CHAPITRE IX

PRIX ET LOYERS DES MAISONS AU MOYEiN AGE

Quelques différences que puissent présenter entre eux^ selon leur fertilité ou leur situation, deux hectares de terre, un champ est toujours un champ, un bois est toujours un bois. On les exploite, on les cultive avec plus ou moins de science et de facilité, selon les progrès de la civilisation. Oa en tire plus ou moins de produits, mais ces produits sont les mêmes aujourd'hui que sous Saint-Louis, le sac de blé, la charrette de foin que l'on y récolte n'ont pas varié depuis six cents ans; ce sont des marchandises identiques, de tout point comparables les unes aux autres.

Il n'en est pas de même des maisons, ni des villes où elles sont groupées quand il s'agit de constructions citadines. Les villes du moyen âge, aux rues étroites, tortueuses et sales, sans eau, sans égouts, sans lumière et sans air, ne ressemblent en rien à celles du xvn^ siècle. Celles-ci à leur tour, quoique jouissant déjà d'une partie des biens de la vie commune, et en pleine voie de transformation, offrent bien peu de similitudes avec les cités élégantes, commodes, nettoyées, arrosées, éclairées, surveillées, que nous avons sous les yeux. La valeur d'une habitation urbaine ne réside pas tout entière en elle-même; elle dépend du milieu où l'immeuble est situé. La même maison a, de nos jours, un prix très variable suivant qu'elle est placée dans une ville ou dans

une autre, et, dans la même ville, suivant les quartiers.

Qu'importe le cadre! dira-t-on. Beau ou laid, il ne change rien au tableau. Ce n'est pas une ville d'autrefois qu'il s'agit de comparer avec une ville contemporaine; mais des maisons que nous considérons isolément, et dont nous voulons connaître les variations, en capital et en intérêts, à travers les âges. Certes, mais les maisons aussi se sont modifiées comme les villes — les maisons des grands centres surtout; à Paris il n'en est pas une sur quinze qui compte seulement cent cinquante ans d'existence. — Il n'y a guère que les chaumières des paysans qui soient comparables, dans certaines provinces, en 1927, à ce qu'elles étaient en 1200. Encore ontelles toutes des fenêtres, ce dont elles étaient dépourvues jadis ; encore sont- elles beaucoup mieux bâties, mieux couvertes, ^t, à l'intérieur, mieux aménagées qu'aux siècles anciens.

Dans la plupart des agglomérations actuelles, les édifices privés antérieurs au xvii' siècle ont presque totalement disparu. S'il reste quelque vestige de l'un d'entre eux, on le montre à l'étranger comme une curiosité locale ; généralement ce sont des spécimens remarquables de l'architecture urbaine, aux tours sculptées, aux façades historiées : l'hôtel de Bourgtheroude, à Rouen, celui de Jacques Cœur, à Bourges, l'hôtel de Sens à Paris, celui de Briçonnet à Tours.

Du xiii* siècle il ne subsiste que quelques échantillons, chaque jour plus rares, à Cluny, Chartres, Figeac, Saint- Gilles (Gard), Metz, etc. Comme presque tous sont précisément des morceaux de choix, que leur mérite a tirés du pair et a fait respecter, en même temps que la qualité de leur construction les maintenait debout, ils nous induiraient en erreur sur l'ensemble des habitations du moyen âge, en les représentant sous des couleurs beaucoup trop tlatlées, plutôt qu'ils ne serviraient à nous faire apprécier cette camelote d'échafaudages « de boue et de crachats » selon le dit vulgaire, aussi minces et fragiles que les donjons ruraux étaient épais el résistants.

Les bâtiments qui les ont remplacés ne leur ont ressemblé «n rien. Leur gros œuvre s'est composé de matériaux plus solides et de substance plus durable — les façades des maisons ordinaires, dans le Paris d'autrefois, étaient en bois recouvert de plâtre ; cette construction en pans de bois y était presque universelle, le Mémoire des Intendants de 1701 nous l'apprend. Pour les préserver du feu on les recouvrait de 2 à 3 centimètres de plâtre, en dehors et en dedans. La charpente était à bon marché et le bon plâtre était fort cher, de sorte que l'économie, par rapport aux moellons, était mince, mais le propriétaire gagnait ainsi du terrain. Or il y avait à Paris bien des maisons qui n'avaient pas quatre mètres de profondeur. C'est même à celles-là que l'édilité prétendit au xviii' siècle restreindre l'usage des pans de bois, tout en leur permettant de s'élever jusqu'à 16 mètres de hauteur.

Les corps de cheminée aussi étaient de bois, et l'on sait comme les incendies d'alors avaient beau jeu. Les salles nues où le jour pénétrait par des croisées de papier huilé, en guise de vitres, (les vitraux, même en verre blanc, étaient un luxe de riche) n'offraient aucune de ces recherches du c onfortable qui sont venues, les unes après les autres, s'y ajouter dans la suite des siècles. Depuis une soixantaine d'années seulement nous avons vu se produire, dans le type moyen de la maison parisienne, des améliorations, des embellissements qui la modifient fort. Les grandes villes de province ont suivi l'exemple de la capitale. Il faut se figurer qu'il en a été ainsi de tout temps et qu'un immeuble du boulevard Haussmann ne peut pas plus être comparé à une bicoque de la rue de la Calandre, au xiv^ siècle, que le Paris de la troisième République ne peut se comparer au Paris de Louis VIII, dit le Lion.

Le mot de « maison » à Paris éveille aujourd'hui l'idée de quelque bâtiment haut et vaste; non point de ces petits pignons de deux ou trois fenêtres qui se poussent et se

pressent à s'écraser l'un contre l'autre dans les rues dir Temple ou Saint-Denis. Ce sont là pourtant les modèles courants du xvii" siècle. La partie de l'ancien Nîmes, circonscrite par les boulevards, comptait 1.408 maisons en 1592 et, en 1900, le même périmètre n'en contenait plus que 1.000 mais ce sont des maisons plus grandes.

Par une lente évolution de la chaumière à la caserne, les maisons de Paris sur une surface donnée, ont grandi en taille et par conséquent diminué en nombre. Les Petites Affiches contiennent sans cesse, sous Louis XV, l'offre dans les vieux quartiers de « deux maisons contiguës qui n'en font plus qu'une » ou « d'une maison qui en composait cidevant quatre. » Et le mouvement se poursuit de nos jours : dans les quartiers Saint-Germain-des-Prés, de la Monnaie, du Mail, Bonne- Nouvelle et Saint-Gervais, il y a aujourd'hui moins de maisons qu'en 1860. L'historien de la propriété bâtie est donc condamné à mettre en parallèle des objets qui diffèrent autant par le dehors que par le dedans, autant par leur taille que par leur essence intime.

Il est un élément demeuré immuable c'est le terrain des villes. Les variations de prix de ce sol parisien, renfermé dans les limites présentes de l'octroi, nous apprennent que si la propriété mobilière fut la victime constante des révolutions économiques, si la propriété foncière rurale les avait jusqu'en 1914, traversées toutes sans encombre, la propriété citadine avait été la privilégiée des temps modernes. Les mortels favorisés qui ont hérité un morceau de ces quelques kilomètres carrés composant la superficie contemporaine de notre capitale, eussent vu — s'ils l'avaient conservé — leur avoir depuis le moyen âge cinq fois centuplé.

L'hectare de terrain compris dans les vingt arrondissements de Paris, valait en moyenne au xin* siècle, 13.010 francs-papier actuels — 32 livres 12 sous tournois — il valait en 19li, 6.500.000 francs. Autrement dit, le mètre carré était monté, dans cet intervalle de six cents ans, de

1 fr. 30 centimes à 650 francs (130 francs-or d'avantguerre).

Jusqu'au milieu du xvi* siècle presque aucun des prix de terrain nu que j'ai recueillis ne provient de quartiers partiellement bâtis à l'époque. Ils sont au Paris de Saint-Louis, de Charles-le-Sage ou de Louis XII, ce que peuvent être au Paris actuel des terrains situés dans une commune subur- J)aine du département de la Seine. Ils sont même, de 1200 à 1400, proportionnellement moins voisins de l'enceinte de Philippe-Auguste, que Sèvres, Asnières ou Bourg-Ia-Reine ne le sont des limites de 1927. La sphère d'attraction de la petite ville de 1210 qui ne comprenait guère que l'île de la Cité, avec deux triangles au Nord et au Midi, l'un ayant pour sommet la pointe Saint-Eustaehe, l'autre ne dépassant pas la Sorbonne, devait être extrêmement réduite. Quelque éloignés que paraissent alors du chef-lieu de la France capétienne ces villages de Montmartre, de la Ville-l'Evêque, du Gros-Caillou, où les bourgeois parisiens avaient leurs maisons de plaisance, leurs vignes et leurs prés et qui ont formé successivement les vingt arrondissements d'aujourd'hui, il ne faut pas oublier que c'est à ce périmètre de 7.800 hectares que s'applique la moyenne de 6.500.000 francs. C'est donc le prix des terrains renfermés ■4ans cet espace qui doit être, depuis sept cents ans, mis en regard du prix actuel.

Il est certain que nous trouverions, du xiii« au xiv' siècle, des chiffres plus élevés si nous avions borné nos recherches, de Saint-Louis à Jean-le-Bon, aux quartiers de Notre-Dame, de la Grève ou de la place Maubert, et de Charles VI à François-P'", aux districts alors récemment annexés du Temple, de Saint-Antoine, de Saint-Paul ou de Sainte-Geneviève. Une fois connus, les prix de ces quartiers, isolés de fCeux des quartiers modernes, ne pourraient être comparés •qu'à ceux des mêmes quartiers d'aujourd'hui; et ce ne serait 2)lus alors une moyenne de 650 francs le mètre carré que nous

trouverions, mais un chiffre trois, quatre ou cinq fois plus haut ; puisque le prix des terrains du Paris actuel, qui descendait en 1914 jusqu'à 20 ou 25 francs dans certains arrondissements de la banlieue d'hier, réunis en 1860, s'élevait jusqu'à 8.000 francs le long des voies commerçantes du centre.

Sur la rive droite, un hectare est vendu en 1212, auprès du Lou^Te, par conséquent hors les murs, sur le pied de 2 francs actuels le mètre carré — 1 denier — ; sur la rive gauche, près l'église Notre-Dame des Champs, le mètre vaut 4 fr. 40 en 1230 etO fr.60 en 1254 vers la rue de l'Ancienne-Comédie. Ainsi qu'on le constate pour la totalité du territoire français, cesl à la fin du règne de Saint-Louis et au commencement de celui de Philippe-le-Bel que se rencontrent, durant le moyen âge, les plus hauts prix de terrain du Paris futur. La moyenne de 1251 à 1300 ressort à 14.340 francs l'hectare ; celle du xv' siècle, pour les emplacements à peu près identiques, descendit à 5.740 francs et celle du xv* ressort à 6.100 francs.

Le mètre carré valait 0 fr. 18 centimes, en 1303, entre le Chàtelet et les Tuileries. En 1370 on pouvait acheter la terre pour 0 fr. 60 le mètre au faubourg Montmartre et pour 1 fr. 20 en 1399 sur le boulevard des Italiens. Du premier arrondissement au vingtième il n'y avait pas beaucoup d'écart.

Sous Charles VII, on trouvait preneur pour 1 fr. 50 le mètre au faubourg Saint-Marcel ou à laCourtille, pourl franc dans le quartier de la Madeleine ; on n'atteignait pas plus de 0 fr. 50 dans la rue Saint-Lazare. Dans le premier quart du xvi'^ siècle les terrains se maintiennent au même taux ; même ils paraissent baisser sous Louis XII. A celte époque la moyenne de l'hectare labourable, en France, était de 2.375 francs; il n'y avait qu'une différence du simple au triple, entre un morceau quelconque du sol cultivé dans le royaume et le même morceau dans la superficie actuelle de

la capitale. En 1913, où 'la moyenne française était de 8.000 francs et la moyenne parisienne de 6.0OO.OOO francs, cette dernière est 812 fois plus élevée que l'autre.

De 14.340 francs, au xiii' siècle, l'hectare parisien avait baissé à 6.100 francs au xv% dans une proportion analogue à celle de l'hectare français. La moyenne duxvi' siècle, dansson ensemble, est de 105.000 francs ! De 1526 à 1600, et surtout à partir de 1540, les prix furent emportés par un niouvemenl d'une rapidité inouïe. Je ne parle pas de ces terrains situés au centre de la ville, en pleine activité des affaires, qui ont de tous temps été recherchés : le mètre carré, près du Petit- Pont, se vend 165 francs en 1543. Mais le sol, même extra muros, trouve amateur à des chitîres que rien, aux précédents siècles, ne pouvait faire prévoir. Les murs, il est vrai, se rapprochent ; Paris grossit, dans toutes les directions partent des faubourgs, le long desquels on bâtira, à bon marché souvent : on acquiert 63 ares dans le faubourg Saint- Victor sur la base de 1 fr. 25 le mètre ; dans le faubourg du Roule, trois hectares avec maison d'habitation sont vendus à raison de 1 fr. 63 le mètre.

Il est toutefois des quartiers beaucoup plus chers ; le Préaux-Clercs, notamment, ce vieux domaine de l'Université, qui comprend un bon morceau du faubourg Saint-Germain et que l'on commence à morceler sous Henri II. Le long de la Seine, entre le Pont-des-Arts et le Pont-Royal, le terrain vaut 5fr. 80 le mètre en 1543, Il fr. 90 en 1588. Sur l'emplacement des rues Jacob, du Vieux-Colombier et Mazarine, on paye jusqu'à 25 francs le mètre. Grâce à ces chiffres extraordinaires, la moyenne du terrain parisien au xvi' siècle est 17 fois plus élevée que celle du xv% elle est 7 fois et demie plus forte que celle du xiir siècle, la plus haute pourtant de tout le moyen âge.

Mais combien ils paraissent dérisoires à leur tour, ces prix du \\\' siècle, quand on les rapproche de la valeur des mêmes terrains cent ans, deux cents ans plus tard ! Sous

Henri III on commençait à bâtir dans le quadrilatère compris entre l'Inslilut, la rue de Seine, le boulevard Saint-Germain et la rue du Bac. C'étaient là des maisons moitié ville et moitié campagne, entourées de vergers, de prairies, de futaies. Une partie de ces domaines ne cessait pas d'ailleurs d'être livrée à la culture des céréales. En io93 le propriétaire de 4 hectares, près la rue des Saints-Pères, les fait dessécher, labourer et « mettre en bonne nature de terre » moyennant 390 francs actuels — 4écus — par an.

Les chemins qui donnaient accès à ces exploitations, décorés du nom de rues au commencement du xvi' siècle, étaient de simples voies rurales que les riverains ne respectaient pas toujours. Quand la Reine Marguerite, dont l'hôtel était voisin de la Tour de Nesle, environna de murs son parc qui allait jusqu'à la rue du Bac (1610), elle y engloba sans autre façon, la rue des Petits-Augustins (plus tard Bonaparte).

Le gouvernement d'alors effrayé de l'importance que prenait la capitale, croyait devoir mettre un terme à ses •agrandissements : « Les rois nos prédécesseurs, dit un édit de Louis XIII en 1627, reconnaissant que l'augmentation de notre bonne ville de Paris était grandement préjudiciable^ ont souvent fait défense de bâtir dans les faubourgs;... néanmoins un grand nombre de personnes ne laissent pas d'y entreprendre plusieurs bâtiments; ce qui nous a fait résoudre d'y pourvoir par nouvelles défenses, afin de retenir chacun dans l'obéissance. » En conséquence on interdisait, non seulement de construire hors des portes, mais même dans l'intérieur de la ville, « si ce n'est pour refaire les maisons qui s'y trouvent faites de vieille date, sans s'étendre »; sous peine pour les ouvriers de I.oOO livres d'amende à ceux qui les pourraient payer (38.000 francs actuels) et du fouet pour les autres.

Dix ans après, on renouvelle les mêmes prohibitions : « Plusieurs personnes, dit un Arrêt du Conseil, par un désordre extraordinaire, se sont jetées dans la dépense des

èâtiraents aux faubourgs de'Paris, ce qui a rendu la ville plus susceptible de mauvais air et l'accroît insensiblement, de telle sorte qu'il sera dorénavant difficile d'en pouvoir vider les immondices. En outre la quantité des logements attire «ne infinité de personnes de la campngne, lesquelles font enchérir les vivres, donnent lieu aux meurtres et larcins qui se font impunément de jour et de nuit... Attendu que l'intention de Sa Majesté a été que sa ville de Paris fût d'une étendue certaine et limitée^ dans laquelle les bourgeois eussent à se contenir » ; le roi voulant « réprimer la malice >que les habitants prennent de construire des maisons, aux lieux où jusqu'à présent il n'avait été fait aucun édifice, sur les terres qui servaient précédemment à l'agriculture, ce qui rendrait à la longue les bourgades désertes », par ces motifs, il était de nouveau défendu de bâtir, même dans Paris, et cette fois sous la menace de 70.000 francs actuels d'amende, avec injonction à qui de droit de faire démolir les nouveaux immeubles.

Mais personne, il faut l'avouer, ne paraît prendre garde à ces ordonnances réitérées, pas même le prévôt des marchands qui les avait sollicitées, puisque nous le voyons traiter avec un entrepreneur pour le prolongement de la rue Dauphine; pas même le roi qui les avait rendues, puisqu'il autorise la vente de l'hôtel de Nevers — anciennement dit l'hôtel de Nesle, — « lequel ne produit aucun revenu » afin d'élever diverses constructions sur l'emplacement de ses cours et de son parc.

L'hôtel de Nesle avait été le plus gros loyer de Paris au moyen âge. Sa valeur vénale, car il changea trois fois de propriétaire au xiV siècle, montre aussi de quelles hausses était susceptible un immeuble parisien. Vendue 1.470 000 francs actuels en 1321, puis 2.150 000 en 1330, cette demeure, qui occupait au bord de la Seine l'emplacement actuel de la iÇlonnaie et de l'Institut, fut acquise en 1381 par le duc de Berry, oncle de Charles VI, moyennant

3.600 000 francs, somme que vinrent accroître encore les embellissements du nouveau possesseur. Trop à Télroit dans le château crénelé qui avait suffi à la fameuse Marguerite de Bourgogne, le duc de Berry y annexa des tuileries, le « jardin des Arbalétriers » et divers terrains adjacents dans le faubourg, hors des fossés de Paris. Sur les uns il édifia de nouvelles galeries, avec jeu de paume, « librairie » et chapelle; sur les autres, il fit faire un jardin, « le séjour de Nesle », relié à son hôtel par un pont-levis.

Ces dépenses, auxquelles il fut pourvu par des dons royaux montèrent à 1.950.000 francs; à 9 0/0, taux de revenu du XI V siècle pour les placements urbains, ce capital global de 5.500.000 francs actuels — en monnaie de jadis 30.550 livres tournois — représenterait, pour le prince le plus fastueux du moyen âge, un loyer de 500.000 francs, chiffre largement dépassé, de nos jours, par les prix de certains hôtels aux Champs-Elysées.

Après avoir énuméré en 1638, les maux incalculables qu'occasionnaient les nouvelles bâtisses, l'Etat crut devoir cependant, en 1639, « pourvoir à la construction d'un nouveau faubourg du côté de la porte Saint-Honoré, nécessaire comme étant 1 abord de la province de Normandie. » La paroisse de la Ville-l'Evêque, qui n'était séparée de la nouvelle clôture que par le fossé (la rue Royale d'aujourd'hui), fut élevée au rang d'annexé officielle de la capitale, et l'on engagea les habitants à bâtir « le long du grand chemin qui traversait cette paroisse (faubourg Saint-Honoré actuel) et qui allait au village du Roule, jusqu'à l'égout qui fait la décharge des eaux de Paris », c'est-à-dire vers l'église Saint-Philippe-du- Ronle.

Ce petit « cens » de quelques livres ou de quelques sous^ qui figura aux xvii' et xviii' siècles, à côté du chiffre principal, dans les actes de mutation des maisons parisiennes, c'était le revenu vrai de ces terrains à l'époque oOi ils furent introduits dans le domaine urbain; Tempreinle originelle les

suhTa immuable, servant de base à l'étiage de leur valeur toujours grandissante, et permettant à nous autres, Parisiens d'aujourd'hui, de mesurer le chemin dévoré par ces prix.

Parcourrons-nous, à la veille de la Révolution, le faubourg Saint-Germain de 1789, pour nous rendre compte de la plusvalue dont a profité le sol de ces hôtels aristocratiques, depuis l'époque ancienne et vague, mais qui ne remonte, en aucun cas, plus haut que la seconde moitié duxvi' siècle, où ils ont été vendus pour une rente féodale?

L'un dans l'autre, ces bâtiments valent peut-être à la fin du règne de Louis XVI, 750.000 francs actuels chacun. Cependant la maison qui fait le coin des rues Jacob et Saint-Benoist ne doit pour le sol qu'elle occupe, que 900 francs de cens et c'est la plus chère; sa voisine Je la rue Jacob n'en paie que 300 francs et une troisième, à côté, que 2 francs. Vient ensuite l'hôtel Villeroy qui paie 580 francs; les hôtels Maupeou et Amelot 170 francs chaque.

Dans la rue du Bac, le terrain de l'hôtel Nicolaï avait été originairement vendu pour une rente de 70 francs. Continuant à descendre la rue de l'Université, nous trouvons le terrain de l'hôtel Mole à 200 francs; les hôtels de Broglie, de Brou et de Boiseulh, au coin de la rue Bellechasse, ne payaient chacun que 5 francs. Le terrain de l'hôtel de Mailly rapportait, à ceux qui l'avaient primitivement concédé, 2 fr. 50 par an; or cet hôtel, dont le sol avait été ainsi aliéné pour 2 fr. 50 de rente, fut vendu, vers 1878, moyennant 9 millions de francs d'aujourd'hui, à une société qui l'a démoli et a taillé dans sa cour et son jardin, la rue de Villersexel et les maisons qui la composent.

Il est quelques terrains parisiens dont nous pouvons suivre les variations à travers les siècles, parce qu'ils n'ont cessé, depuis le moyen âge jusqu'à la fin de l'ancien régime, d'appartenir au même propriétaire, l'Hôtel-Dieu de Paris. En 1234 un cordonnier anglais achetait, moyennant une rente .de 4.900 francs-papier actuels par an, 2 hectares 70 ares de

marais, à peu près à Tencoigoure du faubourg Montmartre et de la rue Bergère. C'était un prix très élevé, au temps de Saint-Louis, que 1.800 francs de loyer à Thectare, même pour la culture des légumes favorisée par le voisinage de Paris. Cependant, capitalisés, suivant l'usage du temps, au denier 10 ou 12, ces terrains ne valaient encore que 18.000 à 22.000 francs l'hectare et les 2 hectares 70 ares coûtaient ainsi tout au plus 60.000 francs. Aujourd'hui, à 5.000 francs le mètre, prix qui n'a rien d'exagéré pour la partie du faubourg Montmartre qui avoisine le boulevard, cet emplacement représenterait une valeur de 133 millions de francs.

C'est là le capital qu'auraient acquis, rien qu'en se laissant vivre, les héritiers du cordonnier de 1234, s'ils étaient demsurés propriétaires des 270 ares. Le fait ne se produisit pas parce que, dès 1261, cet artisan et sa femme donnèrent le terrain à l'Hôtel-Dieu, en échange de quelques prières après leur mort, et à la charge d être nourris comme « frères et sœurs de l'hospice » durant leur vie. L'hospice lui-même n'eut pas lieu de se féliciter tout d'abord du marché qu'il avait fait : ce terrain, loué 4.900 francs en 1234, ne l'était plus que 1.G80 francs en 1394, 1.260 francs en 1407, et 720 francs en 1426 — 720 francs actuels (4 livres 18 sous) de rente pour environ trois hectares à côté du boulevard! — En loi 3, il était remonté à 8.650 francs, en 1630 à 9. 100 francs, «n 1637 à 18.400 francs.

S'il avait ainsi doublé en sept ans, c'est sans doute "qu'il confinait dès cette époque aux murs de Paris. La vieille «nceinte de Charles VI qui, de la porte Saint-Denis gagnait obliquement le Palais-Royal allait s'étendre sous Richelieu et dessiner en cercle, jusqu'à la Madeleine, le tracé de nos grands boulevards actuels. Et ces 2 hectares 70 ares, loués 18.400 francs, ne représentaient encore, capitalisés à 5 pour 100, qu'une valeur d'environ 375.000 francs de nos jours; cela il y a 290 ans!

De 720 francs en 1426 à 18.400 francs en 1637 ils avaient

toutefois singulièrement progressé. Depuis lors ils paraissent, jusqu'au milieu du xviii' siècle, demeurera peu près stationnaires. En 1702 les administrateurs de l'Hôtel-Dieu vendirent pour 100.400 francs une bande de terrain de 16 mètres de profondeur, pour bâtir, en bordure de la rue du faubourg Montmartre, et cédèrent le reste en 1763 pour 218.175 francs. C'était en totalité un capital de 318.600 francs, inférieur par conséquent à celui de 1637. La hausse prodigieuse que nous avons à constater ici est donc toute récente; elle ne remonte pas à plus de 160 ans et, dans cette courte période, les terrains dont il s'agit ont enchéri de 1 à 400.

Nous avons un autre échantillon, peu éloigné de celui-ci et plus piquant peut-être, dans un terrain sur lequel est en partie édifié l'Opéra actuel. L'Hôtel-Dieu comptait parmi ses biens, à la fin du xiv* siècle une petite ferme qui s'étendait de la rue de la Ghaussée-d'Anlin à la rue Scribe, non loin de ce qui fut plus tard la rue Basse-du-Rempart. Elle était d'une contenance de 8 arpents (2 hectares 72 ares) et se louait alors 4.000 francs de notre monnaie; ce qui représentait, capitalisé au dernier 12, environ 1 fr. 80 cent, le mètre de valeur vénale.

Ce bail ne tarda pas à baisser, comme faisaient alors dans le reste delà France tous les revenus fonciers. En 1399 notre terrain était tombé à 2.700 francs et, en 1472, à 1.110 francs. Soixante ans après, en 1533, il n'était encore loué que 780 francs; et cependant, d'une date à l'autre, aux 2 hectares 70 ares de la Chaussée-d'Antin, était venu s'ajouter 1 hectare 35 ares dans le quartier de la Madeleine, à la Villel'Evêque. Ces quatre hectares des P"" et VHP arrondissements, qui pouvaient représenter en 1914, plus de deux cents millions de francs, ne rapportaient pas 800 francs — 10 livres tournois — au milieu du règne de François I"" et ne valaient par conséquent pas plus de 9.600 francs de capital. En 1552, ils s'étaient élevés à 28..")00 francs, en 1646 à 317.500 francs,, en 1767 à 750.000 francs, et en 1775 à 2.730.000 francs.

La dernière hausse, si rapide, venait de ce que, sur les terrains voisins des boulevards, concédés au sieur Charles Sandrié, entrepreneur des bâtiments du roi, des constructions compactes avaient succédé, soas Louis XVI, à la culture maraîchère. Ces maisons, qui formèrent le passage Sandrié, ont été expropriées à leur tour, il y a soixante-cinq ans, pour faire place à Tlcadéraie Nationale de musique et aux rues dont elle est entourée. Depuis 1533, la hausse totale a été, en quatre cents ans, de 0,24 centimes à 5.000 francs en cette partie de la capitale.

Ce sont là bien entendu des exceptions infiniment rares, puisque tous les terrains de Paris ne sont pas dans le voisinage du boulevard des Italiens, de la Madeleine ou du faubourg Montmartre; mais elles font toucher du doigt l'histoire en quelque sorte féerique du prix de ces surfaces privilégiées que la civilisation est allée prendre au milieu des champs pour en faire ses centres d'élection, le lieu principal de son activité ou de ses plaisirs.

Pour avoir grandement augmenté depuis sept siècles, elle aussi, la propriété bàlie, les maisons de Paris, de province ou de la campagne, restent bien en arrière de la hausse des terrains; d'autant plus que, ne l'oublions pas, les logis du moyen âge, comparés aux nôtres, leur sont de tout point inférieurs. Nous devons négliger ici les quelques demeures princières que contenait, en fort petit nombre, le Paris du xiv' siècle. Nous avons mentionné plus haut Ihôtel de Nesles; on pourrait citer aussi l'hôtel d'Orléans, rue Saint-André-des- Arts, de 3.250.000 francs actuels; le duc, père du célèbre Dunois et la duchesse (Valenline de Milan) occupaient chacun un él^age du corps principal, dont l'appartement se composait d'une grande salle, d'une chambre de parade (16 m. 50 de long), d'une grande chambre (12 mètres sur 6), d'une garde-robe, de cabinets (7 mètres sur i) et d'une chapelle. Les croisées avaient 4 m. 50 de haut sur 1 m. 50 de large. Dans les sous-sols, les combles et les dépendances

étaient installés le cellier, où se faisait l'iiypocras, l'échansonnerie, la fruiterie, l'épicerie et aussi la pelleterie, la maréchalerie et la fourrière, servant de remise aux « chariots branlants», la voiture de luxe du quinzième siècle.

Cette manière de palais, avec lambris et plafonds de bois d'Irlande, « de la même façon qu'au Louvre », fut, en 1421, possédé par Amédée, premier duc de Savoie. Il s'y remarquait un plus grand souci de luxe qu'à l'ancien hôtel de la comtesse d'Artois, — acheté 950.000 francs au xiii' siècle — où, plus tard, le duc de Bourgogne, Jean-sans-Peur couchait dans une chambre toute de pierres de taille « terminée de mâchicoulis ».

Moins coûteux, mais très exceptionnels encore étaient l'hôtel de Forez — 650.000 francs — appartenant au duc de Bretagne, les hôtels de la Reine Blanche et du Comte Palatin du Rhin, tous deux de 180. 000 francs, où ces grands personnages voisinaient avec de très humbles bicoques dans les rues delà Tixeranderie, Saint-Jacques et de la Huchette.

Parmi les logis ordinaires, la maison la plus chère dont j'ai noté le prix dans la première moitié du xiii' siècle est celle du chantre de Notre-Dame, rue de la Parcheminerie : 54.400 francs de notre monnaie; la meilleur marché est celle d'un boucher de la rue du Sablon : 6.000 francs. A l'avènement de Saint-Louis les maisons de 250 francs de loyer ne sont pas rares (1225), mais elles occupent le dernier rang des immeubles de l'époque. Laïuede la Saunerie ofire des types, évidemment plus cossus, à 9.000 francs de revenu. La moyenne des bâtiments qui nous sont connus accuse, pour la période 1200-1250, un prix de vente de 32.000 francs actuels par maison.

La valeur vénale, d'après les statistiques officielles de 1925, étant en moyenne de 187.500 francs — 88.807 immeubles évalués par l'admlnistralion à 16.654 millions — on en pourrait conclure, si les deux constructions n'étaient pas énormément différentes, que notre maison parisienne coûte

six fois plus cher que du temps de Saint-Louis. Il est vrai que le prix moyen d'une « maison » est présentement de 660.000 francs dans le VHP arrondissement (Champs-Elysées), tandis qu'il est seulement de 5u.000 francs dans le XX* (Belleville).

De J2ol à 1300 les prix augmentèrent du reste de plus de moitié : 48.000 francs en moyenne. Rue Montmartre, ea^ dehors des murs, on paie une maison, avec 3.400 mètres de terrain, 80.000 francs d'aujourd'hui. Ce n'est pas que le bourgeois, l'ouvrier ne puisse encore se loger à bon marché : si les maisons des rues de la Harpe, de la Lanterne ou de Notre- Dame se louent 6. 000 francs, un charpentier n'en doit que 3.000 rue Zacharie. Le long des rues Saint-Denis et Frogerl'Asnier, qui sont cependant des artères en vogue, il existe des maisons à 2.000 francs par an et, si l'on se contente d'un étage de maison dans la rue Pavée on peut se le procurer pour 140 francs.

Dans cette même rue Pavée^ que son nom semble désigner à l'attention des amis du progrès, comme ayant joui de bonne heure d'un revêtement de pierre taillée, innovation qui était au xiii' siècle dans toute sa fleur, on rencontre une maison louée 760 francs seulement. Sur la rive gauche, le collège du cardinal Lemoine, rue Saint -Victor, avait été acheté 298.000 francs (1302); une maison de la rue de la Grève était vendue 210.000 francs. Ce devaient être là les demeures élégantes de la capitale de Philippe de Valois; rue du Sablon, un apothicaire devenait propriétaire de son logis, moyennant 23.400 francs.

Beaucoup de petites maisons se vendaient moins cher que les grandes n'étaient louées annuellement : pour habiter la place de Grève avec quelque luxe il en coûte 13.500 francs de loyer; tandis que l'on pouvait acquérir pignon sur les rues Mauconseil et Merderel, moyennant 3.500 une fois payés.

Durant la période 1351-1400 la moyenne du prix des maisons de Paris tomba de 50.750 francs à 23.800 francs. Elle

ne se releva pas au xv' siècle, époque du plus grand avilissement aussi de la propriété rurale, puisqu'elle ne fut en 1451loOO que de 24.700 francs. La rue Saint-Antoine, une des voies les plus à la mode dans ce quartier, alors honoré de la présence des palais royaux des Tournelles et de Saint-Paul, ia rue Saint-Antoine est bordée de maisons dont le prix ne dépasse pas 48.000 francs.

Les loyers sont à l'avenant : un barbier paie 2.900 francs rue Notre-Dame, un gainier 2.700 rue Jean-Pain-Mollet, un épicier ne doit que l.OoO francs rue du Sablon; un savetier de la rue Saint-Landry est locataire d'un immeuble de SOO francs. Le poète Pétrarque, visitant notre capitale dans les dernières années du règne de Jean-le-Bon était touché de sa décadence : « Je pouvais à peine reconnaître quelque chose de ce que je voyais. Le royaume le plus opulent n'est plus qu'un monceau de cendres. Où est donc maintenant ce Paris qui était une si grande cité? »

Au début du xv' siècle, tandis que Paris est en proie au brigandage officiel, aux meurtres quasi-légaux des Orléans- Armagnacs, puis des Bourguignons-Cabochiens, qui ouvrent ou ferment alternativement ses portes, ni le loyer, ni la valeur vénale ne sont susceptibles d'aucune reprise, bien que le séjour du plat pays soit encore plus intolérable que celui des villes. Le loyer moyen demeure à 1.510 francs et ne hausse à 2.400 que sous Charles YIIL

Les plus gros chifTres de l'époque se voient rue Saint-Denis et atteignent 9.400 francs; mais on n'a pas de peine à citer des immeubles de 900 francs rue des Deux-Portes et, près de la pointe Saint-Eustache, un chanoine ne paie pas davantage. Les maisons descendent rues de Jouy et Moulïetard à 500 et .200 irancs par an; elles ne valent même que 100 francs rue du Hurleur. Et toutes ces rues ne sont pas des voies méprisables; ainsi c'est rue de Jouy qu'habite en 1453 le prévôt de Paris Robert d'Estouteville.

Il est vrai que la mitoyenneté n'empêche pas les contrastes;

rue Trousse-Nonnain, l'évêque de Chalons se déclarait fort incommodé par les femmes de mauvaise vie dont les asiles garnissaient ses entours. Une maison de la rue Saint-Andrédes-Arts est louée à une « femme amoureuse » moyennant 5.000 francs (1490). Ce devait être quelque hétaïre en renom, telle que cette Catherine de Vaucelle, « félonne et dure », qui aime l'argent, nous dit Villon, et dont il ne faut pas croire les doux regards et beaux semblants. Peut-être aussi ce loyer est-il celui d'une collectivité? Quaranlecinq ans auparavant, une autre « femme amoureuse » ne payait, dans la même rue, que 1.550 francs de loyer; une partie de maison, rue de la Harpe, affectée, suivant les termes du contrat, à l'usage analogue de chambrettes à fillettes, ne rapportait annuellement que 300 francs ; ce qui paraît correspondre sous Charles Vil à une prostitution d'ordre assez inférieur.

A chaque pas, au xv' siècle, on apercevait à Paris, comme en province, des maisons à demi dégradées qui tombaient en ruines, que l'on réparait peu ou pas du tout. La baisse des loyers provoquée par la réduction de la population, n'engageait pas les propriétaires à remettre leurs maisons en étal, et l'absence de réparation contribuait encore à la baisse des loyers. Elle influait aussi sans doute sur les prix de vente. La valeur vénale des maisons parisiennes, qui avait été de 37.000 francs au xiv* siècle, descendit au xV à 28.000 francs de notre monnaie.

Tout change avec le xvi* siècle; non seulement les prix, mais aussi les maisons auxquelles ils s'appliquent. Le saut des chiffres est assez brusque d'ailleurs pour qu'il soit impossible de douter que la hausse des immeubles n'ait de beaucoup précédé leur transformation. Il ne faut pas longtemps à un propriétaire pour modifier ses prélentions; il fallut plus de cent ans pour rebâtir de fond en comble les villes qui avaient cessé de jdaire à leurs habitants. De fait la cité do Charles VII jnil un siècle cl demi à faire peau neuve; elle avait à peine

fini de s'aligner, de se paver et de faire disparaître ses ordures à l'avènement de Louis XIV.

Pourtant dès le règne de Louis XII un drapier achetait 175.000 francs sa maison de la rue du Pelit-Pont. Tel immeuble de la rue d'Autriche servant à « filles amoureuses » ne se négocie que 10.000 francs en 1319; mais un épicier donne 232.000 francs rue Saint-JVÏartin. Au début du règne de Henri IV, une médiocre bâtisse de la rue de Seine, qui n'a que 256 mètres carrés de superficie, coûte Si.OOO francs. Dans la rue des Marais, près de l'école actuelle des Beaux- Arts, un hôtel aristocratique monte à 892.000 francs actuels»

Les loyers n'avaient pas suivi tout à fait le mouvement ascensionnel de la valeur vénale. Létaux de capitalisation, nous l'avons vu, baissa au xvi' siècle. Au lieu de rapporter 8,33 pour 100 comme précédemment, la propriété bâtie ne rendit plus que 7 et 6 pour 100 jusqu'à Henri IH. A cette époque la « belle maison » d'un lecteur du roi, rue Saint- Landry, était louée 6.000 francs. En 1578 un cordonnier payait 2.150 francs rue Saint-Sauveur, et un maître-cuisinier — quelque restaurateur peut-être — 5.700 me de la Bi^icherie.

Les maisons de la capitale, qui s'étaient vendues en moyenne 26.000 francs au siècle précédent, valurent dans celui-ci 77.500 francs. Elles avaient presque triplé. Déjà par conséquent se dessinait le mouvement qui emportera aux temps modernes la propriété urbaine. Comparé à nos chiffres de 1927, qui font ressortir à 178.000 francs le prix moyen des 7.000 maisons des IIP, IV% V« arrondissements de Paris — une grande partie du Paris bâti au xvi® siècle est contenue dans ces trois arrondissements le chiffre de 77.500 francs paraît élevé; la hausse en effet a été beaucoup moindre pour les maisons de l'ancien Paris que pour les terrains du Pari s moderne.

D'autant que la comparaison de ces trois arrondissements de 1501 à 1600, avec ce qu'ils sont aujourd'hui, ne serait

absolument concluante que si les maisons n'avaient pas varié. Or, quand bien même nous suivrions, à travers les âges, une demeure unique, au lieu de considérer dans son ensemble la totalité des constructions d'une ville, les résultats ne seraient pas plus précis; puisque cette demeure isolée aurait été probablement, elle aussi, plusieurs fois remaniée et comme repétrie par ses propriétaires successifs.

Quelques exemples de variations de loyer d'une maison suffiront aie prouver : tel immeuble de la rue Notre-Dame est loué 215 francs de notre monnaie en 1179, à l'avènement de Philippe-Auguste; 3.480 francs en 1241; 6.360 francs en 129o: 780 francs en 1369; 900 francs en 1430 et enfin 32S francs en 1442; il est remonté à 1.72o en 1502, à 3.105 en 1558. Son prix de location demeurait donc sous Charles IX, inférieur à ce qu'il avait été sous Philippe-le- Bel et peu supérieur à ce qu'il était sous Saint-Louis; mais la rue Notre-Dame avait cessé d'être au xvi' siècle, le centre de vie commerciale et, si l'on peut dire, mondaine qu'elle était au xiir.

La baisse ne se produisit pas partout en même temps : la « maison des Ardoises » rue Saint-Denis — riche construction, si l'on en juge par sa couverture, alors réservée aux seuls édifices de luxe — était louée 8.100 francs actuels en 1378, 16.000 francs en 1408, 4.000 francs en 1426; en 1444 nous la retrouvons a 5.290 francs (dans l'intervalle on l'avait abattue et reconstruite). En 1541, elle ne rapportait encore que 6.000 francs. De l'année 1453 à l'année 1479 le loyer d'un immeuble de la rue Champfleury s'élève de 390 francs à 630, puis à 2.340 francs en 1549, à 3.850 francs en 1594, enfin à 8.600 en 1609'.

1. Le loctcur dont la patience ne serait pas épuisée par ces nomenclatures (le prix, longues et forcément fastidieuses, seules capables cependant défaire la lumière sur les obscures péripéties que nous éludions, trouvera aux tableaux annexes des tomes i et 11 de mon Histoire Economique de la Propriété, des i^alaires, des Denrées, etc., d'autres exemples non moins instruc» tifs.

Jusqu'à présent nous n'avons envisagé que les terrains et les immeubles de la capitale. Il convient de jeter un coup d'œil sur les maisons des villes de province et des villages de l'ancienne France.

Qu'appellerons-nous villes et villages de 1200 à 1600? Gomment distinguerons-nous les premières des secondes ? Ni les^ unes ni les autres ne sont demeurées immobiles dans leurs rapports respectifs. Leur importance, leur population, ont beaucoup varié depuis sept siècles. Si des bourgs insignifiants^ au moyen âge sont devenus de grands centres aux temps modernes, des villes, qui jadis ont joué un rôle et doni l'histoire a connu le nom, se sont évanouies, effacées peu à peu de la carte, jusqu'à redevenir d'humbles communes rurales que nos contemporains n'ont pas jugé dignes d'être les chefs-lieux de leurs cantons.

Le nombre d'àmes ne peut servir de base à des désignations immuables. Trois ou quatre mille âmes étaient, au xiV siècle, un effectif très convenable pour le siège d'une sénéchaussée ou d'un évêché. J'ai dû, pour ne pas multiplier les catégories, suivre à chaque siècle l'opinion commune de nos aïeux,

D après les dernières statistiques de l'administration (1925), la valeur locative des 88.000 maisons de Paris est en moyenne de 11.440 francs, celle des maisons de province, au nombre de 1.908.000 dans les villes de -o.OOO habitants et au-dessus, est de Toi francs; enfin celle des villages et des bourgs de moins de o. 000 habitants — 7.480.000 maisons — est de 126 francs. Une construction de province ne vaut donc que le lo' d'une construction de Paris. Une construction rurale représente à peu près le 6' d'une habitation citadine dans les départements; elle équivaut à la 90^ partie de la valeur d'une habitation parisienne. Il y a 33 ans, lorsque la valeur locative était à Paris 7.000 francs, dans les villes de province 588, dans les campagnes 91 francs, l'écart était moindre qu'aujourd'hui entre ces trois catégories de logis.

Mais il était infiniment moindre au moyen âge et cela se conçoit d'autant mieux que ces logis eux-mêmes ne différaient pas sensiblement; ils se présentaient, à Beauvais ou à Laon comme à Paris, serrés les uns contre les autres, non de face, mais de profil, par le pignon sur lequel ouvrait au rez-de-chaussée Tallée d'accès et l'échoppe, au premier une ou deux fenêtres, puis un grenier dont les deux pentes s'unissaient avec celles des toits voisins, pour recueillir l'eau des pluies que des gargouilles saillantes allaient verser en douche, au milieu de la rue, dans le ruisseau et sur le dos des passants. Tel était le type ordinaire qui, à Laon ou Beauvais, de même qu'à Paris, ne dépassait ni en dimension, ni en magnificence les chaumières du plat pays. De là une tendance au nivellement des prix que la hausse des terrains dans les centres favorisés a fait disparaître, en élaguant peu à peu les masures et les maisonnettes et en leur substituant des bâtiments de plus en plus considérables.

Car si la valeur vénale des maisons de province, de 1201 à 1300 est de 22.000 francs de notre monnaie et celle des maisons de village de 3.700 francs, pendant que les maisons de Paris ne coulent que 40.000 francs si les premières valent plus de moitié des immeubles parisiens, au lieu d'en représenter seulement le 15% comme de nos jours; si 1 1 demeures paysannes balancent une demeure parisienne tandis qu'il en faut aujourd'hui !)0, cela lient non seulement à la fortune toujours grandissante des villes, au mouvement de la civilisation qui y fait sans cesse affluer plus de monde, mais aussi à ce que la valeur intrinsèque des édifices de la ville principale, des villes secondaires et des champs, établie sur leurs frais de construction respectifs, a beaucoup varié.

Une maison de Rouen, acquise parl'évèque d'Evreux (1 135) ne lui coûtait que 2.745 francs actuels. Les maisons de Soissons varient, au xm" siècle de 9.800 francs à I^O.OOO. Les plus chères, à Limoges, n'excèdent pas 20.000 francs, les meilleur marché descendent à 4.500. Telle bâtisse coûte

33.000 francs à MoQtpelli&r, telle autre 3.700 francs à Montélimar.

Avec le xiv« siècle une baisse notable se produit dans les petites villes et dans les champs. Les loyers varient de 55 francs actuels à Arles à 2.710 francs à Tours; dans la seule ville d'Evreux ils s'échelonnent de 87 francs à 3.550; à Lille de 101 francs à 3.800. Au siècle suivant, un hôtel se louait 2.950 francs à Orléans, cinq ans après la délivrance de cette ville par Jeanne d'Arc. A Nantes, une maison pour « Madame Anne, fille du duc, » est baillée pour 4,748 francs; c'est l'un des plus gros loyers que j'aie noté au xV siècle; dans la même ville la maison d'école paye 3.390 francs, un forgeron loue la sienne 480 francs (1485). A Troyes, lors du traité honteux auquel cette ville a donné son nom et par lequel la cupide Isabeau vendait la France, les loyers variaient entre 900 francs et 2.160.

Que pouvaient être les constructions auxquelles s'appliquent ces chiflres? Car il ne suffit pas de rapprocher les loyers anciens des modernes, il faut aussi comparer les logis auxquels ces loyers correspondent, aux temps passés et actuels, afin de savoir si, pour un prix égal ^ les logements sont pareils, ou meilleurs, ou moins bons. Il n'est plus trace dans nos viiles de 1927, d'habitations privées ordinaires remontant au moyen âge : les descriptions, mensurations et dessins des âges postérieurs ne s'appliquent qu'aux édifices exceptionnels.

Il est moins aisé de reconstituer le home d'un prolétaire ou d'un petit bourgeois, contemporain de la guerre de Cent ans ou de la Renaissance. Nous nous formons quelque idée de ce que pouvaient être les immeubles de 1500 à 5.000 francs de loyer lorsque nous voyons qu'à Avignon, au xiv' siècle, quatre cardinaux paient l'un 1.275 francs, l'autre 1.710 francs, le troisième 7.500 et le quatrième 85.000 francs (4313); que l'Iiôtel du vice-chancelier d'Aragon à Perpignan fut acheté 270.000 francs (1461), l'hôtel du Comte d'Egmont,

àAiras, 300.000 (1563) elle fameux hôtel « Hugues Aubryot»-, à Orléans, 1.200.000 francs(1397).

Lorsque la contenance nous est connue, nous nous figurons plus exactement l'immeuble auquel elle s'applique. A Mézières, par exemple, au xv* siècle, où les loyers notés par moi vont de 90 à 1.040 francs de notre monnaie, une maison de deux mètres soixante-dix centimètres de façade sur 41 mètres de profondeur est louée 450 francs. Quelle doit être, dans ces conditions, la surface des maisons d'un pris inférieur qui forment la majorité, celle d'un serrurier à 250 francs, d'un potier d'étain à 130 francs, d'un charpentier à 90 francs? Elles n'ont évidemment que la largeur d'un étroit cabinet, d'une alcôve; à peine y pouvait-on placer un, lit.

Et ces dimensions invraisemblablement minuscules des « maisons » de petit prix nous sont confirmées par leur comparaison avec le loyer des simples chambres d'ouvriers qui ressort en moyenne à 250 francs par an — de 123 à 400 francs — dans la plupart des villes. Nous devinons aussi l'importance et les dimensions des maisons par le coût des matériausL qui nous est exactement connu : en comparant au loyer — c'est-à-dire à l'intérêt du capital qu'ils représentent — le coût de ces matériaux et de leur mise en œuvre, aux temps passés et aux temps actuels, ce qui nous permet de dresser une sorte de devis des maisons de jadis, s'il apparaît que cesmatériaux ouvrés ont coûté depuis six siècles, dans leur ensemble, autant que nos jours, nous serons fondés à conclure : que les maisons ne pouvaient coûter moins cher qu'à la condition d'être plus exiguës; qu'à loyer égal leurs dimensions étaient sensiblement les mêmes et que les^ infimes loyers du temps passé procuraient des gîtes dont les pauvres aujourd'hui ne voudraient pas.

Nous ne parlons pas des métaux que le commun peuple employait le moins possible, en raison de leur prix : le plomb valait 7o0 francs les 100 kilos, le cuivre 4.000 francs.

le fer 400 à 500 francs actuels à l'état brut. Façonné en « gonds à pendre huis », en croisées ou barreaux de fenêtres, il se payait jusqu'à 1.400 francs. Aussi le paysan usait-il de serrures en bois. La pierre de taille variait, suivant le plus ou moins grand éloignement de la carrière, de 90 francs le mètre cube à Saint-Leu et de 190 francs à Yernon jusqu'à 500 francs, et davantage au point d'arrivée. Une marche d'escalier se vendait loO francs, une pierre pour seuil ou linteau de porte de 40 à 65 francs de notre monnaie. Le moellon n'était guère moins coûteux que de nos jours, aux environs de '20 francs le mètre cube. Il existait des briques à bon marché — depuis 150 francs le mille — mais si mal cuites que leur emploi n'offrait aucun avantage, et de fait leur débit est insignifiant. La brique de bonne qualité valait de 400 à 500 francs le mille au moyen âge ; elle diminua aux temps modernes, surtout dans les ports de Boulogne à Nantes où était importée par mer la brique de Hollande. Paris faisait venir la sienne de Bourgogne et la payait 250 francs sous Louis XV.

La chaux, la simple chaux grasse des campagnes que repoussent nos architectes contemporains, se payait jadis le double de son prix actuel, avec des écarts incroyables de 7 fr. 50 l'hectolitre à Tours, à 40 francs à Dunkerque et 55 francs à Nîmes. L'hectolitre de plâtre dont le prix était de 8 fr. 50, il y a quinze ans, coûtait sous l'ancien régime 20 à 30 francs. La charpente était moins chère mais la toiture l'était bien davantage ; nous ne parlons ni des vitres, inconnues chez les pauwes, ni des parquets fort rares chez les riches jusqu'au xvii' siècle. Dans la menuiserie, on ne saurait s'expliquer comment nombre d'articles étaient aussi coûteux que de nos jours, sinon par ce fait que la part plus grande de main-d'œuvre compensait autrefois le bon marché de la matière.

Il est fort curieux d'observer que les toitures en chaume (ont coûté depuis six cents ans à peu de chose près autant

que de nos jours : au prix de 28 francs le quintal, les trente kilos de paille, au mètre carré, qu'absorbe ce genre de couverture correspondaient, avant la guerre, à 8 fr. 40; somme qui peut être regardée comme identique à celle que représenta d'ordinaire jusqu'au xix' siècle, le mètre de toit des chaumières françaises.

La hausse contemporaine est toute entière — sauf à Paris et dans les grandes villes où le terrain joue un rôle prépondérant — la conséquence d'un progrès effectif : ce ne sont pas les prix qui ont monté, ce sont les habitations qui ont changé. Le changement bien entendu, fut très lent : l'écart entre Paris et la province restait inférieur sous Charles VIII à ce qu'il avait été sous Saint-Louis; il n'en sera plus ainsi au XVI* siècle : la maison de Paris quadruplera tandis que celle de province ne fait que doubler.

A Lyon, la maison d'un marchand, rue Lanterne, est payée 104.600 francs actuels (1591); c'est la plus chère que j'aie relevée au xvi* siècle dans la seconde ville de France; la moyenne paraît être d'environ 31.000 francs pendant la seconde moitié du xvi' siècle. Un échevin de Bourges achète sa maison oO.oOO francs; un drapier-foulon, à Évreux, acquiert la sienne pour 3. 2oO francs rue Non-Pavée (1599) — le lecteur remarquera, en passant, la dénomination de non-pavée qui distingue une rue d'Évreux, à la fin du XVI' siècle, tandis qu'au xin' la qualification de « pavée » suffisait à distinguer une rue de Paris — un blanchisseur, paie sa maison 11.250 francs, à Limoges où elles varient de 650 francs à 29.000.

Les loyers vont de 1.500 francs à Monlélimar, pour le sénéchal, à 720 francs pour la maison d'école et à 380 francs pour une maison «servant de Lupanar» (1538). Grenoble est plus cher. Dans la capitale du Dauphiné le bourreau paie L.'lOO francs par an; un professeur de l'Université paie 3.300. Ce n'est pas que la qualité de chef-lieu doive faire supposer, dans les cités du xvi* siècle qui en sont revêtues,

un plus haut degré de luxe, une population plus nombreuse, et par suite un prix plus élevé de la vie. C'est un titre qui n'emporte pas toujours une supériorité réelle, en un temps où rien ne donnait encore l'idée de la centralisation future. On trouverait, disait Quillau d'Acy à la fin du xv* siècle, « cinq ou six villes de la sénéchaussée de Nîmes plus grandes, plus opulentes que celle-ci. Et en effet on ne manque pas à Nîmes de loyers à 140 francs en 1548; ils n'augmentèrent là qu'à la fin des guerres religieuses qui s'y terminèrent plus tôt que dans le Nord, à l'avènement d'Henri IV. A cette époque (1592) les maisons d'un conseiller au présidial, d'un gentilhomme, d'un riche avocat s'y louaient de 3.250 à 4.750 francs de notre monnaie. Un médecin dont le logis se compose de neuf pièces paie seulement 2.500 francs, un apothicaire 1.625 francs, un chirurgien 1.000 francs.

Les immeubles de Soissons oscillent, sous Louis XII, de 1.150 francs, loyer d'un chausselier, à 3.850 francs, loyer d'un libraire , ceux de Troyes varient, sous Charles IX, de 390 francs à 2.085 francs pour « l'hôtel de l'Arquebuze » où loge la compagnie de gendarmes entretenue sur les fonds communaux. A Gray (Franche-Comté) « l'auditoire » du bailliage — palais de justice — est loué par la ville 425 francs sous Henri III; à Boulogne-sur-Mer la maison « où se vend le hareng frais » est affermée pour un prix analogue, 450 francs. Le greffier des Eaux et Forêts à Bourges, paie 210 francs et, dans la même région, Romorantin nous offre l'exemple d'une maison louée 90 francs en 4553.

Bâtiment infime assurément, puisqu'un demi-siècle plus tôt, dans ce même Romorantin, on lirait d'un « ouvroir », petite logette, un revenu de 115 francs et d'un étal, ou boutique de boulanger 200 francs en 1558. Toute proportion gardée les boutiques, et quelles boutiques! étaient d'un meilleur produit au moyen âge que les maisons entières. Au XI V siècle un étal de boucher se louait 175 francs à Évreux, 440 à 590 francs à Paris. Aux xv' et xvi' siècles, pour un

étal de savetier ou de poissonnier dans la capitale on payait de 620 à 900 francs; à Orléans, pour les mêmes professions, on devait 200 à 800 francs. Le commerçant le mieux logé de JNîmes est un hôtelier qui met à son loyer 2.700 francs; le plus modeste est un jardinier qui n'y met que 362 francs. Le sim-^ pie journalier payait en moyenne 183 francs d'aujourd'hui.

Une chambre représentait à Tours un loyer de 600 francs en 1339, de 360 francs à Orléans en 1384, de 123 à 350 francs à Troyes en 1412; celles-ci étaient des chambres de meuniers et de tonneliers. Un siècle après, dans la même ville,, une chambre meublée, avec cabinet, pour loger un architecte et cinq personnes qui l'accompagnaient se louait 4.130 francs à Perpignan; une chambre avec magasin montait au xiir siècle, à 1.900 francs.

L'histoire des cités de nos diverses provinces offre de singulières vicissitudes; plusieurs d'entre elles ont peu ou nullement progressé. Les révolutions du commerce, de l'industrie, les modifications de la carte administrative, amenant ici de lentes émigrations, là des éclosions subites, ont influé sur la valeur locative.

Cependant, pas plus en province qu'à Paris, l'augmentation n'est un pur gain : les maisons actuellement debout représentent une mise de fonds beaucoup plus considérable que celles de loOi à 1600 qu'elles ont remplacées. Sans avoir pris, si ce n'est dans les très grands centres, l'ampleur et la richesse des constructions parisiennes, sans être aussi difl'érents de leurs devanciers que le sont ceux de la capitale, les logis provinciaux d'aujourd'hui ne rappellent, que de très loin les soupentes, les arrière-boutiques et les taudis dont se contentait une notable fraction de la population de jadis.

En comparant la moyenne des construcMons parisiennes^ avec la moyenne du mètre de terrain compris dans les limitestle l'octroi, on remarque que le prix d'une maison à Paris équivalait à /rt //?c/«e ^owwc que deux hectares et demi au xni« siècle, trois hectares au xiv, quatre hectares et demi

au XV' el 80 ares seulement' au xvi'. Aujourd'hui il ne représente plus que la valeur de 10 ares non bâtis. Si les maisons de province ont haussé dans une mesure beaucoup moindre, ■cela lient à ce que la hausse des terrains s'y est produite avec beaucoup moins d'énergie.

11 en est ainsi à fortiori à la campagne : la moyenne des habitations rurales dont nous possédons les prix, s'élève [en capital à 3.700 francs actuels de 1201 à 1300, à 2.1 33 francs ^el30l à loOO, à 3.460 de 1501 à 1600. Ces chiffres, en tenant compte des variations du taux de l'intérêt durant ces quatre siècles correspondent à des loyers de 300, 258 et 210 francs. Moins que les bâtiments urbains, ces chaumières — la plupart n'étaient pas autre chose — avaient souffert des désastres du xv' siècle ; elles profilèrent aussi beaucoup moins de la hausse ultérieure : les prix varient au xvr siècle de 40, 60 ou 80 francs par an pour de petites maisons avec jardin jusqu'à 250 francs et même davantage aux environs de Paris, Bondy, Gentilly, Villeneuve-le-Roi ou Boissy-Saint- Léger.

Il est à ce dernier échelon de la propriété bâtie, où la fantaisie n'a pour ainsi dire point de part, beaucoup moins de diversité que dans les villes d'un pays à l'autre et d'une maison à l'autre. Chaque immeuble ici se rapproche toujours l)eaucoup, dans son prix de vente, de la somme qu'il coûte- ■rait à construire de Philippe-Auguste à Henri IV.