 ) M. Duirergier , op. laud. ^ I , n^ 1 74; M. Troplong, op. laud., I, n? 48, sont de cette opinion.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. FR. 357

rer le cens électoral ou celui d'éligibilité (1).

6. — Tous les modes d'extinction , admis par l'ancien droit , sont reconnus par le nouveau. Les nouvelles idées sur la nature du droit de Temphytéote et sur celle de la redevance emphytéotique confirment la jurisprudence qui refusait à l'emphytéote le bénéfice du déguerpissement et celui de la prescription. On appliquerait dans ce dernier cas les règles du Code civil sur Finterversion dans le titre de la possession.

. 7. — La déchéance est encourue par Femphytéote pour deux causes , l'abus de jouissance et le défaut de payement du canon pendant trois ans.

Sous le Gode civil comme sous l'ancien droit, le propriétaire doit s'adresser à la justice pour obtenir l'expulsion de l'emphytéote. Mais la position est bien différente suivant que le contrat est muet sur ce point ou contient des clauses formelles.

Dans le premier cas , la règle à appliquer est celle de l'art. 1184. Le juge pourra accorder un délai de grâce avant de prononcer la résolution.

Dans le second cas j il est certain que les clauses du contrat ne peuvent plus être réputées comminatoires. Le juge ne peut pas accorder de délai de

(1) Gomp. M. Troplong, op, laud„,\, n*» 39; M. Duvergier^ op.laud,, I> no47i.

358 ONQUIÈME PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

jpiâce. Mais on a demandé s'il fiaiudrait appliquer à l'cmphytéote Fart. 1656, qui, dans l'hypothèse d'une vente où Ton a stipulé la résolution depldn droit faute de payement à l'échéance , admet du moins Fadiet^ur à payer après cette échéance , mais avant la sommation?

M» Troplong ne le pense pas (1). A ses yeux.

Fart. 1656 est une dérogation à la règle de Farti* de 1 183. Aux termes de cette dernière disposition, Faccomplissement de la condition résolutoire anéantit aussi complètement le contrat que s'il n'avait jamais existé. Or, les parties avaient déterminé comme cas de résolution le dé&ut de payement de la redevance aux termes convenus.

A ce système, dans lequel F article 1656 n'est qu'une inconséquence du législateur, nous préférons le système de M. Zachariœ (2). Le .Code n'admet pas la résolution lorsque le débiteur n'est pas en demeure. Or, aux termes de Fart. 1139, il n'y a qu'une seule clause qui puisse équivaloir à la sommation pour mettre le débiteur en demeure ; c'est celle qui porte que , sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme , le débi-

(\ ) Op. laud. , I , n« 46 , p. 200, in fine.

(2) Cours de droit civil /rawçaw, §302, noie 47, II, p. 306.

DE l'eMPHYTÉOSE DANS LE NOUV. DR. PR. 359

leur sera mis en demeure ; et elle ne se rencontre pas dans l'espèce de l'art, 1686. Il y a donc véritablement trois hypothèses à distinguer. Si le contrat est muet sur la déchéance, faute de payenoent, on appliquera l'art. 1184 ; si le contrat porte que faute de payement d'un terme la déchéance sera encourue de plein droit et que l'emphytéote sera en demeure par la seule échéance du terme , on appliquera l'article 1183 ; si le contrat porte seulement que faute de payement à l'échéance , la résolution aura lieu de plein droit , on appliquera l'art. 1656. Tel est le droit commun de tous les contrats, et, conséquemment , celui de tous les baux emphytéotiques passés sous le régime du Code civil.

8. — Ici se présente une question transitoire , qui, pendant longtemps encore, ne sera pas sans intérêt pratique. Quel serait l'efifel de la mise en demeure d'un emphytéote, sous le régime du code civil, si la date du bail emphytéotique était antérieure à celle du Gode?

Cette question n'a d'intérêt que si l'on suppose dans le bail une de ces clauses , réputées purement comminatoires par l'ancienne jurisprudence , mais auxquelles le Code civil donne effet, en matière de résolution. L'art. 1184, qui se réfère au cas dé si-

360 CINQUlilf£ PARTIE. DE l'eMPHYTÉOSE.

lence du contrat , est conforme aux idées de cette ancienne jurisprudence.

La cour de cassation a d'abord pensé qu'il y avait lieu de statuer absolument de la même manière que si le bail avait été passé sous le r^me du Code civil. Elle ne croyait pas encourir le reproche de donner à la loi un effet rétroactif ,' parce qu'il est de règle certaine que les efl^ts d'une mise en demeure s'apprécient d'après la loi du moment de la mise en demeure, et non d'après celle de la date du contrat.

Mais M. Troplong (1) a judicieusement remarqué que les effets légaux de la mise en demeure varient suivant les dispositions du contrat ; et que c'est violer le principe de la non-rétroactivité des lois que de déterminer la portée d'une clause , non d'après la loi contemporaine qui la réputait inutile, mais d'après la loi postérieure qui lui aurait donné une grande valeur.

C'est ainsi que la cour de cassation aurait dû motiver la rétractation de sa première jurisprudence y au lieu d'alléguer des raisons plus spé-

(\)Op. laud. , I, II» 46, comp. M. Duvergier, op, laud., I, n® 167, 168, eu sens dilTérenl.

DE l'eMPHYTËOSE DANS LE NOUY. DR. FR. 361

cieuses que solides, et qui ont été réfutées avec avantage par MM. Merlin et Duvergier (1).

9. — Il n'y a rien à changer, sous le régime du Code civil , aux règles que nous avons exposées , d'après les anciens principes sur la constitution de Femphytéose, soit par contrat, soit par testament, soit par prescription.

10. — Mais dans le cas de transmission du droit emphytéotique, il n'y aurait pas lieu de suppléer la réserve du droit de prélation emphytéotique. Formellement stipulée , elle constituerait tout au plus le principe d'une action en dommages-intérêts de la part du propriétaire contre Femphytéote qui aurait manqué à sa promesse. Il faudrait en dire autant d'une stipulation qui rappellerait le droit de lods et ventes.

11. — Il y a peu d'analogie entre les règles du droit féodal sur la perception des droits seigneuriaux et les règles sur la perception du droit d'enregistrement , en ce qui concerne le bail emphytéotique.

La constitution du bail emphytéotique ne donnait pas ouverture au droit de lods et ventes. Elle

(1) Uerlïn yQuesUj y^ EmphyL^ g 3, n^S; M. Duvergier, loc.

362 CiHQUIBHE PARTIE. — DE l'eMPHTTÉOSE.

est frappée d'un drcHl proportkHuiel d'^iregislre-

ment.

D'après la véritable notion du droit de l'emphytéote» le droit d'enregistrement perçu sur le bail emphytéotique et sur la cession qui en peut être faite, ne devrait pas être différent de celui auquel donnent ouverture la constitution et la cession d'un droit d'usufruit.

Il est vrai que pendant longtemps la régie de i'enregistremenl; crut ne pouvoir exiger que le droit proportionnel , dont la loi fiscale frappe les baux ordinaires (1). Mais elle a reconnu son erreur, et deux arrêts de la cour de cassation , rendus le même jour (!*' avr. 1840), ont consacré sa prétention. Ils auraient pu lui donner gain de cause, sans supposer, comme ils l'ont fait, que le bail emphytéotique transportait au pren^ir soit la propriété utile du fonds , soit même la propriété temporaire.

(i) Comp. la noie de M. de Villeneuve surlesdeux arrêts delà cour de cassation du i" avril 1840. -— Sirey , 40. t. 433.