LIVRE III. PRBmÉRK PART». — GHAPITRB V

somme numéraire ou une quantité de fruits fixes. Il comporte les plus brèves comme de trës^longues possessions, s*est appliqué à de minimes héritages comme à de grands ténements, plié à toutes les subdivisions du domaine aussi bien qu'à la totalité de Texploitation. Occupant le plus haut degré des conductions rurales fondées sur la translation du simple domaine utile, il ne se montre que très -exceptionnellement employé avant le milieu du treizième siècle, même dans les parties de la France où l'agriculture s'est développée le plus tôt et où, depuis, il est resté habituel. Ainsi ne le voit-on commun en Normandie que vers 1250 (1) ; à la même époque, les riches archives du Maine en signalent quelques exemples, le premier remontant à 1234, mais dont les autres touchent à la fin du siècle, 1277, 1284 (2) ; le plus ancien qui soit rapporté dans le volumineux recueil de titres que D. Fonteneau a dressé pour l'Aquitaine est de 1254; Delaurière n'en connaissait pas d'antérieur à 1287 (3).

Les louages de cette nature sont nés plutôt d'une manière particulière d'entendre la production agricole en certains pays, que du besoin de rendre les engagements courts et muablés ; car ils ont eu aussi leur époque de longs termes, leurs tenues viagères, l'hérédité tacite : les anciens main-fermeSy fief'fermesy vavassoreries du pays Chartrain et de Normandie, les batiX'héréditaires d'Alsace, entre autres, sont de purs baux à ferme sous des conditions d'aliénation et d'irrévocabilité dictées par des habitudes ou des besoins de lieu et de temps (4) . Seulement, l'amoindrissement de la durée du contrat a peutêtre paru utile de meilleure heure dans les baux à ferme que

(1) Cf. Delûle, p. 52.

(2) Archives eeclétiastiques de la Sarthe, dans l'Annuaire de ce département, année 1849 et suiv.

(3) Sar la régr<« &05 de Loysel.

(4) Cf. Inirod. au cart, de Satnt-Pérede Ch,, 1 1220 et suiv.

dans les autres, car aux dates que je Tiens d^indiquer la durée usuelle de ceux qu'on rencontre Tarie de une à quinze années. A cet égard, bien plus, on est tombé dans l'excès en fa- Torisant d'une manière spéciale, en enjoignant même, quelquefois, les très-courts termes, tant la propriété était craintive Tis-à-Tis du cultiTateur, et celui-ci peu assuré de sa propre réussite. On a restreint par là, longtemps, l'usage de la ferme aux très-petites exploitations, aux héritages détachés : comme grande entreprise de culture, hors du domaine royal ou des biens ecclésiastiques, elle ne se montre guère qu'au dernier siècle.

La ferme est aussi le contrat où les stipulations ont pris le plus Tite le caractère mercantile. Ce fait et le précédent s'expliquent par la même raison. Naturellement imaginé là où les échanges étaient actifs, étendus, où les denrées s'écoulaient Tite, où le capital-argent se formait, supposant des preneurs bien pourrus, possesseurs de bétail, d'instruments, d'avances, le fermage deTait le plus têt abandonner les stipulations fondées sur des situations moins aTancées ou contraires. Mais c'est aussi pourquoi il est resté exceptionnel en France, les situations et les preneurs qui lui couTenaient s'y étant trouTés trop peu souTent et trop peu longtemps en grand nombre.

Je disais plus haut que la rente foncière put passer au bail à ferme. U ne faudrait pas penser cependant que ce fut le plus ordinairement. Dans la rente étaient les petits, les m«fwresy minimi des textes, les pauperculi de Varron, ces pauvres laboureurs de bras qu'on voit figurer aux Ordonnances, l'humble famille en tm mot, riche seulement de besoins, de forces, d'espoir et de patience; le très-petit nombre dut y prendre assez de moyens ou d'audace pour affronter le fermage. Aussi ce contrat s'est-il fait' tout de suite des démarcations géographiques correspondantes aux conditions qu*il de-

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mande ; et les causes qui ont maintenu presque constamment ces conditions aux lieux où elles s'étaient d'abord produites , jointes à celles qui rendirent si lents les progrès du cultivateur dans quelque conduction qu'il se trouvàty ont fait que le bail à ferme n'a pas dépassé beaucoup encore ses premières limites. Il resta longtemps comme inconnu au-dessous de la Loire, et essentieUement propre aux provinces septentrionales; dans celles-ciy même, il n'atteignit jamais un développement comparable à celui des autres conductions. Il eut d'ailleurs, jusqu'à une époque peu ancienne, à lutter contre une législation aussi défiante et injuste à son égard que l'agriculture était peu en état de le produire et peu portée à le rechercher : il faut arriver au seizième siècle pour que les engagements et les baux émanés- du vassal ou d'un premier et principal preneur restent -obligatoires, en droit du moins sinon en fait, au suzerain ou au propriétaire, plus près de nous encore pour que ces mêmes exigences puissent être imposées à l'acquéreur ou à ses héritiers ; conditions sans lesquelles il n'y avait réellement pas de ferme tenable.