TITULUS III. TITRE III

K SIEVrrOTIBPS PRADlOaUM. DIS SBRVnrUDBB PRÉOIALIS.

Notion générale des serviiudei réeUeê au prédiales.

444. On les nomme prédiales, servitutes prœdiorum, parce qu'elles n'existent que aimmeuble à immeunle. Lorsqu'on dit que la servitude est à la charge d'un immeuble et au profit d'un autre immeuble, qu'une servitude est due par tel immeuble à tel autre immeuble, on parle par figure, laconiquement. Le droit de servitude, en réalité, est au détriment de tous les propriétaires présents ou futurs de l'immeuble grevé, et au profit de tous les propriétaires présents ou futurs de l'autre immeuble ; les droits n ont pour sujets actifs ou passifs que les hommes; les choses n'en sont que les objets. Mais comme la locution plus brève est commode et s*entend bien , on fait sans scrupule l'enipse et on l'emploie fré* quemment ; c'est ainsi que Papinien a dit : a Mon personœ, sed prœdia debent (1). v Le fonds sur lequel le droit de propriété est accru s'appelle fonds dominant, et celui sur lequel le droit de propriété est restreint , fonds servant. Celse a dit , en considérant le fonds dominant, que la servitude n'est pour lui qu'une certaine manière d'être, une qualité avantageuse, comme serait la fertilité, la salubrité, l'étendue (quid alitid sunt jura prœdiorum, quant prœdia qualiter se haoentia, ut hon%ta$, salubritas, amplitudo?) (2). Il est aussi vrai de le dire du fonds servant, comme qualité désavantageuse.

445. En allant au fond des choses, la servitude est pour les propriétaires de l'immeuble dominant une certaine extension du droit de propriété sur l'autre immeuble ; et pour les propriétaires du fonds servant, une gêne, une restriction, une diminution du droit de propriété. Notez que le démembrement, le fractionnement qui en résulte peut porter sur l'un ou sur l'autre des éléments dont se compose le droit de propriété : sur le droit d'user, de se servir de la chose (sur \ejus utendi), comme dans la servitude de passage ; sur celui de prendre les fruits (sur le jus fruendi), comme dans la servitude de pacage; sur celui de prendre des produits qui ne sont pas des fruits, ou même des parties de la chose, comme dans la servitude d'extraire du sable, des pierres, de l'argile ; enfin, sur celui de disposer de la chose (incomplètement désigné par l'expression de jus abutendi)f principalement en gênant ce droit, en le

paralysant plus ou moins dans les mains du propriétaire , comme

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(i) D. 8. 8. De serv. pr. rusî. 84. t Pompon. — • (S) D. 50. 16. De verb, êigmific. Sft»

SI 8 BXPLTCATIOR HISTÛUQÏÏB DBS OffinTOTS. UV. IL

dans la senritvde de ne pas planter, de ne pas bâtir, de ne pa» élever plus haut iqne telle limite. Celte derDîère ateération d« domaine est la source des servitudes négatiires, c'est-à-dire q«i consistent à ne pas faire. Du reste, toute servitude quelconque enlève forcément an propriétaire le droit de consommer, de dé* truire ou de modiâer sa chose d*une manière nuisible à la servi* tude : avantageuse, oui, mais préjudiciable, non: a Omnino sdendum est, dit Paul , meliorem tieini eondititmemjieri posse, deterioretn non passe (1) » ; ainsi elle altère toujours le jus mbu^ tendi. En somme, le domaine donne sur la chose un plein poa« voir (plenam m re potestatem) : la servitude peut être une fraction, un démembrement, une altération de Tun quelconque de ses pouvoirs. — En se plaçant au point de vue du fonds domi* nant, un jurisconsulte allemand , Stever, dans son Traité des servitudes, en 1817, a émis cette classification tripartite, reproduite par Vangerovr dans son Manuel des Paudectes^ qu*ane servitude prédiale donne toujours sur le fonds servant un de ces trois droits : ou le jus habendi, comme le droit d*avoir des jours, des vues, des saillies; ou ]fi jus prokibendi, comme la prohibition de bâtir, de nuire aux jours, à Ja vue; ou le jus jaciendij comme le droit de passage, de puisage, de pacage. Cette analyse est d'une vérité générale; mais elle n*a pas été formulée par les jurisconsultes romains; elle reste étrangère k leurs textes. — Ces jurisconsultes se sont placés au point de vue du fonds servant lorsqu'ils ont dit que toute servitude consiste à souffrir ou à ne pas faire : a ut aliquid patiatur vel nonfociat « ; mais non à faire, par exemple, à peindre son mur, afin d*en rendre l'aspect plus agréable (ci-dess., n* 440) : ceci ne serait ni une participation ni une restriction quelconque au droit de propriété, ce serait une obligation, qui ne serait point transmissible (comme le serait un droit de passage) aux propriétaires ultérieurs. Nous verrons cependant (ci-après, n* 453) une exception spéciale à cette règle.

Division en servitudes rurales ou urbaines.

446. Les servitudes réelles se divisent, en droit ronaaîn. en servitudes de fonds ruraux (prœdiorum rusticorum) ou de fonds urbains (nrœrftorttmttrfranoft»!»); Ulpien les nomme plus îaconiquement servitudes rurales ou urbaines (rusttcœ, stve utbanœ) (2). — Les jurisconsultes romains ont som d expliquer qu'on entend par pradia urbana les édifices quelaue part qu'ils soient situés, même les étables, les bâtiments d exploitation, un pavillon, une maison de plaisance À la campagne : « quia urbanum prœdium non locus facit^ sed materta, » m

(1) D. 8, t. De serv. pr. rust. tO. 8 5. — (2) D. 8. 5. Siserv..9mi. L

TIT. lU. B£S SERVITUDES PaioiALES. 319^

ènerjBfiqQeineiit Ulpien (1). Reste» pour les fonds ruraux, le sol sans bâtiment (locus sine œdificio) à la ville on à la campagne. L^aoception de ces épithètes pourra être différente en d*autrea qatstions : comme lorsqu'il s*agîra de la prohibition d'aliéner sans décret les pr^ddia rusiica ou suburhana des mineurs de vingt-cinq ans, parce que c*est ici la situation de Timmeiible qn*il faut considérer (cl-dess«, n* 265), Ou dans quelques points aouteuE relatifs au gage tacite du locateur 4e fonds urbains (2); mais quant aux servitudes, la règle est bien posée : a Cœternm etsi in viUa œdificia sint, œque servituies prœdiorum urbano^ tmn con$tUui pêssunt (3). »

447 . Dans quel sens faut-il entendre cette division ? C'est là hb problème depuis longtemps agité entre les interprètes. Si les deux fonds, tant servant que dominant, étaient toujours Tun et Tantre de môme qualité, c*est-ô-4ire Tun et Tautre ruraux, ou Tun et Taufre urbains, la difficulté f^raitrait moindre; mais ils peuvent être de qualité opposée, Tun urbain .et Tautre rural, on récipro* quement; quaiifiera-t-on la servitude parle fonds dominant, on par le fonds servant, ou par toute autre considération? Une définition donnée par les jurisconsalles romains nous serait bien nécessaire, mais nous n'en trouvons aucune duei eux en propres termes. Celle-ci , pour les servitudes urbaines : a quœ œdi^cOs inhœrent », que nous lisons au § 1^' de notre titre, nous jetterait dans l'embarras si nous prenions dans un sens matériel l'inhérence dont il y est parlé; car tantôt nous en rencontrerions l'instrument dans le fonds dominant, comme en la servitude de gouttière ou de saillie d*nn balcon; tantôt dans le fonds servant, comme en celle d'une fenêtre ouverte dans le mur du voisin; tantôt dans tous les deux , comme en celle d'une poutre partant deTun des fonds. et entrant, pour s'y appuyer, dans le mur de Tautre; enfin, tantôt nulle part, comme en celle de ne pas bâtir sur un terrain vide de toute construction. Force est donc on d'abandonner cette définition, ou d'entendre cette inhérence en abstraction, métaphysiquement.

448. L'interprétation dominante a été jadis de prendre ce génitif, servituies frœdiorum rustieorum, ou prœdiorum urhantnum, dans son acception la plus simple, comme marquant la propriété : de même qu'on dit servituies personarum pour cdles qui appartiennent à un usufruitier, à un usager; de même ici les locutions employées se référeraient au fonds dominant (4).

(i) D.5t>. 10. De verh, sign. t9S. f. Ulp. et Sii. f. Florent. ^ (2) D. fO. St. in qtdb, eaus. pign. 4. f. Nerat. — (3) D. 8. 4. Comm. prœd. 1. pr. f. Ulp. — (4) Il n*y a rien à conclure en faveor de cette interprétation de ces tennei dtJlpien : Senitus urbano pradio débita (D. 83. 5. De funào dotait, 6). IJipien voulant exposer une conséquence de rinaliénabilîté du fonds dotal , est Incn obligé de supposer une servitude due k ce fonds; mais il n*est rien dit âê Jb qualité de cette servitude.

Mais comme les variations de la vogoe, tant qne la vérité n^est pas invincil)lement démontrée, s^attachent même aux choses de controverse scientifique , cette manière de voir était depuis long* temps tombée en défaveur et remplacée par Quelques autres. Puchta, dans son cours dlnstituts, la remise debout en y apportant Tappui de son savoir; et, dans notre Faculté, notre excel* lent collègue M. Machelard en a fait Tobiet d*une dissertation spéciale, oh se remarquent les qualités aun esprit nourri de tous les textes, ingénieux et indépendant (1).

La grande objection contre cette interprétation est que souvent les mêmes servitudes sont susceptibles d*étre établies au profit soit d*un fonds rural, soit d*un fonds urbain, par exemple celles de passage, de puisage, de conduite d*eau, de ne pas bâtir, plusieurs autres encore, et que Tesprit serait choqué de les voir compter tantôt comme rurales et tantôt comme urbaines, tandis que leur nature n*a pas changé. Puchta et Machelard répondent u*il ne faut pas s*y méprendre; qu^autre est le service d*un droit e passage pour Texploitation d'un champ, d*un droit de conduite d*eau pour l'irrigation d*un pré, autre celui des mêmes droits pour l'accès d'une maison ou pour les besoins de ses habitants. L'observation est juste pour ces deux sortes de servitudes et pour quelques autres, quoique pas pour toutes; mais de quoi s'agit-il en cela? de variations dans le mode, dans la quantité : quant à la nature de la servitude, elle reste la même. Or il parait évident» d'après la plupart des textes, que les jurisconsultes romains ont attribué à chaque espèce de servitude un caractère fixe, ou rural ou urbain, et non un caractère ambulatoire du rural à Furbain» ou réciproquement, suivant que change le fonds dominant.

449. Le bénéfice de ces controverses est de nous acheminer vers la solution. Cette solution me semble, quant à moi, pouvoir être donnée ainsi. Historiquement, dans les origines du vieux droit romain à ce sujet, ce qui a frappé les esprits, c'est la différence entre les services dans l'intérêt agricole et ceux dans l'intérêt des habitations. Les locutions servituies prœdiorum rusii^ corum ou prœdiorum urbanorum ont été employées dans ce sens générai, sans songer à préciser de quel fonds, dominant oa servant, il s'agirait. Les servitudes les plus usuelles, qui pro-> fitent communément à la culture des champs , sont entrées dans la première catégorie; celles qui profitent communément aax habitations sont entrées dans la seconde. De là les considérations d'utilité qui ont fait ériger les servitudes rurales, malgré leor caractère incorporel , en choses mancipi, et laisser leik servitudes

(1) E. Maoulard, Examen critique des disiinctions admises, soùen droU romain, soit en droit français , en ce qui concerne les services pré^ diales. Paria. 1868. in-S». — V. auasi M. Molitor, professeur à T Université de Gand : La Possession, la Revendication, la Publicienne et les Servitudes en droit romain ^ 1868, ûi-S». — M. Aocasias, tom. I, n» t68.

TIT. m. DES SERVITUDES PRÉDULES. 321

urbaines dans la classe des choses nec mnnctpi (i. I*', Génir., n«« 125 et 126, et ci-dess., n*304) (1) : les ciiltivileurs n'auront pas besoin de se transporter à la ville, devant le magistrat, pour établir ou pour éteindre conventionnellement des servitudes rurales : six d*entre eux, Fun comme libripens, les autres comme témoins, tous citoyens romains, leur sumront à faire une mancipation; tandis que les citadins devront, chose à leur portée, recourir à* la juridiction et accomplir devant elle une in jure eessio. Quant aux nuances plus subtiles, aux interversions possibles d'une classe à l'autre, le droit primitif ne s'en est pas inquiété.

Les jurisconsultes ultérieurs ont reçu et conservé par tradition ce moule à deux faces, pour y jeter toutes les servitudes; continuant à procéder, non par définition, mais par énumération; estimant chaque servitude par elle-même, et la qualifiant de rurale ou d*urbaine, d'après sa nature usuelle la plus commune. Mais à l'époque classique plus avancée, il leur était nécessaire, et il entrait dans la nature logique de leur esprit, d'adopter, pour faire cette appréciation, quelque critérium systématique, d'autant plus que la jurisprudence en progressant a établi des différences marquées entre les deux classes de servitudes, non plus seulement quant aux vieilles res tnancivi ou nec mancipi, mais en divers points plus modernes, relatifs notamment à la quasipossession de ces droits, idée de date plus fraîche, et aux conséquences à en déduire pour l'extinction des servitudes : or quel était ce critérium? — Lorsaue Stever et Vangerow ont cru pouvoir le placer en ceci : que les servitudes rurales seraient celles qui consistent in faciendo, et les servitudes urbaines, celles qui consistent in habendo ou in prohthendo, ils ont fait de leur analyse exacte une application à la division romaine, que Pucbta qualifie d'étrange, cette application ne se rencontrant, ni pour les termes ni pour le fond , en aucun texte. Elle encourt, en outre, le reproche plus grave d'être fautive : témoin, la servitude dont parle Pomponius, de ne pas chercher de l'eau rfins son fonds, de peur de diminuer celle du voisin (2), ou celle d'avoir près de la limite des champs des arbres plantés à une distance moindre que la distance légale, ou même des arbres qui étendent leurs branches sur le fonds du voisin. L'une consiste in prohibendo , l'autre in habendo; il serait difficile cependant d'en contester le caractère rural. — Nous sommes de ceux qui pensent (entre autres Vinnius, sous le § 1** de notre titre) que l'indication la plus claire de l'idée qu'ont suivie, pour se diriger, les jurisconsultes romains nous est fournie par ce fragment de Paul, inséré au Digeste :. « Servitutes prœdiorum alis in solo, aliœ in superficie

(t ) Ulp. Eeg. 19. 1 . — Gaius. 2. 17. — (î) D. 8. 1. De servit. 15 pr. f. Pomp,