CHAPITRE X

La propriété bâlie a suivi, au cours des derniers siècles, les mêmes oscillations de prix que la propriété rurale; mais elle n'a pas seulement changé de prix, elle s'est transformée, pour les riches du moins, dans les champs comme à la ville : ce fut la période de la Magnificence, succédant à la Force et devançant la Commodité.

« Il n'en coûte guère plus aujourd'hui, écrivait Voltaire (1754) pour être agréablement logé qu'il n'en coûtait pour l'être mal sous Henri IV... Avoir ce nombre prodigieux de belles maisons, bâties dans Paris et dans les provinces, on croirait que l'opulence est vingt fois plus grande qu'autrefois. » Voltaire n'avait pas compté avec les architectes; tout cela coûtait gros ; « ce sont les maisons qui ont écrasé la plupart des grandes familles », dit le duc de Croy sous Louis XVÏ. La richesse s'était accrue en effet et, si les loyers étaient plus chers, les maisons étaient mieux bâties et les appartements mieux distribués, Les hauts prix du xviii' siècle correspondaient donc à un progrès ell'ectif et non pas à une simple plus-value foncière.

Une faut pas trop généraliser cependant. Le loyer moyen du ménage populaire, qui ressortait à Parisàl.iOO francspaj)ier — c'est-à-dire à 280 francs-or — en 1913, peut être évalué à 700 francs actuels sous Louis XV. Mlle Godiche, la

monteuse de bonnets, qui habile avec sa tante rue des Cordeliers, ne paie que 450 francs par an ; c'est pourtant une « bonne petite liardie » qui a des amoureux, nous dit dans ses Contes M. de Caylus. A ces prix minimes répondaient des locaux à l'avenant. — « Gomment es-tu logée, demande-t-on à la Petite Eventailliste de Restif — Dans la rue Saintonge, chez la crémière, dans un trou, sur la cour, ous qu'on ne voit pas clair à midi. »

Comme les terres, les maisons de Paris et de province ont continué à hausser depuis 1600 jusque vers 1680; elles ont baissé ensuite à la fin du règne de Louis XIV et sous la Régence. De la fin du ministère de Colbert au commencement de celui de Fleury il y a partout un recul considérable: Telle maison de la rue Michel-le-Comte, à Paris, louée 28.600 francs d'aujourd'hui en 1665, l'est seulement 16.700 en 1713. Même abaissement de la valeur vénale; les immeubles les plus favorisés restent stationnaires.

Il est juste d'ailleurs de faire dans ces variations la part de la mode... Autrefois, comme aujourd'hui, certains quartiers ont été brusquement désertés, tandis que d'autres se peuplaient. Le Marais, nec plus ultra de l'élégance sous Louis XIII et sous Mazarin, commença à être abandonné au xviif siècle. Après avoir, pendant trois ^j'ècZe^, poussé sa pointe d'abord vers le Nord, puis vers l'Est, Paris se dirigeait maintenant vers l'Ouest, le long de la Seine sur la rive gauche et, sur la rive droite, dans le quartier de la place Vendôme; l'hôtel de Potier-Blérancourt, sur la place Royale, loué 49.000 francs actuels en 1672, et 92.400 francs en 1720, avait baissé à 42.000 en 1770, tandis que l'ensemble des loyers parisiens avait presque doublé d'une date à l'autre.

En province, à la campagne, la hausse avait été générale aussi du milieu du xviii* siècle à la fin de l'ancien régime. Mais c'a été surtout au xix' siècle que s'est produite avec le plus de force l'augmentation delà propriété bâtie :on pourrait

citer dans la seule ville de Rouen, une maison de la rue Sainl- Nicaise louée 900 francs en 1780 et 2.500 francs en 1884 ; d'autres, le long des rues aux Ours, Etienne-Adam et de la Poterne, dansla capitale de la Normandie, passées, en ce même .intervalle, de 3.400 à 7.000 francs, de l.loO francs à 3.600, de 1.440 francs à 8.000. L'écart n'est pas partout aussi grand : à Lille, les maisons de la rue de Paris (anciennement des « Malades ») baillées pour 5.850 francs en 1713, durant la grande baisse, l'étaient en 1890 pour 9 à 10.000 de nos francs.

A Paris même les maisons ont très diversement augmenté suivant les quartiers : celle de Racine rue « des Marais » — aujourd'hui rue Visconti n" 13 — où le poète payait un loyer de 17.500 francs actuels, — louée auxviii* siècle à Mlle Clairon pour 13.000 francs, était montée en 1910 à 60.000 francspapier (12.000 franes-or) parce qu'une imprimerie avait transformé la cour en un vaste atelier vitré.

Le duc de la Trémoïlle quittait, en 1745, la place Louis-le- Grand, sur la paroisse Saint-Roch pour aller s'installer rue Saint-Avoye sur la paroisse Saint-Merry. Il payait là 61.500 francs actuels par an. Pour un loyer équivalent, place Vendôme, à la même date (1751) les Petites Affiches oiïraienl une maison « grande et belle » à vendre 1.250.000 francs. Or en 1910 les maisons de la place Vendôme atteignaient le prix de 25 millions-papier — 5 millions-or — au lieu que l'hôtel de la rue Saint-Avoye, dont le loyer avait monté à 100.000 francs actuels en 1788, époque où il était occupé par un avocat au Conseil, ne trouverait peut-être pas preneur à son chiffre d'il y a cent quarante ans.

En effet le quartier Saint-Avoye est de tous celui qui a le moins progressé (8 pour cent seulement) durant la période 1080-1910, où le revenu des maisons parisiennes a passé dans son ensemble, de 2 milliards à 4.750 millions de francspapier actuel (400 à 950 millions de francs-or). Il est vrai qu'à Ghaillol, la valeur localive est sept fois et, à la Porte-

Dauphine, quatorze fois pliis élevée qu'il y a soixante-sept ans, tandis qu'elle est restée presque stationnaire dans le centre.

Sous Henri IV et Louis XIII on trouve les loyers communs entre 150 et 500 francs actuels à Courbevoie, Colombes, Noisy-le-See, dans TAisne ou l'Eure-et-Loir. Sous Louis XIV la moyenne se rapproche de 200 francs, somme pour laquelle sont affermées la maison d'école de Marsanne en Dauphine et le presbytère deGontaut (Lot-et-Garonne).

Au commencement du xviii" siècle, dans la même région, les maisons d'école se louent depuis 75 francs, témoin celle de Rémusat (Drôme); un journalier paie 405 francs de loyer dans l'Eure, un charpentier 200 francs dans l'Aisne, une caserne de maréchaussée 500 francs en Lorraine. A la fin du règne de Louis XVI, une maison décente aux champs, fut-ce dans les pays pauvres comme le Berry, se louait de 200 à 600 francs. La valeur vénale des maisons paysannes de 1600 à 1800 était vraiment restée stationnaire.

Dans les villes de province il y eut une hause positive des loyers, puisque de 1.740 francs de nos jours au commencement du xvii* siècle, ils montent à 2.880 à la fin du xvin% ce qui correspond aune valeur vénale de 58.000 francs à cette dernière époque, au lieu de 34.000 à la preniière. Les bâtiments citadins s'étaient aussi, hcîtons-nous de le dire, beaucoup plus modifiés que les habitations villageoises. Du xvi' au xviii^ siècle ils avaient gagné tout ce dont la classe bourgeoise, qui les occupait, s'était elle-même enrichie. Elle y avait imprimé son goût nouveau pour le bien-être ; la cage ici prenait la mesure de l'oiseau, tandis que la classe des laboureurs croupissait, stagnante.

Celle-ci ne concevait aucune idée de progrès, parce que ses ressources ne lui auraient permis d'en exécuter aucune. Elle ne ressentait aucun besoin, parce qu'elle ne pouvait en satisfaire aucun. Si quelque immeuble, aux champs, s'améliore et s'embellit ce n'est pas la « cabane » du rustre (ainsi

306 t^ TERRE ET LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

nommait-on les maisons de ferme en certaines provinces) — celle d'un métayer des environs de Marans (Saintonge) est citée en 1666, avec considération, par l'agronome Kerbrat, comme « la seule vitrée qui existe dans le canton» — c'est la résidence d'été du marchand, du petit homme de robe, dont les appétits grandissent avec la fortune...

L'auteur d'une Chasse au vieil grognard de V antiquité^ un progressiste de 1622 qui vante le temps présent et plaint le passé, écrivait au début du ministère de Richelieu : « Des ignorants disent que les hommes du temps jadis étaient aussi riches, avec leur peu, comme nous avec notre abondance. Je le nie ; leur contentement était mesquin. Il y a deux cents ans, nos maisons des champs, même des meilleurs bourgeois des villes, n'étaient que des cabanes couvertes de chaume; leurs compartiments de jardin des carrés de choux; leurs plus belles vues une ou deux fosses à fumier. Pas de meubles, presque pas de vaisselle, quelques pots de grès, un bassin de cuivre; le maître, pair et compagnon avec le paysan. »

« Aujourd'hui, conclut le contemporain de Louis XIII, la campagne est enrichie de superbes édifices, maisons bourgeoises en quantité, bâties d'une structure admirable, couvertes d'ardoises, garnies de fontaines et de magnifiques vergers... » Le panégyriste à coup sûr flatte le tableau; son imagination lui fait décrire comme appartenant à l'ensemble des villes du royaume ce qui n'était encore l'apanage que des environs de Paris ou d'autres grandes cités. Autour de Marseille, en 1630, le Parisien Bouchard comptait plus de 800 maisons de plaisance — bastides ou « métairies ».

Ce qui était l'exception dans le « plat pays » tendait à devenir normal dans les agglomérations urbaines, grandes ou petites. Non que l'adversaire du laudator temporis acti de 1622 n'exagère la louange du présent, quand il dit que « maintenant les bâtiments des villes sont autant de châteaux, superbes meubles, tapisserie et vaisselle d'argent; autrefois vrais nids à rats, petites portes, bas planchers, petite»

fenêtres, chambres et antichambres étranglées ; le privé près de la salle et dehors une petite étable à loger le mulet et un grand auvent à loger les poules. » Des maisons de ce genre, il en restait encore un bon nombre dans le premier quart du xvin' siècle. Le mouvement de reconstruction, de renouvellement et de décrassement, qui avait pris naissance avec Louis XIÏ et François P' fut, sur beaucoup de points, paralysé ou interrompu par les troubles civils.

Sous la Régence du duc d'Orléans, sur les 24.000 maisons que contenait le Paris de 1718 il y en avait 4.000 <^ à porte cochère » et 20.000 « à allée ». Et si la porte « cochère » constituait, entre les deux catégories de logements parisiens une démarcation profonde, s'il était presque ignoble de ne pas « demeurer en porte cochère », au point que « les femmes de bon ton n'allaient point visiter ceux qui sont logés dans les maisons à allées », cette morgue ne nous paraît point sans excuse, lorque Mercier, de qui nous tenons ces détails, sous Louis XVI, ajoute : « Les allées des maisons ont ceci de vraiment incommode que tous les passants y lâchent leurs eaux, et qu'en rentrant chez soi on trouve, au bas de son escalier, un pisseur qui vous regarde et ne se dérange pas. Ailleurs on le chasserait, ici le public est maître des allées pour les besoins de nécessité. Cette coutume est fort sale et fort embarrassante pour les femmes.

Ces maisons se gardaient comme elles pouvaient. L'idée d'y mettre et surtout d'y payer un portier ne vint que fort tard. C'était encore vers la fin de Louis XV une nouveauté assez rare pour que le propriétaire la signalât et la fît valoir. « Appartement au premier, dans une maison neuve, oii il y a un portier, n disaient les annonces de 1760.

Cependant, dès le règne de Louis XiV, on sacrifia plus largement aux exigences de l'ornementation. Bien des détails rustiques ne choquaient pas encore, mais déjà les cités recherchaient l'air et l'espace et un certain ordre- à défaut de luxe ; Lyon avait sa place Belle-Cour, Angers son Pré-des-

AUeniauds, Moulins ses Ghamps-Bonnel, comme Paris sa place Royale. Echevins, jurés ou « pairs » municipaux osaient parfois démolir pour créer un dégagement utile, élargir une rue, donner à leurs concitoyens l'aisance des coudes.

L'immeuble de province qui vaut au xvif siècle o2.500 francs d'aujourd'hui, en moyenne, ressemble plus par conséquent à celui du xviii" qui vaut 63.700 francs qu'à celui du xvi* qui ne valait que 29.000 francs.

Les maisons se vendaient à Lyon, d'après des chiffres provenant de quartiers très divers, 80.000 francs actuels de 1601 à 1630, 146.000 francs de 1631 a 1700,340.000 francs de 1701 à 1800. Les plus hauts prix que nous ayons relevé dans la seconde ville de France sont de 833.000 francs pour une maison de la rue Grenette et de 1.140.000 francs pour une maison de la Grande-Rue-Mercière, toutes deux en 1780. Je ne parle pas des monastères de Saint-François et de Sainte- Elisabeth vendus en 1745-1747 avec leurs cours et leurs vastes jardins, le premier pour 7 millions 780.000 francs de notre monnaie, le second pour 7 millions 385.000 francs.

Une « belle maison » à Lille, dans la rue Royale, montait à 414.000 francs (1696); à La Rochelle, rue Chef-Deville, à 382.000; à Nantes, à Clermont-Ferrand, les plus chères sont de 300.000 francs; à Dijon, l'hôtel d'un président au Parlement coûte 200.000 francs, à Montélimar, l'hôtel d'Auxonne composé de trois corps de logis, avec cour et jardin, est payé 113.000 francs. Les bâtiments ordinaires vont à Limoges depuis 62.300, prix de l'habitation d'un médecin, jusqu'à 2.600 francs prix de celle d'un imprimeur; à Nîmes, de 3.000 francs à 41.000 francs payés par un avocat. Dans cette dernière ville, la fameuse « Maison Carrée », aujourd'hui l'orgueil des Nîraois, l'une des curiosités locales, était achetée en 1670 par les Pères Augustins, «avec ses jardins et ses cours )) 92.000 francs actuels.

A Bordeaux, il se vovait nombre de maisons de 25.000 francs

à 60.000; à Troyes, à Vesoul, à Soissons, à Saintes, les immeubles de 20.000 à 25.000 francs étaient des modèles ordinaires; au Havre, on avait encore pignon sur rue moyennant 2.'700 francs en 1779 et 6.000 francs en 1788. Les abords de la capitale participent à la plus-value dont la propriété bâtie est l'objet dans les dernières années du règne de Louis XVI; à Charenton, Vincennes, Vanves ou Boulogne-sur-Seine, où les immeubles de la grande rue se payaient 15 à 20.000 francs sous la Fronde, il s'en voyait de 100.000 francs en 1788.

Le loyer moyen, en province, varia de 2.750 francs au xvii« siècle à 3.250 au xvni*. Particulièrement élevés étaient ceux de Versailles : en 1751, une maison de la Place d'Armes rapportait 30.000, une autre, rue du Vieux-Versailles, 55.000. A Rouen, au contraire, près Saint-Maclou, un hôtel avec jardin planté d'espaliers, escalier à rampe de fer, écurie pour quatre chevaux, rapportait 3.700 francs seulement en 1763, et les loyers descendaient alors à 900 francs dans la capitale normande. 11 est vrai qu'ils augmentèrent fort dans les trente dernières années de l'ancien régime.

Le duc de Créqui, gouverneur du Dauphiné, payait 12.500 pour son hôtel à Grenoble; le comte de Tressan, gouverneur de Boulogne-sur-Mer, ne payait le sien que 4.700, un libraire à Bourges est logé pour 1.500 francs, la « bonne-fermme » ou sage-femme d'Avallon pour 400 francs.

Bien que les logements fussent assez petits encore et les loyers surtout assez bas dans la plupart des villes, pour que la majorité des habitants pût jouir, comme propriétaires ou locataires, de la totalité d'une maison, — ce qui du reste est aujourd'hui le cas des petites localités — la plèbe des commerçants besoigneux, des artisans brevetés à qui leur illusoire privilège ne procurait pas de (pioi vivre, devaient se contenter d'une tranche de maison, d'une boutique où ils exerçaient leur industrie et au-dessous de laquelle était le galetas — le tristet, disait-oa dans le Midi — qui leur servait de chambre à coucher.

A Tulle, la boutique d'un maréchal se loue 233 francs actuels, celle d'un chapelier 140 francs; l'atelier d'un charpentier à Bordeaux coûtait annuellement 875 francs. Tandis qu'à Paris une boutique dans la « salle des Merciers » au Palais, coûtait à son locataire 4.600 francs, un « étal à poissons » à Troyes, ne valait que 113 francs. On acquérait souvent la propriété de ces chambres; les ventes de partie d'un immeuble n'étaient pas rares au xviii' siècle.

Evelyn, durant son séjour à Paris en 1647, payait, rue du Colombier ce qu'il appelle « un bel appartement meublé » 815 francs de nos jours par mois, soit par an y. 800 francs environ; il n'est pas probable toutefois qu'il ait eu à ce prix une installation bien luxueuse. Si les loyers de province avaient, depuis Henri IV jusqu'à la Révolution, augmenté beaucoup plus que ceux de la campagne, celui des maisons de Paris était monté, durant le même temps, de 9.000 francs à .35.000.

Cette plus-value se produisit surtout de 1601 à 1700, sous l'influence du renchérissement des terrains, des progrès du luxe, de l'aisance accrue de la bourgeoisie parisienne, et aussi de l'immigration dans la capitale d'une partie de la noblesse riche, qui devenait la « haute noblesse » en dépensant ses revenus à Paris, où, de tous les coins du royaume, elle vint élire domicile. Le prix moyen des immeubles parisiens, que nous avons relevés, qui avait été de 73.000 francs au xvi" siècle, sauta au xvii' à 330.000 de nos francs-papiers actuels.

Au siècle suivant, l'augmentation fut beaucoup moindre; quoique le sol n'ait cessé de hausser sous Louis XV et l^ouis XVÏ la valeur des maisons ne ressort de 1701 à 1800 qu'à 500.000 francs actuels. En 1701-1723 leur prix avait été presque moitié moindre qu'en 1631-1673. Au xvni* siècle les salaires et les matériaux avaient diminué; ils exigeaient, de qui voulait bâtir, de moindres déboursés qu'au xvir.

La valeur vénale des immeubles de la capitale, sous

Henri IV, descend jusqu'à âO.OOO francs, prix de la maison d'un maçon, rue du Vert-Bois, en 1604, et s'élève jusqu'à 3.750.000 francs actuels, prix de l'hôtel de Gondi, que la Reine Marie de Médicis acheta pour le prince de Condé. Ce devait être une demeure seigneuriale; mais le chiffre n'est pas si extraordinaire qu'il paraît au premier abord, puisque l'hôtel d'Effiat, rue Vieille-du-Temple se vendait 2.290.000 francs en 1634, l'hôtel de Sillery, rue Saint- Honoré, 3.205.000, et l'hôtel de Bassompierre, place Royale, 2.445.000 francs. L'immeuble le plus cher est l'hôtel de Longueville, sur la future place du Carrousel, où le surintendant Ekiguerrand de Marigny avait habité, au début du xiV siècle, et à peu près sur l'emplacement où s'élève aujourd'hui le monument de Gambetta. Acheté par l'Etat en 1657, pour les agrandissements du Louvrecet hôtel fut payé 5.700.000 francs actuels; mais comme il s'agissait d'une vente forcée et d'un seigneur bien en cour, il peut y avoir dans cette somme une part d'indemnité. Marie de Médicis n'avait payé que 4.700.000 francs l'hôtel et les onze hectares de terrain du Luxembourg.

Hormis ces logis princiers nous ne rencontrons, de 1610 à 1700, qu'une seule bâtisse bourgeoise dont le prix atteigne 1.320.000 francs; c'est une maison de la rue des Saints-Pères, d'une contenance de 600 mètres seulement.

Les constructions sont exceptionnelles encore qui vont de 600 à 1.200.000 francs; ainsi une maison de la Place Royale ayant 14 mètres de long sur 54 mètres de large, (par conséquent 756 mètres carrés) vaut 750.000 francs en 1671. L'Hôtel d'Epernon, en 1674, est vendu 690.000 francs rue Vieille-du-Temple; dans la même rue on demandait, en 1635, 775.000 francs actuels par l'intermédiaire des « Avis du bureau d'adresses » de Théophraste Renaudot, d'une maison composée de trois salles, quatre chambres « avec belles peintures », dépendances, remises et écuries pour 5 chevaux. L'immeuble habité par « le Sieur Jean-Baptiste Poquelin,

marchand tapissier », père de Molière, au coin de la rue Saint-Honoré et de la rue des Vieilles-Etuves, était, en 1638, vendu 738.000 francs.

Le célèbre « Hôtel de Bourgogne » qui était loué comme salle de spectacle 100 écus par -mois en 1634, au temps du Cidei de Ctnwa, par conséquent sur une base de 93.000 francspapier pûtr an ne fut vendu en 1676 que 370.000 francs.

C'est en général le peuple des menus fonctionnaires et des marchands de second ordre qui se partagent la propriété bâtie de 200.000 à 300.000 francs en bordure des rues de la Bûcherie, de Poitou, de Gravilliers, aux Ours; et sous Louis XV, rue du Petit-Bac, Baillif, d'Orléans, des Petits- Champs, les Petites Affiches en offrent chaque semaine à ce prix. Un bon immeuble ne vaut pas plus de 220.000 francs rue Notre-Dame-des-Victoires ; rue des Lombards, des Filles- Dieu, Quincampoix, nous en relevons d'inférieurs à 150.000 francs. A Chaillot, village qui, au xvni' siècle, ne paraissait plus aussi éloigné du centre que cent ans auparavant, lorsque Richelieu écrivait : « M. le Maréchal d'Effiat est allé se baigner à Chaillot, d'où je pense qu'il reviendra demain », à Chaillot donc, une maison de quatre petits étages, ayant chacun deux chambres, valait 70.000 francs actuels.

Nul ne s'était douté, au milieu du xvir siècle, que Paris était destiné à se doubler du côté de l'Ouest. Quand Richelieu quitta son logement de la rue des Mauvaises-Paroles pour s'installer au Palais-Cardinal, il se trouvait en plein désert. Les particuliers qui avaient acheté les terrains autour de son parc, en bordure de la rue nouvelle, dite « de Richelieu » — d'assez minces personnages en général : un juré-maçon, un maître-charpentier, un orfèvre, etc., — étaient tenus, par leur contrat d'acquisition, à construire ou du moins à élever des murs pour soutenir les terres, « afin de mettre ladite rue à hauteur compétente. » En effet, elle était beaucoup plus haute du côté du rempart (le boulevard Montmartre d'à pré-

sent) que du côté de Paris. La différence de niveau était telle que cette rue (non pavée en 1640) était impraticable et les rares maisons bâties du côté de la porte Richelieu, inaccessibles. Et Ton ne parvenait pas, malgré des injonctions répétées, à faire utiliser les terrains par leurs propriétaires.

Au moment de la Révolution, une maison de la rue Richelieu valait couramment 900.000 de nos francs; il en est de 1.800.000 francs rue du Mail et boulevard Poissonnière, de 3. 900.000 francs au coin de la rue du Temple et du boulevard du même nom, de 1.400. 000 francs faubourg Saint- Honoré et rue d'Anjou, au coin de la rue de la Ville-l'Évêque. Elles atteignent 800.000 francs rues de la Ghaussée-d'Antin, de Gaillon, Saint-Thomas-du-Louvre.

En 1718, le marquis d'Avaray, maréchal de camp, aïeul de celui qui fut le compagnon de Louis XVIII durant la Révolution, acquit rue de Grenelle un terrain de 2.500 mètres pour le prix de 521.000 de nos francs-papier. Ce taux de 205 francs le mètre semble excessif, comparé au sol maraîcher de la rue de Sèvres qui valait 5 francs en 1723; il était au contraire avantageux, rapproché des 330 francs que l'on demandait en 1707 pour un lot de 2.000 mètres au coin de la rue du Bac et du quai d'Orsay. Le placement n'était pas mauvais en somme, puisqu'en 1779 il se vendit du terrain à 465 francs actuels le mètre rue de l'Université aux environs de la rue Solférino. Pour son hôtel, édifié entre cour et jardin, M. d'Avaray ayant dépensé 2.505.000 francs, cette demeure lui revenait ainsi à 'i.0'2(!>. 000 francs-papier — 605.000 francsor de 1913. — Après s'être transmis immuablement de père en fils depuis l'ancien régime, cet hôtel, acquis depuis la guerre par la légation des Pays-Bas, n'a été payé que 1.800.000 francs-papier.

Certes on pouvait se procurer, sous Louis XVI, des maisons pour 200.000 et 100.000 francs môme dans les quartiers commerçants, comme le faubourg Saint-Martin, les rues Montmartre ou Saint-Antoine. Mais, tandis que trente ans

auparavant, ces chiffres n'étonnaient personne, ils étaient devenus Texceplion en 1789. C'était dans les quartiers neufs que les immeubles se vendaient le plus cher; lorsqu'on achetait, en 1780, pour 220.000 francs une maison rue de l'Arbre- Sec, on était loin du temps où le roi Louis Xlil rendait une ordonnance pour défendre aux bouchers de la cour d'établir leurs échoppes dans celte rue (1630), mû, disait-il, par la considération que « cet embarras, outre qu'il ôte l'embellissement d'une des plus grandes rues de notre ville, nous incommode fort eu noire particulier; tous les princes, seigneurs, ambassadeurs, devant passer par ladite rue pour nous venir trouver dans le Louvre, dont elle est la principale avenue. »

Dans le premier tiers du xvn' siècle, une maison neuve de la place Maubert, composée de 6 chambres, un pavillon « avec étude », deux caves, deux boutiques, une cour et un puits, se louait 10.375 de nos francs-papier; on offrait pour 41.000 francs, un beau logis, près du Louvre, avec sept chambres, cabinets, grande salle, jardin et écurie pour 11 chevaux. Il ne faut pas perdre de vue que les « chambres » d'alors étaient parfois de vraies salles; la« chambre bleue », décrite par Sauvai, où recevait la marquise de Rambouillet, était un très- vaste salon; quant aux «cabinets» c'étaient des locaux de moindre dimension, mais aussi grands que les chambres de beaucoup d'appartements modernes.

Un fripier delà rue Guérin-Boisseau payait 3.000 francs en 1614; un avocat 43.000 francs par an rue Saint-Pierre-aux- Bœufs. L'ambassadeur d'Angleterre, Lord Cherbury, louait 75.000 francs l'hôtel qu'il habitait rue de Tournon (1620). Ce chiflre fut dépassé sous Louis XIV par Mme de Coislin, que ïallemant accuse ci d'avoir fait renchérir les maisons au point où on les a vues », en payant 2.000 écus — soil 100.000 de nos francs actuels — le loyer de l'hôtel d'Estrées rue Barbette.

Le nom de Coislin fui associé cent ans plus tard, à une

habitation nouvelle : Thôlel qui forme l'encoignure de la place de la Concorde et de la rue Royale. Le terrain dont il s'agit formait un lot de 19.200 mètres entre la chaussée des Tuileries, la rue Saint-Honoré et la rue de la Bonne-Morue (aujourd'hui Boissy-d'Anglas) ; les créanciers de Law, qui l'avaient trouvé dans la liquidation du célèbre iànancier, le vendirent, pour 125 francs le mètre, au maréchal de Belle- Isle, qui en céda le tiers à la Ville de Paris pour « une place destinée à recevoir la statue équestre de Sa Majesté. »

Ce fut en effet la Ville qui traita avec l'architecte Gabriel pour la construction des deux façades monumentales, chacune de 120 mètres de long, qui lui coiitèrent, en monnaie actuelle 15.600.000 francs, dont 3 millions de sculptures exécutées sous la direction de Guillaume Goustou; le terrain, derrière les façades, fit l'objet d'une adjudication publique : celui de l'hôlel occupant le pavillon de droite et une travée de la colonnade — 1.048 mètres carrés — fut payé, en 1776, 450 francs le mètre par la marquise de Coislin qui y joignit 360 mètres sur la rue Royale, pour 580 francs le mètre. Les propriétaires eurent à payera la ville, pour remboursement de la façade 875 francs le mètre superficiel de maçonnerie, chacun à proportion de son terrain. A l'autre extrémité, le pavillon acquis en 1788 par le comte de Grillon etpossédé jusqu'à nos jours par la famille de Polignac, a été vendu 13 millions à la Société des Magasins du Louvre — 2.600.000 francsor avant guerre — sur le pied de 9.000 francs-papier le mètre.

A la fin du règne de Louis XVI, la hausse que nous avons constatée pour la valeur des maisons se signale naturellement pour les loyers. S'il est vrai qu'un « maître-balayeur » soit logé pour 2.600 francs, rue des Filles-Dieu ; que l'on paie quatre pièces, rue Sainte-Anne, au troisième étage, 6.000 francs et trois pièces rue d'Orléans, au premier, 1.350 francs; sur les quais Bourbon et de l'Horloge, les baux allaient de lo. 000 à 3 0.000 francs, rue du Bac ils s'élèvent

jusqu'à 426.000 francs. L'hôtel de la comtesse de Gramont, rue de Bourbon-Saint-Germain (de Lille) est loué 63.000 francs, celui du baron de Talleyrand 94.000.

Il est vrai que dans le Paris d'il y a trente ans, les chiffres traduits en francs-papier représentent un effectif de gros loyers trente fois supérieur peut-être à celui de la fin de l'ancien régime; puisque en 4895 on comptait dans la capitale 1.413 loyers de 65.000 à 130.000 francs actuels.

Quant aux terrains des 7.800 hectares, qui constituent la surface du Paris contemporain, leur prix a beaucoup plus haussé que celui de la propriété bâtie. On a vu, dans le chapitre précédent, ce qu'ils ont valu au moyen âge et jusqu'à la lin du xvi' siècle. Sous Henri IV et Louis XIII, tout au bas deTéchelle, nous trouvons des terres en vignes, à Vaugirard, qui valent, en monnaie de nos jours, 0.42 à 0.43 centimes. Les prix varient de 0.75 à 1 fr. 35 dans les faubourgs Saint- .lacques et Saint-Marcel. Ils montent à 2 francs dans le faubourg du Roule, à 2 fr. 90 aux alentours de Saint-Germaindes-Prés. En bordure des rues de Seine et Jacob, les terrains se vendent de 10 à 50 francs, au maximum ; le long de la rue du Bac on avait, en 4640, du terrain à 42 et 25 francs.

On en avait, sous Louis XIV, (1671) à 7 fr. 50 le mètre, entre les Tuileries et le Cours-la-Reine, dans les Champs- Elysées; au faubourg Montmartre, où l'on achetait des jardins à 7 francs en 1630, le terrain de façade se paie 45 francs en 1690. Il se paie jusqu'à 100 francs dans le faubourg Saint- Germain et jusqu'à 475 dans les meilleures rues du Marais. Sous Louis XV il variait de 10 francs dans le quartier Popincourt ouà la Grange-Batelière (1738) jusqu'à 200 francs rue Saint-Honorc, où il en était offert 3.400 mètres à ce prix.

Enlin. dans les dernières années de l'ancien régime, de 1775 à 4790 le sol parisien se payait 5 fr. 60 le mètre rue Blomel, à Vaugirard, 20 francs dans le quartier Monceau, près la rue de Courcelles daujoiird'Iuii, .30 francs derrière l'Observatoire, près la barrière Saint-Michel. Il valait 110 francs dans

la rue de la Chaussée-d'Antin, ioO francs dans la grande rue du Roule (faubourg Saint-Honoré), 380 francs au faubourg Montmartre, 450 francs rue de l'Université, près la rue de Bellechasse et 620 francs dans la rue des Filles-Saint- Thoraas.

De 1790 à 1890 la hausse des maisons s'est poursuivie; mais nous ne pouvons mettre en regard des vingt arrondissements du XIX' siècle le Paris de Louis XV qui en contenait à peine dix. Seuls, ces dix premiers arrondissements, auxquels se bornait le chef-lieu du royaume et desquels proviennent exclusivement nos renseignements sur la propriété bâtie peuvent être assimilés au chef-lieu de notre République. Dans ces arrondissements, en 1890, le prix moyen d'un immeuble était de 260.000 francs-or, c'est-à-dire 1.300.000 francs-papier actuels. C'est donc à ce chiffre de 1.300.000 francs qu'était montée notre construction de 400.000 francs du xviii" siècle; mais, on ne saurait trop y insister, cette construction est toute différente; Paris se rebâtit sans cesse.

Restent les dix arrondissements excentriques qui, au moment de la Révolution, étaient en dehors de la capitale. Ils renfermaient, en 1890, 55.000 maisons évaluées à 66.000 francs-or soit 330.000 francs-papier, chacune. Celles-ci composaient cette ceinture de banlieue, moitié rurale, moitié urbaine, dont la propriété ne pouvait se classer ni parmi les villages, ni parmi les villes de province. Si toutefois nous l'assimilons à ces dernières, on les vendait, au xviir siècle, 72.000 francs de notre monnaie; nous les trouverons donc quatre fois et demie plus chères.

En comparant les 14.000 maison» du Paris de Henri III aux 20.000 du Paris de Louis XIV, aux 26.000 du Paris de Louis XVI, et aux 83.000 du Paris de 1890, et en tenant compte de leur valeur respective, telle que nous nous sommes eff'orcés de la déterminer, on remarque que le Paris de la troisième République — terrain compris — valait il y a

trente-cinq ans, deux fois et demie celui de Louis XVI, huit fois celui de Louis XIV et cinquante fois celui de Henri IIL

La propriété urbaine est donc, de toutes les formes de la richesse, celle qui s'est le plus développée depuis le moyen âge et depuis les temps modernes, parce que les maisons des villes, de Paris surtout, ont augmenté à la fois en nombre et en valeur. Les heureux détenteurs de ces parcelles du territoire national ont été exceptionnellement favorisés par le sort. La propriété rurale vient ensuite: elle a crii ainsi en valeur, parce que l'hectare cultivé se vend et se loue beaucoup plus cher que jadis et qu'il y a, dans l'intérieur de nos frontières, une quantité beaucoup plus grande d'hectares cultivés qu'il n'y en avait au xvi' ou au xviii' siècle.

Il nous reste à voir ce que ces diverses propriétés sont devenues depuis 4914, et quelles ont été pour elles, ainsi que pour la fortune mobilière, les conséquences du changement de monnaie et de l'évolution des prix.