CONDITION TERRITORIALE

DES POPULATIONS AGRICOLES DEPUIS LE TREIZIÈME SIÈCLE. — DES DIFFÉRENTS MODES DE TENURES ET DE BAUX.

§ I . — Des tenares roturières ou censives.

§ S. — Des différentes espèces de baux.

Section I. — De la domesticité.

Section II. — Du métayage.

Section III. — Du bail à ferme.

§ 5. — De la propriété des paysans, ou de la petite propriété.

Le tableau de la condition territoriale des populations agricoles doit suivre celui de leur condition personnelle.

Ce chapitre comprendra trois sections consacrées, la première aux censives ou tenures roturières ; la seconde aux différents modes de contrats ou de baux que les paysans faisaient avec les propriétaires; la troisième à la petite propriété, dont le progrès et môme les tendances envahissantes datent de plus loin qu'on ne croit.

L'étude de la grande propriété fera l'objet du chapitre suivant.

§ t. — De* tcnnre* roturière* «u eenalvc*.

L'origine des censives ou tenures roturières a été exposée plus haut, et Ton a vu en quoi elles ressemblaient aux tenures bénéficiaires ou féodales, en quoi elles en différaient.

Les tenures étaient, pour leurs détenteurs, comme des

propriétés conditionnelles dont ils jouissaient moyennant certaines obligations contractées envers les auteurs des concessions. Parmi ces obligations il y en avait de communes aux fiefs et aux censives, telles que le payement de droits de mutation, et d'autres particulières à chacune de ces deu* catégories, par exemple, le service militaire et le cens, qui étaient les marques distinctives de Tune et de l'autre.

Le travail du temps a consisté à dégager les tenures des conditions auxquelles elles étaient soumises, à les libérer successivement des charges différentes qui pesaient sur elles, erçfin à les transformer de propriétés conditionnelles en propriétés absolues. Les clauses qui n'étaient pas de l'essence môme des contrats, ou qui pouvaient gêner le développement économique de l'industrie rurale, ont disparu les premières ; puis les causes essentielles ont fini à leur tour par s'altérer et par être abandonnées.

Ce point de vue, le seul qui puisse faire comprendre aujourd'hui la nature et l'histoire des concessions territoriales du moyen âge, était déjà celui de Dumoulin, le plus clairvoyant de nos anqiens jurisconsultes. Mais Dumoulin ne s'y plaçait encore que dans un but juridique, pour simplifier ou trancher les mille questions que faisait naître cette propriété imparfaite, pour la soumettre plus aisément à des règles générales, pour favoriser surtout la transmission de biens placés hors du commerce ; ce n'était pour lui qu'un principe de législation. Ce doit être pour nous quelque chose de plus, l'expression d'un des faits politiques et économiques les plus considérables de notre histoire (1).

(1) Voici une définition du fief, empruntée littéralement au Commentaire sur la coutume de Paris.— Epitometituli primi.— « Feuda esse patrimo- « nalia et patrimoniorum seu alaudiorum jure cènserJ, hoc est in pfenà « et libéra facultate et disposiUone clientum... Ita quod in omnibus « secundùm jus commune vel locale regulantur et disponunlur sicut « bona reliqui patrimonii, exceptis tantùm conditionibus vel oneribus « appositis ex pacto, vel tenore investiture, aut consuetudine vel statuto

Les fiefs et les censives devinrent donc, à la longue, de véritables propriétés, soumises seulement à des servitudes spéciales qui furent les droits seigneuriaux ou féodaux.

Après avoir montré plus haut les grandes analogies qui existaient entre les tenures nobles et roturières, j'ai constaté aussi les différences essentielles qui les séparaient. Le fief était assimilé à la propriété noble et ne pouvait passer entre les mains d'un roturier, à moins d'un anoblissement; ce fut un principe que la législation royale défendit longtemps. Les services qui grevaient le fief, quoiqu'ils fassent une conséquence de la concession, exerçaient peu d'influence sur l'exploitation et sur la culture. La censive était, au contraire, tenure roturière, et demeura longtemps la propriété à peu près unique des roturiers (i). Son acquisition faisait déroger à la noblesse. Le cens et les redevances dont elle était grevée exerçaient l'action la plus manifeste sur le système d'exploitation.

Comme il est nécessaire de séparer l'étude de tenures aussi différentes , et que ce chapitre est plus particulièrement consacré aux paysans, aux cultivateurs, je ne m'occuperai ici que de la tenure roturière, et je reporterai au chapitre suivant ce que j'ai à dire des fiefs.

Le contrat, sinon le nom d'émphytéose, est d'origine romaine. Le fisc ou l'État s'emparait des terres désertes, et en tirait parti en les cédant, pour une longue durée, à des emphytéotes qui lui payaient un cens annuel assez modique. Il est probable aussi que ces emphytéotes étaient d'anciens tenanciers dont le droit sur la terre fut déterminé

« spécial! locl. » Dumoulin regarde le fief comme une propriété pour le vassal ; on trouve déjà une doctrine analogue dans le grand coutumier. Les feudistes, qui suivirent, tels que Chantereau, Hévin, Hervé, attribuèrent aussi au vassal la propriété du fief, et assimilèrent la directe à une simple servitude limitant cette propriété.— Cf. Championmèrb, Exposé des institutions seigneuriales, n* 79-82. (1) Voir 8 3.

de cette manière par les lois romaines. Ce genre de contrat était favorable aux améliorations, parce que le détenteur qui améliorait le fonds profitait de l'accroissement du revenu et ne payait jamais que le même cens. Comme il y eut longtemps une grande quantité de terres incultes ou mal cultivées et susceptibles d'améliorations ; comme, après la chute de l'empire romain, le fisc des rois ou des chefs barbares et celui des églises ou des abbayes eurent intérêt à utiliser ainsi de vastes propriétés territoriales qui n'auraient été autrement d'aucun rapport, on comprend que l'emphytéose ait reçu une grande extension.

Elle s'est modifiée, il est vrai, avec le tempsetavec les circonstances politiques. Elle admettait les conditions particu-

Hères les plus variées, sans perdre pour cela ses caractères essentiels. Le moyen âge Ta principalement connue sous la forme du contrat de cens, appelé aussi bail à cens, ou acensement. Les jurisconsultes ont longuement discuté la question de savoir si l'emphytéose simple avait continué d'être en usage, à cette époque, comme sous les Romains; ils se sont aussi préoccupés de déterminer les différences juridiques qui peuvent distinguer ces deux contrats et quelques autres encore qui s'y rattachent (4). C'est aux auteurs

(1) Les anciens auteurs ont sans cesse confondu le contrat d'emphytéose simple, emphyteusis, celui d'emphytéose perpétuelle, contractas perpetuarius, et l'acensement ou bail à cens, contractus censuaiis. Quand ils les ont distingués, Ils n'ont guère réussi à signaler entre eux que des différences juridiques subtiles et de peu d'importance. Dcmoulin, Commentaire sur la coutume de Paris; Sa l va me, Usage des fiefs. Je ne vois dans cet embarras qu'une preuve de plus de l'identité qu'ont au fond tous ces contrats. Leur désignation par des noms divers, réservés spécialement à chacune de leurs variétés et de leurs époques, ne remonte guère plus haut que la renaissance.

Je ferai une remarque une fois pour toutes, c'est que l'abus des mots a été porté très-loin au seizjème et au dix-septième siècles, dans la science surtout; qu'il y était une perpétuelle source d'erreurs, et que l'habitude, alors invétérée chez la plupart des jurisconsultes, de transporter les ter-

35i HISTOIRE DES CLASSES AGRICOLES EN FRANCE.

qui écrivent sur l'histoire du droit qu'il appartient d'éclaircir ces questions.

Il suffira de constater ici deux choses : 1° dans le bail à cens, forme nouvelle de l'emphytéose, ou forme que Pemphytéose prit le plus ordinairement, le domaine utile, c'est-à-dire la part de propriété du preneur, reçut de jour enjour plus d'extension (1) ; 2° le bailleur imposa plus particulièrement l'obligation de remplir des services domestiques ou personnels. En d'autres termes , le bail à cens se rapprocha de la propriété, mais il fut grevé de services de seigneurie; le système féodal, qui resserra partout les liens de dépendance et d'assujettissement, fit des censitaires les hommes des seigneurs, c'est-à-dire des sujets astreints à des obligations d'ordre public aussi bien qu'à des obligations d'ordre privé. C'est même un fait remarquable que les droits constitutifs du domaine direct se soient souvent ransformés en simples prérogatives honorifiques. Le cens, par exemple, a cessé d'être regardé comme le prix d'une ancienne concession, pour ne plus être que le signe de la. sujétion du censitaire.

" La tenure en censive était très-commune au moyen âge chez les vilains et chez les mainmortables; elle devait être généralement celle des hommes libres qui n'étaient pas nobles et qui se trouvaient exclus de la possession des fiefs. Il faut rappeler ici que beaucoup d'anciens alleux avaient été convertis en censives par le fait même de l'établissement du système féodal.

Le bail à cens offrait au preneur d'importants avantages, car il l'assimilait en grande partie à un propriétaire, et il l'affranchissait vis-à-vis du bailleur de la plupart des obligations auxquelles d'autres contrats l'auraient soumis. On

mes du droit romain dans l'élude du moyen âge, a mêlé beaucoup d'ombre* aux lumières qu'ils ont répandues sur certaines questions. (1) Voir l'éclaircissement n° 1.

a prétendu, avec raison, que la facilité des acensements avait été une des causes de la rareté des baux à ferme à longue échéance jusque dans une époque relativement récente. D'un autre côté, c'est précisément au seizième siècle, c'est-à-dire à l'époque où le bail à ferme est devenu plus commun, grâce à quelques circonstances favorables à sa propagation (voy. le § 2 de ce chapitre), que les acensements ont commencé à tomber en désuétude.

J'observerai encore que la tenure censive des roturiers pouvait être plus avantageuse que la tenure féodale des nobles. L'obligation délayer un cens et de se soumettre à quelques redevances ou services, souvent de peu d'importance, pouvait être- moins onéreuse que le service militaire avec les autres obligations imposées aux fiefs.

Le cens ou la rente annuelle se payait en argent ou en fruits, et, dans ce dernier cas, il était rare qu'il s'élevât au delà du tiers ou même du quart des fruits (4). Aujourd'hui, en Russie, la même rente, suivant M. de Haxthausen, varie du quart au septième des produits sur les terres que les propriétaires veulent mettre en culture par un contrat de ce genre. Un certain nombre de questions soulevées au sujet de la quotité et du payement du cens, comme celles de savoir s'il était divisible ou indivisible, portable ou Tequérable/étaient résolues différemment par

les coutumes (2).

(1) Quand le cens élait payable en fruits, on lui donnait souvent le nom de champart; mats ce terme s'employait plus ordinairement dans un autre sens.

(2) Le cens territorial dont il s'agit ici ne doit pas être confondu avec le cens personnel que les mainmortables et souvent même les hommes libres d'une seigneurie payaient au seigneur. Ce cens personnel n'était autre que la taille. Voir le chap. ix.

Le chef-cens était distingué du cens. Le chef-cens était une sorte de symbole signifiant que la propriété directe du fonds demeurait au bailleur. C'est pour cela que census capital is et fundus terrœ sont des ex" pressions synonymes chez quelques auteurs.

C'est sur des censives et principalement sur celles qu'avaient constituées des églises que paraissent avoir été entrepris, au moyen âge, la plupart des travaux d'amélioration du sol, tels qu'assainissements et défrichements; et c'est à la faveur de ce genre de contrat que les landes désertes, eremi, ont en grande partie disparu (1).

La censive a porté en France beaucoup de noms différents, les uns généraux, comme celui du villenage, villenagium, villanum feodum, propriété ou tenure des vilains (2) ; les autres locaux, comme ceux de pagesta (3), bourdelage, borde, vicairerie dans le Poitou, albergement dans le Dauphiné, etc.

Au reste , ses conditions variaient beaucoup, et donnaient naissance à des usages ou même à des contrats particuliers, suivant les provinces ; le bail à complant, appliqué dans une partie de la France à la culture de la vigne, était un de ces contrats. Ordinairement il se faisait à la condition qu'au bout de cinq ou de sept années une partie du terrain comptante retournât aux auteurs de la concession; les concessionnaires gardaient l'autre en propriété, moyennant un cens plus ou moins faible.

Loisel a examiné, dans ses Institutes (liv.1V, fit. h), tontes les questions juridiques au sujet du cens. Il étudie aussi les cas où le cens était constitué par un vassal ou par un censitaiqt» ce qui donnait naissance à des contrats particuliers appelés con trac tus libellàrius% emphyteusis subalternata.

(1) Quelquefois la terre était donnée avec un capital d'exploitation. Le seigneur percevait alors le cens comme loyer de la première et comme intérêt du second.

(2) La propriété ou tenure des bourgeois des villes s'appelait de 1» même manière bourgage. Villenage désigne particulièrement tes censives appartenant à des vilains. Mais les vilains n'étaient pas les seuls qui pus* sent en être détenteurs. Les bourgeois, les clercs, les mainmortables, avaient la même faculté : seulement ces derniers restaient soumis aux obligations spéciales de la mainmorte.

(3) Ou tenementum pagensium, terme employé dans les actes du treizième siècle de Brives, de Saint-Flour et de Rodez. Quelquefois il désigne une tenure collective. Diicangb.

Le bail à bourdelage, usité dans le Bourbonnais et le Nivernais* était une sorte d'emphytéose concédée au maître d'une communauté, et que cette communauté exploitait par indivis (1). Le bail colonger (allemand dingkoff), qui était usité en Alsace et dans une grande partie de l'Allemagne, avait à peu près les mômes caractères. Dans Tua et l'autre de ces exemples, le fait de la communauté garantissait les preneurs contre toute déchéance, comme il les garantissait contre l'exercice de la mainmorte, s'ils étaient mainmortables.

Il serait trop long de citer et d'examiner tous les contrats particuliers dérivant de l'emphytéose ou de l'acensement. Je dois pourtant en citer encore un, le bail à domaine congéable ou bail de convenant, très-commun dans une partie de la Bretagne, dans les évêchés de Vannes, de Quimper, de Léon et de Saint-Brieuc. Il ressemblait au bail à cens, en ce que le bailleur livrait au preneur la superficie et lui laissait exercer les droits de la propriété, moyennant une redevance annuelle et une somme payée à l'entrée en jouissance. Mais il y avait une importante différence. Le bailleur pouvait toujours résilier le bail, en signifiant au preneur qu'il était prêt à rembourser les édifices et autres impenses, après évaluation par experts. On a ingénieusement prétendu que ce genre de contrat avait été introduit par les marins, auxquels il était avantageux de faire cultiver ainsi leurs terres pendant leur absence. Il serait plus naturel d'y voir une simple emphytéose avec une clause propre à favoriser les améliorations du preneur, qui se trouvait assuré d'un remboursement. Toutefois, cet avantage était compensé pour lui, par la menace perpétuelle de résiliation et de rachat suspendue sur sa tête. Ce système avait encore un autre défaut : il rendait plus difficile la transformation de

(1) Coquille, Comment, sur la coutume du Nivernais. — Pépin I.ehalliur, Histoire de l'emphytéose, 1V« partie, § 4.

Î56 HISTOIRE DtfS CLASSES AGRICOLES EN FRANCE.

l'empbytéose en propriété. Aussi peut-on croire, comme le remarquait déjà Boulainvilliers, que l'usage longtemps conservé du bail à domaine congéable est une des causes qui ont le plus contribué à perpétuer la pauvreté de la Bretagne et son infériorité économique vis-à-vis des autres provinces (1).

Si j'ai bien exposé la révolution qui transforma l'emphytéose en acensement, et assimila peu à peu le preneur à cens à un propriétaire, il est naturel d'en conclure que l'acensement a dû se transformer à son tour. En effet, la constitution de cens fait souvent place, dans l'époque voisine de la nôtre, à la constitution d'une simple rente foncière, en dehors de laquelle le preneur ne doit rien et n'est soumis à aucune obligation. C'est, si l'on veut, un contrat nouveau, mais qui dérive de l'ancien, et' qui marque un nouveau progrès de la libération du tenancier. Autrefois, tout cens constitué par un seigneur avait un caractère féodal, était comme tel privilégié , et soumettait le censitaire à des obligations dérivées de la seigneurie. La rente foncière n'eut au contraire de caractère féodal qu'autant qu'on lui en donna un expressément. En d'autres termes, il n'y eut plus de directe pour le bailleur, il n'y eut qu'une créance (2).

La constitution de rente eut ceci de particulier qu'elle ne signala pas seulement un progrès nouveau de la libération

(1) Boulainvilliers, Mémoire des intendants. — Cf. Encyclopédie de 1787, préface de la partie relative à l'agriculture, par l'abbé Tessier.

(2) La constitution de rente est appelée souvent bail à rente/ bail d'héritage, arrentement. Renauldon la définit (Dictionnaire des droits seigneuriaux) un contrat par lequel le propriétaire d'un héritage transmet la propriété de cet héritage à un autre pour en jouir, à la charge d'une certaine redevance annuelle en argent, grains ou autres espèces. Le bail à rente avait ceci de particulier qu'il ne pouvait être constitué que par le propriétaire direct, attendu qu'il transférait le domaine direct avec le domaine utile.

La rente foncière, constituée sur une censive par le censitaire, était appelée quelquefois sur-cens ou gros cens.

des tenanciers, mais encore l'extension d'un système indirect de crédit agricole. Le propriétaire qui avait besoin d'argent empruntait une somme, pour l'intérêt de laquelle il arrentait une terre libre. L'arrentement faisait alors pour lui l'effet d'une hypothèque constituée sur sa terre (i).

Les rentes dont il s'agit ici étaient fondées sur la tradition effective d'un fonds , et appelées rentes légitimes. L'ancienne législation en distingua encore celles qui étaient constituées à prix d'argent, et qu'on appelait rentes bâtardes ou volantes. Cette distinction étak importante, surtout au point de vue du rachat. Les rentes volantes furent, dés l'origine, considérées comme rachetables, tandis que les autres ne le furent pas. La constitution d'une rente volante n'étant au fond qu'un simple prêt, on n'admettait pas que le débiteur pût aliéner à perpétuité la faculté de se libérer. La plupart des coutumes, entre autres celle de Paris, reconnurent ce principe (2) ; les arrêts des parlements et ceux du conseil s'y conformèrent (3). La jurisprudence exigea ordinairement qu'une rente , pour être soustraite au rachat, fût déclarée foncière et emphytéotique par un arrêt de plus de cent vingt ans (4).

(1) Le créancier ou propriétaire de la rente avait une hypothèque but le fonds sur lequel elle était constituée. Loi sel, Iiv. IV, tit. i, xiv.

La constitution d'une emphytéose temporaire pouvait quelquefois remplacer un emprunt avec avantage. Quand, par exemple, un propriétaire voulait amj&liorer son fonds, il se déchargeait des travaux à faire sur un emphytéote auquel il le cédait pour un temps donné.

(3) Coût, de Paris, art. 109.

(S) Ex. : Dans le- Dauphiné, un arrêt de règlement, rendu par le parlement de Grenoble (20 août 1601), autorisa le rachat de toutes ces rentes, soit au prix des constitutions, soit au denier vingt. Allard, Dict. mss. du Dauphiné, Grenoble. Deux arrêts du conseil, de 1634 et 1636, autorisèrent le rachat des mêmes rentes, d'après l'estimation que le parlement de Grenoble en aurait faite, en exceptant celles qui avaient été constituées par le domaine, les seigneurs hauts justiciers et le clergé. Idem . .

(4) Arrêt de règlement, rendu par le parlement de Grenoble, le 18 dé-

tauban du onzième. Villefranche du Roussillon et Villefranche du Beaujolais ne remontent pas plus haut (4). Nonseulement les villes étaient moins nombreuses, mais elles étaient plus pauvres et moins peuplées. Il y en a neuf sur dix, dont la population a suivi depuis cette époque une progression régulière et souvent rapide. Celles qui ont vu, par une circonstance ou par une autre, le nom* bre de leurs habitants diminuer, Bourges, par exemple, ne sont que des exceptions. La diminution môme est pics apparente que réelle ; car on comptait autrefois dans les statistiques, outre la population qui vivait dans l'enceinte fermée, celle de la banlieue. Quant aux villes qui ont disparu, comme Roussillon (2) ou Térouane, ce sont des exceptions plus rares encore.

Il n'y avait donc pas autant de grands marchés qu'aujourd'hui, et, sans parler de la difficulté des communications et des transports, les propriétaires trouvaient moins de débouchés pour les produits de leurs terres. Il fallait qu'une partie de ces produits, ordinairement la plus considérable, fût consommée sur place; c'était la plus faible qui était convertie en argent. Dès lors le revenu principal des seigneurs consistait en produits avec lesquels il leur était aisé d'entretenir un grand nombre dé domestiques ou d'ouvriers, au besoin môme, une armée de vassaux et de gentilshommes. Pour de l'argent, ils n'en avaient qu'une quantité relative infiniment moindre (3).

(1) Le nom de Perpignan se trouve pour la première fois dans un acte de la trentième année du règne de Charles Iç Simple, c'est-à-dire de 937 ou 928. Guinard , comte de Roussillon , qui y fit bâtir une église, en Tan 1055, en est regardé comme le fondateur. P. de Mabca. — Abbeville était un simple village dépendant de l'abbaye de Saint-Riquier, et dont Hugues Capet fit une ville qu'il donna à l'ancien avoué de Saint- Riquier, en le créant comte de Ponthieu. — Villefranche de Roussillon fut bâtie en 1075.

(2) Ou plutôt Ru3cino, ville aujourd'hui disparue.

(3) En voici une preuve frappante. Vers la fin du onzième siècle, la fille

On comprend quelles étaient les conséquences d'un tel état de choses. La main-d'œuvre ne coûtait rien ou coûtait peu, parce qu'on la payait en produits ; mais on manquait de capitaux pour les entreprises, les spéculations agricoles. Grand obstacle à l'amélioration des terres, aux progrès de la culture et, par un résultat nécessaire, à l 'élévation de la condition des paysans. C'est ainsi que l'absence de capitaux et la difficulté d'en former arrêtèrent longtemps le développement du bail à ferme, qui fut une exception jusqu'à la fin du seizième siècle, c'est-à-dire jusqu'à ce que l'exploitation des mines d'Amérique eût imprimé un mouvement rapide d'accroissement au numéraire qui circulait en Europe (1). La révolution économique qui s'accomplit alors changea toutes les conditions de la vie rurale, et conduisit par degrés à l'ordre de choses actuel.

Section I. — De la domesticité.

Elle a toujours eompris une très -grande partie de la population agricole, et s'est recrutée à peu près indifféremment dans toutes ses classes, parmi les esclaves, les mainmortables de chaque nuance et les hommes libres.

Il est pourtant difficile de faire son histoire, si elle en a une. J'imagine, d'une part, qu'elle a été toujours assez semblable à ce qu'elle est aujourd'hui, et que la différence des usages auxquels elle a été soumise, suivant les temps, n'offre pas beaucoup plus d'intérêt que celle des usages qui régnent aujourd'hui dans les différentes parties de la France. II y a, en effet, au fond môme de cette condition quelque

d'un comte de Provence, épousant un vicomte de Carcassonne, reçut cinq mille sous de dot, savoir : deux mille argent comptant ; mille en bœufs et vaches, et deux mille en veaux et mulets. — Papou, Histoire de Provence, t. II, p. 357.

(1) J'examine au chapitre xi, % 4, les effets du manque d'argent pour Jes campagnes.

chose d'assez invariable, et les variétés ne sont qu'à la surface. D'une autre part, ces variétés secondaires sont extrêmement nombreuses; les contrats, tant ceux qui étaient faits de gré à gré que ceux que les maîtres seuls dictaient, pouvaient contenir les stipulations les plus multipliées et les plus divergentes. Il serait donc peu utile d'en citer des exemples, et je renverrai simplement à ce que j'ai dit plus haut des domestiques de l'abbaye de Marmoutiers.

Mais je dois observer que, par un effet naturel de la rareté de l'argent, il était extrêmement rare que les domestiques ruraux reçussent des gages. Ils étaient ordinairement logés, nourris et vêtus. S'ils avaient quelque chose de plus, c'était soit un nombre déterminé de mesures de grains, soit le profit d'une tête de bétail ou d'une pièce de terre. Il y avait entre les maîtres et les domestiques échange de produits et de services ou de travaux; mais l'argent tenait peu de place dans la rémunération.

Ce système-là était forcé, et il avait à son tour des conséquences intéressantes; il obligeait les maîtres à se procurer, souvent même à fabriquer, tous les objets à l'usage de leurs domestiques. Dans chacune des villas de Charlemagne, il existait des ateliers à part pour la fabrication des étoffes et la préparation des vêtements. La plupart des grandes exploitations possédaient des établissements de ce genre; dans celles qui étaient moins considérables, on se contentait d'imposer aux métayers des redevances de laine, de peaux, de lin, de toile, quelquefois même de vêtements tout faits. L'usage d'avoir des approvisionnements de linge et d'habillements, et de considérer ces provisions comme un capital, s'est conservé longtemps dans les anciens châteaux; il n'a pas d'autre origine.

Voilà une différence frappante et générale de la domesticité d'autrefois et de celle d'aujourd'hui. Y en avait-il d'autres? Les domestiques envisageaient-ils leur condition

autrement qu'ils ne l'envisagent maintenant? Nous l'ignorons , et probablement nous l'ignorerons toujours. Seulement, on peut croire que les conditions sociales étant beaucoup plus fixes autrefois qu'elles ne le sont aujourd'hui, il y avait aussi plus de fixité dans les esprits. On peut croire encore que la domesticité était plus honorée en général, par cela seul que certains services domestiques étaient regardés dans le principe comme des devoirs (4), et que même quelques-uns d'eux étaient réputés services nobles.

Section II. — Du métayage.

Le métayage existait déjà du temps des Romains; il devint de plus en plus au moyen âge la condition territoriale ordinaire des cultivateurs : si bien qu'il occupait à la fin du siècle dernier, suivant quelques auteurs, jusqu'aux cinq sixièmes du sol de la France, et qu'il régnait presque sans rival dans toutes les contrées au sud de la Loire.

Adam Smith a expliqué avec beaucoup de clarté et de précision les raisons qui firent que la culture par métayers fut la plus générale de toutes au moyen âge. Les paysans étaient pauvres et ne pouvaient faire de baux à ferme, surtout de baux dont la rente fût payable en argent. Ils n'avaient pas le capital nécessaire et n'offraient au propriétaire nulle garantie. Cet état de choses, qui n'a pas disparu partout aujourd'hui, était bien plus ordinaire autrefois, quand l'argent était plus rare et circulait moins, que le paysan était moins industrieux, qu'il y avait moins de débouchés, et partant moin3 de stimulants pour la production.

L'habitude et la nécessité où se trouvaient les seigneurs de résider sur leurs terres rendaient cette association naturelle, souvent môme avantageuse. Bien que la valeur des différentes espèces de baux tienne à des circonstances trop

(I) V. Roscher, Principes d'économie politique, t. 1, p. 169.

variables pour qu'on la détermine d'une manière générale et abstraite, il faut reconnaître que les grands propriétaires avaient plus de chances de gain en intéressant les cultivateurs au succès de leurs exploitations qu'en exploitant directement, et que la condition de métayers, moins fixe et moins sûre que celle des domestiques, offrait cependant aux paysans l'appât d'un capital à acquérir (1).

Le métayage, ou louage des terres et des bestiaux à moitié profit, fut donc le système de bail le plus commun dans la plus grande partie de la France, et surtout dans les provinces du Centre. Il y porta des noms différents : on l'appelait gagnage en Lorraine, grangeage dans la Bresse, le Lyonnais, le Forez, le Vivarais et le Daupbiné, borderie dans le Quercy, locaterie dans le Bourbonnais, domaine dans le Berry, etc. Ses conditions et ses clauses varièrent nécessairement beaucoup. Coquille cite un fait assez curieux, qui peut servir d'exemple de l'extension qu'il recevait. C'était autrefois la coutume dans le Nivernais, et probablement dans d'autres provinces, que tout laboureur pût labourer la terre d'autrui laissée en friche , sans y être autorisé par le propriétaire, et à la seule charge de lui payer une part des fruits. Coquille attribue l'introduction de cette coutume à la nécessité de favoriser le labourage. Le propriétaire n'avait qu'un droit d'opposition, suivant certaines formes et dans des délais fixés.

La redevance que payait le métayer, et qui portait dans chaque province un nom différent, était proportionnée aux récoltes. Mais le partage des avances et des charges, d'une part, et celui des récoltes et des profits, de l'autre, étaient susceptibles de plusieurs combinaisons. Les portions pouvaient être égales ou inégales ; les récoltes se par-.

(I) La préférence qu'ont encore les paysans pour l'état de métayer, comparé à celui de domestique, est constatée par M. de Gasparln. Mémoire iur le métayage.

fager en gerbes ou en grains. Olivier de Serres estimait que le meilleur système était celui du partage égal , quand le seigneur avait fourni la moitié du bétail , des outils de labourage et des semences , et laissait les pailles avec la quantité de blé nécessaire pour que le métayer nourrit ses animaux de labour sans bourse délier. C'était là, en effet» l'usage le plus commun. Cependant il y avait des pays, tels que le Languedoc, le Daupbiné et la Provence, où le métayer était plus favorisé; le seigneur y payait les gages d'un homme pour semer les grains , et faisait diverses fournitures, comme celles du sel pour les bêtes de labour, ou du fer pour les socs de cbarrue. Si un tiers était appelé pour fouler les blés dans Taire, c'était aux frais communs du seigneur et du métayer. Olivier de Serres trouvait ces conditions trop désavantageuses aux propriétaires, malgré le contrôle que les tiers exerçaient dans leur intérêt.

Tous ces usages changeaient d'ailleurs suivant la diversité des cultures, puisqu'il en est quelques-unes pour lesquelles le travail du métayer est bien plus considérable que les avances du propriétaire, et d'autres, où les avances du propriétaire surpassent au contraire le travail du métayer.

Tout preneur de bail territorial s'engageait à payer, outre les redevances principales, des regards ou redevances particulières de volaille, de paiir, de gibier, etc. Ces redevances , désignées dans chaque province par des noms différents, étaient déterminées, soit par les contrats de bail, soit par les coutumes, mais ne doivent être citées ici que pour mémoire.

Les métairies étaient souvent subdivisées, et leurs subdivisions sous-louées à des conditions analogues (1). Il y au-

(1) Les portions de métairies sous-louées à d'autres métayers, et appelées closeries et locatures, étaient communes dans quelques- provinces, dans la Sologne, l'Anjou.

rait peu d'intérêt à entrer dans le détail de tous les contrats qui, de près ou de loin , se rattachaient au métayage. Le contrat de location de bestiaux se faisait, en général, à moitié profit; il ne présente aucun caractère particulier, et semble avoir été de tout temps ce qu'il est aujourd'hui (1). Le louage au tiers franc , en usage dans la Champagne et dans une partie de la Franche-Comté, donnait au propriétaire un tiers de la récolte brute, et le reste au métayer, qui payait tous les frais et l'impôt.

J'ai déjà constaté, dans le chapitre qui précède, la tendance remarquable des emphytéoses ou des censives, constituées pour un temps déterminé, à devenir héréditaires, et le privilège de fait accordé aux héritiers des tenanciers pour recommencer une nouvelle tenure à l'expiration de la première. La même remarque s'applique au métayage, ou même au fermage (2). Les métairies, les fermes, étaient presque partout héréditaires de fait. L'usage de l'hérédité garantissait les cultivateurs libres contre toute éviction. Je ne doute pas qu'un tel usage ne fût très-ancien, puisque le colon romain, qui était souvent un métayer, était déjà attaché héréditairement à la terre qu'il cultivait, et qu'il en était de même des mainmortables au moyen âge. U y avait même des provinces, comme la Marche, où les métayers ne faisaient ni baux, ni conventions avec leurs propriétaires. On pouvait en effet se passer de baux particuliers, dans les cantons pauvres où l'agriculture était stationnaire (3).

Faut-il maintenant exposer les effets du métayage? Il suffira de dire qu'à la fin du dernier siècle, époque où il était encore très-commun , les pays les plus riches de la

(1) Les coutumes lui donnent les noms différents de gazai lie % cornmande, bail, mégerie, brevet, croit et mi-crott.

(2) Voir, pour rhérédité des fermes, le paragraphe suivant.

(3) Déjà, sous les Romains, il en était ainsi pour les emphytéotes. — V. plus haut, p. 62, note 2.

France étaient précisément ceux qui rayaient abandonné. C'était dans les provinces du Centre, les plus pauvres de toutes, où le sol est souvent d'une qualité inférieure, où les débouchés sont rares, qu'il régnait sans partage. On remarquait que dans le Rouergue, province partagée entre des fermiers et des métayers, c'étaient les moins bonnes terres que les métayers cultivaient.

Un tel résultat n'avait rien que de naturel. En effet, le métayage, considéré indépendamment des circonstances locales ou particulières auxquelles il faut reconnaître la plus grande influence sur son mode d'action , est un système de culture essentiellement transitoire. S'il est de longue durée, sa permanence ne s'explique guère que par la pauvreté des paysans. Partout où les cultivateurs ont pu consacrer directement des capitaux à l'agriculture, il a cédé la place au fermage , et l'association du maître et du laboureur pour exploiter le sol a disparu devant l'exploitation libre par un fermier qui n'a plus payé qu'un loyer au propriétaire.

Le métayage , toujours envisagé au point de vue théorique absolu , n'a qu'un avantage sur le bail à ferme , celui de maintenir mieux entre les paysans et le propriétaire un lien de subordination pour les premiers et de supériorité pour le second. 11 était donc en parfaite harmonie avec le gouvernement seigneurial ; il sauvegardait la prépondérance de l'aristocratie dans les campagnes, mieux que le fermage n'aurait pu faire ; et ce but était d'autant plus sûrement obtenu que les seigneurs attachaient souvent aux baux à métairies des conditions de services tout personnels. C'est au contraire un fait certain que l'augmentation du nombre des fermes substituées aux métairies durant les deux derniers siècles , a contribué à diminuer l'influence des classes supérieures , du clergé et de la noblesse , dans les provinces où elle a eu lieu.

Mais, abstraction faite de cet avantage politique, qui peut d'ailleurs être obtenu autrement, et qui n'est pas lui-même sans compensation dans les pays de métairies , l'infériorité absolue du métayage, relativement au bail à ferme , est une vérité qui n'a plus besoin de démonstration. Dès le dix-huitième siècle, les économistes, comme Letrosne et Turgot, les agriculteurs, comme Arthur Young, signalaient à l'envi ses vices et son insuffisance. Suivant Letrosne, les avances annuelles faites par les propriétaires à leurs métayers n'allaient pas au tiers de ce qu'exigeait une bonne culture, et il était rare qu'un propriétaire en fît pour un terme qui dépassât une année (1). Tous les documents de cette époque constatent, avec une triste unanimité, l'impuissance du métayage, né de la misère, à chasser la misère des campagnes. Young raconte que dans le Berry les métayers étaient obligés, presque tous les ans, d'emprunter leur pain aux seigneurs avant la moisson. Souvent le maître avait la faculté de les renvoyer, 'comme il aurait fait des domestiques ; mais il les gardait parce qu'ils étaient ses débiteurs pour des sommes plus ou moins fortes. Que pouvait gagner à un tel contrat le métayer ou le maître ? Où étaient les profits agricoles susceptibles d'être convertis en avances pour l'agriculture elle-même ? Toutes ces observations furent présentées, en 4786, à l'assemblée provinciale du Berry par un comité qu'elle avait nommé pour étudier la question, et elle les soumit à son tour au gouvernement. Elle se plaignit aussi que les baux des métairies fussent alors, comme ceux des fermes, de trop courte durée, et elle demanda pour les métayers des garanties contre l'éviction, garanties analogues à celles qui étaient réclamées en même temps pour les fermiers, et que j'expose dans la section suivante; garanties d'autant plus

(J) Letiomb, De l'administration provinciale et de l'impôt.

nécessaires que les cultivateurs n'étaient plus des tenanciers héréditaires, comme par le passé.

Section III. — Du bail à ferme.

Le bail à ferme n'a pu s'établir et se propager qu'après que les progrès de la liberté, mais surtout de Tordre public, de l'industrie et des travaux de tout genre ont permis aux populations rurales de former quelques capitaux. Il a dû commencer dans les pays qui ont joui d'une fertilité plus grande et de débouchés exceptionnels, et dans ceux où, la propriété étant plus divisée et les exploitations plus petites, le fermier avait besoin , pour s'établir, d'avances moins considérables. Le bail à ferme s'est ensuite étendu aux dépens du métayage, soit par un effet naturel de sa supériorité sur ce dernier genre de contrat, soit à la faveur de la révolution économique du seizième siècle, qui rendit l'argent plus commun , et tendit à substituer les payements en espèces aux anciens payements en nature. Lorsque les propriétaires riches eurent la faculté de capitaliser ou de dépenser pour leur luxe personnel une partie de leurs revenus, ils cessèrent d'entretenir le môme nombre de vassaux et de domestiques, et trouvèrent onéreuse l'obligation de faire des avances à leurs métayers. Gomme les conditions de leur résidence se transformaient, ils cessèrent aussi de résider sur leurs domaines à perpétuité, et quelques-uns d'eux les abandonnèrent tout à fait. Pour ceux-là, le changement des métayers en fermiers offrit, toutes les fois qu'il fut possible, de grands avantages; moins de surveillance à exercer, un revenu plus fixe; enfin, de meilleures chances d'amélioration du sol, le fermier y étant intéressé plus directement que le métayer.

Des raisons du môme genre firent renoncera l'acensement ; car l'acensement ou l'emphytéose , ayant un ca-

ractère de perpétuité, équivalaient à l'aliénation d'un fonds : il n'en était pas de môme du fermage ; le propriétaire gardait la faculté de rentrer dans son bien à une époque donnée, et de jouir alors de la plus-value obtenue par le progrès du temps qui augmentait la valeur des terres, ou acquise par les améliorations que le fermier aurait faites.

Le bail à ferme, rare chez les Romains et inconnu aux peuples germaniques, parait avoir fait ses premiers progrès en France à Tépoque où les coutumes forent rédigées (J) ; toutefois il ne prit de véritable développement qu'à partir du seizième siècle. On comprend que les causes de son extension n'aient agi: qu'avec lenteur et dans une époque assez récente. Il était même moins commun avant la Révolution qu'il n'est aujourd'hui ; il n'occupait alors qu'un sixième du territoire de la France, si le calcul d'Arthur Young est exact. Il était presque inconnu dans les provinces du Centre, quoique assez ordinaire dans celles du Nord, dans la Flandre, le Hainaut, le Galaisis, le Boulonnais, la Picardie, la Champagne, les Trois-Évôchés, la Lorraine, l'Alsace, llle-de-France, la Normandie, l'Orléanais, la Bourgogne et la Franche-Comté. Ces derniers pays étaient précisément ceux où la population avait une richesse relative plus grande. Il était aussi d'un usage général, suivant Young, dans une partie du Béarn.

Malgré les raisons économiques qui l'appelaient à détrôner le métayage, le fermage rencontra, jusqu'au dernier siècle, de nombreux obstacles dans les habitudes, dans les préjugés, môme dans les lois, et manqua des garanties les plus nécessaires à son développement.

Il faut d'abord constater un préjugé général en faveur des baux à courte échéance. Sans doute, la durée des anciens

(1) Les plus anciens baux à ferme que cite Ducange appartiennent aux années 1089 et 1100. M. Oelisle en a cité quelques-uns du onzième et du douzième siècles, mais ils étaient rares à cette époque.

baux était variable, et l'on en trouve, à peu près à toutes les époques, gui s'étendaient depuis un an jusqu'à quinze ans (i). Mais les plus ordinaires étaient les moins longs. On ne les faisait guère de neuf ans que pour les grandes exploitations; on se contentait de trois et de six ans pour les petites. La coutume de Bretagne défendait d'aller au delà de neuf ans. Pendant plusieurs siècles, il avait été interdit aux bénéficiers d'en conclure de plus de trois ans pour les biens ruraux qui appartenaient à leurs bénéfices; ce fut l'ordonnance de Blois, de 1499, qui les autorisa pour la première fois à les faire plus longs.

La législation semble, en combattant la longueur des baux, n'avoir eu qu'un but, qui était de prévenir ou de diminuer les difficultés juridiques et les procès que des contrats à long terme pouvaient entraîner. Elle se préoccupait assez peu des intérêts de l'agriculture, qui veut que le fermier ait le temps de se rembourser de ses impenses. Elle ne se plia guère à ses exigences qu'au dix-huitième siècle, quand l'usage d'affermer les terres fut plus répandu et eut détrôné l'acensement. On sentit alors qu'il était bon d'intéresser les fermiers à l'amélioration du sol, qu'il fallait un milieu entre la durée illimitée des censives et les baux à ferme depeu d'années ; qu'on pouvait parune sorte de terme moyen combiner les avantages des deux systèmes. Ce fut sur les observations des Sociétés d'agriculture de Rouen et de Paris qu'un édit de 1762 exempta des droits de mutation les baux de neuf à vingt-sept ans (2). Les baux à long terme étaient déjà en grande faveur, quand le comité d'a-

(1) Une vigne à planter s'affermait d'ordinaire pour vingt-sept ans, un étang à pécher pour trois ans. M. Delisle cite pour la Normandie des baux à ferme d'un, de deux, de trois, de cinq, de six, de sept, de neuf, de douze, de treize et de quinze ans, appartenant aux treizième, quatorzième et quinzième siècles, chap. n, p. 52-53.

(2) Édit du 8 avril 1762. Voir les délibérations et Mémoires delà Société d'agriculture de Rouen (Rouen et Paris, 1763, date de la publication).

gricutture de l'assemblée nationale , et bientôt après le Gode civil, assurèrent aux particuliers, pour les contrats de ce genre, toute la facilité et la latitude nécessaires.

L'hérédité des fermes était très-ordinaire autrefois, comme celle des censives et des métairies. Cette hérédité est encore aujourd'hui commune en Espagne. Dans certaines provinces de l'ancienne France, elle donnait naissance à des contrats spéciaux : ainsi il y avait en Alsace un bail héréditaire, qui n'était qu'un bail à ferme avec une clause légale d'hérédité. Quand l'hérédité n'était pas de droit, elle existait par le fait. M. Troplong (4) en cite un exemple curieux, particulier à un district de la Picardie. Les paysans du Santerre se font scrupule de faire concurrence aux héritiers d'un fermier et de prendre leur ferme à leur préjudice. Le propriétaire était donc obligé, il y a peu de temps, s'il ne l'est encore, de se conformer à l'usage traditionnel du pays, et de garder ses fermiers de père en fils. C'est ce qu'on appelle le mauvais gré.

Le fait de l'hérédité des fermes semble peu compatible avec la courte durée des baux, et cependant il en donne peut-être la meilleure explication. Dans tous les cas on peut juger par là du peu de différence qu'il y avait dans l'origine entre les fermiers et les autres tenanciers.

Beaucoup de règles de l'ancienne législation n'étaient nullement favorables au bail à ferme. Cette défaveur est surtout frappante en ce qui touche les mutations de propriété. Ainsi, dans l'ancienne coutume de Paris, quand un seigneur saisissait le fief de son vassal, et que ce Jief était

Voir aussi le marquis de Turbilly, Mémoire sur tes défrichements. — L'édit exemptait les baux de neuf à vingt-sept ans de divers droits, tels que ceux d'insinuation, de centième denier, de demi-centième, de francfief.

(1) Commentaire sur le contrat de louage. — Voir le rapport des inspecteurs généraui de l'agriculture pour le département du Mord. L'usage est invétéré dans les arrondissements de Péronne et de Douai.

affermé, il était autorisé à prendre tous les fruits, au préjudice du fermier auquel il ne devait que les frais de labourage et les semences. Il est vrai qu'au seizième siècle, quand on réforma les coutumes, on obligea le seigneur à respecter le bail fait par son vassal, mais on y mit pour condition que la durée n'en excédât pas neuf ans (1).

La garantie du fermier était bien moindre encore si le bailleur était un mainmortable; carie bail était annulé de plein droit quand le seigneur exerçait la mainmorte.

Coquille nous apprend que les bénéficiers n'étaient pas tenus d'observer les baux à ferme faits par leurs prédécesseurs, que c'était là du moins « la vulgaire et commune opinion (2). » A peine était-il d'avis d'admettre des exceptions à cette règle (3). Ceux qui étaient constitués par un usufruitier ou par une douairière, n'étaient guère plus respectés. La conclusion générale de Coquille était que, dans la plupart des circonstances, « il ne fallait tenir ainsi -à l'étroit ces baux à ferme (4). »

Ces exemples appartiennent au seizième siècle. Mais durant les deux siècles suivants, il continua d'en être de même, et la règle générale fut que tout acquéreur, donataire, légataire ou successeur à titre particulier, pût, de plein droit, déposséder le fermier, si le bien n'avait pas été donné, vendu ou légué à la cbarge d'entretenir le bail. Le fermier, ainsi évincé, fi 'avait d'action que contre le propriétaire ou ses successeurs à titre universel, et ne pouvait réclamer pour indemnité qu'une somme équivalente au

(1) Ferrière, Traité des fiefs, chap. m, sect. 3.— Les baux des métairies étaient assimilés sur ce point à ceux des fermes.

(2) Coquille, Questions et réponses, xxm.

(S) Les baux faits par les commandeurs de Tordre de Malte étaient résolus de plein droit par la mort de ces commandeurs ou leur simple changement de commanderie. Rehauldok, Dictionnaire des droits seigneuriaux, v° Bail à ferme,

(4) Coquille, Questions et réponses, clvi.

tiers de ce qu'il aurait payé pour le reste du bail, dans le cas où le contrat aurait eu son entière exécution (i).

Smith remarque que les lois françaises sur la garantie des fermiers contre les chances d'éviction ont été beaucoup plus tardives et moins complètes que les lois anglaises (2). Il est certain que cette garantie était encore jugée trèsimparfaite, en 1787, par l'assemblée provinciale du Soissonnais ; ce ne fut .que la promulgation du Code civil qui l'assura tout à fait.

Smith attribue cette suspicion mal entendue des baux à ferme à un faux calcul des propriétaires , auteurs de toutes les lois territoriales de l'Europe. Ils craignaient de compromettre leurs droits en renonçant à les exercer ; ils ne voulaient pas gêner la liberté d'action de leurs enfants ni de leurs héritiers; ils se privaient parla d'un moyen sûr d'améliorer le sol, et d'accroître un jour le revenu de leuis familles.

Un troisième obstacle que rencontrait le bail à ferme,' après la trop courte durée des contrats et le manque de garantie contre l'éviction, était le peu de liberté d'action laissé aux fermiers. Le bailleur leur imposait presque toujours un système d'exploitation déterminé et des conditions étroites qui entravaient leur travail et leurs succès ; une clause très-commune les obligeait à ne pas désaisonner les terres, c'est-à-dire à ne jamais les ensemencer pendant l'année de jachère. Ils étaient soumis à une foule de redevances et de services qui assimilaient plus ou moins leur condition à celle des domestiques ou à celle des métayers. Les droits seigneuriaux étaient aussi pour eux

(1) Cette règle ne connut longtemps d'autre exception que celle que figurent quelques arrêts de parlements pour les acheteurs à réméré qui furent tenus d'observer les baux. — Arrêts des parlements de Bordeaux9 166* ; de Paris, 1714. — Rbnauldon, ioc. cit.

(2) Smith, Wealth of nations, liv. II, cbap. u.

une source de gêne et d'abus. Les exigences du système féodal se firent donc sentir là comme ailleurs, et mirent autant d'entraves à la liberté de la culture. Ces entraves durèrent même sous le régime de l'administration royale. Adam Smith observe que des charges pesantes, comme le droit de pourvoirie, comme les corvées que les intendants ordonnaient dans les deux derniers siècles, ont subsisté longtemps en France, et ont empêché le bail à ferme de prospérer, parce qu'elles tombaient directement sur le fermier, tandis que l'Angleterre avait déjà fait disparaître, à. la môme époque, les vexations de ce genre.

C'était encore le fermier qui payait les impôts, les cens, les rentes dont la terre était grevée, et sa condition était, à cet égard, plus dure que celle du métayer, qui ne payait ordinairement qu'une moitié de la taille. La taille faisait pour les fermiers l'effet d'une loi somptuaire ou d'un impôt progressif; elle frappait leurs moyens d'exploitation. Ils n'avaient point d'intérêt à poursuivre un bénéfice qu'elle leur enlevait quelquefois tout entier, ni à garnir leurs fermes d'une plus grande quantité de bétail ou d'instruments. Les plus riches d'entre eux ne plaçaient guère dans leurs fermes que les capitaux qu'ils voulaient être libres de reprendre au premier moment ou ceux dont ils ne pouvaient tirer ailleurs aucun profit. Ils préféraient faire de leur argent un autre emploi, parce qu'ils trouvaient alors dans cet autre emploi l'avantage que les métayers y ont trouvé de tout temps; ils renonçaient à l'espoir de plus grands bénéfices, de peur d'être frappés par un impôt plus lourd ; de même que les métayers y renoncent à cause du partage qu'il leur faudrait faire avec les propriétaires* Toung eut occasion de le constater formellement. H rapporte que les fermiers du nord de la France élevaient pour eux-mêmes de bon bétail dans de bons, pâturages, mais n'entretenaient qu'un bétail chétif sur leurs fermes. Il est

hors de doute que le privilège financier de la noblesse et du clergé, en faisant retomber tout le poids de l'impôt sur les fermiers, a contribué à arrêter le progrès du bail à ferme, et a puissamment nui soit à l'agriculture, soit à l'élévation du sort des populations rurales.

Le discrédit attaché à l'état de cultivateur, le préjugé qui empêchait la plupart des personnes pourvues des capitaux nécessaires de se mettre à la tête d'une ferme, avaient particulièrement de mauvais effets. Il était interdit,. nonseulement par l'opinion publique, mais par la loi, qui se faisait par là l'interprète de l'opinion, il était, dis-je, interdit aux ecclésiastiques ou aux gentilshommes de tenir, d'une manière directe ou indirecte, aucune ferme ou censive (i). Il faut descendre jusqu'à l'année 1720 pour trouver un arrêt du conseil d'État autorisant les nobles à se faire fermiers des princes ou des princesses du sang sans déroger (2).

On voit par là que le bail à ferme est resté longtemps dans l'enfance, et qu'il a dû lutter contre de nombreux obstacles. Ce n'est guère qu'au dix-huitième siècle qu'il en a véritablement triomphé. La législation lui devint alors plus favorable. Elle accorda une prime indirecte aux fermiers qui amélioraient le sol, en exemptant de divers droits les baux passés pour une durée de neuf à ving-sept ans, toutes les fois qu'ils imposeraient la charge de faire des défrichements, des marnages ou des plantations (3). Dans les provinces exploitées par des fermiers, on vit s'effa-

(1) Ordonnance royale de 1540.— Il est vrai qu'elle avait un cftté fiscal», parce que les fermes et les censlves étaient soumises à la taille, et qu'on ne voulait pas qu'un fermier ou un censitaire pût s'en exempter. — Le* ordonnances de Blois (art. 48) et de Melun (art. Si) défendent aussi aux gentilshommes de tenir une ferme ecclésiastique» sous peine d'être déclarés roturiers.

\i) Arrêt du conseil, du 25 février 1720.

(3) Êdit de 1762.

cer le discrédit attaché à la condition des cultivateurs. Un auteur qui écrivait en 1788 observe que l'état de laboureur était assez honoré dans la Brie, la Beauce et la Picardie, tandis qu'il était méprisé dans les provinces du Centre (4).

La plupart des communautés ou des grands propriétaires eurent des fermiers généraux qui leur payèrent un revenu annuel fixe et exploitèrent à leur propre compte. L'abbé Tessier rapporte que, sous Louis XVI, il se formait dans le Midi, à Montpellier, par exemple, des sociétés pour l'entreprise de ces fermes générales. L'assemblée provinciale des Trois-Évêchés, en 1787, signala de son côté la formation de compagnies semblables pour l'exploitation des biens du clçrgé-. Mais elle la signala pour s'en plaindre; en effet, les fermiers généraux ne cultivaient pas eux-mêmes; ils constituaient des sous-fermes, et le gain qu'ils prélevaient sur les sous-fermiers ne pouvait que diminuer les chances de réussite de ces derniers. Au reste, la présence de ces middlemen n'était pas rare. Toung dit avoir rencontré dans la Marche, le Berry, le Poitou, l'Angoumois, des fermiers qui sous-louaient les dépendances de leurs fermes à des métayers par petites portions , et il explique ce système, encore en usage aujourd'hui dans les mômes provinces, par la difficulté qu'éprouvaient les propriétaires de domaines trop étendus à surveiller en personne tous leurs métayers.

Il est clair que le fermier pouvait faire avec ses ouvriers toutes les conventions qu'il jugeait à propos , les prendre à la journée, à la tâche, leur donner une part d'intérêt dans ses bénéfices, leur assigner telle ou telle nature de travail. La forme et le nombre de ces conventions n'avaient à peu près ni règle ni limite ; chaque province suivait ses usages. Olivier de Serres nous fait connaître les clauses les plus

(1) Rouan db la Beigerie , Recherches sur (es abus qui s'opposent aux progrès de ^agriculture, 1788.

ordinaires du contrat bâtard que faisaient les cultivateurs du Languedoc et de la Provence, propriétaires ou fermiers, avec les pères ou maîtres valets (1).

Les documents de la fin du dernier siècle, et entre autres les comptes rendus des assemblées provinciales tenues sous Louis XVI, se préoccupent de l'état des ouvriers ou des domestiques des fermes , et se plaignent de ce qu'aucune mesure n'ait jamais été prise pour les former. L'assemblée du Berry de 1786 constatait que, dans la province, les valets de ferme, engagés pour un temps fort court et sans qu'on leur garantit du travail, môme pour une année, n'étaient jamais bons.

La question de la supériorité du métayage ou du fermage a dû être anciennement débattue. Elle l'a été en effet souvent, et surtout au point de vue de l'utilité pratique. Il est bon de rappeler que les anciens auteurs ont tenu grand compte, dans leurs jugements, de l'état économique et politique, comme de la législation de leur temps.

L'opinion du plus compétent de nos anciens agriculteurs mérite d'être citée. Olivier de Serres croyait que ces deux formes du bail avaient chacune leurs avantages et leurs inconvénients; qu'elles étaient plus ou moins bonnes, suivant les personnes ou suivant les terres. «Ainsi, dit-il, le meil- « leur sera de ne vous attacher du tout à une seule façon « de mesnage. Ains changeant quelquefois, tiendrez votre « domaine certain temps à vostre main, et ensuite l'affer- « merez pour quelque petit nombre d'années, non longue*

(!) Quand un propriétaire ne voulait pas affermer des domaines écartés, H les faisait cultiver par un père, ou maître serviteur qui avait d'autres serviteurs sous lui. Ce père recevait du seigneur le bétail, les outils et les semences, puis des gages pour lui et ses serviteurs, gages payable» d'ordinaire partie en nature et partie en argent, le tout d'après les conventions ; moyennant quoi, il se chargeait de tous les travaux et rendait an seigneur tous les fruits. Théâtre d'agriculture, liv. 1er, cnap. xiii.

« ment. Par ces changements, en vous délassant, passerez « les difficultés du mesnage, et de temps à autre prendrez « nouveau avis, suivant les occurrences : par ce moyen, « conservant toujours votre liberté. Gela s'entend pour les «biens qu'on peut commodément tenir à sa main, non « pour les autres, lesquels la difficulté du maniement rend « pour jamais affermantes. » Quelle que soit l'autorité d'Olivier de Serres et de cette conclusion, il ne faut pas perdre de vue qu'elle s'adresse exclusivement, ainsi que son livre, aux gentilshommes habitant la campagne, et qu'une partie des inconvénients qu'il signale comme attachés au fermage tenaient surtout aux lois et aux usages qui le régissaient, et à la courte durée des baux.

Les auteurs' du dix-huitième siècle recommandent, en général, d'affermer les terres à blé, les étangs, la pèche des rivières, les fours et les moulins, mais de se réserver la culture et l'exploitation des vignes et des bois (1). Ainsi, le bail à ferme avait fait, alors des progrès dans l'opinion. Et il en aurait fait de plus grands encore, si les propriétaires nobles n'en avaient été détournés par la crainte de payer la taille pour les biens qu'ils affermaient, tandis qu'ils ne la payaient pas pour leurs réserves,

Turgot a aussi approfondi la question du meilleur système de baux; quoiqu'il l'ait fait plutôt en économiste qu'en agriculteur. Ses conclusions sur la nécessité du bail à ferme sont peut-être un peu absolues ; pourtant elles ont été confirmées depuis par tous les économistes. Comme administrateur, intendant ou ministre, il aurait voulu substituer, dans la plus grande partie de la France, des fermiers ayant des avances aux métayers qui n'en avaient pas. Il suffisait, pour cela, que les profits de la culture suivissent une pro-

(1) Essai sur l'administration des terres, sans nom d'auteur, 1759 (par Quksiui).

gression naturelle (i) ; or, Turgot croyait que ce résultat serait obtenu le jour où l'industrie de la terre trouverait, dans le système et les actes du gouvernement, non plus des entraves, mais un encouragement et des faveurs.

Depuis le règne de Louis XVI, le bail à ferme a fait de nouveaux progrès ; les entraves légales qui arrêtaient son développement ont été brisées; la classe des fermiers est devenue plus nombreuse, et surtout plus riche, plus éclairée; elle tient une plus grande place dans le pays. L'agriculture, en empruntant de jour en jour davantage les procédés de l'industrie, attire à elle, avec une force croissante, les capitaux, l'intelligence, l'esprit d'entreprise.

Cependant tous les vieux préjugés ne sont pas détruits, toutes les traces du passé ne sont pas également effacées. Sans parler des provinces du Centre et du Midi, dans lesquelles le fermage demeure encore aujourd'hui beaucoup plus rare qu'il ne faudrait (2), nous n'apprécions pas assez l'avantage politique, ni l'avantage économique que présente l'existence d'une classe moyenne de cultivateurs active, éclairée et entreprenante. Ajoutons qu'une amélioration sérieuse de l'agriculture et du sort des campagnes n'est possible qu'avec elle ; mais avec elle elle est certaine ; nous en avons la preuve dans les grands progrès que l'Angleterre a faits en si peu de temps, grâce à la supériorité de ses fermiers.

Il faut donc aider, favoriser, propager le bail à ferme. Cela peut se faire par des lois politiques ou des lois municipales, analogues aux lois anglaises, et qui assureraient

(1) Le loyer des terres ou le prix des baux a suivi une progression constante, non-seulement en raison de la dépréciation de l'argent, mais aussi en raison du progrès de l'industrie agricole. Roscher prétend que le prix des plus anciens baux au moyen âge était si faible, qu'il pouvait passer pour un simple hommage rendu au propriétaire. T. Il, p. 27.

(2) M. Passy, Des systèmes de culture en France, chap. iv.

aux fermiers une influence et une autorité locales des plu» légitimes. (Voir le dernier chapitre.) Gela peut se faire aussi en combattant la tendance fâcheuse et ancienne des paysans qui ont quelque argent à devenir propriétaires à tout prix, lorsque le bail à ferme leur offre ordinairement des avantages plus réels que la petite propriété. Ne seraient-ce pas les obstacles de toute nature apportés autrefois à l'extension du fermage par les usages et les lois, qui auraient contribué surtout à développer dans les campagnes ce goût de la propriété, goût excessif et peu raisonné quelquefois, qui est un caractère si remarquable et si particulier des paysans français? C'est ordinairement au Gode civil qu'on renvoie l'honneur ou la responsabilité de ce résultat. Le Code civil peut y avoir largement contribué, mais le fait est plus ancien que lui, et mérite une étude particulière.

§ S* — Be la propriété «le» pmjamwk*, om 4e la petite propriété.

La petite propriété a toujours existé en France; mais elle était dans le principe assez différente de ce qu'elle est devenue aujourd'hui. Dans ses conditions et sa forme actuelles, elle ne date guère que de l'époque des affranchissements généraux et des chartes communales.

Nous savons qu'il y avait des colons propriétaires de terres sous les Romains. Sous les deux premières races, il existait aussi, particulièrement dans les communes d'origine germanique, de petits propriétaires allodiaux, et l'histoire nous parle sans cesse des luttes qu'ils soutinrent contre l'oppression des grands. Tout porte à croire que l'allodialité avait été en beaucoup de lieux le système primitif; les alleux roturiers ou les petits alleui se sont maintenus pendant presque toute la durée du moyen Âge , quoiqu'en perdant une partie de leur indépendance. Ils étaient en très-grand nombre dans les provinces du Midi. Ils n'ap-

il* HISTOIRE DES CLASSES AGRICOLES EN FRANCE.

partenaient même pas nécessairement à des hommes libres; des hommes de condition, des mainmortables, pouvaient en être possesseurs; de simples esclaves également; on trouve des exemples du fait dans les capitulaîres.

Toutefois, jusqu'au milieu du moyen âge, les révolutions qui se succédèrent semblent avoir eu pour résultat constant de sacrifier la petite propriété au profit de la grande.

Le régime des seigneuries ne pouvait s'établir que dans un pays où les latifundia formaient la base de l'ordre social, et lorsqu'il y fut établi, il" eut à son tour, pour résultat, de donner à la grande propriété plus de solidité et plus de force ; car il assujettissait les tenures foncières les unes aux autres, et les soumettait à une sorte d'hiérarchie assez semblable à celle qui subordonnait les hommes, et mettait les faibles dans la dépendance des plus puissants.

La petite propriété fut donc enfermée longtemps, par les circonstances et les lois politiques,, dans un cercle d'action extrêmement limité. Sans doute, les raisons économiques agissaient dans un sens différent, et exigeaient en bien des. cas particuliers que les exploitations fussent restreintes; mais alors on se contentait le plus ordinairement de créer de petites tenures, et l'on conciliait de cette manière les deux intérêts opposés. C'est pour cela que le bail à cens a été d'un usage si commun ; les censitaires, parmi lesquels il y avait beaucoup de petits cultivateurs , exerçaient la plupart des droits constitutifs de la propriété à titre de domaine utile, tandis que le bailleur, c'est-à-dire le seigneur féodal ou justicier (1), ne conservait, à titre de domaine direct, que l'exercice de droits réservés souvent insignifiants, par exemple, la jouissance d'un cens qu'on regardait comme une simple marque de la seigneurie (2). Ainsi les censives

(I) Sur la différence du flef et de la justice, voir le chap. ix. (I) In recognitionem direct! dominii, — suivant l'expression ordinaire lias textes.

et les contrats analogues ont été la forme transitoire par laquelle ont passé les petites ou les moyennes exploitations, avant d'arriver à être des propriétés complètes et libres. C'est à la faveur de ce système que la grande propriété seigneuriale a pu conserver pendant plusieurs siècles son étendue primitive, en même temps que l'économie agricole tendait à proportionner les exploitations aux ressources des cultivateurs ou aux exigences de la culture.

Tous les cartulaires publiés jusqu'ici, VUrbariwn de Marmoutiers, les chartes normandes, les documents recueillis par Marca sur la Navarre, nous prouvent l'existence dans les campagnes d'un assez grand nombre d'hommes libres qui jouissaient de biens allodiaux (alleux roturiers), et de baux à emphytéose ou à cens. L'alleu roturier et la censive, quoique très-différents dans le principe, avaient, au point de vue qui nous occupe, des effets communs.

Au douzième siècle, l'abbaye alsacienne de Marmoutiers comptait quatre-vingts de ces propriétés ou exploitations roturières, alleux ou censives, pour trente fiefs de chevaliers. Les possesseurs étaient des cultivateurs libres, qui gardaient avec soin leurs anciens usages, voire leurs anciennes libertés, qui restaient fidèles à leurs traditions de famille, peut-être à celles de leurs communautés d'autrefois ; ils formaient une classe particulière , et s'alliaient surtout entre eux. On trouvait chez eux ces sentiments de fierté native et héréditaire, dont notre histoire offre un certain nombre d'exemples, et dont la députation des quatre communes artésiennes à Louis XIV, en i706, est une des manifestations les plus curieuses en même temps que les plus récentes (i). On pourrait dire d'eux que c'étaient des nobles en sabots; ils avaient des privilèges auxquels ils étaient fortement attachés, comme celui de former le con-

(1) Voir plus haut, p. 148.

m HISTOIRE DES CLASSES AGRICOLES EN FRANCE.

seil et le tribunal de leur commune, sous la présidence du délégué du seigneur. Il en était de môme des vavasseurs et des aloïers (allodiales) de la Normandie, chez lesquels on a constaté des privilèges à peu près semblables (i). Tout cela est d'autant plus important à signaler que ce ne sont pas seulement dans les campagnes les usages agricoles qhi se perpétuent de siècle en siècle ; ce sont aussi les idées, les manières de voir, même les préjugés, à moins de longues révolutions. Encore n'est-il pas sûr que ces révolutions réussissent à les déraciner entièrement.

Ainsi les hommes libres propriétaires, bien que roturiers, formèrent de bonne heure une sorte d'aristocratie rurale. J'emploie ce mot à dessein ; car ils imitaient plus ou moins l'aristocratie féodale, ils avaient quelquefois comme elle des costumes particuliers réservés pour les fêtes, et une étiquette, un cérémonial pour les grands jours. Ces costumes, légués avec soin d'une génération à l'autre avec les parures des femmes, prouvent qu'on pouvait trouver dans les campagnes sur quelques points, ne fût-ce que par exception, de l'aisance et même de la richesse.

Jusqu'à l'époque de la rédaction des chartes communales, la petite propriété fut à peu près constamment arrêtée dans son eiftor, ou obligée de revêtir une forme dépendante et conditionnelle. Elle semble au contraire être sortie de tutelle vers ce temps-là, et on la voit dès lors marcher comme à la conquête du sol sur presque tous les points de la France.

L'un des premiers faits qui annoncent cette tendance nouvelle est la fréquence du contrat d'hostise depuis le onzième siècle jusqu'au quatorzième. Ce n'est pas que l'hostise soit une véritable propriété; elle n'est encore au fond qu'une petite tenure dépendante et à temps, constituée par

(IJ'Delisle, chap. i.

un seigneur en faveur des hommes auxquels il concède des terrains à cultiver et à bâtir. Mais on a remarqué que les hostises avaient été constituées en général dans les pays riches, comme la Normandie, ou à proximité des grandes villes, c'est-à-dire dans les conditions où la culture parcellaire offrait le plus d'avantages. Il faudrait donc attribuer l'origine de ces contrats aux raisons qui exigeaient sur quelques points une exploitation morcelée (1). Or, en multipliant les petits ténements, on en rendait la propriété plus accessible aux paysans ; on stimulait leur activité et leur industrie.

Viennent ensuite la rédaction des chartes de communes, celle des ordonnances royales, et celle des lois du treizième siècle; on entre aussitôt dans une ère nouvelle. La dépendance que le* système féodal avait établie à peu près partout, pour les terres et pour les hommes, cesse d'être nécessaire; les intérêts se développent plus librement sous la protection plus efficace et plus puissante du gouvernement centralisé. La petite propriété voit s'ouvrir devant elle de plus favorables perspectives, et se dégage des liens dont le système féodal l'avait chargée. Cela ressort clairement des actes et des écrits législatifs de cette époque, où l'on voit que l'effort général est de la rendre de plus en plus libre et de plus en plus accessible à tous.

Nous avons une preuve très-significative du progrès qu'avait fait la condition des roturiers au treizième siècle, c'est qu'ils devenaient assez fréquemment acquéreurs de terres soumises à des services nobles. La législation arrêta peu cette tendance; elle se contenta de prendre les mesures nécessaires pour assurer qu'en pareil cas les services nobles fussent garantis. Les acquisitions de ce genre devinrent

(1) Doniol, Histoire des classes rurales, p. 171 et suiv., a emprunté au Cartulaire de Notre-Dame de Paris ce fait, qu'en 1191 l'évéque divisa sa terre de Marnes en hostises, comprenant chacune huit arpens à labourer et un arpent pour bâtir. Cartulaire de Notre-Dame, 1. 1, p. 78.

môme si considérables, que Philippe le Hardi y trouva Toc* casion d'établir une taxe particulière qu'on appela le droit de francs fiefs.

Quels étaient ces vilains enrichis et aspirant déjà à se faire une place au sein de la noblesse? Des paysans ou des bourgeois? Très-probablement l'un et l'autre. Joinville dit que le revenu des biens ruraux s'était accru très-considérablement sous le règne de saint Louis (1). Quant aux villes, elles se développaient, depuis la jouissance de leurs chartes, avec une progression à peu près constante dont on a la mesure par ce seul fait, qu'au commencement du siècle suivant, leurs députés furent appelés à siéger aux états généraux ou aux états particuliers des provinces. Or, on sait que les villes exercent sur les campagnes environnantes une grande influence. Non-seulement elles leur offrent des débouchés plus considérables et stimulent ainsi leur activité, mais il s'établit entre les unes et les autres un échange de population continuel et doublement avantageux. Les campagnes donnent aux villes des ouvriers, et les villes leur renvoient des propriétaires nouveaux. Ces propriétaires sont précisément les hommes les plus laborieux, les plus intelligents, les plus aisés, ceux qui ont déjà une fortune acquise. Ils commencent par acheter des terres dans la banlieue, ou dans la zone qui s'étend à portée de la cité qu'ils n'abandonnent pas encore; puis cette zone s'agrandit peu à peu, et ainsi se forme une classe particulière de cultivateurs industrieux, habiles, ayant un capital d'exploitation et consacrant leurs soins à des cultures spéciales, comme celles du jardinage, de la vigne, des arbres à fruits. C'est dans ces conditions-là que les environs des grandes villes, de Paris, de Lyon, de Rouen, de Toulouse, des fortes com-

(I) « Car le royaume* se multiplia tellement par la bonne droiture qu'on y voyait régner, que le domaine, censive, rente et revenu du roi croissait tous les ans de moitié. »

munes flamandes, sont devenus de bonne heure le théâtre d'une agriculture intensive, où de petits propriétaires arrivèrent à produire beaucoup sur des espaces restreints.

Un tel fait n'est pas particulier à la France, il a eu lieu dans presque toute l'Europe; mais il a été plus sensible en France qu'en Angleterre et dans les pays du Nord, par la raison que notre climat est un des plus propres à la production du vin, des légumes et des fruits, qui sont toujours entrés pour une large part dans notre système d'alimentation.

La petite propriété a pu s'y livrer aussi avec succès à la culture des plantes industrielles ou tinctoriales qui exigent des soins considérables, mais donnent de grands produits sur des surfaces peu étendues, comme la garance et le pastel. La culture de la garance est ancienne ; elle faisait une des principales richesses de la Flandre dès le temps d'Olivier de Serres. Celle du pastel ou guède était trèsrépandue au seizième siècle autour de Toulouse, d'Albi, de Garcassonne. Gomme on ne connaissait pas encore l'indigo, le pastel était l'objet d'un commerce européen.

Il faut ajouter à ces petites cultures celles qui sont particulières à la zone méridionale, aux côtes de la Méditerranée. Le midi de la France recevait de première main l'exemple de l'Italie, et pouvait le suivre parfaitement, grâce à la similitude du climat. Or, les progrès de l'économie agricole avaient été considérables dès le moyen âge autour des petites républiques de la Lombardie et de la Toscane. Jusqu'au seizième siècle l'Italie fut le pays modèle sous ce rapport, et les autres contrées lui empruntèrent la plupart de leurs innovations. Les guerres que les Français y firent à cette époque et Içs relations plus nombreuses qu'ils entretinrent avec elle, les poussèrent dans une voie d'imitation active et heureuse. Aussi donnèrent-ils dès ce temps à la petite culture plus de développement qu'elle n'en recevait en Allemagne ou en Angleterre. La Provence et le Languedoc se

distinguèrent à cet égard, et le progrès agronomique dont elles eurent l'initiative se propagea du Midi au Nord (i).

Voilà comment la petite propriété, une fois affranchie des entraves de la législation féodale, et plus ou moins débarrassée des servitudes de la directe originaire, trouva des conditions particulières de progrès et d'extension dans les cultures de jardinage et dans celles des plantes industrielles, principalement autour des grandes villes ou dans la région du Midi.

Son progrès a été à peu près constant, bien qu'accéléré ou ralenti à certaines époques par des circonstances particulières. Sans doute, il n'est pas aisé d'en suivre toutes les vicissitudes une à une. Mais si les époques troublées, comme celle des guerres contre les Anglais ou des guerres de religion, lui ont été peu favorables et semblent indiquer parfois un retour vers le passé (2), le mouvement, plus ou moins interrompu, n'a jamais tardé à reprendre sa première vigueur. On pourrait même depuis les guerres de religion considérer la marche de la petite propriété rurale, son accélération et son ralentissement, comme le thermomètre de la prospérité publique à chaque période de notre histoire. Elle n'a pas cessé un seul instant d'être le point de mire de toutes les petites ambitions. On comprendra mieux encore la prédilection qu'elle inspirait, si l'on songe au peu de crédit où le fermage était tenu, et aux obstacles de tout genre que les lois opposaient aux fermiers. C'est donc

(1) Olivier de Serres, qui a résumé toute l'agronomie du seizième siècle, était de Pradelles, sur la lisière du Languedoc.

(2) Sous Charles Y, après une longue guerre contre les Anglais et les ravages auxquels toutes les provinces avaient été en proie, le produit de la taille diminua ; donc les cultivateurs étaient alors plus pauvres et moins nombreux qu'auparavant. Les auteurs qui ont écrit vers la fin de la Ligue peignent de leur côté la misère où les guerres de religion avaient jeté les petits propriétaires, dont un certain nombre étaient réduits à vendre leurs biens.

par elle et à peu près par elle seule, que les populations rurales se sont graduellement élevées.

Cependant ce progrès s'est opéré longtemps d'une manière peu aperçue; il n'a guère été constaté qu'au dixhuitième siècle, lorsque le gouvernement a commencé à entreprendre de grandes enquêtes, et que les questions d'économie sociale ont préoccupé les esprits. On a été alors d'autant«plus étonné du changement qui s'était fait, qu'on a reconnu que les tendances de la petite propriété étaient envahissantes, et sur bien des points abusives. Les abus du morcellement pris en soi ont frappé les yeux longtemps avant la révolution de 1789. Il est vrai que plus on se rapproche de cette date, plus ils attirent l'attention des hommes publics. L'assemblée provinciale des Trois- Évôchés signalait en 1787 l'existence de compagnies qui achetaient des terrains en masse pour les revendre en détail. Young s'étonnait, à la môme époque, de voir, en France, les paysans rechercher à tout prix l'acquisition de . petites parcelles de terrain, spectacle que l'Angleterre ne lui avait jamais présenté. La question des avantages et des vices, soit de la grande ou dé la petite propriété, soit de la grande ou de la petite culture, fut longuement débattue en présence d'un fait qui frappait tous les yeux.

Ce que je veux constater ici, c'est que, dans les campagnes où les vieilles habitudes se conservent sans que l'on s'inquiète souvent de savoir si elles ont encore leur raison d'être, c'est aux anciens inconvénients du fermage qu'il faut attribuer l'origine du préjugé actuel qu'ont beaucoup de paysans en faveur de la propriété, quoique le bail à ferme leur offre un meilleur emploi de capitaux. Préjugé ruineux, dont les mauvais effets retombent non-seulement sur les petits propriétaires ruraux, mais sur les ouvriers et la plus grande partie des populations agricoles.

Je me contente de marquer ici ces raisons de l'existence

de la petite propriété et de ses tendances envahissantes. Avant d'examiner de plus près sa valeur actuelle, ses avantages ou ses inconvénients, j'ai besoin de faire l'histoire de la grande propriété et des vicissitudes qu'elle spbit à son tour. Ce n'est qu'à ce prix qu'il sera possible d'établir entre elles une utile comparaison.

Éclaircissement no 4 . — P. 252.

Les lois du moyen âge sont moins sévères que les lois romaines sur les motifs de déchéance et d'expulsion du preneur. On voit aussi que, dans un grand nombre de provinces, le preneur à cens du moyen âge aune liberté d'action à peu près illimitée; il fait de la terre ce qu'il veut, à la seule condition de ne pas mettre le fonds hors d'état de servir le cens (1).

Certains droits du bailleur, tels que les droits de lods et ventes, deprélation ou de retrait, que les jurisconsultes regardent comme attachés à la propriété originairement dès les Romains, prirent au moyen âge un caractère politique, et furent attachés à la seigneurie (2).

Il serait aisé de donner d'autres preuves de la tendance de la

législation et de la jurisprudence à libérer les censures. *

Par exemple, la faculté fut accordée à l'emphytéote ou au preneur à cens, de prescrire la propriété absolue contre son seigneur direct. La durée de cette prescription variait beaucoup ; elle était

(1) M. Pépin Lbhalleui, Histoire de l'emphytéose, IV* partie» §§ 3 et 10.

(2) Le droit de lods et ventes est an prix d'investiture payé en argent au bailleur à l'origine du contrat et à chaque mutation de l'emphytéote, sauf une exception ordinaire pour le cas de succession directe. Le droit de prélatlon est celui de racheter au prix coûtant le titre que l'emphytéote a vendu.

de cent ans dans le Dauphiné, de trente ans dans le Bourbonnais, l'Auvergne et la Marche.

Gomme l'emphytéote libre et à temps n'avait point à la fin de bail de droit absolu pour le renouveler, il en résultait que sa situation était moins bonne à cet égard que celle du serf attaché inséparablement à la terre qu'il cultivait La jurisprudence admit donc comme règle ordinaire que si le bailleur reconstituait une nouvelle emphytéose, il devait préférer le preneur sortant à tout autre. Elle donna par là aux censives une garantie de leur perpétuité et de leur hérédité.